全文《聊城市物业服务企业信用综合评价管理办法》自起施行.docx
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全文《聊城市物业服务企业信用综合评价管理办法》自起施行
聊城市物业服务企业信用综合评价
管理办法（试行）
2018年11月1日施行
第一章总则
第一条为推进物业服务行业信用管理，规范物业服务企业经营服务行为，加强对物业服务企业的事中事后监管，构建“诚信激励、失信惩戒”机制，促进物业服务行业健康有序发展，根据《企业信息公示暂行条例》、《山东省物业管理条例》等法律法规和《国务院关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设的指导意见》、《山东省物业服务企业信用档案与评级管理办法（试行）》等有关政策规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内从事物业服务活动的企业有关信息的采集、录入、评分、发布和管理适用本办法。
本市行政区域内依法设立、具有企业法人资格，从事物业服务活动的企业，以及外地物业服务企业在本市设立的分支机构，应当按照本办法规定参加信用综合评价。
第三条本办法所称物业服务企业信用综合评价是指各级物业主管部门依据本办法规定，通过对物业服务企业在从事物业服务活动中形成的信用信息进行采集、录入、记分，评定其信用等级的活动。
第四条市住房和城乡建设局（以下简称“市住建局”）负责全市物业服务企业信用综合评价的指导、监督和管理工作；负责“聊城市物业服务企业信用评价系统”（以下简称“信用评价系统”）的建设、维护和管理工作。
各县（市、区）物业主管部门负责组织本辖区物业服务企业信用信息的采集、确认、记分、上报和日常管理工作。
指导、推动辖区街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会、业主委员会做好物业服务企业信用信息的采集工作。
市物业管理协会应加强行业自律管理，负责行业自律信息的归集、推送及编写行业信用报告等工作。
依据全市物业服务企业信用综合评价结果，出具物业服务企业信用等级证明材料。
第五条物业服务企业信用综合评价按年度评定企业信用等级。
每年3月底前，市住建局通过官方网站（
第六条各县（市、区）物业主管部门应当加强与人民法院、公安、消防、城管、工商、税务、发改、统计、人社、安全生产、质量技术监督等相关部门以及街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会等部门的联动，构建齐抓共管工作格局，及时共享本辖区内物业服务企业的负面信息，施行失信联合惩戒机制。
第二章信用信息的采集
第七条信用信息的采集，是指对物业服务企业的信用信息进行征集、分类、记录、存储，形成反映、评价物业服务企业经营、服务管理情况的信用信息记录的活动。
信用信息采集渠道主要包括企业自行申报，各级物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、相关部门主动采集和社会提供。
第八条信用信息的采集、录入应当遵守下列原则：
（一）物业服务企业应当如实、及时申报信用信息，并对信息的真实性、有效性负责；
（二）信用信息采集应当客观、公正、严谨、及时，同时应当保守国家秘密、商业秘密和个人隐私。
（三）经县（市、区）物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会调解，物业服务企业在规定期限内已妥善解决的有效投诉问题，不记入企业信用信息。
第九条物业服务企业的信用信息包括基础信息、优良信息和负面信息三类。
（一）基础信息
1.物业服务企业注册信息：
企业名称、统一社会信用代码（营业执照）、注册地、企业法人代表、联系方式（网站、电子信箱、邮政编码、通讯地址、联系电话和联系人）等。
