集资建房项目可行性研究报告.docx
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集资建房项目可行性研究报告
集资建房项目可行性研究报告
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第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
某某公司职工集资建房工程项目
1.1.2建设地址
某某区历城化纤路4号
1.1.3承办单位
某某公司
1.1.4承办单位概况
某某公司是建于六十年代的国有企业，隶属纺织行业。
1996年10月经某某市市经委批准，由某某化纤厂改制而成。
公司下设：
某某泉春纺织有限公司、某某畅源化纤有限公司、某某聚利化纤有限公司、某某聚大纤维有限公司。
主要有锦纶长丝、锦纶短丝、锦纶切片、锦涤塔夫绸等产品。
有300台喷水织机、六条长丝生产线、六条短丝生产线等大型生产设备，是某某市纺织行业的龙头。
某某公司以产业报国为己任，从成立开始便沿着高起点、高科技、高质量的目标出发，以“专业的技术、优质的服务”为经营理念，秉承创品牌企业、争一流效益的企业理念，以“诚信合作、互惠互利、务实敬业、开拓进取”为公司宗旨，坚持质量第一，信誉第一，服务第一，不断适应新技术的发展，快速响应市场变化，为客户提供一流的产品和强有力的技术支持和服务，力求将企业打造成本土化纤行业的领头羊。
随着经营业务的发展，该公司必将以雄厚的实力、卓越的信誉优势、科学的管理手段、丰厚的文化底蕴、全新的经营理念以及先进的生产技术，来实现满足用户需求和强化企业竞争优势的目标。
在发展历程中，坚持“发展企业、服务社会、造福职工”的目标取得了较好的经济效益和社会效益。
在人力资源管理方面，公司注重“人本理念”，坚持“以人为本”，实施亲情化管理，广纳贤才，形成了公司的核心员工队伍。
此外，公司还采取各种各样的培训、教育方式，定期举办各类专项培训，不断提高员工基本素质和业务技能。
在管理制度上建立激励机制，鼓励创新，使员工在意识上不断提高，技术上不断发展。
某某公司将一如既往，全面实施“走出去”战略、精品战略和多元化发展战略，根据中国各地区的实际情况，不断改进完善产品，跟踪国际先进水平，与广大客户共谋发展，努力为客户提供更优质的服务，全力打造具有公司特色的、充满美好前景的大型国有企业。
1.1.5项目申请报告编制依据
1）《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）
2）《房地产开发项目经济评价方法》
3）《投资项目可行性研究指南》（试用版）
4）《经济适用住房管理办法》
5）民用建筑设计规范
6）住宅建筑设计规范
7）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
8）《某某省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
9）《某某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
10）《国家安居工程实施方案》
11）报告编制委托书
12）建设单位提供的其它有关资料
1.1.6项目提出的过程与理由
1.1.6.1项目提出的过程
改革开放以来，某某市的经济建设和社会发展取得了巨大进步。
对外经济文化合作与交流日趋活跃，综合经济实力明显增强，已跻身“中国经济综合实力50强”和“中国投资环境40优”城市的行列。
2005年，全市城镇化率达到56%，城市人均道路15.8平方米、人均公共绿地9平方米。
城市建成区绿化覆盖率、污水处理率、燃气普及率、集中供热普及率、垃圾无害化处理率、空气质量良好以上天数比率分别达到39.6%、54.5%、97.2%、46%、99.6%和72%，比2000年分别提高3.5、9.6、6.5、10、13.5和4.8个百分点。
