物业管理法规分章练习中央广播电大试题.docx

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物业管理法规分章练习中央广播电大试题

第一章绪论

　　一、名词解释

　　1、物业管理法

　　2、物业管理立法

　　二、简答题

　　1、简述物业管理立法的原则

　　2、论我国物业管理法效力等级应遵循的原则

　　第二章物业管理法律制度

　　一、名词解释

　　1、法律关系

　　2、物业权属

　　二、简答题

　　1、简述物业管理法律关系的特征

　　2、简述物业产权的持有形式

　　第三章业主和业主团体

　　一、名词解释

　　1、业主

　　2、业主大会

　　3、业主委员会

　　4、业主委员会章程

　　5、业主自治

　　6、业主自律

　　7、业主公约

　　二、简答题

　　1、简述业主自治自律原则

　　2、简述业主大会的职责

　　第四章物业管理企业

　　一、名词解释

　　物业管理企业

　　二、简答题

　　简述物业管理企业的职责范围

　　第五章物业管理合同

　　一、名词解释

　　1、物业管理合同

　　2、、物业管理专用基金

　　3、物业管理收费

　　二、简答题

　　简述物业管理合同的特点

　　第六章不同物业的管理规范

　　一、名词解释

　　收益性物业

　　二、简答题

　　简述收益性物业管理的特点

　　第七章物业管理法律责任

　　一、名词解释

　　1、物业管理法律责任

　　2、归责事由

　　3、违约责任

　　4、侵权责任

　　二、简答题

　　1、简述物业管理法律责任特征

　　2、简述承担物业管理法律责任的一般构成

　　第八章物业管理纠纷的防范与处理

　　一、名词解释

　　物业管理纠纷

　　二、简答题

　　试述物业管理纠纷的起因及其防范

　　参考答案：

　　物业管理法规分章练习及参考答案

　　第一章绪论

　　一、名词解释

　　物业管理法：

物业管理企业据以和业主签约、据以合法管理业主物业的具有民法性质，并受行政法、经济法规制约的法律规范的总称。

　　二、简答题

　　1、简述物业管理立法的原则

（一）实事求是、因地制宜 

（二）科学的创见性  （三）协调配套 （四）保障物业合理使用 （五）依法维权、自治自律

　　第二章物业管理法律制度

　　一、名词解释

　　1、法律关系：

是法律规范在调整人们行为过程中产生的权利和义务关系。

　　2、物业权属：

是指物业和产权状况，包括土地权属状况和房屋权属状况。

　　二、简答题

　　1、简述物业管理法律关系的特征

（一）物业管理法律关系性质的多重性

（二）物业管理法律关系基本主体的特定性

　　（三）物业管理法律关系中业主居于主导地位

　　（四）物业管理法律关系的客体有特殊性

　　（五）物业管理法律关系的国家干预程度比较大

　　（六）物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性。

　　第三章业主和业主团体

　　一、名词解释

　　1、业主。

业主为物业的所有权人。

　　2、业主大会。

是由依法划定的业主自治管理辖区，亦即特定物业管理区域内全体业主组成的业主大会，业主大会是物业内的最高决策机构。

　　3、业主委员会。

又称业主管理委员会（管委会）。

是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。

它由业主大会选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体。

　　4、业主委员会章程。

是业主委员会活动的规则。

其主要内容应包括业主委员会成立的宗旨、职责、人员组成情况、任期、会议召开、经费来源等方面。

　　5、业主自治。

是指业主依靠物业居住所形成的团体，实施自我管理、平等相处、民主协商、团体约束的社区生活方式。

　　6、业主自律。

是指业主在物业社区生活过程中，以自我约束行为、自主表达权利，既维护自身物业安居，又尊重他人居住权益的生活模式要求。

　　7、业主公约。

是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。

　　二、简答题

　　1、简述业主自治自律原则

　　这些原则可以概括为；

　　1、依法自治原则

　　2、积极自治原则

　　3、规范自治原则

　　4、民主管理原则

　　5、接受监督原则

　　6、尊重私权，公益优先原则

　　2、简述业主大会的职责

　　召开业主大会或业主代表大会是业主团体运行的主要途径。

业主大会将对事关小区物业管理有关事项作出决议。

根据《物业管理条例》规定，业主大会或业主代表大会的主要职责应包括以下事项：

（一）  制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）  选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