2.物业服务企业人员信息：
主要是企业法人代表、经理、项目（部门）经理以及特殊岗位从业人员的基本情况，主要包括姓名、性别、岗位、职务、学历、职称、技能以及联系电话等其他有关信息。
3.物业服务项目信息：
主要包括物业项目名称、详细地址、项目委托方名称、委托期限、项目经理、收费标准及其他相关信息。
（二）优良信息
物业服务企业遵纪守法，诚信经营，积极提升服务水平，获得各级政府及相关部门、行业协会的表彰及取得的创新、创优成果等信息。
主要包括：
1．各级党委、政府的表彰；
2．各级物业主管部门的表彰；
3．各级物业行业协会的表彰；
4．企业经营管理创新、创优成果等；
5．其他优良业绩。
（三）负面信息
物业服务企业在从事物业服务活动中的违法违规信息，主要包括：
1.人民法院、仲裁机构生效的判决书或裁决书，确认物业服务企业因过错承担责任的情况；
2.各级物业主管部门或相关部门的行政处罚决定等；
3.各级物业主管部门或相关部门在日常执法检查中查处的物业服务企业违法违规行为，以及物业服务企业不履行物业服务合同、破坏物业行业市场秩序和行业自律准则等；
4.经查实且在规定期限内未妥善解决的投诉举报、媒体曝光等；
5.因物业服务企业过错造成的重大安生生产事故、群体性事件、重大舆情等；
6在市、县（市、区）组织的物业服务质量考核中发现的物业经营服务中的不足和问题；
7．其他违法违规行为。
第十条基础信息的采集。
基础信息由物业服务企业登陆信用评价系统自行填报，由注册地物业主管部门核实后录入归档。
企业在注册地之外跨县（市、区）的在管物业管理项目信息，由项目所在地物业主管部门进行核实，并推送企业注册地物业主管部门。
基础信息实行日常动态管理，有关信息发生变更后，物业服务企业应当于变更之日起30日内按照原信息录入途径填报变更信息，经核实后录入归档。
新设立的物业服务企业，应当自领取营业执照之日起30日内，通过信用评价系统及时、完整、准确填报企业有关信用信息。
第十一条优良信息的采集。
物业服务企业提交相应材料，经注册地物业主管部门核查后，符合要求的，物业主管部门应于物业服务企业申请之日起5个工作日内录入信用评价系统，进行归档。
外地入聊物业服务企业仅限采集其在聊设立的分支机构获得的优良信息。
第十二条负面信息的采集。
物业主管部门获得负面信息后，应及时通知相关物业服务企业，确认负面信息情况。
物业服务企业主动申报负面信息的，计算时可适当降低扣分分值。
对刻意隐瞒负面信息的，从重扣分。
物业服务企业对负面信息有异议的，应在收到通知后10个工作日内向物业主管部门和出具负面信息部门提出书面异议申请，并提供相应证据。
物业主管部门在收到异议书面申请后，应于5个工作日内做出是否采纳的决定，并将决定及时告知物业服务企业。
依据行政处罚决定书、人民法院或仲裁机构等出具的生效法律文书等产生的负面信息，物业主管部门不需要通知物业服务企业，可直接录入归档。
第十三条物业服务企业对县（市、区）物业主管部门的核查结果仍存在异议的，可向市住建局提出书面异议复核申请；市住建局应当于收到书面异议复核申请之日起10个工作日内完成复核。
经复核确属失误的，撤消记录并推送县（市、区）物业主管部门；确属无误的维持原结果，复核结果应书面反馈当事人。
第十四条信用信息录入归档后，形成信用档案，任何单位和个人未经法定程序，不得擅自修改、增减、删除。
第三章信用等级评价
第十五条信用等级评价应当坚持公开、公平、公正、合法和审慎的原则。
第十六条物业服务企业信用等级评价采取信用分值综合评定办法，信用基准分值为100分，加企业优良信息分值，减企业负面信息分值。
信用分值＝信用基准分值+优良信息分值-负面信息分值。
信用基准分值包括基本分值和差异分值。
其中基本分值60分，差异分值各项顶格分数之和为40分。
记分周期为12个月，从每年的1月1日起至12月31日止，记分周期届满，次年重新记分。
一票否决和负面信用信息减分采用当年的数据，原记分记录作为历史数据保存在系统平台的信用信息档案中备查。
