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焦作1

焦作项目初步分析报告

一、焦作市房地产市场分析

1、焦作市整体概况（附图）

图1：

焦作市区位图

焦作市位于河南省西北部，北依太行与山西省接壤，南临黄河与郑州、洛阳相望，现辖4个市辖区和一个省级高新技术产业开发区、4个县，代管2个县级市，即：

解放区、山阳区、中站区、马村区、修武县、武陟县、温县、博爱县、沁阳市、孟州市。

总面积4071.1平方公里，总人口361万，其中，城市人口105.45万人（2007年），占29.46%；农业人口252.52万人，占70.54%。

图2：

焦作市市区详图：

焦作有着优越的区位优势。

它地处我国南北交汇点，东西结合部，又是新欧亚大陆桥在中国境内的中心地带，具有承东启西、沟南通北的枢纽地位。

　　焦作有着便利的交通优势。

它地处黄河南北之通道，扼晋豫两省之要冲，自古就是豫西北地区重要的物资集散地。

境内有焦枝（焦作--枝城）、焦太（焦作--太原）、焦新（焦作--新乡）、月侯（月山--侯马）四条铁路线，有月山、待王两个较大的货运编组站，铁路交通便利。

境内已建成焦郑、焦晋两条高速，通车里程达125公里，焦温、新焦济、济洛三条高速的开通以及郑焦城际公交及郑焦城际铁路即将开通和修建，使得焦作的交通更加便捷。

焦作在我国中西部地区的区位优势将更加明显，经济辐射能力进一步增强。

焦作市有着得天独厚的自然资源。

一是矿藏十分丰富。

有矿产资源40多种，其中煤田可开采储量6亿吨，为单一的优质无烟煤。

二是水资源充沛。

焦作是华北地区不可多得的富水区。

境内河流众多，流域面积在100平方公里以上的河流有23条，还有引沁渠、广利渠两大人工渠，有群英、青天河、白墙、顺涧等较大水库，即将修建的南水北调工程也将从中心城区斜穿而过，这些都给焦作带来了充裕的地表水资源；另外，在焦作北部太行山南麓分布着约500平方公里的山前岗地和砾石倾斜平地，地质坚硬稳固，地层耐力巨大，且近邻矿点、水源、交通干线和城镇，是极为理想的工业用地，同时也非常适宜建造高层建筑。

焦作能够充分保障能源的供应。

这里煤炭储量丰富并且毗邻晋东南煤海，地表地下水资源充足，为发展大型火电提供了便利条件，境内现有焦作电厂、丹河电厂、爱依斯电厂、金冠能源等大型电厂，电力装机总容量302万千瓦。

正在规划建设的紫陵、九里山、丹河三个电厂装机容量超过1000万千瓦，建成后焦作将成为全国最重要的能源基地之一。

焦作拥有丰富的旅游资源。

优越的地理位置和数千年历史文化的积淀，造就了这里丰富而独特的自然景观和人文景观。

以云台山、青龙峡、青天河、神农山、峰林峡等五大景区，以陈家沟、嘉应观、焦作影视城、龙源湖公园、森林公园、朱载堉纪念馆、韩愈陵园、丹河峡谷、顺涧湖（古周城）等十大景点组成的“焦作山水”，自然风光秀丽，山水景观独具特色。

焦作具备较为完善的城市基础设施。

近年来，焦作市根据“依托老城、开发新区，环形扩张，滚动发展”的思路，坚持新区开发与旧城改造并举，改造拓宽了东环路、西环路、塔南路等城市交通干道，全面加强了焦南组团、高新区的基础设施建设，新区的主要道路已经建成，党政机关、中心汽车站、河南理工大学等已完成向南的迁移，城市的发展空间明显打开，中心城市建成区面积已超过70平方公里。