城建运行体制不断完善，初步建立起科学民主决策的规划管理体制，高效廉洁运作的重点工程管理体制，自求平衡、滚动发展、良性循环的城市运营体制，以及城市综合执法和管理重心下移的城区管理体制。
2007年，全市实现生产总值1876.5亿元，人均3916美元；固定资产投资累计完成2762亿元；社会消费品零售总额807.9亿元；三次产业比例由2000年的10：
43.9：
46.1调整为7.1：
46：
46.9；消费结构逐步改善，人民生活水平明显提高，居民收入持续增加。
2005年城市居民人均可支配收入12310元，年均增长10.3%。
农村居民人均纯收入4812元，年均增长9.6%。
居民消费价格指数101.1%，物价保持基本稳定。
城乡居民储蓄存款1024.4亿元，年均增长17.2%。
到2010年，某某市的人口规模将由目前的290万人增加到370万人；城市建设用地规模将由目前的170平方公里，增加到205平方公里；国内生产总值到2010年，将达到2600亿元，基本建成生产力发达、辐射带动力强、物质财富充裕的经济强市，城市功能更加完善，省城发展框架全面展开。
在这样的大背景下，某某公司为解决职工住房紧张问题，经反复调查研究决定，在厂生活区——某某市历城化纤路4号院内进行职工集资建房项目，拆除危旧房，建设两座多层住宅楼，解决136户住房困难职工的住房问题，提高职工居住生活条件，使职工以更加饱满的热情全身心投入到工作中去，推动企业发展。
同时，也有利于促进某某城市建设发展，加快某某市城市发展步伐。
1.1.6.2项目提出的理由
1）符合国家发展规划
城镇住房状况是一个国家和地区经济发展和社会文明进步的综合反映，是全面小康社会指标体系中占有十分重要地位的核心指标之一。
随着我国国民经济的发展，我国的住宅建设取得了长足的进步，但住宅建设速度与经济的发展速度还不尽协调。
为加快改善城镇居民居住条件，早在1995年，国家就颁布了《国家安居工程实施方案》，1998年国务院又发布了《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》。
通知明确指出：
“稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求”。
集资建房是国家对困难企业职工的一项住房保障措施，建设部等部委2004年就此出台了《经济适用住房管理办法》，指出：
住房困难户较多的工矿区和困难企业，经市、县人民政府批准，可以在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，利用单位自用土地进行集资、合作建房。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划》明确强调：
“要继续提高人民生活水平，建立健全普通商品住房与经济适用住房、廉租住房相结合的城镇住房供应体系，改善人民居住环境。
”
该项目属于职工集资建房项目，项目的建设符合国家发展规划，有利于改善困难职工的居住环境。
2）符合某某省发展规划
由省建设厅、发改委、财政厅、国土资源厅、物价局等五部门制定的《某某省安康居住工程实施方案》提出的目标是：
“到2007年，基本解决人均住宅建筑面积10平方米以下的居民家庭住房困难，逐步改善城市中等以下收入居民家庭的住房条件，使城市居民人均住宅建筑面积达到27平方米，完成60%旧住宅小区的综合整治和改造，并实行物业管理。
到2010年，全省城市中等以下收入居民家庭基本拥有或租住一套建筑面积不低于60平方米的成套住宅，使城市人均住宅建筑面积达到30平方米，全面完成旧住宅小区的整治改造，令居住质量和环境得到明显改善。
”
某某省出台的经济适用住房管理办法中，明确指出集资建房是经济适用住房的组成部分，住房困难户较多的工矿区和困难企业，可以在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，利用单位自用土地进行集资建房。
《某某省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》也大力强调：
