某汽车配件产业园可行性研究报告.docx
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某汽车配件产业园可行性研究报告
................某建筑工程有限公司
某汽车配件产业园
可行性研究报告
附表：
1、项目投资现金流量表
2、项目资本金现金流量表
3、利润及利润分配表
4、财务计划现金流量表
5、资产负债表
6、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表
7、总成本费用估算表
8、固定资产折旧费估算表
附件：
1、委托书
2、企业法人营业执照
附图：
1、项目地理位置图
2、项目平面规划图
第一章总论
1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称
某汽车配件产业园
1.1.2项目承办单位概况
承办单位：
................某建筑工程有限公司
项目性质：
新建
企业法人：
负责人：
联系电话：
................某建筑工程有限公司，位于................经济技术开发区，成立于2013年4月，注册资金100万元，................某建筑工程有限公司成立以来，始终秉承“在舍得中求共赢，在诚信中求商机，在和谐中求发展，在品位中求成功”的企业理念。
以“以德聚人，以信立企，以合共赢”为企业宗旨，“开拓创新，同创共享，永续经营”为企业精神，逐步形成了项目开发与建设、项目策划与营销、项目经营与管理三大主力团队。
公司以“先进的管理理念，诚信的经营作风，卓越的服务质量”为指引，以“创建和谐园区，实现共同发展”为使命，立志成为山东省工业地产有价值和影响力的公司。
1.1.3项目概况
某汽车配件产业园区坐落于开发区滦河路以北、燕山路以东、华润纺织以西、科瑞汽车以南，土地面积37630.62平方米，约57亩。
项目建设总投资18838.44万元，其中，项目总建筑面积60255㎡，其中：
1﹟、2﹟、3﹟、4﹟厂房为双层标准厂房，建筑面积41400㎡；12层办公服务中心，1-3层为综合配套区，建筑面积4950㎡，4-10层为标准框架厂房，建筑面积9285㎡，11、12层为办公区，建筑面积2250㎡。
项目建成后实现标准化厂房建设面积50685㎡，可入住高端汽车配件、电子部件生产企业14家，IT企业、商贸企业以及配套研发企业10家以上，形成良好的产业集群效应，高度集约化利用土地资源，税收贡献率极高，预计税收超过1.5亿元以上。
并依此为依托，激励培养本地精英人才创业，实现以产业定向服务为主体。
1.2可行性研究报告编制依据和原则
1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
2、《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
3、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
4、《产业结构调整指导目录（2011年本）》（修正版）；
5、《建筑业发展“十二五”规划》；
6、国家、地方相关法律、法规、政策及规定、条例、技术资料；
7、现行有关技术规范、规定以及定额资料；
8、项目建设单位关于编制可行性研究报告的委托书；
9、项目建设单位提供的有关资料。
1.3投资估算
本项目总投资为18838.44万元。
1.4资金筹措
本项目总投资为18838.44万元，全部为企业自有资金，资本金占总投资的100%。
所占比例符合国发【1996】35号文《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》以及国发【2009】27号文《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》的要求。
1.5经济效益分析
