模具厂片区改造建设项目可行性研究报告.docx

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模具厂片区改造建设项目可行性研究报告

模具厂片区改造建设项目可行性研究报告

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第一章总论

第一节项目名称及承办单位

一、项目名称

XX模具厂片区改造建设项目

二、项目承办单位

XXXX房地产开发有限公司

三、项目建设地点

XX模具厂片区改造建设项目的建设地点位于山东省XX市城区，东邻环城西路，北邻环城北路。

第二节可行性研究报告依据

一、项目单位委托书；

二、国家及省市有关政策、法规和文件；

三、项目总体规划；

四、《住宅建筑设计规范》；

五、《XX市任城区总体规划》；

六、《城市居住规划设计规范》；

七、中共XX市委办公室文件济办发（2009）14号

八、XX市各类建筑取费标准；

九、XX市土地分等级及基准地价；

十、项目承办单位提供的有关设想及基础资料。

第三节可行性研究范围

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

可行性研究的主要内容有：

（1）项目背景及建设的必要性；

（2）建设地点和建设条件；

（3）建设规模和建设内容；

（4）设计方案；

（5）项目进度安排；

（6）物业管理；

（7）社会经济效益分析；

（8）投资估算及资金筹措；

通过对以上内容的研究，力求提供较准确的资料和数据，对该项目是否可行作出可观、科学的结论，以作为投资决策的依据。

第四节

项目单位基本情况

本项目法人为XXXX房地产开发有限公司简介

第五节主要技术经济指标

本项目主要技术经济指标表

序号

项目

数量

单位

1

项目总用地

17730

㎡

2

总建筑面积

63400

㎡

2.1

住宅建筑面积

24200

㎡

2.2

商务建筑面积

39200

㎡

12

项目总投资

35400万元

3

建筑工程

17800万元

4

配套工程

1200万元

5

其他费用

12500万元

6

预备费

3900万元

第二章项目背景及建设的必要性

第一节项目提出的背景

一、XX市中区概况

XX市中区位于鲁西南平原，南四湖北端。

地处东经北纬35°08＇-35°32＇,116°26＇-116°44＇。

市中区是市委、市政府所在地，全市的核心区和政治、经济、文化中心，辖8个街道（安居街道、唐口街道、观音阁街道、南苑街道、阜桥街道、古槐街道、越河街道、济阳街道），1个镇（喻屯镇）和1个省级经济开发区（XX经济开发区），面积381平方公里，人口57万。

1994年3月3日，撤销仙营乡、观音阁乡、土城乡、南辛庄乡，设立仙营镇、观音阁镇、金城镇、南苑镇。

1997年，市中区面积39平方千米，人口32万。

辖4个街道、4个镇：

阜桥街道、古槐街道、济阳街道、越河街道、仙营镇、观音阁镇、南苑镇、金城镇。

2000年12月1日，山东省政府（鲁政函民字[2000]63号）批准同意：

撤销仙营镇，以原仙营镇的行政区域设立仙营街道办事处，办事处机关驻原仙营镇人民政府驻地；撤销金城镇，以原金城镇的行政区域设立金城街道办事处，办事处机关驻原金城镇人民政府驻地；撤销观音阁镇，以原观音阁镇的行政区域设立观音阁街道办事处，办事处机关驻原观音阁镇人民政府驻地；撤销南苑镇，以原南苑镇的行政区域设立南苑街道办事处，办事处机关驻原南苑镇人民政府驻地。

　　2008年，将XX市市中区金城街道办事处划归任城区管辖，将任城区安居镇划归市中区管辖。

此次区划调整，确定市中区和任城区的区划界线是，原则上以洸河路为界，东起琵琶山路，沿洸河路西行至环城西路，沿金城街道与古槐街道边界及金城街道与济阳街道边界至太白楼西路西行至梁济运河。

此线以南划归市中区，此线以北划归任城区。

市中区的管辖范围是，在保留古槐、阜桥、越河、济阳、观音阁、南苑6个街道的基础上，将仙营街道洸河路以南6个社区（新刘庄、刘庄、菜市、红星新村、蒋林、后铺）并入阜桥街道。