物业服务企业信用信息得分按照《聊城市物业服务企业信用等级评价记分标准（试行）》（详见附件）执行。
第十七条优良信息和负面信息积分计算周期，原则上按照信息的有效时限同步计算，从信息生效日期开始计算，具体到月；没有有效时限的，原则从信息生效日期开始计算，有效期12个月。
涉及列入黑名单事项的，计算周期根据企业整改情况确定。
第十八条企业信用评级结果分为AAA级、AA级、A级、B级、D级。
具体标准如下：
信用分值在100分（含）以上的，信用等级为：
AAA级；
信用分值在80分（含）至100分的，信用等级为：
AA级；
信用分值在70分（含）至80分的，信用等级为：
A级；
信用分值在60分（含）至70分的，信用等级为：
B级；
信用分值在60分以下的、列入黑名单的，信用等级为：
D级。
未参加信用评价的，信用等级为：
D级（缺失）。
未承接物业服务项目的，信用等级为A级（未承接项目）。
第十九条物业服务企业有下列情形之一的，直接列入黑名单：
（一）企业或企业主要负责人（董事长、总经理、法定代表人等）因物业服务企业承担过错原因，通过人民法院司法程序认定，被列入失信被执行人名单的；
（二）经司法机关或行政机关确认因物业服务企业全部责任或主要责任发生的重大安全事故的；
（三）因物业服务企业过错引发重大群体上访或越级上访事件，影响社会稳定，造成严重不良后果的；
（四）挪用、骗取、套用住宅专项维修资金的；
（五）物业服务企业在物业服务活动中承担主要责任的生效判决裁决、被各级物业及其他主管部门行政处罚、公开通报等拒不执行、整改的；
（六）拒不在经营场所或项目办公场所公示信用等级证明、拒不参加或者逾期未参加企业信用评价，拒不上报或者逾期未上报信用信息的；
（七）消防、电梯、监控等设施、器材损坏严重，不能保持完好有效、严重影响正常使用功能的；
（八）其他严重不良行为。
第二十条物业服务企业在注册地之外跨县（市、区）的在管物业管理项目的信用增减分由项目所在地物业主管部门负责，并推送企业注册地物业主管部门。
市级物业主管部门进行现场抽查的，查处结果可直接予以信用减分，并推送企业注册地物业主管部门。
第二十一条物业服务企业对不良行为进行整改后，可向项目所在地物业主管部门提出撤销记录的书面申请。
经实地考察核实后，对在规定期限内已整改完成的，可出具整改完成证明办理撤销记录手续。
对未在规定时限内整改完成的，在当年信用等级评定时予以信用减分，当年没有整改完成的减分事项转入下一年度予以信用减分。
第二十二条各县（市、区）物业主管部门应设立投诉举报电话、邮箱等，受理对本辖区内物业服务企业在信用档案、评级管理等方面的投诉举报，对查实的投诉举报，录入信用档案。
第二十三条根据信用记分周期届满时已记录确认的企业信用信息，物业服务企业信用等级通过系统平台自动评价生成，并按照各自得分高低进行排名。
第四章信用信息发布
第二十四条物业服务企业信用信息按下列规定的期限发布：
（一）物业服务企业营业执照未注销前，基本信用信息长期发布；
（二）优良信用信息自发布之日起3年；
（三）负面信用信息自发布之日起5年；
（四）法律、法规和规章另有规定的，从其规定；
（五）企业的优良信用信息和负面信用信息自发布期届满之日起转为企业信用档案长久保存。
第二十五条符合下列规定的，信用信息发布期限可以调整：
（一）缩短发布期限。
物业服务企业已经履行生效的法院判决或劳动仲裁、行政处罚决定或者行政处理决定，纠正了违法行为，且发布期间未发生新的行政违法行为的，可以向市住建局提出申请，缩短负面信用信息公开发布期限，但最短不得少于3个月。
（二）延长发布期限。
物业服务企业拒不履行生效的法院判决或劳动仲裁、行政处罚决定或者行政处理决定，或者违法性质恶劣、后果严重，以及在发布期限内再次产生不良行为记录的，市住建局可以延长负面信用信息发布期限，但最长不得超过10年。
