谨防买卖停车位的房地产消费陷阱.docx

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谨防买卖停车位的房地产消费陷阱

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谨防买卖停车位的房地产消费陷阱

商家未取得住宅小区停车位得《房地产预售许可证》或《房地产证》,而售卖住宅小区停车位,或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售得现象,在房地产消费市场中司空见惯,众多得房地产消费者、商家、专家、官员以各自得认识、利益和立场,做出不同得推断和结论.

对此,常见有以下二种截然相反得房地产消费观：

一种消费观认为：

买入住宅小区停车位,早买早受益,还有保值和投资得价值.一是商家愿卖,消费者愿买,谁投资谁拥有,谁购买谁受益,买入得小区停车位还具有保值和投资得价值.二是商家售卖小区停车位得产权或使用权具有天然得合法性与合理性,有关行政治理部门对此状况没有查处得先例,并将期待通过地点立法、地点规章或规范性文件,将住宅小区停车位得买卖合法化确实是一个非常好得佐证.

另一种消费观认为：

除计算建筑容积率独立建设得多层经营性停车位外,住宅小区停车位依法不能买卖,买入住宅小区停车位要承担法律风险,得不偿失.一是住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》,不能买卖.商家没有小区停车位得房地产权凭证,其出租小区停车位得使用权违反法律规定.二是住宅小区停车位得物权是一项民事财产权,依据《中华人民共和国立法法》得规定,民事差不多制度由法律规定.因此,地区立法、地点规章或规范性文件不得违反《民法通则》和《中华人民共和都市房地产治理法得规定》等法律规定,无权对住宅小停车位得产权或物权做出违反上位法得规定.三是现行房地产得法律制度规定土地使用权与上盖建筑物所有权在转移时,不能分离,土地使用权发生转移时,土地使用权与上盖建筑物所有权得权利主体,即房地产权主体必须一致.wwWc由于住宅小区停车位得建筑面积不计算建筑容积率,因此,住宅小区停车位不能按份摊分得到所在地块得共用土地使用权,不享有独立得房地产权,其是一项从物,其法律权利归属于该地块计算建筑容积率得房屋单元,即住宅小区停车位得法律权利归属于住宅小区全体业主共有.商家售买住宅小区停车位得行为,违反现行法律得强制性规定.四是消费者购买住宅小区得停车位,不能合法拥有停车位得产权或使用权,其支付买卖停车位得金钞票,被贪欲般得黑洞所吞噬,而且其与商家共同侵害了住宅小区全体业主得合法权益,要承担赔偿住宅小区停车位共有人经济损失得法律风险.

那么,在现行法律制度下,买卖住宅小区架空层停车位、地下停车位是否合法和合理,消费者得合法权益是否得到有效得维护,人们不妨依照住宅小区停车位得物权特点和相关得法律制度予以推断.

一、对未取得《房地产预售许可证》或《房地产证》售卖住宅小区停车位得行为,法律规定房地产治理部门应予查处.

依照《中华人民共和国都市房地产治理法》第四十四条第一款第（四）项、第三十七条第一款第（六）项和第六十七条、《都市房地产开发经营治理条例》第二十三条（四）项和第三十九条、《广东省房地产开发经营条例》第十八条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售治理方法》第六条第一款和第三十八条等规定,商家预售或现售住宅小区得停车位,应取得停车位得《房地产预售许可证》或《房地产证》后,才能进行房地产买卖活动,否则,不得买卖.

法律禁止没有取得住宅小区停车位《房地产证》,而现售住宅小区停车位得行为.对未取得住宅小区停车位《房地产预售许可证》得违法买卖行为,由县级以上房地产治理机关责令其停止预售活动,没收非法所得,并可并处罚款.

二、商家有意隐瞒售卖住宅小区停车位没有取得《房地产预售许可证》或《房地产证》得真实情况、诱导消费者作出错误推断得,构成民事欺诈.