将金城街道太白楼西路以南部分划归济阳街道。

将任城区南张镇太白楼西路以南的后营村划归济阳街道。

将任城区的安居镇整建制划归市中区。

为了保持行政区划的完整性并有利于运河沿岸的综合开发，将任城区的唐口镇、喻屯镇整建制划归市中区管理。

2009年3月9日，经省政府批准（鲁政字[2009]34号），XX市任城区市中区调整部分行政区划：

将XX市任城区喻屯镇、唐口镇划归市中区管辖。

2010年，XX市中区完成GDP167亿元，同比增长14.2%；规模以上固定资产投资101亿元，增长38.8%；财政总收入13.67亿元，增长31.2%；地方财政收入7.58亿元，增长30.1%，以上4项指标分别是2007年底的4.2、3.1、2.5和2.0倍。

2011年1—6月份，持续保持高位增长态势，实现地区生产总值94.2亿元，同比增长12.1%；规模以上固定资产投资54亿元，增长23%；限额以上企业社会消费品零售总额72亿元，增长19.6%；完成财政总收入10.07亿元，增长46.77%，地方财政收入5.75亿元，增长45.46%，上半年财政收入基本相当于2009年全年水平。

XX市中区区位优势明显。

105国道、327国道、京杭大运河、济荷铁路和正在建设中的济徐高速穿境而过，京沪高铁在曲阜东站停靠，XX曲阜机场已开通北京、上海、广州、成都、沈阳、青岛等地航线，“水陆铁空”四位一体的交通资源集于一地，是重要的区域交通枢纽。

 XX市中区都市型产业繁荣。

坚持以都市型产业为方向，大力推进总部经济、楼宇经济、街区经济和园区经济发展，逐步形成以服务业为主导、都市型工业为支撑、城郊产业型生态农业为基础的产业结构。

在主城区，着力打造在淮海经济协作区有较大影响力和辐射力的区域性现代商务商贸产业区，积极推进重大产业载体建设，大力实施旧城开发和“城中村”改造，深度谋划了一大批大型片区开发项目，现正在全面对外推介。

在西部，以“水陆铁空”四维交通叠加优势为依托，正在高起点规划建设省级经济开发区、滨河新区和唐口工业园，积极承接重大产业项目，着力打造现代物流和现代工业聚集区。

我区被评为“中国最具发展潜力金融生态区”和“全省服务业发展先进区”，并被确定为全省服务业发展重点城区。

XX市中区社会和谐稳定。

始终坚持以人为本，大力建设民生工程，全面发展各项社会事业，积极促进社会文明进步，成为文明优美的“孔孟之乡、运河之都、水城风貌、生态宜居”城市。

市中区先后荣获“全国和谐社区建设示范城区”、“全国计划生育优质服务先进区”、“全国民族团结进步模范集体”、“全国科技进步先进区”、“中国楹联文化区”和“全省基层党建先进区”、“全省发展服务业先进单位”、“全省平安建设先进区”、全省双拥模范区“五连冠”等称号。

二、项目提出的背景

（一）城镇化进入快速发展阶段

进入二十一世纪以来，我国工业化、城镇化、市场化和国际化释放出巨大的经济活力。

主要工业产品产量已位居世界首位，中国正在成为世界工业生产最大基地；2000-2005年中国城镇人口从4.59亿人增长至5.43亿人，新增加了8400万城镇人口，中国未来的发展模式中，小城镇仍然是中国城镇化或城镇化发展过程中的很重要的模式之一。

社会经济高速增长和农村劳动力向非农业部门转移为特征的城镇化进程大大加快。

（二）“十一五”发展规划新要求

"十一五"时期是重要战略机遇期的一个阶段。

这个时期既是一个"黄金发展时期"，也是一个"矛盾凸显时期"。

XX市"十一五"着力解决好事关全局的重大问题中指出：

“构筑大城镇框架，加速城镇化进程,按照“四大板块支撑，两大亮点牵动，组团结构布局，城乡协调发展”的总体思路，加快提升城镇化水平，积极推进城镇化进程，构建功能特点突出、结构合理的城镇体系。

完善区域协调发展机制，加快形成优势互补、协调联动、相互促进、竞相发展的区域经济发展新格局。

市中区国民经济“十一五”发展规划要求全区城镇建设与国民经济发展目标相一致，通过城镇体系规划对未来城镇化的发展水平，城镇的合理分布，等级配置，功能分工等做出宏观的调控和诱导。