第二十六条行政处罚决定变更或撤销的，物业服务企业应及时向县（市、区）主管部门提出变更或者删除该不良记录的申请，经物业主管部门核定后，重新在系统平台上予以公布。
第二十七条涉及企业商业秘密和法律法规规定应当保密的信息不对外发布。
第二十八条信用等级评价结果经市物业主管部门向社会公布后，物业服务企业应到市物业管理协会办理企业年度信用等级证明。
第五章 信用等级管理
第二十九条企业信用等级评价结果作为物业管理优秀项目考评、企业评奖评优、日常监管、物业服务项目招投标、物业管理行业专家选聘等物业管理活动的重要依据。
根据不同信用等级，物业服务企业实行差异化分类管理，实施守信激励、失信惩戒。
第三十条对于信用等级为AAA级的物业服务企业，在信用等级公布之日起一年内采取以下支持措施：
（一）对企业申报的信用信息检查时，对申报材料实行随机抽查；
（二）在市级物业服务优秀项目评审总分基础上加10分；
（三）参加物业服务项目投标的，在评标总分基础上加10分；
（四）建议市物业管理协会授予市级优秀物业服务企业等荣誉称号，并向国家、省行业协会进行推荐；
（五）优先推荐纳入市、县（市、区）政府扶持企业名录；
（六）国家和地方有相关优惠扶持政策或者评奖评优活动的，予以优先考虑。
（七）在日常检查、专项检查中减少检查频次；
（八）在政府网站、微信公众号等媒体上推介企业信息；
（九）依法依规可以采取的其他激励措施。
第三十一条对于信用等级为AA级的物业服务企业，在信用等级公布之日起一年内采取以下鼓励措施：
（一）对企业申报的信用信息检查时，对申报材料实行随机抽查；
（二）在市级物业服务优秀项目评审总分基础上加5分；
（三）参加物业服务项目投标的，在评标总分基础上加5分；
（四）评选市、县（市、区）级优秀物业服务企业予以优先考虑；
（五）国家和地方有相关优惠扶持政策或者评奖评优活动的，予以优先考虑。
（六）在日常检查、专项检查中减少检查频次；
（七）在政府网站、微信公众号等媒体上推介企业信息；
（八）规定可以采取的其他激励措施。
第三十二条对于信用等级为A级的物业服务企业，在信用等级公布之日起一年内采取以下引导措施：
（一）县（市、区）物业主管部门应加强对其业务指导、监督。
物业服务企业要加强专业化、规范化管理,进一步强化诚信意识，改进服务，不断提高物业服务质量和水平。
（二）对其申报的信用信息检查时，对申报材料实行重点检查。
第三十三条对于信用等级为B级的物业服务企业列入警示企业，在信用等级评定之日起一年内采取以下监管措施：
（一）县（市、区）物业主管部门约谈企业法定代表人或经理，责令限期整改，并将约谈整改情况通报辖区内各街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会和业主委员会；
（二）对其申报的信用信息检查时，对申报材料实行全面检查；
（三）列入重点监管对象，增加对该企业的日常监督检查频次；
（四）不得参与前期物业服务项目招投标；
（五）取消本行业各类评奖评优参选资格；
（六）不得新申请或继续担任物业管理协会常务理事以上职务；
（七）办理企业信用等级证明时注明上年度信用等级。
企业连续两个年度信用等级为B级的，第三个年度其信用等级直接降为D级。
第三十四条对于信用等级为D级、未加参信用管理的物业服务企业，以及列入行业信用黑名单，采取以下处理措施：
（一）通过公众媒体向社会公布；
（二）市住建局组织约谈企业法定代表人或经理，责令限期整改，并将约谈整改情况通报各县（市、区）物业主管部门以及街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会和业主委员会；
（三）对其申报的信用信息检查时，对申报材料实行全面检查。
物业主管部门可以视情形进行延伸调查；
（四）列入重点监管对象，增加对该企业的日常监督检查频次；
（五）取消本行业各类评奖评优参选资格；
（六）不得新申请或继续担任物业管理协会理事以上职务；
