浩华不动产机构财务管理制度.docx

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浩华不动产机构财务管理制度

浩华不动产机构

财务管理标准

第一篇通则

第一章总则

第一条为规范本公司财务，加强财务管理，实现依法筹集资金、有效运作资产，积极增收节支，提高公司效益的目标，遵照国家《公司法》、《会计法》、《财政部企业财务通则》、《会计准则》等有关法律、法规，结合本公司实际特制定本制度。

第二条本制度的基本原则

1、按照现代企业制度要求，适应市场经济发展需要，体现有限责任公司特点；

2、有利于优化配置资源，保证公司资本的保值、增值；

3、遵循国家统一的财务、税收、会计法规；

4、吸收国内外先进财务管理经验，与国际惯例逐步接轨；

第三条公司实行统一领导，分级管理的财务管理体制。

第四条本制度适用于多职能管理部门、分公司。

第二章财会机构和人员

第五条公司本部设立财务部，并配置专职会计人员

1、公司设财务总监。

该职位应具有会计师以上职称和丰富的财会经验，协助总经理领导本公司的财务工作。

2、财务部设经理1人。

3、财务部设记账员一人、出纳一人。

第六条公司财务内部建立必要的内部审计和稽核制度。

出纳人员不得兼管稽核，对会计档案保管和收入、费用债权、债务进行登记。

条七条财务人员调离，须由财务总监监督交接。

第八条各级财务人员应忠于职守，坚持原则。

对玩忽职守、违法乱纪、故意伪造破坏财务文档的，依情节轻重，调离财会岗位乃至追究刑事责任等处罚。

第三章法人财产权

第九条公司法人财产权归本公司本部所有。

公司法定代表人为企业法人的代表人。

第十条公司法人财产权范围有：

1、公司本部及投资的全部企业的全部净资产；

2、公司全资三级企业全部净资产；

3、公司控股、参股企业净资产按公司所占股份比例计算的权益；

4、公司控股参股企业投资的三级企业的净资产，按公司所占股份比例计算的权益；

5、依多层次投资股权比例计算的权益。

第十一条公司对财产的管理延伸到产权所及地方。

第十二条公司法定代表人授权全资或控股二级企业的法定代表人或经理，委托其对该企业进行经营管理。

受权人须保证企业法人财产的安全和增值，并不得擅自处置企业的资产。

第四章资本的管理

第十三条公司依照国家法律、法规筹集公司资本。

投资者可以货币、实物、无形资产或提供合作条件向本公司入股，以其所认购股份享有本公司的权利，承担相应的义务。

第十四条投资者实物、无形资产或提供合作条件的，应向本公司出具拥有资产所有权和处置权的有效证明，并经会计师和评估师验证出具报告。

第十五条投资者投入本公司的股本，在本公司存续期间内，可以依据法律和公司章程转让，不得以任何名义和方式抽回。

第十六条财务部负责公司资本金的统一管理，向股东颁发出资证明，据实登记出资情况。

第十七条财务部核算股东权益，股东权益包括：

1、实收资本:

投资者实际投入的资本金额。

2、资本公积金：

捐赠资产、资本重估增值、资本溢价；

3、盈余公积金:

法定公积金从净利润中按10%提取，法定公益金按5%-10%提取，任意公积金提取比例由董事会会议决定。

4、未分配利润。

第五章流动资产管理

第十八条本公司遵守国家有关现金管理的规定和银行结算办法，建立现金管理办法。

公司现金应专人保管，不得坐支，银行存款开立公司户头，不得出现私存。

第十九条本公司的应收及预付款项包括：

应收票据、应收账款、其他应收款、待摊费用。

1、财务部对各种应收及预付款项加强核算、管理、控制限额，确定回收时间，确保企业经营管理循环和周转。

2、财务部组织定期或不定期对应收及预付款项的清算和催收。

第二十条存货包括：

原材料存货、开发用品存货、在产品存货、产成品存货。

1、公司各类存货应正确分类，合理计价，妥善保管，账货相符，完善存货的收发领退，并由专人负责，及时向财务部提供库存情况；

2、各类存货应当按取得时的实际成本记帐；

（1）购入的，买入价加运输装卸费、保险、损耗等计价。

（2）自制的，以制造过程实际支出计价。

（3）委托加工，以实际耗材、半成品及加工费等各种费用计价。

（4）投资者投入，以评估或合同协议定价计价。

（5）盘盈的，以最后入库同类存货实际成本计价；若无同类存货，按平均市价计算；

（6）捐赠，以发票所列金额加接受过程支付的各种费用；若无发票和账单，按平均市价计算。

3、存货发出和领用，选择使用加权平均法核算。

存货计价方法一旦选定，不得擅自变更。

4、各种存货应定期盘点，对于发生的盘盈、盘亏以及过时变质、损坏等需要报废的，应及时处理，计入当期损益。

第二十一条我公司流动资金管理的基本原则：

1、严格流动资金管理，确定最佳现金余额，避免现金闲置，保证现金安全；

2、加强应收账款管理，及时催收，合理计提坏帐准备；

3、确定合理存货量，加强日常控制，减少存货资金占用；

4、严格结算纪律，减少结算资金占用。

第六章固定资产管理

第二十二条我公司规定固定资产使用年限在1年以上，单位价值在规定标准2000元以上，并在使用过程中保持原有实物形态的资产，包括：

房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具器具等。

1、虽然不同时具备以上两条件，但与公司经营主要设备，应作为固定资产；

2、虽然同时具备以上两条件，但容易损坏亦不作为固定资产。

第二十三条固定资产计价按取得时的实际成本记帐，具体方法为：

1、购入的，买入价加运输、装卸、保险、安装费用、税金合计。

2、自制、自建的，以制造建造过程中实际全部支出计价。

3、投资者投入的，以合同协议价格或参照市价评估确认。

4、改建扩建的，在原固定资产价值的基础上加改建、扩建中实际支出。

5、融资租入的，以融资租赁合同确定的价款加运输、装卸、安装、调试费用。

6、捐赠的以发票、帐单或验收清单所列金额，加本公司承担的运输、装卸、保险、安装、调试费用计价；无发票、帐单的，按同类资产估价；旧的按重新评估。

第二十四条固定资产每年未清整盘点，其盘盈、盘亏净值和报废净损失计入当期损益。

第二十五条固定资产摊销

1、固定资产折旧根据固定资产原值、预计净残值率、分类折旧年限表，采用平均年限法计提折旧，确认后，折旧方法不得随意改变平均年限法计提折旧：

年折旧额=固定资产原值*（1-预计净残值率）/折旧年限*12

2、固定资产折旧从投入使用月份的次日起，按月计提，提完时，从下月停止折旧。

第二十六条固定资产中小修理，计入有关的成本费用，根据修理费用大小可在不超过24个月的时间内分摊。

第二十七条固定资产投资

1、固定资产投资指固定资产的新建、扩建、更新改造、添置；

2、公司实行固定资产投资统一归体制

3、各部门及下属企业将固定资产投资计划（立项申请）在年末报送财务部；

4、公司通过项目决策会议专门对固定资产投资项目论证、决策、综合平衡，限额以下项目由总经理批准，限额以上项目由董事会批准。

（限额由董事会会议决定）.