国家重大项目西气东输工程穿境而过，焦作利用天然气管网已经建成，全市能源结构得到明显改善。

开展了大规模的创建中国优秀旅游城市和全国卫生城市活动，大力整治市容市貌，美化、绿化、亮化、净化水平明显提高。

　　丰富的资源、便利的交通、优惠的政策、高效的服务、良好的环境吸引了大批有识之士来焦作投资兴业，美国爱依斯、英国普林斯顿、韩国电力公社、新加坡RB公司、香港华润、内蒙古蒙牛、黑龙江中植、甘肃兰澳、江苏嘉华、南通远大置业、上海骏利、北京瑞联等一批国内外知名企业纷纷入驻焦作，投资领域涉及电力、环保、食品加工、冶金、房地产等行业，许多投资者已经取得丰厚的回报，并有追加投资的意愿。

2005年，全市利用外来资金达到121亿元.

2、

焦作市2000年——2010年城区经济情况

年份

2000年

2001年

2002年

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

2010年

GDP（亿元）

228.0

256.2

286.5

334.2

447.7

578.8

698.9

855.0

1031.6

1085.0

1189.0

从表中可以看出2000年--2010年焦作市地区生产总值呈逐年上涨趋势，增长率存在波动，但经济总量是在不断增加的。

3、焦作市2000年——2010年城镇人均可支配收入情况

年份

2000年

2001年

2002年

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

2010年

人均收入（元）

4008

4509

5518

6605

7210

8430

9628

11488

13199

14300

15300

从表中可以看出2000年至2008年焦作市城镇人均可支配收入呈递增趋势，增长速度波动上升。

4、焦作市整体房地产市场分析

焦作市房地产市场的主要发展对象是在焦作新区。

4.1房地产投资平稳

2010年，焦作市90㎡以下住宅投资10.8亿元，比去年同期增长5.5%。

随着我国鼓励90㎡以下住宅的投资力度的加大，和刚性需求购房者的热盼，今年焦作市90㎡以下住宅投资在不断加大。

2010年，焦作市140㎡以上住宅投资14.7亿元，比去年同期增长23.8%。

从这一数据不难看出，随着房地产市场的有序发展，房地产投资者投资140㎡以上住宅的信心有增无减。

2010年（单位：

亿）

2009年（单位：

亿）

同比增长

90㎡以下住宅投资

10.8

10.2

5.50%

140㎡以下住宅投资

14.7

11.9

23.80%

从焦作市统计局了解到，2010年，各县市区房地产完成投资较为平稳，除中站区、马村区、温县、沁阳市外，其他县市区均出现不同程度的增长，其中博爱县房地产开发投资增速居首位。

住宅投资是焦作市开发投资的主要内容，所占比重超90%，同时增长率也较高。

说明当地受供求影响，商品房市场活跃。

4.2房地产市场施工面积

2010年，全市商品房施工面积为685.7万㎡，与去年同期相比增长了31.6%。

数据显示，解放区等7县市区商品房施工面积较去年同期增长，中站区等4县市区的商品房施工面积较去年同期下降。

4.3房屋新开工面积

2010年新开面积数据分析

统计局数据显示，2010年，全市商品房新开工面各积为337.5万㎡，与去年同期相比增长了88.4%。

其中，7家县区新开工面积较去年同期增长，4家县市区较去年同期下降。

4.4房屋竣工面积

市统计局显示，2010年，全市商品房竣工面积为78.4万㎡，与去年同期相比增长15.4%。

中站区等4县市区商品房竣工面积为零，解放区、山阳区的商品房竣工面积出现负增长，武陟县等3县市商品房竣工面积出现了正增长。

4.5商品房销售数据分析

4.5.12010年与2009年商品房销售面积数据分析

结论：

从销售面积和销售金额看，有一个典型的特点：

大面积户型的需求量呈下滑趋势，中小户型需求量在不断增加。

4.5.22010年与2009年房地产现房与期房销售数据分析

2010年现房与期房销售面积较去年同期增长（单位：

万㎡）

2010年

2009年

同比增长

现房

57.4

64.3

-10.70%

期房

107.7

101.9

5.70%

2010年现房与期房销售金额较去年同期增长（单位：

亿）

2010年

2009年

同比增长

现房

10.7

11.7

-8.30%

期房

28.4

22.5

26.30%

2010年年初以来，中央频繁出台遏制一线城市房地产过快增长的政策，虽然当时业内人士担心会影响到焦作市置业者的信心，但数据告诉我们，中央出台的房地产政策远未波及到三线城市。