根据《XX市城市总体规划》，XX市把实施城市化战略作为促进经济社会发展的重要载体和着力点，市委在第十一次党代会上把建设城乡秀美新XX作为五大发展目标之一，确定了“中心突破、组群发展、城乡统筹、梯次推进”的区域发展战略和“孔孟之乡、运河之都、水城风貌、生态宜居”的城市发展定位，按照“规划先行、产业先导、文脉存续、自然生态”的原则，做大做强做美中心城市，加快推进XX城区建设发展。

根据全省经济发展战略，XX市进一步完善城市规划，确立了“东扩西跨南联北延”的城市发展格局，使城市的产业结构、用地布局、基础设施、生态环境优化配置。

（三）城镇发展的迫切需要

XX市中区位于鲁西南平原，南四湖北端，京杭运河纵贯南北，新石铁路、日东高速公路横贯东西，其中XX模具厂片区北临洸河路，东临古槐北路，地理位置优势明显，交通通讯十分方便，区位条件比较优越。

进入工业社会，第二、三产业成了社会经济的主导，现代社会发达国家经济的主导是第三产业，2l世纪人类进入知识经济时代，知识产业必将占据主导地位。

城镇发展方向和建设格局必须适应二、三产业的发展，经济形成一个协调的产业系统，有利于各产业之间相互结合、渗透，形成有机的整体。

在这种条件下，加快XX市中区城区建设新型社区已经成为迫切的任务。

第二节项目建设的必要性

一、符合国家产业政策

房地产作为不动产，价值大、资金占用多，且具有保值增值的特点，不仅具有消费价值还具有投资价值。

国务院2003年颁布的18号文件对房地产业在国民生产总值中的地位作了肯定，称之为支柱产业。

从房地产行业的地位来看，在国民经济中的支柱地位将更明显。

多年来，我国房地产业实现了持续、快速的发展态势，为改善人民生活和发展国民经济做出了巨大贡献。

全国80多个行业中，在投资上，房地产业居首位，表明了房地产业与国民经济的联系日益加深，它的持续、稳步、健康发展，对消费、投资、相关产业、金融安全以及整个国民经济的发展，都将产生重大影响。

从房地产宏观政策上看，始终坚持一个目标和16字方针。

房地产业既是国民经济的基础性、先导性产业，又是风险性产业。

为实现房地产业的持续、健康、稳定发展的目标，采取非“一刀切”的因地制宜、分别决策、区别对待、分类指导的16字方针将是今后国家宏观调控落实科学发展观必须坚持的原则。

二、符合房地产开发规划要求

当前，居民购房十分看重住房质量，“规划设计是否合理，功能设施是否齐全，物业管理是否完善”已经成为居民买房时最为关心的问题。

但是，“房屋利用率低，住房面积小”，“小区缺乏整体规划，附属设施不完善”的问题在XX市区仍然存在。

为此，国家对房地产发展的规划和要求成为房地产业发展的重要基础。

随着住房体制改革的深化、福利性分房体制的取消及货币购房体制的实行，城镇居民的居住条件得到了显著改善。

为此，建设部制定了城市住宅建设与房地产开发“十一五”规划，省、市也相继编制了房地产业发展规划。

从XXXX房地产开发有限公司开发建设XX模具厂片区改造项目来看，完全符合国家和地方房地产业发展规划，而且能够带动当地居民消费水平的提高，并能够迅速提高居民的生活质量。