（七）不得参与前期物业服务项目招投标以及由社区居（村）委会组织的物业服务项目招投标活动；已经接管上述项目的，建议开发建设企业或社区居（村）委会依规依约重新选聘新的物业服务企业。
对于其他物业服务项目招投标，招标监督单位、招标代理机构在进行投标人资格审查时，应当将企业信用等级为D级情况以及相关惩戒信息以书面方式告知招标人；
（八）在涉及政府采购、招标投标等公共资源交易活动中，建议相关部门注意企业年度信用状况；
（九）企业存在违法违规情形的，建议工商部门按有关法律法规规定的程序注销企业营业执照。
第三十五条被评为D级信用企业的法定代表人、经理、项目经理等有关情况，记入物业服务企业主要管理人员负面信用档案，存留期为2年。
存留期内不得在本市其他物业服务企业担任同类职务。
第六章 监督管理
第三十六条各级物业主管部门和市物业管理协会从事信用信息管理的工作人员应当认真履行职责，不得徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权，泄露商业秘密和个人隐私，违者依法追究相关责任。
第三十七条企业因未能及时申报、弄虚作假、伪造信用信息等原因影响信用等级评定结果的，由企业自行承担相应责任。
第三十八条信息提供单位因提供不真实信息侵害物业服务企业和业主等他人合法权益的，被侵害人可依法追究其相应的责任。
第三十九条 企业依照本办法规定公示信息，不免除其依照其他有关法律、行政法规规定公示信息的义务。
第七章 附则
第四十条本办法由聊城市住房和城乡建设局负责解释。
第四十一条本办法自2018年11月1日起施行，有效期至2020年10月31日。
相关法律法规和政策依据发生变化或有效期届满，将依据实施情况依法评估修订。
附件聊城市物业服务企业信用等级评价记分标准（试行）
序号
类型
差异分值
记分标准
加分办法
LCCYFZ001
差
异
分
值
企业参保人员数量达11-50人；51-100人；101-200人；大于201（含）人的
相应加1分、2分、3分、5分
查验社保信息
LCCYFZ002
企业年度税金交纳金额≥20万；≥50万；≥100万；≥150万的
相应加1分、2分、3分、5分
查验企业年度财务报表
LCCYFZ003
全委项目接管面积≥20万；≥50万；≥100万；≥200万的
相应加1分、2分、3分、5分
查验物业服务合同
LCCYFZ004
满意调查年度测评，满意率达60%；70%；80%；90%的
相应加1分、2分、3分、5分
查验第三方评估报告
LCCYFZ005
专业技术实力分
企业专业技术人员工程、经济、管理类中级以上职称人员
1分/5人，最高4分
查验证书
LCCYFZ006
企业特殊工种配置：
消防员≥2；电梯管理员≥1、电工≥1
相应加2分、1分、1分
LCCYFZ007
企业持续经营年限≥2年；≥5年；≥10年
相应加1分、2分、4分
查验营业执照
LCCYFZ008
获得质量、环境和职业健康体系认证
获得一项加1分、全部认证加4分
查验证书
LCCYFZ009
参与市协会组织的行业诚信自律活动
加2分
协会名单
LCCYFZ010
在本市市区参与保障性住房及老旧住宅小区（列入计划）物业服务
2分
对照项目名册、查验合同
差异分值和优良分值记分标准
序号
类型
优良分值
记分标准
加分办法
LCYLFZ001
表彰
获得国家、省、市、县级党委及街道办或乡镇人民政府表彰奖励的
相应加5分、4分、3分、2分、1分
查验证书
LCYLFZ002
获得国家、省、市、县级政府物业部门及社区居委会表彰奖励的
相应加4分、3分、2分、1分
查验证书
LCYLFZ003
获得国家、省、市级物业行业协会表彰奖励的
相应加3分、2分、1分
查验证书
LCYLFZ004
创优
评级
物业服务项目获得国家、省、市、县级政府创优奖项
相应加4分、3分、2分、1分
查验证书
LCYLFZ005
物业服务项目获得行业五星级、四星级、三星级评级
相应加3分、2分、1分
查验证书
LCYLFZ006