　　（三）  选聘、解聘物业管理企业；

　　（四）  决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

　　（五）  制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　第四章物业管理企业

　　一、名词解释

　　物业管理企业。

是指按合法程序成立并具备相应资质条件的经营物业管理业务的经济实体。

　　二、简答题

　　简述物业管理企业的职责范围

（1）物业的验受接管义务

（2）房屋装修装潢的管理义务

　　（3）建筑物及其设施的保养、维修义务

　　（4）物业小区的环境管理义务

　　（5）物业小区的安全管理义务

　　（6）合同约定的其他义务

　　第五章物业管理合同

　　一、名词解释

　　1、物业管理合同。

是接受委托物业管理服务的物业管理企业与委托人之间签定的用以明确双方权利义务关系的协议。

2、、物业管理专用基金。

包括货币形态的维修基金和实物形态的物业管理专用房屋、依与业主团体约定归物业管理支配经营的商业性用房、场地以及经营收入中归业主团体共有共享部分。

　　3、物业管理收费。

指物业管理公司接受物业产权人、使用人委托对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用

　　二、简答题

　　简述物业管理合同的特点

　　1、物业管理合同属于我国合同分类中的委托合同

　　2、物业管理合同是一种以劳务为标的的合同

　　3、物业管理合同的订立以当事人相互信任为前提。

遵循平等互利、自愿有偿、协商一致的原则

　　4、物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同

　　第六章不同物业的管理规范

　　一、名词解释

　　收益性物业：

是指以经营性房屋为主体的物业。

　　二、简答题

　　简述收益性物业管理的特点

　　1、收益性物业管理是一种创造性的追加劳动。

　　2、收益性物业管理具有时间的紧迫性。

　　3、收益性物业管理必须实施现代化、专业化管理。

　　4、收益性物业管理是综合性的统一管理。

　　5、收益性物业管理具有极大的社会效益。

　　第七章物业管理法律责任

　　一、名词解释

　　1、物业管理法律责任——是指在物业管理相关活动中，物业管理法律关系主体实施违法行为所必须承担的否定性法律后果。

　　2、归责事由——是指立法者基于特定的社会物质生活条件的发展状况，按其价值观分配法律事实引发的损害结果而在法律上确认的核心责任原因。

　　3、违约责任——又称合同责任，是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定条件所应承担的否定性民事法律后果。

　　4、侵权责任——是指行为人侵犯受物业管理法律规范保护的财产等合法权益，依法应承担的否定性民事法律后果。

　　二、简答题

　　1、简述物业管理法律责任特征

　　法律具有综合性特征

　　法定责任与约定责任相结合

　　责任认定对技术规范有较强的依赖性

　　法律责任是以民事责任为主，行政责任与刑事责任为辅

　　2、简述承担物业管理法律责任的一般构成

　　行为本身具有可非难性

　　损害结果

　　因果关系

　　行为人心理主观过错状态

　　第八章物业管理纠纷的防范与处理

　　一、名词解释

　　物业管理纠纷——是指自然人、法人、其他社会组织、国家行政管理机关就物业与物业管理相关事项发生的争端。

　　二、简答题

　　试述物业管理纠纷的起因及其防范

　　1、完善相关立法工作。

房地产行业的迅猛发展势头，必然要求建立与之相配套的物业管理法律，以推动和完善房地产行业的发展。

我国虽然出台了《物业管理条例》，但它毕竟仅仅是国务院颁布一个行政法规，要尽快改变立法层次低、自相矛盾的现状，加快全国性立法，完善地方性立法，废止过时的规章和条例，明确确立物业管理的主体、权利、义务、范围、标准及法律救济手段，从而为解决物业管理纠纷提供法律标准和依据。

　　2、加大行业规范化管理力度。

在目前尚无全国性立法予以调整的情况下，相关行政管理部门加强对物业公司的管理监督尤为重要。

首先，要对物业管理公司的资质进行严格审查，提高物业管理公司的素质；其次，要督促开发商成立业主管理委员会，保护业主的合法权益，对开发商不设立业主委员会的，要给予惩罚措施；第三，要打破物业管理公司的垄断地位，在适当时候要采用公开招标的方式，由业主自主选择合适的物业管理公司；第四，有关行政管理部门要定期对物业公司加大抽查力度，对不合格的予以整顿，并给予相应的惩罚和制裁措施，第五，协调物业管理中涉及到治安、环保、城管、消防、水电、卫生等政府部门的事务，第六，确立物业管理企业在招标、投标过程中一系列的具体措施和物业服务及物业服务收费标准。

　　3、培育和完善物业管理市场，把物业管理纳入市场运行的轨道。

首先是要改变由行政安排和房地产商自行组建物业企业的做法，用市场竞争的方式产生物业企业，并在政策上给予一定的扶持；对现有的物业公司要逐步做到与房地产行政部门及房地产商分离；其次推广和完善物业企业聘用和招投标的办法，要实行市场的准入机制、准入制度，加强物业企业的资质认证，防止不合格的企业在市场上充数；第三，应当确立物业管理的商业模式、标准模式，根据不同的消费层次确立不同的服务标准和费率。

　　4、业主和物业公司通过签一份具体明确、内容详尽的物业管理合同来规范双方的行为。

现在，无论是商家还是消费者，都很看重售后服务，因为售后服务是交易双方的交易目的得以实现的重要保障。

物业管理是买房后的售后服务，而房屋可能是一个人终身使用的商品，因此，物业服务内容与项目、服务水准以及收费标准都应在物业管理合同里记载清楚。

如果物业管理合同内容上不完备，条款用语含混，欠缺必备的约定内容必将成为日后争议的原因；反之，合同双方会减少很多麻烦。

从司法实践来看，业主因物业管理公司服务质量低劣而拖欠物业管理费或解聘物业管理公司的案件大量出现。

由于物业管理合同签订的过于笼统，细化不够，结果通常是业主举证不足，而导致败诉。

所以我们呼吁作为物业管理行政主管部门应尽快制定物业管理服务的量化考评标准。

具体标准可以参考建设部1996年4月1日颁发的《全国城市物业管理优秀住宅小区达标分细则》

　　5、进一步规范政府行为。

前边我们提到由于物业管理尚未定型化、规范化，因此物业管理行政主管部门应当加强对物业管理公司的监督管理，但任何不受制约的权力都会产生腐败，所以我们应当进一步规范政府行为，防止权力被滥用。