三、符合XX市城市发展规划

XX市的发展越来越迅速，经济规模也在不断的增大，在经济规模增大的前提下，为社会各个产业的良好和健康发展奠定了坚实的基础。

在XX市的远景总体规划中，要求全市大力发展经济，使XX成为鲁西南的工业和商贸中心。

在这一总的思想指导下，顺应XX市大的发展方向，现在所要建设的小区就位于新规划的XX市中区西南中心地带，将为附近居民提供更加舒适和方便的居所。

四、市场需求分析

1、国内房地产市场情况

按照世界各国城市化发展的一般规律，一国的城市化水平在达到30%后，城市化进程便会加快。

城市化水平的提高，必然带来城市人口的增加，从而极大带动了对房地产的需求，成为促进房地产行业快速发展的主要动力。

同时，房地产作为不动产，价值大、资金占用多，且具有保值增值的特点，使房地产不仅具有消费价值还具有投资价值。

国家对房价进行调控，提高银行贷款利率，增加经济适用房和一般住宅的供应量，限制“炒房”投机行为，更有利于房地产市场健康发展。

我国城镇家庭收入的快速增长，同时住宅消费支出在家庭支出中所占比例的快速提高，使我国城镇家庭用于住宅消费支出的金额不断加大。

经专家研究预测，未来我国房地产发展的趋势是：

（1）从房地产市场总体形势来看，未来走势平稳，行业关注度减弱。

在国家宏观调控措施指导下，近年来我国房地产开发投资的快速增势得以遏制，初步形成了以普通商品房为主的住房供应结构，房价趋于稳定。

平稳是未来房地产市场走势的主调，行业“关注度”减弱，成熟度将逐步提高，“横眉冷对千夫指”、大起大伏的时代将结束。

（2）从束缚已久的城市化需求看，将会带动国家对基础设施投资和房地产项目的大幅上升。

以城市居民和总人口的比例来衡量，我国的城市化水平非常低。

由于国家在改革开放以前一直实行城市和农村劳动力市场相分离的政策，使得广大农村地区至今仍然没有走上城市化和工业化道路。

1978年实行改革开放以来，我国就逐步开始了城市化的进程，并在过去几年里加快了这一目标实施的步伐。

由于目前全国的城市居民数仅占总人口的40%，所以，农村劳动力向城市的转移还有很长的路要走，同样对城市住房的需求也会有很大的发展空间。

（3）从壮大的中产阶层看，收入分配和中产阶层的出现是影响人们需求变化的重要因素。

不同的收入水平决定了对不同产品的购买力。

其它国家的经验显示，人均年收入超过3000美元将会出现一个中产阶层迅速扩大，消费需求大幅上升的时期。

中国全球经济研究小组预测，到2011年，我国人均年收入将是目前收入水平的两倍，达到大约2500美元，这将使中产阶层的人数达到目前的6倍（总人口的28%）。

（4）从住宅质量的趋势来看，追求住宅品质的时代已经到来。

居住品质决定了生活品质，直接影响到每个人、家庭的生活品质。

品质房地产时代的到来，加剧了企业的竞争，所以，开发商所建住宅、建筑要追求的不能是一时的需求，而应是经得住时间考验的一劳永逸的好产品。

如果今天建的房子，五十年以后的人还觉得它是好房子，那么就说明是经得起时间的考验。

所以住宅这一特殊商品的时间品质要求耐久性、文化感、适应今天和未来需求等多个方面。

这一更高标准逐渐成为开发商的共识。

（5）从消费者的消费观念角度看，随就业地附近居住的时代已经到来。

在就业地附近居住的优点是能够降低交通成本、时间成本，相应地也会提高个人的生活品质。

随着我国二手房、租赁市场的规范、成熟，也将推动随就业地附近居住格局的形成,新到一地就业就出现一次“买卖”行为或“卖”“租”行为，一生只在一地居住，一生只买一次房子的行为将随之改变。

2、XX市房地产市场状况

XX市近几年房地产市场出现了火爆的局面，尤其商业性住宅更为畅销，已经开始成为XX强有力的经济增长点。

在当前住房制度的转轨过渡阶段，XX市企事业单位和个人购买力也随着房改力度的加大和全民收入的增加而逐步提高，目前处于上升发展阶段。

但具有超前意识强、综合性服务高的住宅建设工程目前还仅仅处于起步阶段，它的市场潜力随着市区居民的增多，对居住环境要求改善的呼声越来越高，再加上经济强市、文化名市和组群结构大城市的规划建设，XX市城市规模不断扩大，中高档住宅的需求越来越大。

