长春市住宅价格变动的影响因素分析.docx
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长春市住宅价格变动的影响因素分析
长春市住宅价格变动的影响因素分析
目录
摘要Ⅰ
ABSTRACTⅡ
第1章绪论1
1.1研究背景1
1.1.1国内研究现状1
1.1.2国外研究现状3
1.2本课题分析的意义5
1.3课题分析的思路和方法6
第2章住宅价格理论研究基础8
2.1商品住宅价格概述8
2.1.1商品住宅的含义9
2.1.2商品住宅的特性分析9
2.1.3商品住宅的价格含义10
2.1.4商品住宅价格的特征11
2.2住宅价格的形成机制12
2.2.1需求价格12
2.2.2供给价格13
2.2.3市场价格13
第3章长春房地产市场现状分析15
3.1吉林省人口组成情况15
3.1.1家庭户人口15
3.1.2性别构成15
3.1.3年龄构成15
3.1.4人口受教育15
3.2长春市的历史沿革及地区整体环境16
3.2.1长春市的历史沿革16
3.2.2长春市地区整体环境17
3.3长春市房价现状18
第4章影响长春市住宅价格因素分析21
4.1市场因素21
4.1.1城市土地供应量因素23
4.1.2人口因素23
4.1.3家庭结构27
4.2.环境因素27
4.3行政因素28
4.3.1土地制度29
4.3.2住房制度29
4.3.3税收制度30
4.3.4财政、金融政30
4.3.5政府调控商品住宅价格的措施31
4.3.6各种特殊政策32
4.4经济因素32
4.4.1经济发展状况32
4.4.2物价水平33
4.4.3居民收入、储蓄、消费33
4.4.4投资34
4.4.5产业结构34
4.5社会因素35
4.6个别因素35
结论37
致谢38
参考文献39
摘要
近年来,房价问题己经成为一个引起社会各界广泛关注的热点。
房地产行业是我国国民经济的重要支柱产业,其健康发展对整个国民经济和民生都起着至关重要的作用。
目前对长春市商住宅价格影响因素的相关研究很少,而分析长春市商品住宅价格的影响因素,仅能帮助房地产市场主体（如消费者,开发商,投资商,代理服务机构等）了解长春商品宅市场,进而做出正确的投资经营决策,也为政府制定相应的政策引导房地产行业合理可持续发展提供依据。
我国住宅市场也有了一定的发展。
但由于市场运行机制的不协调，调控政策的不断出台；我国住宅市场总体来说，依然处于一种无序、混乱的状况。
国家人口城市化、将影响房地产价格的因素分为六类：
城市土地供应量因素、环境因素、人口因素、行政因素、经济因素、社会因素和个别因素。
关键词长春市;商品住宅价格;影响因素
ABSTRACT
Ourcountryhasimplementedthereformofthehousingsystem（omitted）8,therealestatemarkethasex（omitted）theearth-shakingchangeinseveralyears,andtherealestatemarketstartedtopayattentionfromquantitytobothquantityandquality,therealestatemarket（omitted）rdstotheall-round（omitted）sisdevelopmentsta-ge.Accordingtothedevelopmentlawoftheinternationalrealestatemarket,（omitted）ortsupplysituationinrealestatemarketofourcountryisrelieved,andproportionofaverageprieeofchangchunsae.