5、财务部根据标准固定资产投资项目年度计划，发文通知项目单位；同时办理有关筹资、进度安排、核拨、结算事宜。

第二十八条固定资产存量调整

1、调拨。

在公司部门、全资企业间固定资产调拨，通过固定资产转移单，无偿划拨。

2、转让、出租。

向控股参股企业或其他企业转移，一律有偿使用。

3、报废。

数额大的各类房屋、建筑物固定资产存量调整，均须总经理批准。

第二十九条固定资产管理基本原则

选择最佳固定资产结构，合理确定固定资产需求量，避免盲目添置固定资产，通过固定资产存量调整和增量投资双管齐下，合理配置固定资产。

第七章无形资产、递延资产的管理

第三十条无形资产包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、商誉等。

第三十一条无形资产计价方法

1、购入的，按实际支付款计价；

2、接受投资作为资本金或合作投入，按评估确定或合同约定价格计算；

3、自行开发的，按开发过程实际发生支出额记帐；

4、接受捐赠，从境外引进的，按附单所列总额或同类无形资产市价计价。

第三十二条无形资产摊销

1、自公司受益日起摊销，逐月平均摊入成本。

2、折旧年限确定：

（1）法律法规、合同、公司开业申请载有年限的，以其年限确定。

（2）法律法规、合同、公司开业申请无年限的按不少于10年期限确定。

第三十三条公司拥有的无形资产（不包括土地使用权），依法转让净收入，计入其他销售收入。

第三十四条公司定期或不定期对无形资产使用、摊销转让情况进行校核，对确有证据显示无价值的无形资产，经批准后，冲销摊余价值，计入有关成本费用。

第三十五条递延资产包括：

开办费、租入固定资产的改良支出、固定资产大修费。

第三十六条

1、开办费指企业在筹建期发生的费用，包括：

筹建期间的人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产、无形资产的其他支出。

2、开办费在公司开始生产经营的次目起，按照5年期限摊入管理费用。

第三十七条租入固定资产改良支出，按租赁期和改良工程耐用期孰短原则，分期逐月摊入成本费用。

第三十八条固定资产大修理支出，按其后尚可使用年限，分期逐月摊入成本费用。

第八章长期投资的管理

第三十九条长期投资指不准备在1年内变现的投资，包括股票、债券投资的其他投资。

对外投资权属公司本部。

第四十条公司对外长期投资，由综合部会同财务部，负责通过公司项目决策会议决定，具体制定项目管理办法统一管理。

总经理有权审批万元以下项目，限额以上项目，报经董事会批准。

第四十一条公司财务部具体负责各项对外投资的资金筹措、投出、收回和管理，监督工作：

1、对外投资占被投企业资本在不超过25%的，采用成本法核算。

公司长期投资帐面价值，不因该企业所有者权益增减而变动，收到该企业发放的股息或利润，计入当期投资收益。

2、对外投资占该企业资本金超过25%（含25%）以上，采用权益法核算。

本公司的长期投资，须逐年按照该企业所有者权益和本公司投资比例作帐，作帐面的相应增减。

调整额=（企业所有者权益期末数—期初数）*股份比例

收到参股企业发放的股息或利润，相应减少当期的长期投资。

3、对外投资以该企业已达控制地位的，应合并会计报表。

4、股权转让收益与投资帐面净值之差，计入投资损益。

第四十三条公司对外投资管理原则：

控制在力所能及的范围内，以控股企业为主，参股企业为辅，以产权为带，与公司经营、管理、技术、产品、市场等联系起来。

另外，以资本经营为目标，以股权投资方式兼并收购、转让，获取投资收益。

第九章负债管理

第四十四条负债均应按实际发生额计价。

对已发生而数额未确定的，依有关凭证合理预计入帐，待实际数额确定后，再作相应调整。

第四十五条公司具有统一的融资权、抵押权和担保权，各部门和下属单位均不得擅自扩大负债。

1、向金融机构借款、向其他企业融资、个人借入资金、发行公司债券或融资租赁，不论期限长短，一律由公司财务部统一负责具体经办和监督、管理。

2、对外单位、个人进行票据交换，融资借款、担保抵押均由财务部负责。

公司建立健全票据管理制度，指定专人负责。

第四十六条公司及下属单位应按照清购、订购的处理和核准以及商品的验收、入库发票、付款的核准等规定进行本单位应付帐款的核算和管理。

第四十七条公司负债发生的应计利息支出，发生在筹建期，计入开办费；在经营期，计入财务费用；在清算期计入清算损益。

因购建固定资产、无形资产的利息支出，在资产尚未交付使用、结算前，计入资产购建价值。

第四十八条公司按国家规定，从成本费用中提取的职工福利基金，视同流动负债管理。

从所得税后可分配利润中提取的集体福利基金，应作为股东权益，不列为负债。

第四十九条公司应按期偿还各种负债，每年对负债项目的全面清盘，核对应不少于一次。

对各种负债应及时处理，如发生无法偿还的应付款项，以公司领导核准，转作营业个收入。

第十一章成本和费用的管理

第五十条在开发经营过程中发生的各项耗费称为开发费用，将开发费用通过成本计归集列各个成本核算对象中去，就构成开产产品成本.