该项目实施后，根据入驻企业的要求进行出租。
预计本项目出租建筑面积为57626平方米，生产期平均实现租金收入5686.42万元，税后利润为823.73万元。
项目税前内部收益率是7.08%，税后内部收益率为5.35%，资本金净利润率为4.37%，总投资收益率是5.83%，税前投资回收期为11.01年，税后投资回收期为11.24年，盈亏平衡点为76.28%。
1.6社会效益显著
该项目租赁平均上缴各种税收1242.59万元，项目的实施对确保聊城经济开发区经济增长有着一定的积极作用，并且可以直接安置1000人就业，间接安置入驻企业几千名员工就业，在一定程度上减轻了当地就业压力。
同时带动运输、机械等行业的发展，社会效益显著。
1.7主要技术经济指标
主要技术经济指标详见表1-1。
序号
名称
单位
指标
说明
1
项目规模总投资（含铺底流动资金）
万元
18838.44
1.1
建设投资
万元
18838.44
其中：
基本预备费
万元
1805.11
其中：
涨价预备费
万元
1.2
建设期利息
万元
1.3
流动资金
万元
铺底流动资金
万元
2
营业收入（含税）
万元
5686.42
生产期平均
3
营业税金及附加
万元
154.49
生产期平均
增值税
万元
813.52
生产期平均
4
总成本费用
万元
3620.1
生产期平均
5
利润总额
万元
1098.31
生产期平均
6
所得税
万元
274.58
生产期平均
7
税后利润
万元
823.73
生产期平均
8
财务盈利能力分析
8.1
财务内部收益率
项目投资所得税前
%
7.08
项目投资所得税后
%
5.35
项目资本金
%
5.35
8.2
财务净现值
项目投资所得税前
万元
4095.85
ic=4%
项目投资所得税后
万元
1782.94
8.3
项目投资回收期
含建设期
静态投资所得税前
年
11.01
静态投资所得税后
年
11.24
动态投资所得税前
年
11.47
动态投资所得税后
年
11.76
8.4
总投资收益率
%
5.83
8.5
项目资本金净利润率
%
4.37
9
清偿能力分析
年
9.1
财务比率
资产负债率
%
达产年
流动比率
%
达产年
速动比率
%
达产年
9.2
借款偿还期
年
含建设期
10
盈亏平衡点
%
76.28
生产期平均
1.8研究结论
本项目符合山东省聊城经济技术开发区一体化战略部署和对外开放的整体布局，有利于优化生产力结构，对地区经济发展、改革开放、科技进步具有较强的带动、辐射和示范作用。
且符合国家的有关规定，基础设施条件良好，建设条件具备，建设方案切实可行。
工业区内部硬件建设有可靠的资金来源和具体的落实办法，因此，从工程技术上、经济上分析，该项目是必要的、可行的。
第二章项目背景及必要性分析
2.1项目背景
产业园区又称孵化器、创业基地、创业辅导基地是高新科技园区的重要组成部分。
它是一种为新产品和中小企业诞生与成长提供帮助的组织形式，是通过实施指导性管理提供综合性服务，为科技型中小企业的起步和发展提供局部优化环境的中介实体。
其服务内容包括:
为项目发起提供活动场所；促使科研机构、金融机构和新兴中小企业之间加强联系；从法律、技术、财务、和商务等方面给中小企业以帮助；为被孵化的企业提供资金支持和后勤保障等。
企业孵化器在我国也称高新技术创业服务中心，它通过为新创办的科技型中小企业提供物理空间和基础设施，提供一系列的服务支持，进而降低创业者的创业风险和创业成本，提高创业成功率，促进科技成果转化，培养成功的企业和企业家。
企业孵化器在企业家创业过程中节省时间、少走弯路、营造创业者聚集效应，提高创业成功率；孵化器“通过为初创企业提供生产研发空间以及基础设施服务来降低创业成本并提高效率；连接风险投资机构和初创企业，降低双方存在的信息不对称；提供一种合理分摊创业者创业成本和创业风险的工具”。
2.2项目建设的必要性
1、建立产业园区，符合工业的布局规律，是实现资源配置的有效途径。