关于这一点国务院《物业管理条例》第69条对此有明确规定，“违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

”但这还远远不够，比如目前物业行政管理活动中的一个突出问题是行政事业性收费问题，据不完全统计，广东省内有关地区相关管理部门对物业管理企业的行政事业性收费，包括公安、工商、卫生环保、物价、劳动、建设、房管等部门的收费多达10类13种50项，这些收费的合理性是否经过论证，我们不得而知。

今后我们必须通过立法加强对政府行政行为的规范，起码应当核定统一的收费项目与标准，取缔部门自定收费的做法。

　复习案例一

　　2009年5月，某小区业主委员会与深圳海天物业公司签订物业委托管理合同，约定该住宅小区自2009年7月份开始由海天物业公司进行管理。

2009年12月，胡先生入住该住宅小区之后，一直没有缴纳过物业费。

当海天物业公司催促他缴物业管理费时，胡先生认为自己买了房子自己住，自己管理，不需物业公司的管理。

胡先生以物业公司与业主委员会签订的委托服务合同未经过其允许为由拒绝缴纳，并声明他将不会跟物业公司建立任何物业管理关系。

经业主委员会多次出面调解也没有结果，最后物业公司把胡先生告上了法庭，要求胡先生支付物业管理费及滞纳金。

　　问题：

　　1、本案中物业公司与小区业主委员会签订的物业委托服务合同能否对胡先生发生法律效力？

为什么?

　　复习案例二

　　2012年4月的一天，李明到佛山市南海区的顺境花园住宅小区看望住在这里的父母。

李明开车到该小区后，发现地下停车位已经没有位置了，他在物业服务公司人员的指引下将车辆停在了小区的空地上。

小区是封闭式管理，进出的外来人员和车辆都要进行登记，李明领取了停车卡，并在物业服务人员的要求下交纳了5元的停车费。

李明离开小区时，发现车辆丢失了，李明和物业公司人员一起报了警，但车辆一直都未找到。

在此情况下李明向物业服务公司进行索赔，这时他发现政府有关部门并未批准物业公司在此部位停车收费，物业公司也以自己并无收费资格，车辆保管合同无效为由，拒绝承担赔偿责任。

　　问题：

1、本案涉及到法律关系主要有哪些？

　　2、物业公司是否有权利用小区公共部位进行营利，为什么？

　　复习案例三

　　2004年2月5日上午，由于办公楼三楼漏水致使通往电梯的台阶结冰，赵某上班经过时不慎滑到，指使右手臂骨折。

事发后，赵某多次找到管理该大厦的北京市天翔物业公司要求赔偿。

物业公司认为，根据租赁合同，赵某所在公司租赁的办公楼仅有有载货电梯而无客用电梯，因此，赵某上下班应走人行通道而不应乘载货电梯。

而且，事发当天，物业公司管理人员也曾劝说赵某走人行楼梯，但赵某不听，所以赵某摔伤是其本人过错造成，应自己承担后果，赵某起诉到法院要求物业公司赔偿。

　　问题：

在本案中物业公司是否存在过错？

　　复习案例四

　　某餐厅的专用隔油池泄漏，外溢的油污一直漫延出去使该新华大厦大堂地面湿滑。

物管员发现此问题后，马上向公司报告，要求清洁工尽快过来清理。

但就在清洁工来到前，大厦的一位年近60岁住户陈先生在通过大堂时滑倒在地，送往人民医院后经诊断为左股骨隆间粉碎性骨折，前后住院23天，共用去医疗费1．9万元。

为此陈先生及其家人要求物业公司承担责任，物业公司认为应当找餐厅索赔，因为造成陈先生滑倒的油污是餐厅专用隔油池泄漏出来的；餐厅认为陈先生滑倒的地点属于物业公司负责管理服务的区域，因此也拒绝赔偿。

无奈之下陈先生只好向法院提出诉讼，请求法院判令富华餐厅和物业公司共同承担责任。

　　问题：

在诉讼中王某是否能与物业公司进行和解，为什么？

　　　　判断题示例

　　1、业主就是物业所有权人。

（　）

　　2、我国《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

（　）

　　3、物业管理刑事责任是指在物业管理活动中，行为人因触犯行政法律法规而应承担的强制性法律义务。

（　）

　　4、按照利益载现形式的不同，可将物业管理法律关系的客体分为物和行为两大类。

（　）

　　5、在物业管理纠纷行政诉讼中允许双方当事人在自愿、平等基础上进行调解。

（　）