同时，期房销售占据了2010年房地产销售的主要地位。

随着房地产的开发速度的推进，明年焦作楼市中的现房会增多，这为市民选择适合自己的位置提供了保障。

4.62010年与2009年全市土地信息数据分析

2010年，焦作市土地成交价款为54亿元，而与去年同期的土地成交价款0.73万元相比，增长了634.9%。

从以上数据不难看出，2010年开发商的土地购置面积大幅增长，投资房地产的积极性有增无减。

虽然开发商手中土地面积增多，但今年焦作市开发商拿地的积极性不会减退，今年焦作市土地交易市场供求关系将维持不变。

焦作市房地产市场整体现状总结：

1）自2002年以来，焦作市房地产业发展迅速，随着外来开发企业的进入，为市场带来新的开发理念与操盘方法，市场产品品质逐渐提升，日益突出居住的舒适性，注重人性化设计、生态设计。

2）2010年焦作市房地产投资额度为74.8亿，横向对比河南其他城市，投资水平处在中游。

住宅投资是焦作市开发投资的主要内容，所占比重91.6%，同时增长率也较高。

说明当地受供求影响，商品房市场活跃。

3）焦作市房地产项目主要集中于新城区和老城区两个重要板块，老城区项目主要集中在解放区内；各板块内项目间距离相差不远，产品定位近似

4）焦作市开发建设新区后，建业、太极、美中、远大等外来开发商进入焦作市场，打破了原来峰华、三维等本土开发商一统天下的局面。

外来开发商带来新的开发理念、营销理念，市场竞争下本土企业逐步转换观念，不断提升开发水平。

5）商品房施工面积增长率较快，近年焦作新盘较多。

主要以住宅为主。

6）商品房新开工面积增长迅速，当前焦作市商品房市场虽未饱和，但竞争形成。

7）从销售数据看，销量最大部分为90—140平米之间户型。

8）销售面积与施工面积进行对比，差距较大，仅为施工面积的1/4.说明焦作市商品房市场储备量大，存在潜在竞争。

9）从土地供应和开发情况看，去年焦作商品房开发量增长过大，土地供应也明显大幅加大。

对这个城市房价会起到抑制作用。

尤其在新区，开发规模大，目前空置率高。

5、2011年焦作市房地产市场发展预期

1）从目前房地产市场的新开工面积和销售金额比例来看，去年焦作商品房开发量增长过大，土地供应也明显大幅加大。

对这个城市房价会起到一定的抑制作用，由于焦作市房地产市场的消费力足，所以这个时间不会很长。

2）从商品房销售金额与商品房销售面积二表中，我们不难看出，90㎡左右的房子销售的面积及金额都已超过140㎡，加之房价的不断攀升，未来的几年内，90㎡左右的房子将成为市场主流；

3）随着房地产业的逐步发展，周边一些城市房价呈上涨态势，房地产市场在未来几年内也会有好的上升空间；

4）由于受到通胀压力的影响，CPI持续走高，流动性依然过剩，在国家加紧调控治理的背景下，房价却仍然逐年走高，房产的投资保值、增值属性更加凸显，人们投资房产的意识逐步加大，在不远的未来房地产市场将出现供需两旺的形势；