特别是从2001年起，XX市房地产业开始逐步规范化，宏观环境渐趋规范，为全市房地产业的健康发展提供了保障。

XX房地产市场营销时代已经显现，激烈的房地产市场竞争，促进了房地产质量、规划、环境、景观、配套设施等的协调和优化。

特别是XX市新一轮城市环境改造，为规划住宅社区提供了以人为本的生态气息，从而提高了XX人的居住档次与生活品位。

随着XX经济逐年快速增长，居民收入水平也逐年提高，对户型合理、环境优美、配套设施齐全、物业管理较好的楼盘比较看重，或投资、或居住。

3、项目的市场预测

XX模具厂片区改造建设项目位于XX市城区西部，新规划XX市中区西南区中心地带，具有以下几个方面的市场优势：

（1）区位环境优势：

周边教育、医疗、公共服务设施齐全，所处地段和区域位置极佳。

因此，该项目的市场需求前景较好，市场潜力非常大。

（2）交通优势：

紧邻城市生活主干道洸河路、古槐路、环城北路，有多班公共汽车路过，交通便利。

第四章建设条件和建设地点

第一节建设条件

一、地形地貌

项目建设区域属于泰沂山前冲击扇的下缘，为黄泛区交错地段，地势东北高，西南低，东北部有连绵起伏的山峦、丘陵，西南部是地势低下的湖洼，中部为土地肥沃的平原，整个地形波浪起伏，西北倾斜度大。

地势北高南低，地形坡度万分之二左右。

地面标高＋35～＋38m；以平原地形为主。

二、气候条件条件

XX市地处暖温带，季风性大陆气候，四季分明，春季干旱少雨，多风，夏季高温多雨，秋季气候温和、降雨稀少。

冬季干旱寒冷，雨雪稀少。

年平均温度为13.5摄氏度，月平均最高温度29摄氏度，日最高气温41.6摄氏度，月平均最低气温4.1摄氏度，日最低气温－19.4摄氏度，全年平均降水量为701.9毫米，年平均蒸发量为1654.7毫米，年最大蒸发量1819.5毫米。