荣誉
称号
获得国家、省、市、县级工商部门授予的“重合同守信用”称号
相应加4分、3分、2分、1分
查验证书
获得省、市、县级工商部门授予的“放心消费示范物业服务企业”称号
相应加3分、2分、1分
查验证书
LCYLFZ007
科技创新成果
企业获得国家、省、市、县级科技成果认定并推广
相应加4分、3分、2分、1分
查验资料
LCYLFZ008
先进
典型
企业被国家、省、市、县级新闻媒体报道的先进事迹、公益事迹
相应加4分、3分、2分、1分
查验资料
LCYLFZ009
在各级物业主管部门、市物业行业协会安排的各项重点工作、主题活动中，积极贯彻落实，取得优良工作成绩的
相应加3分、2分
查验资料
LCYLFZ010
有良好社会声誉，获得各界表扬
1分/3次；最高3分
以表扬信、锦旗为参考
物业服务企业负面信息和记分标准
记分编号
记分项目
记分内容
记分标准
记分依据
备注
LCFMXX001
违法违规行为
经行政机关确认因物业服务企业主要责任或全部责任发生的重大安全事故的
直接评定为D级
LCFMXX002
因企业责任被媒体公开曝光在社会上造成恶劣影响的
LCFMXX003
挪用、骗取、套用住宅专项维修资金，情节严重的
LCFMXX004
被各级物业主管部门公开通报后拒不整改，或者一年内累计被公开通报三次（含三次）以上的
LCFMXX005
违反行规行约，被物业管理协会公开通报后拒不整改，或者一年内累计被公开通报三次（含三次）以上的
LCFMXX006
拒不在经营场所或项目办公场所公示信用等级证明、拒不参加或者逾期未参加企业信用评价，拒不上报或者逾期未上报信用信息的
LCFMXX007
消防、电梯、监控等设施、器材损坏严重，不能保持完好有效、严重影响正常使用功能的
LCFMXX008
经物业管理行政主管部门认定的其他严重不良行为
LCFMXX009
因物业服务企业责任引发重大群体上访或越级上访事件，影响社会稳定，造成严重不良后果的
LCFMXX010
违法违规行为
未按规定履行物业承接查验义务的
-1
《物业管理条例》第28条、36条
累次积分
LCFMXX011
未按规定办理（前期）物业服务合同备案手续的
-1
《山东省物业管理条例》第六十七条
LCFMXX012
将一个物业服务项目的物业服务业务全部委托给他人的
-3
《物业管理条例》第五十九条
LCFMXX013
违法违规行为
擅自改变物业服务用房用途的
-3
《物业管理条例》第三十七条
累次积分
LCFMXX014
擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的
-3
《物业管理条例》第六十三条
LCFMXX015
擅自占用挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的
-3
LCFMXX016
擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的
-3
LCFMXX017
停车秩序混乱，车辆乱停乱放现象严重的
-1
LCFMXX018
未按照规定对共用部位和共用设施设备及时养护、修复,影响物业正常使用的
-1
LCFMXX019
违法违规行为
未建立共用部位和共用设施设备台帐，无运行、检查、维护、保养记录的
-1
累次积分
LCFMXX020
存在安全隐患未积极整改，在容易危及人身安全的位置未设置警示标志和采取防范措施的
-1
LCFMXX021
未按规定在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式的
-1
LCFMXX022
利用共用部位、共用设施设备经营收益未按规定单独建账并定期公布收支情况的
-1
LCFMXX023
违法违规行为
物业服务合同终止时，物业服务企业不移交物业服务用房和有关资料
-3
累次积分
LCFMXX024
未办理退出交接
升级会员 