KeyWordsChangChunCity;CommercialResidentialHousePriee;
InflueneeFaetors;
第1章绪论
1.1研究背景
全球金融危机之后，我国房地产市场又兴起了一轮新的增长势头，房地产投资总额逐年攀升，房价持续上涨。
2010年，我国房地产业的整体发展情况主要表现在以下四大特征：
投资额，成交量，销售价格三头齐升；房地产调控政策层层加码,调控力度前所未有；保障性住房建设大提速等。
根据中国房地产指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2013年11月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10758元/平方米,环比10月上涨0.68%，自2012年6月以来连续第18个月环比上涨。
报告称，11月100个城市住宅平均价格继续上涨但环比涨幅明显缩小，房价环比上涨和涨幅在1%以上的城市继续减少，而环比下跌的城市有所增加，表明房价快速上涨势头得到明显遏制。
在市场投资渠道不畅，住宅具有保值和增值的双重功能的基础上，炒房投资群体对住宅的投资需求进一步将房价推向了高潮。
因此，众多合理或不合理的因素导致了当前房价的过快上涨。
房地产市场的繁荣在推动了经济发展的同时，居民的收入水平也获得了相应的提升，但与飞速上升的房价相比，居民对住房的购买能力却出现了相对下降的趋势。
房价的上升和虚高现象一旦超出了居民对住房的承受能力，由此导致的房地产泡沫对整体国民经济发展的冲击是巨大的。
因此，如何在保持房价平稳上升的基础上，保证居民对住房的购买力在可承受的范围之内，从而保持房地产市场的稳定发展，这对于整个国民经济健康发展的有着重要的意义。
1.1.1国内研究现状
1.地价和房价的关系
对房价与地价的关系，学者们多认为是房价抬高了地价。
经研究学者苗虎和王方华（2004）认为，土地价格高的根本原因是房价上涨，房价上涨超过建筑成本部分形成的超额利润最终将在土地的租金上升中体现，从这个意义上来讲，是房价上升导致了地价的上涨。
其中学者邵念强在2006年认为地价对房价的影响是显著的，一般情况下，地价在整个房价中所占的比例在三分之一左右越靠近市中心，房价中地价成本所占比例越大，现在不少位于市中心的高端项目，每平方米价格高达20000元，而其中土地成本则在11000-12000元之间，也就是说土地成本在住宅售价中占到60％左右。
并且在2005年研究表明通过定量分析也得出了长期内地价上涨导致房价上涨的结论。
还有一些学者认为，无论是房价上涨决定了地价上涨，还是地价推动了房价上涨，这两种观点都有一定道理，但都不全面。
房价与地价在一定范围内应该是相互作用、相互影响的关系。
2.土地制度对房价的影响
房地产研究学者曹振开，何小敏在2006年提到土地是房地产发展的基础，土地政策的出台对房地产市场及房价产生了深远的影响。
严格的土地政策减少了土地供应总量，改变了供给结构，供给方式的改变也同样会使土地的价格上涨。
3.收入对房价的影响
部分学者王冰和黄磊认为，居民收入水平与房价之间存在着密切的关系。
居民收入支出主要分为消费支出和投资支出：
居民的消费支出在满足基本需求的基础上，必然会去购买自己的住房，正是这种强劲的收入需求支出和全国土地可供性过低、住宅房产供给紧缺的相互作用，导致了全国房产价格的持续走高，收入的投资支出的影响，使得越来越多的人开始投资于住宅房地产，购房投资化已呈现出全球化的趋势。
目前，在研究房地产市场景气状况、房地产周期波动时，国内的学者普遍采用“房价收入比”的方法。
（沈伟锋，谭大璐，2006，杨永华，2006，苏学愚，李中明，2005，李利，吴邦正，2005；唐俐，2004，王永康，2004）o
4.税收对房价的影响
有关物业税的开征问题，学术界讨论颇多。