年平均日照时数为2400小时。

常年主导风向为偏南风，平均风速2.3m/s。

历年最大积雪厚度0.15m，最大冻土厚度0.3m。

三、水文地质条件

XX市河流大部分属淮河流域南四湖水系，主要河流有大汶河、小汶河、泉河、京杭运河（梁齐运河）、排渗河。

梁齐运河是XX以北地区主要排水河道，从XX市西南部流经，县内长10.7km,丰水期流量29.65m3/s,枯水期有短期断流。

项目建设区地层自上而下有第四系、上侏罗统蒙阴组，上二迭统上石盒子组、下二迭统下石盒子和山西组、上石炭统太原组、中石炭统本溪组、中下奥陶和寒武式。

区内地基承载能力为110KPa考虑，地下水常年水位10～12m，根据地震烈度区划图（1990），该区地震烈度为6～7级。

四、基础设施条件

区域内基础设施已经实现了“七通”（通上水、通下水、通路、通讯、通电、通气、通暖）。

供水：

由市供水公司城市给水管网供水；

排水：

由市政排水管道排水，排水畅通；

供电：

由市供电公司变电站供电网供电；

通讯：

区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通；

通暖：

由市政集中供暖网络系统供暖；

通气：

本项目采用市燃气公司提供的天然气，气量较足，完全能够满足居民生活用气需要。

第二节建设地点

XX模具厂片区改造建设项目的建设地点位于XX市城区，东邻环城西路，北邻环城北路，规划用地面积17730平方米。

第五章建设规模和建设内容

第一节建设规模

本项目根据市中区体系规划要求，结合建设地点条件和周围环境，确定本项目总体规划建设规模为：

该片区规划用地面积17730平方米，总建筑面积为63400平方米，配套给水、排水、供热、燃气、绿化、景观照明等基础设施建设。

第二节建设内容

该项目拟建总建筑面积为63400平方米，其中住宅面积为24200平方米，商务面积为39200平方米，配套给水、排水、供热、燃气、绿化、景观照明等基础设施建设。

第六章　规划布局与工程方案

第一节　规划设计方案

一、设计依据

本项目设计依据主要有：

1.《中华人民共和国城镇规划法》（1989）；

2.《中华人民共和国土地管理法》（1999）；

3.《中华人民共和国村镇规划建设标准》（GB50188—93）；

4.建设部《城镇规划编制办法实施细则》；

5.《村庄和集镇规划建设管理条例》（1993）；

6.《山东省村镇规划编制办法》（鲁建村发【1997】293号）；

7.《中共山东省委、山东省人民政府关于加快小城镇建设的决定》（鲁发【1999】18号）；

8.《山东省XX市中区总体规划》；

二、规划设计方案

1、指导思想

本项目的设计指导思想为：

坚持“高起点、高定位、高档次”的原则，整体规划，充分体现项目的社会效益、环境效益和经济效益。

结合区位特点，打造城市新型片区特点和景观特色。

依据现有实际，统筹安排，规划长远，努力打造设施现代化、管理科学化的新型居住示范化新片区。

通过本项目的建设实施，推动XX市中区片区改造工作的进程。

2、规划地点

该项目规划地点位于XX市城区，东邻环城西路，北邻环城北路。

3、规划原则

本次规划地块位于市中区重点发展区域，在城区居住商务环境建设中将扮演重要角色，本次规划从开发者的角度、整体区域的角度和居住者的角度，对于规划进行合理定位并合理确定规划原则，在规划设计与建设上既要充分利用土地，节约土地资源，又要考虑居住者的感受，形成自然、和谐、舒适的居住环境。

（1）示范性与标志性原则

以建设任城区示范性住宅区为标准，为城市建设争光添彩。

使之成为城区近期建设的示范工程。

规划设计具有超前性、先导性，达到高起点、高标准。

（2）地块固有资源价值最大化的原则

本地区位条件好，拥有优美的环境资源条件，因此在规划过程中应对规划过程中应对地块有利资源条件进行充分发掘，贯彻“尊重自然”思想与“可持续发展”战略，以建设绿色居住空间环境为规划目标，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。

创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代住区。

（3）适合实际情况与可实施性原则

规划设计贯彻环境原则、经济原则与效益原则，正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系。

规划应适合现阶段对于居住及商务的要求，既要实现居住品质的要求、体现商务价值，同时也要经济可行。

住宅区建设以科技为先导，加强新技术的利用、市政基础设施的合理布局，注重物业管理与安全保卫。

（4）从居住角度应当充分考虑本地块和周边居民生活的便利性，配置一定数量的商业及其他生活服务设施，从而提升地块的居住商务生活品质。

（5）景观布局体现均好性原则

规划中合理组织小区内部公共景观绿地，以体现景观均好性原则，实现户户有景、窗窗见绿的优良景观效果。

5、规划设计布局方案

（1）功能结构规划

根据功能定位和要求，住宅商务建筑全为高层建筑。

即提高了土地的利用率，又增加居住舒适度。

科学规划、合理布置管网配套工程。

（2）道路交通系统

本次规划依托现有道路，形成纵横交错与环形相结合的框架格局，中心路为对外交通道路，其余为生活性道路。

（3）绿化景观系统

本次规划在居住商务区环境设计中，以创造可共享的、相互渗透的生态绿化环境为原则，主要分为中心绿地和宅间绿地两个层次，注重绿化与道路、住宅的相互结合，强调绿地服务的均好性，使之成为自然、生态、和谐的居住环境。

（4）设备管线布局

根据规范要求，设备管线总平面设计应统一规划，全面考虑，合理安排层次、走向、坡度等，并应力求适应维修和改扩建的需要；同时，明设管道应排列整齐，并应根据不同用途以不同颜色分别标明。

（5）竖向设计

竖向设计应满足以下要求：

1）合理利用地形地貌，减少土方工程量。

2）满足各种管线的埋设要求。

3）有利于建筑布置与空间环境的设计。

4）对外联系道路的高程与城市道路高程平顺衔接。

道路标高的确定，即考虑新建筑物的要求，又要兼顾与保留建筑物的结合，使其排水便捷通畅，为此道路最大纵坡为1.75%，最小纵坡为0%，规划后该小区地势北高南低，东高西低。

规划后排水便捷。

人行道需设无障碍和防滑措施。

地面排水一般采用单侧设雨水口收集排放，其数量根据汇水面积、流量、道路纵坡确定。

建筑物室内外高差取0.15～0.60m。

三、主要技术指标

表6-1总体技术指标表

序号

项目

指标

1

项目总用地

17730㎡

2

总建筑面积

63400㎡

2.1

商务建筑面积

392