建立标准化厂房工业园，走的是集中开发的规模经营之路，从供水、供电、供热、供气、提供社会大生产的服务，到科技开发的协调、职工培训的组织、企业污染的综合治理与环境美化、企业与企业之间开展协作联合等，都可以在园区内得到较好的解决，充分实现资源共享，走集约化经营之路，方便了企业运作，降低了企业的创业成本，使社会资源得到优化配置，大大提高了资源的产出效率。
2、建立标准化厂房产业园区，将大大强化园区的功能和作用，拉动当地经济增长，富民强市。
就当前聊城经济开发区发展现状而言，有限的发展空间遏制了经济的纵深发展，使当地的政策优势、体制优势、对外开放优势无从施展。
某汽车配件产业园建成后，将极大拓展了聊城经济的发展空间，通过强化产业园的功能和作用，强力推进聊城经济的发展。
将会使企业在园区内集聚成群，形成群体优势，产生集聚效应和辐射带动效应，通过产业链条的拉长、地方税收的增加、土地的增值、创造就业机会等，有效拉动聊城经济增长。
3、建立标准化厂房产业园，使聊城加快新型工业化进程，实现经济结构优化升级的客观要求。
建立标准化厂房产业园区，将为社会资本搭起一个发展的平台，创造一个宽松的投资环境，提供诸多良好的生产经营条件，有利于吸引省内外、国内外市场主体来投资创办高新企业，使聊城加快新型工业化进程，实现产业结构调整、优化、升级的有效途径。
综上所述，产业园是聊城经济开发区经济社会发展的客观要求，有利于拉动聊城的经济增长，有效推进城市化进程和经济结构的调整、优化和升级，大力促进................“科教兴市”、“开放带动”、“可持续发展”和“城市化”战略的实施，对促进聊城经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。
因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。
2.3项目建设的意义
1、项目建设的政策符合性分析
《产业结构调整指导目录（2011年本）》（修正版）中，产业园不属于淘汰类及限制类，且“创业投资”、“就业及创业指导”均为鼓励类，因此，本项目应为允许类项目。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确提出；“大力发展中小企业，完善中小企业政策法规体系。
促进中小企业加快转变发展方式，强化质量诚信建设，提高产品质量和竞争能力。
推动中小企业调整结构，提升专业化分工协作水平。
引导中小企业集群发展，提高创新能力和管理水平。
创造良好环境，激发中小企业发展活力。
建立健全中小企业金融服务和信用担保体系，提高中小企业贷款规模和比重，拓宽直接融资渠道。
落实和完善税收等优惠政策，减轻中小企业社会负担。
”
《山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中第三节“推动产业集中集约集聚发展”中指出：
“引导中小企业向“专、精、特、新”方向发展，打造特色鲜明的细分行业龙头，形成一批以龙头企业为引领、产业产品为链条、中小企业紧密配套的优势产业集群”、“加快发展劳动密集型产业、服务业、民营经济和中小企业，充分发挥投资和重大项目的带动效应，完善困难群体就业援助制度，有效促进新成长劳动力、高校毕业生、失业人员、失地农民就业和再就业”。
工业和信息化部发布的《“十二五”中小企业成长规划》中要求；“培育创业主体。
加强创业宣传和创业教育，激发创业热情。
鼓励创业者进入国家、地方优先和重点发展的劳动密集型产业、服务业、战略性新兴产业创业发展。
对初创企业，可按照行业特点，合理设置资金等准入条件，并在法律规定的范围内允许注册资金分期到位。
按照法律法规规定的条件、程序和合同约定，允许创业者将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所。
鼓励创业者和初创办的小企业进入产业园区集聚发展”。
2、项目建设的现实意义
（1）有利于项目区工业结构调整和工业产业的升级；
（2）能有效减少政府因独立开发而产生的资金和招商压力，降低政府开发风险；