房地产企业开发产品成本支出包括：

土地使用及拆迁补偿费、前期工程费、基础及设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费。

根据现行制度规定，房地产开发费用划分为“开发直接费用”、“开发间接费用”和“期间费用”三部分，前两者构成房开发产品成本，在费用发生时能能够确定成本核算对象的直接计入“开发成本”；费用发生时不能直接确定某一成本核算对象的先收集于“开发间接费用”，期末采用一定标准分配计入各项开发项目的成本；“期间费用”直接计入当期损益核算。

“期间费用”按其发生的地点、用途可进一步划分为“销售费用”、“管理费用”和“财务费用”。

第五十一条管理费用是指公司行政管理部门（总部）为组织和管理房地产开发经营活动而发生的多项费用，包括：

1、公司经费：

包括公司总部管理人员工资、奖金、职工福利费（按职工工资总额的14%提取）、办公费、差旅费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销以及其他公司经费。

2、工会经费：

按职工工资总额2%计提拨交给工会的经费。

3、职工教育经费：

为职工学习先进技术和提高文化水平而支付的学习培训费用，按职工工资总额1.5%计提。

4、劳动保险费：

支付离退休职工的退休金、价格补贴、医药费、异地安家补助费、职工退休金、6个月以上病假人员工资、职工死亡婚丧补助费，抚恤金以及按规定支付离休干部的各项经费等。

5、待业保险费：

按国家规定交纳的。

6、董事会费：

公司最高权利机构及成员为执行职能而发生的各项费用，包括会议费，差旅费等。

7、咨询费：

公司向有关咨询机构进行科学技术、经营管理咨询时支付的费用。

包括聘请经济技术顾问、法律顾问支付的费用。

8、审计费：

聘请中国注册会计师进行审计验资及资产评估发生的各项费用。

9、诉讼费：

各种起诉应诉所支付的法律费用。

10、排污费：

按环保及国家法令规定交纳的排污费用。

11、绿化费：

公司工作区域进行绿化的零星费用。

12、涉外费：

按规定支付有关人员的出国费用、接待外宾费用。

13、租赁费：

公司向外单位租赁办公用房或经营用房、仓库、场地、机器设备和工具支付的费用。

14、商标注册费：

取得商标、专利权所开支费用。

15、技术转让费：

使用非专利技术支付的费用。

16、研究开发费：

研究新产品，新技术、新工艺发生的有关费用。

17、税款：

支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。

18、土地使用费：

公司使用土地支付的费用。

19、土地损失补偿费：

公司开发经营过程中，因破坏国家不征用的土地所支付的土地损失补偿费。

20、开办费摊销：

因公司设立或设立分支机构及公司筹建发生的有关支出。

21、业务招待费：

为业务经营的合理需要而支付的招待费用；列支限额为：

年营业收入在1500万元以下的5%，年营业收入在1500万元以上但不足5000万元的3%，年营业收入超过1亿元的1%。

22、存货盘亏、毁损和报废：

扣除盘盈数和残值数。

23、其他管理费用：

除了以上各项目以外的管理费用。

第五十二条财务费用包括：

1、利息支出：

公司支付流动负债或经营期长期负债应计的利息，主要包括：

1）向银行借入的各项借款所支付的利息；

2）向银行以外的机构或单位借入的各项借款所支付的利息。

3）应付票据贴现或应付债券的利息。

公司各银行存款利息收入应冲减银行及其他借款的利息支出。

公司发行可转换债券转换股本以前应计息处理，计入财务费用，转换成股本后，改按应计股利处理。

金额较大的利息支出，应采用预提的方式。

2、金融机构手续费：

公司与金融机构业务往来过程中发生的有关费用。

主要包括：

1）通过金融机构为主银行汇票、商业汇票、汇兑、银行本票、支票、定额支票、委托收款、托收承付等方式办理结算所支付的有关费用；

2）为保证所需资金，委托银行或其他证券、金融机构代理发行债券所支付的费用；

3）按国家规定向受托印刷债券的银行或其他金融机构支付的费用。

第五十三条销售费用指销售、开发的产品或提供劳务过程中所发生的各项费用，包括销售之前的修理费、看护费、水电费、采暖费，开发产品销售过程中发生的广告宣传费、展览费以及为销售产品而支付销售机构的人员工资、福利费、业务费等经营费用。