“加大住房供应结构调整力度，着力增加主要面对中低收入家庭的普通商品住房、经济适用房和廉租住房供应。
”
该项目通过集资建房，能够满足职工住房需求，缓解社会住房压力。
因此，该项目的建设符合某某省经济社会发展规划的要求。
3）符合某某市发展规划，是人民生活水平提高的需要
《某某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出：
“以增加居民住宅有效供给和改善人居环境为目标，加强供需平衡调控，加快形成以住宅为主体、商业用房和商务写字楼为补充、工业房地产和物业管理市场逐渐扩大的房地产发展格局。
大力实施安康居住工程，增加中低价商品房供应，加快推进市区一环路以内危陋棚户房屋和二环路周边城中村的改造。
‘十一五’时期，全市规划建设各类房屋2800万平方米，其中住宅2400万平方米。
”
近年来，某某市积极帮助困难企业职工开展集资建房，已为18家企业审批集资建房21.1万平方米，解决了2638户职工住房困难问题。
在一定时间内，符合条件的企业，可以组织职工集资建房。
允许进行集资建房的企业应具备以下条件：
是曾经为全市经济发展做出过一定贡献的国有或集体老企业；企业职工平均住房面积低于市区城镇居民平均水平；企业已按规定缴纳了住房公积金；企业集资建房使用土地为自有国有存量土地，权属清晰，土地使用性质为住宅用地或能够调整规划用于住宅建设的土地，并且周边配套条件符合城市规划要求。
企业职工集资建房建设标准，一般控制在每户套内建筑面积75平方米以内。
某某市民的生活水平和生活质量在近几年里都有了明显的提高和改善，人们的住房观念也在发生变化，由以往的有房住，提升到住好房、住得好。
因此，该项目的实施符合某某市发展规划，有利于满足人们日益增长的住房需求，是人民生活水平提高的需要。
4）有利于改善职工的居住条件，促进企业稳定持续发展
某某公司现有职工508余人，50%为双职工、老职工。
单位职工人均住房面积16.7平方米左右。
低于某某市居民平均住房面积。
有30余户职工居住面积30~40平方米，个别家庭还是三代居住，另外有60户人为无住房，自己在外租房或借房居住。
该项目的实施，将危旧平房改造成两座多层住宅，安排136户职工入住，不仅可以改善职工的居住条件，为职工提供宽敞明亮、设施配套、布局合理的住宅，缓解职工住房紧张的状况，而且为公司引进人才、留住人才、进一步发展奠定坚实的基础，对企业的稳定发展相当有利。
综上所述，该项目的建设不仅符合国家的发展规划，也符合某某省、某某市的发展规划，而且改善了职工的居住生活条件，同时有利于推进某某市现代化进程，建设和谐社会。
因此，该项目的建设具有较好的社会效益和环境效益，是可行且必要的。
1.2项目概况
1.2.1建设场址
该项目拟建场址位于某某市历城化纤路4号，某某化纤厂生活区内，东临十里河，北靠祝甸，西至章丘建筑公司、洪楼教委、抗震公司、建安一公司，南到花园路、历城建安公司综合加工厂。
1.2.2建设规模
拟建项目地处某某市东部，项目用地15.6亩（10400平方米），共建两座多层住宅，建筑物占地面积2080平方米，总建筑面积12880平方米，包括：
地上住宅建筑面积11080平方米，地下室建筑面积1800平方米，绿地占地面积3640平方米，道路及停车场用地4680平方米。
1.2.3项目投入总资金
经估算，该项目总投资2175万元。
其中，建筑工程费1446万元，设备购置及安装费用259万元，工程建设其他费用366万元，基本预备费104万元。
第二章需求分析
2.1主要发达国家居民住宅现状
经济发达国家居民居住条件较好，每1000人住宅存量都在400套左右，每户房间数4～5间，每个房间人数均在1以下。
美国每1000人住宅存量2004年为429.4套，2005年稍有下降，每户房间数为5.5，每个房间人数为0.4；英国2005年每1000人住宅量为417.0套，每户房间数为4.9间，每个房间人数为0.5；德国2005年每1000人住宅量为430套，每户房间数4.45间，每个房间人数为0.55间；法国2005年每1000人住宅量为474.8套，每户房间数为4.0间，每个房间人数为0.6。