（3）能最大限度地合理、有效和集约利用土地，降低土地使用成本；
（4）能最大限度的降低企业特别是新开办企业的资金投入，减少其运作成本；
（5）减少政府招商环节，有效利用开发商的潜能进行招商引资；
（6）能实现厂区内企业技术和信息的互通，有效促进厂区内企业的良性发展；
（7）便于实现对企业的集中管理，共同节约成本，有效培植税源；
（8）能有效解决相当一部分社会剩余劳动力就业的问题，对促进周边第三产业的形成和发展具有重要的推动作用。
第三章市场分析与营销方案
3.1经济环境分析
1、全国整体经济环境
近年来，国内宏观经济一直保持高速增长，GDP的增长速率一直保持在9%以上。
2011年，世界经济呈现新兴经济体复苏较快、通货膨胀压力增大，但发达经济体复苏乏力、失业率居高不下的分化走势，国内经济出现经济增速同比下降但物价涨幅同比上升的复杂局面。
我国抓住经济运行中的主要矛盾，将稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务，推动经济增长由政策刺激向自主增长有序转变，宏观调控取得积极成效，物价上涨势头初步得到控制，经济增长减速平稳。
2012年，受发达国家债务危机拖累，世界经济延续缓慢复苏、低速增长走势，国内外因素要求我国加快经济结构调整的压力进一步增大，我国应继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，更加着力调整经济结构，将进一步激发自主增长活力。
2013年，预计GDP增长8.5%左右，CPI上涨3.5%左右。
2、聊城经济发展情况
聊城2013年国民经济平稳较快增长。
工业效益增长较快。
规模以上工业实现主营业务收入6677.0亿元，比上年增长25.8%；利润440.76亿元，增长25.6%；利税650.28亿元，增长27.6%。
经济效益综合指数427.0%，提高54.5个百分点。
利税过千万的企业1018户，增加206户。
其中过亿元企业65户，增加8户。
装备制造业发展良好。
装备制造业增加值比上年增长19.2%，占全部规模以上工业增加值的比重为24.5%，提高0.1个百分点。
“4455”工程运行良好。
“4455”工程的四大支柱产业、四大战略新兴产业、五大民营特色产业、50户重点工业企业主营业务收入分别为1978.99亿元、674.39亿元、1121.99亿元、3626.12亿元，分别比上年增长18.9%、18.1%、26.7%和31.4%；利税分别为180.76亿元、86.2亿元、111.38亿元、304.70亿元，分别增长24.8%、9.6%、31.0%和24.1%。
五大产业基地建设进展平稳。
五大产业基地主营业务收入2779.41亿元，比上年增长23.3%；利润192.19亿元，增长24.8%；利税279.59亿元，增长25.1%。
建筑业快速发展。
全市三级资质等级以上建筑企业207家，实现建筑业总产值144.5亿元，比上年增长21.3%；竣工产值84.5亿元，增长17.5%。
实现主营收入112.2亿元，增长10.7%。
全市建筑业企业签订的合同总价款293亿元，增长29.7%。
按建筑业总产值计算的劳动生产率为24.9万元/人，比上年增加5.3万元/人。
3.2市场需求分析
产业园又称孵化器、创业基地、创业辅导基地,它是一种为新产品和中小企业诞生与成长提供帮助的组织形式，是通过实施指导性管理提供综合性服务，为科技型中小企业的起步和发展提供局部优化环境的中介实体。
其服务内容包括:
为项目发起提供活动场所；促使科研机构、金融机构和新兴中小企业之间加强联系；从法律、技术、财务、和商务等方面给中小企业以帮助；为被孵化的企业提供资金支持和后勤保障等。
它通过为新创办的中小企业提供物理空间和基础设施，提供一系列的服务支持，进而降低创业者的创业风险和创业成本，提高创业成功率，促进科技成果转化，培养成功的企业和企业家。