2005年房地产经学者温修春认为，物业税能够降低房价，抑制投资需求，挤兑泡沫经济。
与以上观点不同，其他学者岳树民认为，房地产税制改革对降低过高的房价有一概念，即用一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均年收入的比值来反映对房价的承受能力，可以大致反映城市房地产价格高低国际上通行的标准有关物业税的开征问题，学术界讨论颇多。
5.金融对房价的影响
房地产信贷对房价的影响。
银行信贷活动能从供给和需求两个方面影响住房价价格。
信贷投向失当、信贷投量控制乏力和信贷对象筛选依据不充分，是造成近年来房价上涨过猛的信贷原因。
6.租金对房价的影响
房价和租金关系的两种主要理论基础是马克思的地租理论和迪帕斯奎尔-惠顿模型（简称D-W模型）两种理论都认为房价和租金紧密相连，存在正相关关系。
7.区位对房价的影响
一般来说，房屋因其在城市或地区所处的社会经济文化位置的不同，从而有不同的社会文化区位，其在市场上的价格也有明显的差别，并且由于决定区位的条件在发展变化着，房价亦会随区位的变化而改变。
1.1.2国外研究现状
早在17世纪末，古典经济学家威廉·配第开创了房地产业研究的先河，对级差地租和土地价格进行了初步阐述。
历经300余年的发展，国外房地产市场已不断走向成熟，国外学者对房地产价格理论的研究也较我国更深入、全面。
从研究文献来看，国外学者对房地产价格影响因素的研究包括以下几个方面：
1.房地产价格与经济基本面的关系
（1）房地产价格与地价的关系。
Smith（1976）将土地作为住房的生产要素，探讨了地价与房地产价格之间的比例关系。
GeofKenny（1999）也认为房地产价格与地价存在一个稳定比例。
而Raymond（1998）运用Granger因果分析，对香港房地产价格与地价关系进行了实证检验，结果显示房地产价格与地价间不存在因果关系。
（2）房地产价格与消费的关系。
消费作为收入的一部分，并且由收入决定。
Engelhardt（1996）运用PSID数据对房地产价格增长与当前有房者的消费之间的联系进行了直接检验估计出房地产财富效应的MPC大约为0.03。
Case（2003）等研究结果表明，房地产价格的增长对消费有积极显著的作用，而房地产价格的下降对消费没有任何影响。
Levin（1998）对房地产历史调查数据（RHS）进行了详细研究，实证结果表明房地产价格对消费没有影响。
（3）房地产价格与收入的关系。
GeofKenny（1999）通过对英国、美国住宅价格的时间序列分析发现，无论是暂时性收入还是长久性收入对房价的弹性都很大，尤其是在美国。
StephenMalpezzi（1999）利用误差修正模型，研究收入与房价之间的关系，得出价格对房价有影响以及短期供给弱弹性的结论。
（4）房地产价格与租金的关系。
加林（Gallin，2004）发现租金与房地产价格存在长期均衡关系，用标准误差修正模型和长期回归模型来检验租金房价比对未来房价和租金变化的预测能力，并认为租金房价比可以作为房地产市场的估值水平判断指标。
坎贝尔等（Campbell，2006用动态的戈登增长模型将租金房价比分解成三部分：
预期未来租金增长、预期未来实际利和预期未来风险溢价；得出预期未来租金增长在租金房价比的波动中作用较小，而预期实际利率和风险溢价的变化则解释了大部分的房地产价格增长。
2.房地产价格与基本政策的关系
国外对基本政策与房地产价格的关系研究主要集中在货币政策与房地产价格的关系方面。
Englund和Ioannides（1997）选取OECD15国的房地产价格进行研究，发现利率上升对房地产价格有反面作用。
PeterN.Ireland（2005）提出货币政策也能通过影响房地产价格来影响总产出和就业，虽然他们并未进行实证分析，但是相关理论的阐述对房地产价格的深入研究仍然起着很重要的启发作用。