1）从住宅设备水平看，经济发达国家在上水、浴盆与淋浴、卫生间设备等方面均达到较高水平，一般在90%以上。
瑞士、瑞典均达到100%，其他许多经济发达国家也都在90%以上。
2）住宅业的可持续发展问题已引起世界各国的重视。
美国、欧盟各国、日本都进行了探索和试点，积累了一定的经验。
各国在可持续发展住宅中主要采取了以下技术：
●高气密性、高隔热性技术，墙体蓄热技术
●天然能源利用技术
●水循环、再利用技术
●废弃物处理及再生利用技术
●节能设备与热电联产系统
●建筑材料无害化技术
●住宅节能技术
3）大力提高住宅的综合性能
目前中国住宅与欧洲发达国家的差距，主要反映在内在品质上，而内在的品质恰恰反映出一个国家的经济实力和产业现代化水平。
为此欧洲国家通过各种法规来保障住宅综合性能的完善，比如，世界卫生组织曾发布过“健康住宅”的标准——《关于技术协调和标准化的新方法决议》，依新方法决议制定的《建筑产品指令》对建设工程提出了6项基本要求：
①结构抗力与稳定。
②防火安全。
③卫生、健康与环境。
④使用安全。
⑤噪声防护。
⑥节能与保温。
住宅的建设按基本要求去做，会大大提高居住的舒适程度和延长住宅的使用寿命。
住宅的“质”集中反映在住宅的综合性能上。
国外是采取更有力的措施和步骤，加速住宅性能的认定工作，使用这个“推动器”，全面提升住宅的内在质量。
4）采取措施保证室内空气质量
现在保证室内空气质量已成为欧美等发达国家住宅设计必不可少的内容。
欧洲许多住宅的窗子上部、阳台门上部和外墙上都有小型的条形进风器，这是近20年来在发达国家推行的住宅新风系统。
传统住宅由于密闭差，一般不对室内通风提出特别要求。
在集合住宅中，除了开窗外，室内通风主要靠竖向风道自然拔风实现，这种方式受到建筑物高度的限制，又由于无法调节通风量，室内的热量同时被排出，不仅能量损失大，舒适性也得不到满足。
随着外墙和门窗保温隔热及密封效果的加强，室内外空气的交换问题凸显出来。
因此，欧洲国家提出可调节室内通风量的“房屋呼吸”概念，即通过对通风量的控制，形成室内外正负压差，让新鲜空气先进入主要居室，然后经过卫生间和厨房，将污浊空气排出室外。
从七十年代初期开始，节能的需求提高到了一个新的水平，同时也促进了热量回收系统的诞生，直至八十年代初“智能性房屋呼吸系统”开始进入家庭，空气质量得到了进一步优化，住宅能耗进一步降低，目前，“房屋呼吸系统”已席卷欧洲。
在英国MiltonKeynes的“BloorHomes”住宅区和德国汉诺威的产业化住宅展示厅，均安装了自平衡单户式空气置换系统，该系统体积不大，噪声极低，每天24小时持续工作，运行费用也不超过人民币0.6元。
北欧地区更注重热量回收系统，其原理是利用机械排风形成的负压，让新风经过过滤器的细管时从排风管道中穿过，从而实现新鲜空气和污浊空气的热量交换。
采用这种系统既提高了居住舒适度，又节约了能源，用在集合式多层、高层住宅中更具有明显优势。
5）积极推进住宅产业现代化发展
各个国家出于本国实际情况采取了多方面的政策和措施促进住宅产业发展，现只将带有共性的几项主要技术措施综合如下：
（1）开展住宅发展的预测工作。
住宅发展预测是各国制订住宅发展规划和计划的依据，也是政府引导有关行业和企业的重要手段。
第二次世界大战后，这项工作受到各国重视。
从各国情况看，这类预测工作大致包括三个方面：
住宅现状调查评价与住宅需求预测、住宅建设经济能力的评价和预测和住宅建设技术途径的评价与预测。
一般来说，住宅发展预测每5~10年进行一次。
（2）加强和完善住宅建筑标准化工作。
标准化是科技成果转化为生产力的接口技术，也是推进住宅产化的基础。
目前，国际标准化组织（ISO）已颁布《模数协调》的系列标准，各国的模数协调标准正在逐步向国际标准靠拢。
同时也在国外不断改进住宅标准设计工作。
目前同时存在着两种趋势：
一个是许多国家（法国、日本、瑞典、芬兰等）都努力实现以标准化构配件组成建筑物的方法，即通用体系原则，另一个趋势是缩小定型单位，使标准化和多样化更好地统一起来。