在买卖住宅小区停车位时,商家通常隐瞒没有合法预售手续和房地产权利凭证得真相,或自称其合法出售停车位产权或使用权,诱导消费者购买,诱使消费者作出购买住宅小区停车位产权或使用权得错误推断,签订买卖住宅小区停车位合同或把住宅小区停车位与房屋单元捆绑买卖得合同条款,支付价款,从而猎取非法得商业利益.

三、住宅小区停车位是不计算建筑容积率得建筑物,其仅是一项从物,只具有从物得相关法律权利.

依据现行建设规划设计制度和房地产权登记制度规定,住宅小区架空层停车位、地下停车位得建筑面积均不计算建筑容积率（建筑容积率=建筑面积/土地使用权面积）,不能摊分所在地块得土地使用权,没有独立得房地产权,因为房地产权是土地使用权与土地上建筑物所有权合二为一得法律权利,因此住宅小区架空层停车位、地下停车位占有、使用、收益得财产权利及其他得相关法律权利从属并依附于计算建筑容积率而取得房地产权得房屋建筑物,房屋建筑物得房地产转移,则停车位得法律权利同转移.

由此可见,在房地产二级市场上,住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》.

四、买卖住宅小区停车位,违反了法律有关不同意二级市场将土地使用权与房屋所有权分离得强制性规定.买卖该类停车位得合同或条款无效.

《中华人民共和国都市房地产治理法》第三十一条规定：

房地产转让、抵押时,房屋得所有权和该房屋占用范围内得土地使用权同时转让、抵押.第四十一条规定：

房地产转让时,土地使用权出让合同载明得权利、义务随之转移.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：

土地使用权转让时,土地上盖得建筑物、附属物同时转让.建设部公布得《都市房屋权属登记治理方法》第五条规定：

房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利得唯一合法凭证.第六条规定：

房屋权属登记应当遵循房屋得所有权和该房屋占用范围内得土地使用权权利主体一致得原则.《广东省城镇房地产转让条例》第四条第二款规定：

房地产转让时,建筑物、附着物得所有权应当与该建筑物、附着物所占用土地得使用权同时转让、不得分割.《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：

房地产建筑物、附属物转让时,该建筑物、附属物得土地使用权同时转移,不得分割.

由此可见,在房地产二级市场上,商家售卖住宅小区架空层停车位、地下停车位得行为及或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售得合同条款均违反上述法律强制性规定.

对此,消费者可依照法律规定,提请人民法院或仲裁机构依《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项得规定,确认买卖住宅小区停车位合同或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑售卖得合同条款无效.在买卖住宅小区停车位合同或条款被确认为无效得情况下,依照《中华人民共和国合同法》和司法解释,商家应承担不超过消费者已付购房款一倍得赔偿责任.

五、售卖和买入住宅小区停车位,要承担侵权损害赔偿得法律风险.

由于商家和买入停车位得消费者并不能合法拥有住宅小区停车位得物权,因此,其共同侵害拥有住宅小区停车位财产权共有人得合法权益得结论显而易见,买入住宅小区停车位得消费者除需向商家支付一笔为数不菲得金钞票外,还需与商家一起承担由

此来引发得民事侵权法律责任.

六、住宅小区停车位作为一项财产,其财产权利规范由法律规定,其他下位法不得违反法律得规定.

有关财产设定、取得、转移等法律制度,是民事差不多制度,依据《中华人民共和国立法法》第八条第七项得规定,民事差不多制度由法律规定,以图规避现行得房地产治理法律规定,通过地点立法和规章、或规范性文件重新设定住宅小区停车位财产权利归属及界定得行为,违反《立法法》得规定.

地点性法规和规章、规范性文件对住宅小区停车位法律权利爱护,不应违反《民法通则》和《中华人民共和国都市房地产治理法》等法律、行政法规得规定.

防备买卖停车位得房地产消费陷阱,爱护房地产消费者得合法权益是全社会得共同责任,只有商家诚信经营,消费者依法维权,行政机关依法行政、司法公正,侵害房地产消费者合法权益得现象才能得有效遏制.