在山东鑫亚工业股份有限公司、聊城华润纺织有限公司、希杰（聊城）生物科技有限公司、聊城蓝天热电有限公司、山东汇通钢管制造有限公司、华润（聊城）啤酒有限公司、山东中通汽车工业集团、时风（聊城）农业装备有限公司等一批大中型产业集群的带动下，聊城经济开发区中小企业发展迅速。
在中小企业发展过程中，显现出很多问题，如企业融资困难、征地难、规模效应低，配套公共服务设施短缺等，极大的制约了中小企业的进一步发展。
另一方面，各类企业的分布不均及配套设施的部完善，导致了各类污染物的无序排放，对周边环境造成了很大影响。
................某建筑工程有限公司产业园正是针对................经济开发区中小企业发展现状，为企业家创业过程中节省时间、少走弯路、营造创业者聚集效应，提高创业成功率；通过为初创企业提供生产研发空间以及基础设施服务来降低创业成本并提高效率；连接风险投资机构和初创企业，降低双方存在的信息不对称；提供一种合理分摊创业者创业成本和创业风险的工具。
同时可以满足来聊城投资的中小企业，提供平台。
3.3项目建设方案
以国家及聊城经济开发区当前经济发展情况和发展潜力为基础，以企业相关详细市场调查情况为依据，本项目拟征地57亩，项目建成后实现标准化厂房建设面积50685㎡，可入住高端汽车配件、电子部件生产企业14家，IT企业、商贸企业以及配套研发企业10家以上，形成良好的产业集群效应，高度集约化利用土地资源，税收贡献率极高，预计税收超过1.5亿元以上。
第四章建设条件及厂址选择
4.1选择原则
1、符合国家和地区规划要求。
要妥善处理全局与局部的关系，不造成新的局部不合理和新的发展不平衡，做到全面考虑，统筹安排。
2、符合城市总体规划、土地利用总体规划的要求。
重视节约土地和合理用地，充分利用荒地、劣地。
4、有丰富可靠的货运供需市场，有充分的水源和电源。
5、有便利的外部交通运输条件。
6、有利于生产协作和各项外部资源的合理利用，防治资源浪费。
7、厂址地形地貌要适合项目特点。
8、有良好的社会经济环境，可依托的基础实施和方便的生活服务设施。
9、有良好的工程地质、水文地质、气象防震等条件。
10、环境条件良好，有一定的环境容量。
工程建设和生产运营不会对公众利益造成损害。
4.2建设地址
本项目位于聊城经济技术开发区。
................地处经济发达的山东省，居鲁西、临河南、河北，位于华东、华北、华中三大行政区交界处，位于北纬35º47′~37º02′和东经115º16′~116º32′之间，南北直距138公里，东西直距114公里，总面积8715平方公里。
聊城作为山东、河南、河北三省交界中心城市，依托于发达的交通网络，产品可便捷的辐射三省，同时聊城又是重要的交通枢纽、商贸中心和物流中心，方便货物的进出、存储和运输。
2013年3月2日，经国务院批准，聊城经济开发区正式升级为国家级经济技术开发区，定名为聊城经济技术开发区，实行现行国家级经济技术开发区的政策，成为山东省第13家国家级经济技术开发区。
开发区下辖7个乡、镇（街道），总人口近30万人，管辖面积389.4平方公里。
先后通过ISO9000、14000质量和环境管理体系双认证，连年荣获全省“开发区发展进步奖”，是山东省对外开放先进园区、科学发展园区、省级小企业创业辅导基地、省高端装备制造产业园区、省新型工业化产业示范基地。
4.3建设条件
4.3.1地形与地质
................属于黄河下游冲积平原，全境地势西南较高，东北较低，海拔高度在22.8-47.8m之间，整个城区地面标高大部分在31.0m-32.5m之间，地面坡降为1/7500左右。
4.3.2地质
................全区地质构造属华北地台的一部分，鲁西北地区自古代燕山运动以来，地壳运动总趋势以下降为主，长期接受新生代沉积，第四纪覆盖层较厚。
地下勘查深度30米以内均为第四纪土层，自上而下为：
杂填土、粉土、粉质粘土、粘土、粉土、粉细砂、粘土，均为黄泛区冲积地层。
地质分布稳定无不良地质现象。