GeoffmeenMarkAndrew（1998）认为利率的变化是促使房地产价格水平高涨的主要因素。
而HoTse和Wong（2003）发现利率与房地产价格的影响是单向的，即长期而言，只有房地产价格对利率有影响，相反不成立。
3.房地产价格与供求的关系
汉德舒特和亚伯拉罕（Hendershott和Abraham）（1993，1996）研究不同部门的数据发现以下因素的变化都会影响房地产价格变化：
建筑成本、就业率、收入增长和税后实际利率[10]。
GeoffKenny（1999）对住宅市场进行实证研究，发现住宅价格均衡是供给和需求作用的自然结果。
按照这种观点，长期住宅供给和需求的相互作用决定住宅价格的原理和决定其他商品或服务价格的原理是一致的[[11]。
RaphaelW.Bostic（2007）从房地产市场的基础性供给——土地市场角度对房地产价格进行了解析，对我国房地产市场具有重要的借鉴意义。
米克怀德（Mikhed）和埃米谢克（Eemcik）（2007）认为一些供给和需求因素的缺省有可能造成房地产价格与基本面间关系估计的偏差。
综上所述，国外学者从经济、政策和供求三方面对国外房地产价格影响因素进行研究分析。
但由于各国国情不同，对房地产价格所研究的重点、目的和手段不同，造成国外学者对房地产价格的影响因素的影响程度和影响效果存在争议。
另外，国外对房地产价格研究起步较早，其理论研究较成熟、完善，这可为我国研究房地产价格提供丰富的文献资料与借鉴经验，也为本文的研究提供了很有益的参照。
1.2本课题分析的意义
有些城市住宅价格的上涨甚至超过了居民收入增长可以支付的能力。
房价的过快上涨不仅会导致需求萎缩和市场波动。
也会加重居民的购房负担，进而影响到国民经济和社会的稳定发展。
分析影响城市商品住宅价格的因素，探索城市住宅价格的规律，对促进住宅价格与城市社会经济水平、居民收入水平等的协调发展和城市商品住宅市场的健康有序发展具有重要意义。
刺激经济政策后的快速发展带来住宅市场的日益繁荣，合理的住宅价格关系到广大居民群众的根本利益。
但是居民住房刚性需求的增加和投资引起住宅价格持续上涨，住宅价格的持续上升对居民生活产生了重大的影响。
因此，国内外学者竞相投入到住宅价格研究中，目的是通过研究住宅价格挖掘出稳定住宅价格的方法，缓解居民压力，同时为社会的健康、和谐、稳定发展做出贡献。
但要住宅价格合理的发展，归根结底要从影响住宅价格因素进行剖析。
1.3课题分析的思路和方法
第一,绪论部分主要对住宅商品化背景下的房价上升所带来社会和经济的影响等进行简单阐述，更是对解决房价所导致的问题以及促进国民经济的持续健康发展有着积极的意义，并进一步对论文的研究内容等作了简单说明。
第二，房地产价格理论。
界定商品住宅价格的概念，分析房地产价格的构成、分类及其特征，并详尽阐述房地产价格供求关系理论。
第三，长春房地产市场现状，从长春的历史；人口组成变化；人们收入等统计表格来描述长春市对房地产市场现状。
第四，主要从理论的角度对房价的形成和决定因素作深入分析，城市土地供应量因素、环境因素、人口因素、行政因素、经济因素、社会因素和个别因素，指出房价的价值构成是房价形成的基础，在房价的影响因素当中，城市土地供应量因素和人口因素与房价的走势形成了互动，即为主要因素并且剖析影响房地产价格的因素。
第2章住宅价格理论研究基础
2.1商品住宅价格概述
2.1.1商品住宅的含义
“商品住宅”一词是20世纪80年代随着我国实行住房实物分配制以后才在我国出现的。
商品住宅是居住用房，是指由具有资质的房地产开发企业开发，专供家庭或个人较长时期居住使用，并能在房地产市场上进行上市交易的商品房。
2.1.2商品住宅的特性分析
第一，可依法上市交易，商品住宅是商品，人购买全价出售或补贴出售的商品住宅，在取得房屋产权证书后，所有权归购房者所有，可以继承，转让或出售。