国外还十分重视住宅部品、产品的生产、现场施工、组织管理等方面的标准化工作，即企业工作的标准化（贯彻IS09000系列标准）。
（3）建立住宅质量保证制度。
为保护用户利益，许多工业发达国家都建立了住宅质量保证制度。
例如，日本就建立了“工业化住宅性能认定制度”和“住宅性能保证制度”、“住宅性能保证制度”规定，基础性能保证期为l0年，主体结构10年，屋面防水5年等等。
在保证期内出现问题，承包单位负责免费修理。
为开展上述各项工作，国外的一个共同作法是充分发挥有关公营非盈利性事业单位和各有关行业协会的作用，一个国家中与住宅有关的行业协会往往有几十个、上百个。
它们都在调查研究、预测分析、信息交流、制订标准、技术服务、人才培训等方面推动住宅产业的发展。
2.2我国居民住宅消费特点
1）2006年居民的住房状况较之2005年有所提高，拥有私人住房的消费者平均住房面积达到了91.2平方米；住宅面积在90平方米以上的比例提高了14个百分点，达到39.8%。
2）消费者购房目的单一化趋势明显，仅为改善自身居住条件而购房的消费者占60.2%，与2005年消费者具有多重购房目的的状况差异明显。
3）在需求的面积方面，对90-130平方米的住宅需求比例由2005年的55.3%上升到63.4%。
4）消费者能接受的价格提高幅度较大，单价在7000元平方米的住宅的接受比例由2005年的0.6%上升到35.4%。
5）从购房资金上来看，由于大部分消费者自身具有的资产与房产总价的差距较大，超过80%的消费者需要采取各种形式的贷款购房，其中商业按揭以超过50%的比例成为购房的主要资金来源和付款方式。
另外，居民对住宅的消费还呈现出以下特点：
报刊广告是消费者最为关注的地产广告形式；在消费者的购买决策中，房屋质量已经成为其最担心和看重的因素；消费者对于开发商品牌也非常看重。
2.3职工集资建房的意义
所谓集资建房是某一个单位主持新建房屋，由具备相应资格的职工按房屋建设成本分摊建设费用。
职工集资建房，是企业运用市场机制的基本原则，解决职工的住房问题的主要方式。
1）职工集资建房，有助于逐步缓解职工住房困难、不断改善住房条件，满足基本的住房需求，正确引导消费、实现住房商品化，最终目的是为了解决职工的住房问题，提高职工的居住水平。
它着眼于房改目标的实现，满足职工不断增长的住房需求。
2）职工集资建房有利于企业的发展和社会的稳定。
住房问题是一个社会问题，关系到企业的长远发展，行之有效的职工集资建房，体现了企业对职工的关怀，体现了社会主义的优越性，密切了企业和职工的关系，直接关系到企业的发展，关系到经济社会的发展和社会的和谐稳定。
2.4某某市住宅的现状及预测
2.4.1某某市住宅的现状
某某市城市住宅建设将安居工程项目与经济适用住房项目并轨，将集资建房、合作建房行为与住宅小区开发并轨。
这一方面体现了房贷政策的进一步规范，推动了某某市房地产业的快速增长；另一方面，反映出居民对住房商品化的认可，从一个侧面拉动了某某市GDP的增长，为全市的经济做出了巨大的贡献。
九十年代以来，某某市的经济发展水平和速度都高于全国的平均水平，住宅建设也迅速发展，一大批布局合理、设计新颖、配套齐全、环境优美的住宅小区不断涌现，城区居民的居住条件进一步改善，住房功能不断完善，住房成套率不断提高。
到2005年末，某某城市居民人均住宅使用面积达到25.5平方米，与之相配套的城市供水、供热、燃气、排污管网、电力、通讯、有线电视等基础设施也日趋完善。
从住房面积看，户主在行政机关工作的家庭住房面积集中在81~100平方米，比例为34.8%；户主在事业单位、国有单位等工作的家庭住房面积集中在61~80平方米，其中三资企业、股份制企业和国有企业的比重分别为36.0%、35.5%和34.0%；小面积（40平方米以下）住房比重最低的是户主在行政机关工作的家庭，仅有2.2%。
小面积住房比重居前三位的户主是在私营企业、个体户和三资企业从业的家庭，分别为12.1%、10.1%和8.6%。
收入成为影响住房条件的关键因素。