据................地震办介绍，................境内近四百年内，未发生过5级以上破坏性地震，建设项目所在地的地震等级基本烈度为7度。
4.3.3气象气候
根据................气象部门提供的资料，................地处暖温带季风气候区，属半湿润大陆性季风气候气温适中，四季分明。
年平均气温为13.12℃，1月份最冷，平均气温为-2.5℃；7月份最热，平均气温为26.7℃。
无霜期平均为201天。
年平均降水量578.4mm。
全年降水近70%集中在夏季。
4.3.4水文
................地处黄河冲积平原，长期接受新生界沉积，第四纪地层覆盖较厚，个别地段达600余米，包括浅、中、深三个含水层。
三层地下水之间均有较厚粘土层分隔，彼此之间无水力联系。
聊城地区河流纵横交错，河网密布，边界河流有黄河、金堤河、漳卫河。
境内河流主要有徒骇河、马颊河、京杭运河以及34条支流，尚有若干条引水渠，形成较完善的排灌体系。
4.4基础设施及配套条件
聊城经济开发区规划区已形成了"十一纵十一横一环"的道路框架，实现道路、水、电、暖、汽、有线电视等“八通一平”，绿化面积达到80万平方米，人均绿地20平方米，绿化率40%以上。
1、供水
自来水供水能力：
水厂2个，水质达国家一类用水标准，日供水10万吨，压力0.35MPa。
市境水源储量：
市境可利用地表水资源多年平均总量为454.86亿立方米，过境黄河水资源420.3亿立方米，地下水资源可利用量9.51亿立方米。
开发区水源储量：
聊城经济开发区水利资源年可利用总量为2.1492亿m3。
其中，过境流量1.74亿m3。
蓄水量2100万m3，引水792万m3，地下水3000万m3（不含地热水）。
2、排水
污水处理设施：
污水处理厂一处，日处理污水5万吨，在建二期工程完工后，可日处理污水10万吨。
排水系统采用雨水、污水管道分流排放，排水管道136公里。
排水管网总长度140公里，排水管网直径为变径，60cm、80cm、120cm。
污水排水条件：
污水治理达到国家一级标准时，可直接排放到饮用水源；污水治理达到国家二级标准时，可直接排放到河流；污水治理达到国家三级标准时，可直接排放到................污水处理厂。
3、供电
市境电力：
聊城是山东省重要的能源基地，现有发电厂两个，发电能力达到360万千瓦；其中4×60万千瓦的山东中华聊城发电厂是我国东部地区最大的能源基地之一，区内的双回路、双电源电力网络，全电缆系统和先进的电力管理为进区客商提供稳定可靠的电力供应。
开发区内有变电站3座，其中110千伏变电站2座，35千伏变电站1座，主变总容量达10.8万千伏安，10千伏线路100公里，供电区域面积70平方公里，最高用电负荷1.5万千瓦。
开发区负责将10KV线路配套至厂区边缘，企业经变压后为380V（三相）和220V（两相），用量不限。
开发区热电厂装机容量2×2.4kW。
4、蒸汽
蒸汽出口压力为1.0MPa,到工厂选址地压力约为0.9MPa。
出口温度为298℃，到工厂选址地约285℃。
供汽企业保证蒸汽供给不间断，可以全天供应，日可供应150吨。
5、燃气
燃气为地下天然气，从中原油田经管道输送到聊城，其成份为甲烷热值4×106J/m3。
6、供热
供热管网已铺设完毕，供热能力为120吨/小时。
可满足区内工业和生活采暖用汽。
7、通讯
电话：
市电信局开发区851分局一个，网通、广电、铁通宽带光缆线路已铺设到主要干道和工业区及居住区附近，全市交换机总容量100万门，提供IDD，DDD，ISDN、等服务，移动电话已达到了无缝隙覆盖。
互联网：
中国电信、中国网通、中国铁通、中国电信均在聊城开发区内开展了ADSL、光纤宽带等互联网业务。
实现了交换程控化、传输数字化、网络立体化的现代化电信网络。
综上所述，从地理位置、自然条件、社会经济条件、交通运输和基础设施条件、社会经济协作条件等
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