第二，是一种特殊的商品，商品住宅作为人们基本生活的必需品，与其他社会商品有许多不同之处，如有限性，固定性，区域性，垄断性，长久性。
第三，纯粹用作人们的生活居住，商品住宅不能用作生产或经营活动之目的，即使这种住宅楼配备有相应的商业设施，但这些配套商业设施和住宅楼在价格制定上有所不同，在空间上也应保持着一定距离。
第四，开发商必须具有相应的资质条件。
第五，开发，出售利润率较高。
第六，位置的固定，住宅是附着于土地之上的,土地具有不可移动性,因此住宅的移动是不现实的,即其空间位置是固定的。
商品住宅的位置固定性决定了住宅不可能像其他商品一样随时运送到各地市场以满足市场需求,因此住户的频繁迁移既昂贵又不方便。
第七，价值极为昂贵，由于异质性,只有某些住宅才能满足特定的需要,因而比较稀缺,相应地其价格也较一般商品高出许多，我们知道,建造住宅从土地开发,房屋建设直至最终产品的形成,需要投入大量的人力，物力和财力。
一幢住宅或者一个住宅小区的开发建设往往需要上百万，上千万甚至数亿元。
这就意味着商品住宅消费在家庭消费中占有很大的比重,对于贷款买房的人来说,如果期限是30年,那几乎是终其一生才能真正拥有它。
第八，使用长期性，虽然建筑物不具备土地的不可磨灭性,但一般他们有很长的使用期限。
根据民用建筑设计通用（试行）规定,在我国18层以上住宅建筑耐久年限为100年以上,一般住宅建筑耐久年限为50到100年住宅的使用长期性还表现在人们对某幢（套）住宅相对固定的使用关系上,有时几代人都住同一幢（套）住宅。
这意味着任何一段时期内新建的商品住宅仅占社会存量
第九，消费投资双重，住宅是人们赖以生存和发展的基本生活资料,具备普遍的消费需求。
同时,住宅又可以作为一种生产服务要素用于获取收益,如住宅出租,或者在房价高涨或家庭支付困难的情况下还可以出售变现。
虽然房地产的变现能力较差,但是由于土地资源的稀缺性以及住宅本身的固定性和耐久性,还可以像股票，艺术品一样,实现差价套利或保值增值。
因此,住宅是消费品和投资品的统一体。
2.1.3商品住宅价格的含义
商品住宅价格是商品住宅市场的一个核心问题,它关系到住宅房地产所有权和使用权在经济上的实现,关系到住宅房地产市场运行秩序和住宅房地产资源的优化配置，商品住宅价格是指住宅的市场价格,是消费者为购买住宅而实际支付的货币数量,它是房屋建筑物价格和土地价格的统一，住宅商品价值和地租资本化的综合价值的货币表现。
2.1.4商品住宅价格的特征
由于商品住宅是实物,权益,区位的综合体,因此具有不同于一般商品的特殊属性,其价格不同于其他商品价格的显著特征主要体现在:
1.双重性
商品住宅是以土地和固定于土地上的房屋及附属设施为主要物质形态的财产及其权属关系，这一概念规定了商品住宅价格在其内涵上具有双重实体价格的性质,其中一部分来源于土地开发和房屋建筑安装活动所形成的价值,另一部分则来源于土地使用权价格。
这种双重性是商品住宅价格最重要的特征。
2.区域性
由于商品住宅具有不可移动性和异质性等特性,使其价格受大连商品住宅价格影响因素分析及其走势预测所处地理位置的影响很大,所以在不同地区商品住宅表现出不同的价格,即使在同一城市内,标准完全一样的商品住宅,其价格也是不相同的。
房屋不可能脱离土地而独立存在房价包含了地价。
由于土地的不可移动性,房屋所处的区位不同,土地的价格也不同,房价亦不同，一般来说,同质房屋,沿海城市的价格要高内地城市的价格,大城市房价要高于中小城市房价,经济发达地区城市房价高于发展中城市房价。
同时,即使在同一城市,商品住宅价格也有明显的地区差别,地处市区繁华地段的房屋价格要比偏僻地段的房屋价格高。
3.权益性
由于商品住宅在交易中不能发生自然地理位置的转移,交易过程中转移的是该商品住宅的所有权，使用权或其他权益,所以商品住宅价格实质上是商品住宅权益的价格。
同一宗商品住宅,转移的权益不同,其相应的价格也不同。