户均年收入1万元以下的家庭中，56.4%的集中在41~80平方米，户均年收入1万~7万元的家庭中，55.6%的集中在61~100平方米，户均年收入在7万元以上的家庭中，41.4%的超过100平方米。
户主具有初等、中等和高等教育学历者，户均住房面积在40平方米以下的比重分别为14.6%，9.8%和3.2%，户均住房面积在41~80平方米的分别为59.2%、55.6%和44.9%。
2.4.2某某市住宅的发展预测
城市发展是一个不断更新、改造的过程，既包括扩张也包括更新，其扩张范围是有限的，而更新的内容是无限的，其关系是互动、共生的。
随着商品经济的发展与社会主义市场经济体制的逐步形成，城市正经历着急剧而持续的变化。
近年来，为了把某某市建设成为历史文化名城和国际化大都市，全市做了不少努力，某某市的市容市貌得到了很大改观，环境也得到了治理，绝大多数居民生活质量有了很大提高。
良好的经济增长使消费信心和消费能力也在不断上升，住宅消费观念将不再是满足“有房住”，而是要“住好房”。
“十五”期间，某某市城市住宅建设突飞猛进，共开发建设住宅900余万平方米，年平均开发建设180万平方米。
2006年，某某市进一步加快城市建设，这一年也成为城市建设史上投入最多，变化最大的一年。
新年伊始，随着某某市现代化城市建设步伐的加快和城市化进程的推进，某某市房地产开发在逐年增长的基础上继续保持了稳定的增长速度，呈产销两旺的运行态势。
总体来说，2006年，某某房地产市场呈现继续上升的整体走势，供求双方不断得到加强，土地政策控制更加严格，市政利好消息不断推出，住宅、办公楼及商业三类物业均呈增长态势，住宅投资增长速度明显高于办公楼及商业营业用房，渐成投资主流。
这都显示市场中存在对价格的有利支持因素，这种市场形势在近期内不会有太大的改变。
2.5该项目需求分析
某某公司现有职工508人，50%为双职工、老职工。
总住房面积8483平方米，人均建筑面积16.7平方米，低于某某市居民平均居住面积。
有30余户职工居住面积30~40平方米，大多数家庭是两代居住，个别还有三代居住的，有的职工孩子已十七八岁，还和父母住一间房子里，给生活带来极大的不便。
另外，还有60余人为无房户，只得自己在外、租借房子。
今年年初，某某市统计局发布信息，2005年某某市商品房平均价格达到4705元／平方米，涨幅达12.7%。
某某公司职工收入较低，年平均工资只有一万元左右，加上家庭负担也较重，若想在商品房市场上解决住房问题困难很大。
某某公司职工改变住房现状的要求十分强烈，每年的职工代表大会都反复提及住房问题。
因此，某某公司利用本单位长期闲置的行政划拨住宅用地进行集资建房，将使广大干部职工的住房现状发生根本性的改观，彻底解决职工后顾之忧，使职工安心工作，从而促进企业稳定持续发展。
由于该项目为某某公司内部职工集资建房，公司将严格执行集资建房的有关政策，不进行市场销售，全部由企业内部职工分配。
第三章建设规模
3.1建设规模的合理性分析
3.1.1产业政策和行业特点
为了使国民经济有序发展，节约有限的资源，国家和行业制定了某些重要产品的经济规模标准，也制定了鼓励发展、限制发展和禁止发展产业（含规模）目录。
这些政策都是经专门研究和分析论证后确定的，具有一定的权威性和合理性。
该项目是职工集资建房项目，属国家鼓励发展行业。
该项目的建设符合国家和行业的产业政策，能够推动城市建设发展，从而带动经济的发展。
3.1.2社会效益和经济效益的合理性
建设规模的变动会引起收益的变动，而适当的经营规模可节约费用，提高竞争力，得到经济效益。
不同产业规模的经济性可能不同。
房地产属于规模效益显著的产业，在一定限度内，规模扩大后，项目收益增加的幅度大于规模扩大的幅度，即规模收益递增。
因此该项目目前所具有的经济规模能实现社会效益和经济效益的合理结合。
3.1.3资源利用的合理性
投资项目的建设和运营，要以资源的耗费为基础。
资源利用的合理性是建设规模合理性分析的重要内容。
从资源利用的合理性角度考察建设规模的合理性，主要应考虑资源利用的可靠性、有效性和经济性。
这
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