第五十四条公司成本费用核算，应遵循权责发生制的原则，划清本期成本、费用与下期成本费用的界限，直接费用与间接费用的界限，不可随意预提和摊销费用。

第五十五条公司财务部和下属单位应加强本公司及下属单位的成本、费用管理和监督。

公司财务部应每季度不少于一次组织有关财会人员进行旁听原单位的自查、互查和自上而下的全面或重点检查工作。

发现违反制度和纪律的，应及时予以纠正和处理；对情节严重影响恶劣的应报公司总经理，给予当事责任单位或个人必要的处罚。

第十二章收入、利润及分配的管理

第五十六条本公司经营收入按下述原则确认

1、开发产品，在办理移交手续、开具发票帐单并收到价款或者取得买方的付款确认证明时确认经营收入。

2、代建房代建工程，在竣工验收、办理移交手续开具结算帐单，并同时收到价款或者经委托方签字确认后确认经营收入。

3、出租房，按出承租双方所签定合同或协议规定的承租方付租金之日期和金额确认营业收入。

4、以赊销或分期付款方式销售的，以购销双方签定的分期付款合同并已将产品移交买方时确认经营收入。

第五十七条在销售开发产品、商品过程中发生的销售折让，退回或销售折扣支出时，相应冲减当期的经营收入。

已销售开发产品发生的已确认的索赔款，如本公司对供货方有索赔权的；冲减营业收入；无索赔权的则应计入营业外支出。

第五十八条各项经营收入，应按每项经营业务分别设置明细帐进行核算，本月实现的经营收入必须全部足额计入本月账内，不准随意少计或多计，并于当月损益表和经营业务收支明细表等会计报表中如实列示。