比如,同一宗商品住宅在买卖市场,交易过程中转移的是该住宅的所有权,形成该住宅交换价值的价格;在租赁市场,交易过程中转移的是该住宅的使用权,形成该住宅使用价值的价格,即租金。
4.个别性
为满足消费者的不同需求,商品住宅在位置，大小，品质和建筑类型等方面不可能完全一样,也就是不存在同质的商品住宅,且其价格一般随交易的需求而个别形成,并容易受买卖双方的个别因素如偏好讨价还价能力，感情冲动等的影响从而表现出商品住宅的个别性。
5.自然增值性
商品住宅的自然增值是一种长期趋势，其保值是由于功能的永久性和需求的不变性,而增值主要是由于土地供给缺乏弹性和城市人口的刚性增加,另外也会由于房屋功能布局的改善和重新装修，建材价格等生产成本上涨而导致重置成本增加等原因而增值。
但长期住宅商品的增值不是直线上升的,而是伴随着供求的变化和市场价格的变动,呈现螺旋上升的状态。
6.政策性
在我国,土地由国家所有,土地的这一特性决定了土地资源的配置，整要由政府直接参与,政府的土地利用规划以及政府的相关土地政策对土地价格产生重大影响。
当一片土地被规划为新城市中心或者城市新区时,这片土地的价格就急剧上升，在这片土地上建造的商品住宅较以往的价格要高出许多。
另外,商品住宅价格实际上是权益价格,这就决定了它的交易不可能仅依靠交易双方的物质交易就可完成。
住宅的建设，销售等都要受到各种法律法规的约束。
因此,我国城市住宅价格受政策的影响比较大。
7.波动性
一般商品随着使用过程中的消耗磨损,其价值逐渐减小,但住宅房地产却具有保值增值性。
这种保值增值性集中体现在土地上,因为土地具有永续性,其本身不存在折旧。
因此,住宅房地产是理想的投资工具,即住宅存在消费与投资的二重性。
而住宅的投资性,是住宅商品与其他商品相区别的重要特征。
一旦在住宅房地产市场上出现了投资炒作现象,则城市住宅价格可能会起伏很大。
2.2住宅价格的形成机制
从经济学的角度分析,商品住宅价格是由住宅需求和住宅供给共同决定的，商品住宅价格的形成主要有三种依据:
2.2.1需求价格
经济学上,需求价格是指在特定时间内消费者对一定数量的产品愿意并有能力支付的最高价格。
需求价格是购买欲望和支付能力的统一,没有购买欲望或没有支付能力,都不能形成需求价格。
国外房地产市场发展较成熟,许多国家已有较完善的需求价格统计制度。
但是我国房地产市场，别是商品住宅市场起步较晚,目前还没有完善的需求价格统计制度。
国内学术界对需求价格的推算较常用的方法有住房消费占总消费支出比例或住宅价格和家庭年平均收入的比例这两种。
但对不同收入水平家庭适宜的住宅消费支出比例，不同类型住宅的价格和收入比例等,还没有得到有说服力的研究成果,政府也没有限制家庭债务水平的规定，影响需求价格计算的主要因素是家庭年平均收入。
2.2.2供给价格
经济学上,供给价格是指在特定时间内,厂商对一定数量的产品所愿意出售的最低价格。
住宅供给者可以使用成本导向，收益导向，购买者导向和竞争导向等方法给住宅定价,其价格在利润为零的成本价格和无人问津的超高价格间作出权衡,通常以获取最大的经济收益为定价原则，在我国住宅市场结构中,商品住宅的供给价格完全由市场供求关系调节，而面向中低收入家庭的经济适用住宅供给价格只能从成本角度出发予以确定,在住宅成本基础之上适当考虑长春商品住宅价格影响因素分析及其走势预测开发商的利润,并辅之以一定的政府补贴和规制而形成，对廉租住宅供给价格（租金）的确定则以低收入家庭的支付能力作为依据。
由于我们的研究对象是商品住宅的价格,因此对其影响最大的因素就是住宅成本。
从成本理论考虑,一般认为,住宅价格=住宅成本+合理利润十税金，虽然由于地区差异造成理论界和实务操作部门对住宅成本所包括的项目种类有不同的看法,但总体而言是比较一致的，住宅成本包括土地成本，前期费用，勘察设计费，建
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