5）国家针对房地产政策的不断出台，相对于三线城市来讲，影响并不大，所以目前对焦作市的影响并不是很大。

二、焦作房地产市场在售楼盘调查分析

1、焦作市房地产市场消费人群：

1）它的客户群体多以本地人为主，主要包括：

a）普通工薪阶层、城市打工者、附近郊区向城市移民职业者。

他们需要的主要产品为低档次、小规模的住宅小区、经济适用房及廉租房等。

b）私营业主、企事业单位职工、政府公务员、教师、现役军人构成了庞大的主力消费群体，是市区内中高档住宅小区的主力客户。

c）私企老板、国有大中型企业高层、政府高官、下属地区矿区老板是洛阳市的高消费人群，也是市区内高端住宅、别墅及投资客的主力客群。

2）购买力：

顾名思义即是取得收入之后购买货品和服务的能力。

作为焦作市房地产市场可以把购买力用销售价格及面积分为四种：

a）20万至35万左右的小户型（40至50平方左右），这样一种客户群基本涵盖了目前市场上的所有购买者——不存在购买能力问题，差异在于购买欲；

b）40万至60万左右的两室（90至120平方左右），这样一种客户群大都属于上述b类客户，年龄大概在35至45岁之间；

c）60万至90万左右的三室（130至180平方以下），这样一种客户群属于上述b类高端和c类客户；

d）100万以上的四室（200平方及别墅等），这样一种客户群大都属于上述c类客户。

结论：

由此可见，b类型的客户是焦作市房地产市场的主流消费群体。

2.焦作市客户住宅消费特征及习惯：

焦作是一个资源城市，单位自建房数量较多是焦作房产市场的一个特点，受自建房和单位福利分房的影响，焦作市房地产市场起步较晚，从2007年起，人们才逐渐关注商品房，以改善生活和为子女购房为主的刚性需求开始占据商品房消费的主流，2008年始随着楼市一路飙升，一部分投资客户开始表现的比较活跃：

1）置业目的：

多以居住需求为主，多考虑居住环境的改善、为子女购房等因素。

同时近几年来对于房产的保值增值功能逐步加强关注。

——防通胀、养老

2）价格区间：

主力需总价在40万—60万之间。

3）面积区间：

主要需求面积为120—140平方米的三房，占据市场销售总量的35％，80—100平方米之间的小三房或大两房也较受年轻置业群体欢迎。

4）置业方式：

普遍接受并认可贷款方式，但随着单套房价的上扬，一次性付款的比例逐渐加大。

——超过100万的产品尤为明显。

5）居住条件：

基本上的购房客户都拥有自己的家庭房产甚至多套房产（单位、企业提供或已购商品房），很少有严格意义上的初次购房者及刚性需求。

3.客户特点：

1）相对省会级城市而言,焦作的外来人口相对较少.博爱造成商品房基本都属于自我消化的局面，也就是说大多数的商品房都是焦作本地的人所购买的。

2）2010年国家出台的“4.15新政”、“9.29新政”及“国八条”对房地产市场的打压，以及对一线城市的限购、限价、外地人购置住房的相关要求的政策推出，对那些在一线城市打工的消费者无论从消费力还是相关政策都很难实现在当地购置住房,这类客户的回流消费在2010年的下半表现的较为明显。