第五十九条利润总额是指本公司在一定生产经营期间内实际的最终财务成果。

包括：

经营利润、投资净收益和营业外收支净额。

1、经营利润是指经营收入减去经营成本、经营费用、管理费用、财务费用、在减去营业税金及附加后的数额。

2、投资净收益：

本公司对外投资而相应取得的利润、股利、利息等，扣除发生的投资损失后的数额。

3、营业外收支净额是指与本公司开发经营业务无直接关系的各项收入减去各项支出后的数额。

1）营业外收入，包括固定资产盘盈、处理固定资产收益、罚款收入、援外费用包干收入、对外索赔收入，以及确实无法支付且按规定程序经批准后转作营业外收入的应付款项。

2）营业外支出，包括固定资产盘亏、处理固定资产损失、非常损失、罚款支出、援外费用包干支出、对外理赔支出以及捐赠支出等项。

第六十条营业税金及附加，包括本公司销售产品、商品或提供劳务，按国家税法规定缴纳的营业税、城市维护建设税、资源税和教育费附加、义务兵及家属优待金等。

第六十一条应当按月计算利润，并办理有关月终结帐等会计事务。

第六十二条财务部为本公司利润总额核算中心，负责按照国家财税机关规定扣减或增加有关事项的收支调整项后，计算确定应纳税所得额，按税法规定调整应纳税所得额。

财务部应及时对应税所得额调整增减的有关会计事项进行备忘记录，并注明该款项发生时间、记账凭证编号以及金额和应调整额等情况；以备财税机关清结税时参考。

第六十三条对公司缴纳所得税后的利润，除国家另有规定外，按下列顺序分配；

1、支付被没收的财务损失，以及支付各项税收的滞纳金和罚款。

2、弥补公司超过税法规定用所得税前利润抵补期限，按规定用税后利润弥补的亏损。

3、按净利润的10%提取法定公积金。

法定盈余公积金的提取达到公司注册资本的50%时，可不再提取。

4、按公司总经理拟订经董事会议通过的分配方案，提取法定公益金。

主要用于职工集体福利设施支出。

5、按税后利润扣除前四项后的余额，加上以前年度未分配利润，为可为股东分配的利润，分配顺序如下：

1）支付优先股红利

2）按本公司章程或董事会决议提取任意盈余公积金

3）支付普通股红利

第六十四条公司当前无利润时，不得向股东分配股利利润。

在用盈余公积金弥补亏损后，经董事会特别决议，可用盈余公积金分配股利；但分配股利后，本公司法定盈余公积金不得低于注册资本的25%。

第六十五条本公司盈余公积金可用于：

1、弥补亏损

2、转增资本。

本公司经董事会决议，并按国家规定办理增资手续后，可按各股东原控本公司股份的比例增发新股，但新增后，本公司留存的盈余公积金以不少于注册资本的25%为限。

第十三章财务报告及财务评价

第六十六条本公司财务报告包括资产负债表、损益表、现金流量表以及有关附表和财务状况说明书。

年度终了后4个月内，连同中国注册会计师的查账报告，向有关部门提供本公司年度财务报告。

第六十七条下属公司应按照公司财务部规定的期限和要求，及时、正确、完整地按月、季、年度编制各种财务报表和财务情况说明书，并报公司财务部汇总、汇编。

1、各单位财务报告的报送时间：

1）月报：

在月度终了7日内；

2）季报：

在季度终了10日内；

3）半年报：

在半年终了15日内；

4）年报：

在年度终了40日内；

2、财务状况说明书的主要内容

（1）已开发完成房屋、土地面积，尚未销售、出租、转让已已开发完成房屋、土地面积，在开发房屋、土地面积，正在征用、批租土地面积等指标的实际完成数与计划数比较，说明计划完成的程度及其原因，并对财务指标的影响进行分析。

根据需要通过本年实际完成数与上年或以前若干年度的相应指标的实际完成数比较，来分析企业的发展趋势及尚可进一步挖掘的潜力。

在常规房地产开发经营环境下，还要说明正在征用转租土地面积，在开发房屋、土地面积，已开发完成房屋、土地面积和已销售、出租、转让房屋、土地面积之间的比例是否协调。

只有在本年度做好土地征用、批租的准备工作，才能保证下一年度有一定的土地开发面积；只有在本年度有一定的土地、房屋开发面积，才能保证以后年度有一定数量可供销售、出租、转让的商品房、出租房和商品性土地，保证以后年度有一定的房地产经营收入。

当国家宏观经济形势、金融政策、房地产市场有效需求以及税收政策变化对企业的财务状况、经营成果产生较大影响，亦加以说明。

（2）本公司当期经营业务和经营收入、支出利润情况。

包括开发经营的销售量，促销和广告手段以及经营市场等发展变化情况，收入、支出和实现经营利润的增减因素及其因素影响分析情况，本公司内部经营条件（人、财、物）和外部社会经济环境的现状及其趋势预测情况等内容。

（3）本公司营运资金增减、周转和分布情况，包括分类经营资金，存货、应收、应付款项的当期与前期比较变化情况，采取出库、节支和加速资金周转的措施及效果情况，内部融资和借款的使用及偿还情况，各项税金及附加结算、缴纳情况等内容。

（4）本公司财会处理及有关重大事项揭示。

包括对某些重要核算项目所采用的财务会计方法及变动情况的原因。

对本期或以后财务情况有重大影响的事项，编制资产负债表后财务会计报告发布前发生的对公司财务状况变动有重大影响的事项，以便于使用者正确理解财务会计报告需要说明的其他事项。

第六十八条在办理年度决算前，应当组织对各种存货、债权债务等进行实地和清查，并编制盘存表。

对盘点或清查时发现的盘盈、盘亏、报废和毁坏等，应按本制度有关规定及时进行处理，列入当期损益和决算。

第六十九条财务报告应由公司总经理、总会计师和会计主管人员审阅，并签名或盖章，各种报表中所规定的补充资料都应填列齐全。

财务报告和会计报表，须填报本单位名称、报告所属时点或时期以及编制日期；应按页次顺序进行装订，并加封面和封皮。

发现已报出的财务报告有误，应及时通知报表报告接收人，并办理订正。

差错较多的，应重新编报、收回原报。

第七十条本公司用以总结、考