3）由于受到通胀压力的影响，房产的投资保值、增值属性更加凸显，购房者看好后市的增值趋势，投资意图也愈加强烈，遂市场上不断涌现出投资客户来防患通胀。

4）基本上的购房客户大都拥有自己的房产，如：

县区的大老板、企事业单位职工的福利分房，公务员团购的住房等，这类客户购房的目的主要是改善性消费，其一防通胀，其二则达到了改善环境的目的。

4、2011年预计上市项目及整体上市量：

区域

项目名称

项目地址

户型结构

上市时间

预计上市量

老城区

西城美苑

解放区解放路与西环路东北角

二110㎡三房117-135㎡

2011年第三期

约300

正大花和院

博爱县建设路与普济路（西环路）交汇处西150米

二房81㎡三房100-119㎡

约720

塞纳溪谷

解放区太行路与健康路交叉口东50米

二房84-90㎡三房89-132㎡

2011年5月

约380

远大未来城

南临站前路北临工业路西临塔南路东临焦东路

小高层、高层

2011年5月

约1300

中弘名都城

解放路与山阳路交叉口体育场对面

48-165平米

2011年6月

约1000

华景国际

解放中路331号（原市人大旧址）

二居100平米三居110平米

2011年3月

约300

博大世纪华庭

焦东路东侧，市建国饭店北侧

96-126平米三室

2011年9月

约802

新城区

峰华都市花园

人民路（人民广场对面）

二居65平米三居105-124平米

2011年

约348

太极中央瀚邸

人民路与塔南路交叉口市委东侧

一居51平米二居93平米三居121-143平米

2011年下半年

约760

龙源湖国际广场

龙源湖公园东侧

二居85-102平米三居90-143平米

2011年

约420

亿祥东郡

人民路新焦大对面

二居105平米三居131-142平米

2011年下半年

约250

建业森林半岛

丰收路与长恩路交叉口向南100米

二居89-102平米三居125-127平米

2011年上半年

约400

四季花城

人民路市人大办公楼正对面

一居43-52平米二居90平米三居127平米

2011年5月

约1300

合计

约8280套

结论：

●2011年整体上市量共计约8280套，上市时间集中在2011年上半年；

●因目前市场上市项目较多，投放量较大，会导致整个市场的供求关系发生变化，销售缓慢，房价起到一定的抑制作用；

●老城区的楼盘大多在今年上半年开盘，我项目在正式销售之前可以避开先阶段销售低潮期；

5、焦作市房地产市场在售楼盘现状

2011年焦作房地产市场调查报告（目前市场销售情况）：

项目名称

开盘时间

销售现况

龙源湖国际广场

2011年5月

预订情况良好。

开盘四栋，已预定近半。

房价5000-6000元/平米。

锦江现代城

2011年4月

1#楼自4月26日开始销售，至5月6日销售30多套，平均每天卖出三套左右。

均价4700元/平米

塞纳溪谷

2011年6月

一期于2010年1月30号开盘2000户不到，现已售完。

二期于今年6月开盘，均价4000/平米，小区环境好，房价较低，这个项目销售情况良好。

中弘名都城

2011年4月

4月17号开盘，推出200多套，截止5月6号，剩余46套未售。

均价为4200元/m2，销售情况比较好。

博大世纪华庭

2011年9月

无销许

东方红国际广场

2011年年底

登记、排号阶段

结论：

●目前市场上老城区的楼盘销售状况良好；

●房价上涨，但老城区的每个楼盘价格差异不是特别大。

6、2011年焦作市房地产市场在售项目市调结果分析：

1）焦作市住宅项目投放量大，体现在项目多，项目规模大，近两年开发项目占地都在200亩以上；

2）住宅项目投放位置集中，产品同质化严重；

3）高层、小高层成为市场投放主流建筑形态；飘窗、入户花园、loft等多种设计广泛应用，注重景观设计、建筑风格设计，有些项目多以景观设计为项目卖点。

4）市场需求以三房产品为主，120㎡左右的小三房销化速度快；

5）市场出现小户型产品，如四季花城、亿家运河上郡、中海丽江等项目均设计有小户型；

6）开发商日益注重物业管理，一些项目多聘请知名物业公司，促进项目销售；

7）自2008年下半年以来，项目销售压力加大，去化速度慢，开发商多采取少开工、少投放等策略，拉长项目开发周期；

8）主流楼盘中不少项目处于尾盘状态，部分楼盘后续开发尚未启动，经过前一段时间的快速消化，焦作市目前在售房源的可供选择性大大降低，刚性需求正处于被压抑状态。

不过，随着开发进度的加快，这一局面将很快得到改观；

9）房地产市场开发经营秩序进一步得以治理和规范，如价格公示等；

10）老城销售均价约在4100左右，新区项目均价约在4500左右。

三、我项目的特色及市场定位：

1、区位:

我项目位于塔南路与和平街交叉口西北角。

占地约6931㎡，两层地下5103.34㎡；三层商业7718.55㎡；住宅预计34175㎡，约290户。

2、SWOT分析

a、优势：

●我项目地理位置优越，交通便利；

●地处老城区中心地带，周边配套十分发达；

●塔南路是不仅是连接焦作市新城区与老城区的主要交通要道，并且连接解放路与人民路两条城市主干道；

●此区域是城市繁华地带，消费水平较高，附近的居民都是焦作市的主要消费者；

●我项目属山阳区，而此区域内基本无可竞争楼盘（除东方红国际广场外）

b、劣势

●周边车流量较多，势必会十分嘈杂；

●对面的东方红项目体量大，销售的产品也较为丰富，而且与我项目的上市时间冲突；

●我项目所在的区域是老城区的中心地段，后期的拆迁将会困难重重；运作周期

●因地处老城区的中心地段，施工难度大。

c、机会

●我项目体量不大，但可以作为东方红国际广场项目的跟随者，为其商业产品辅助借势，力争差异化；

●国家对房地产打压的政策尚未波及，对我项目的开发及销售都是一个绝佳机会。

●本区域内的新兴楼盘较少，竞争压力较小，而老城区的消费水平较比其他区域要略高；

d、风险

●国家政策的风险；

●拆迁安置的不确定因素；如：

钉子户，赔偿不均等。

●东方红国际广场每项的比较；避免同质化的东西；局部出彩；

3、我项目市场定位

我项目位于塔南路与和平街交叉口西北角。

占地约6931㎡，两层地下5103.34㎡；三层商业7718.55㎡；住宅预计34175㎡，约290户。

总计5万平方米左右体量的项目，属中小型楼盘。

3.1市场地位

在老城区（山阳区）的房地产市场，东方红国际广场作为引领者和高端产品的地位无法动摇。

在各个方面都具有绝对的优势。

我项目能够做到的就是牢牢跟紧龙头产品的脚步，在部分产品上力争做到和其差异化辅助（尤其是商业部分），

市场形象定位：

作为大盘的辅助型项目，做区域性价比最高产品，与大盘力争差异化。

3.2产品和价格

1）产品：

与大项目争取差异化竞争，但不能脱离城市主流；（80㎡、90㎡、110㎡、120㎡；（两室和三室）；

●可丰富项目自身的产品线；

●此类户型面积是市场上的主流户型；

●给客户选择的余地大；

●此类面积按目前市场的总价在一个区间之内，针对的客户层面比较厚，后期的销售难度小，回款周期短；

2）价格建议：

作为周边较大项目的跟随者

举例说明（洛阳项目顺驰城与洛浦春晓比较）：

项目名称

2005年销售均价

2006年销售均价

销售情况

顺驰城

2300元/㎡

2600元/㎡—2700元/㎡

2006年11月余不足10套

洛浦春晓

1800元/㎡

2100元/㎡—2200元/㎡

2006年10月已基本售罄

2005年涧西区域由南昌路沿线顺驰城做为整个区域的标榜，起主导及引导作用，2006年顺驰城价格上涨，洛浦春晓做为其价格的跟随者在其基础上也抬高了价位，致使整个项目销售异常火热。

同样在价格方面，预计在将来一段时间内东方红国际广场将是整个区域的标榜，起主导及引导作用。

我公司的目标就是何其保持相对稳定的价格杠杆，让其成为我项目的价格“哨兵”。

3.3客户定位

1.我项目周边老城区城市居民：

因在原有住房区域居住时间较长，在此区域的生活便利程度要高于其他陌生区域，因此对本区域有很强的依赖性。

2.东方红国际广场项目的分流客户：

我项目作为东方红项目的辅助性产品，因与之有价格和体量及建设周期等优势，因此可分流其项目的部分客户。

3.购置新房的年轻人：

对社区内及周边的环境、配套要求相对较高，我项目处焦作市老城区，周边学校、医疗、商业等配套设施较为成熟。

4.参加工作不久的青年人：

他们对社区大小、小区物业要求不高，但多要求地理位置优越，项目周边应配备完善的生活服务设施，包括运动设施、商业设施等。

5.住宅投资客：

对焦作房地产市场未来升值空间较为看好的投资客。

四、我项目产品分析

1、我项目自身分析：

我项目位于塔南路与和平街交叉口西北角。

占地约6931㎡，两层地下5103.34㎡；三层商