毕业设计房地产泡沫问题初探.docx
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毕业设计房地产泡沫问题初探
本科毕业论文
（科研训练、毕业设计）
题目：
房地产泡沫问题初探
姓名：
刘富灿
学院：
经济学院
系：
计划统计系
专业：
统计学
年级：
02级
学号：
02181058
指导教师（校内）：
叶友良职称：
讲师
指导教师（校外）：
职称：
06年4月10日
摘要
近年来，我国房地产业高速发展，成为拉动内需、推动经济增长的支柱产业。
房地产泡沫问题及我国目前是否存在房地产泡沫问题已经成为公众关注的热点。
本文试从房地产泡沫的含义、成因、危害结合我国房地产的现状来讨论房地产泡沫的防范问题，具有重要的理论价值和实际意义。
关键词：
房地产泡沫成因防范
[abstract]Inrecentyears,withtherapiddevelopmentofdomesticrealestateindustry,ithasbecomethemainstayindustry,increasingtheinternalneedandpromotingtheeconomicdevelopment.Realestatebubbleandwhetherthereexiststheproblemhasbeenthefocusofpublicattention.It'sofimportanttheoreticalandpracticalvaluetostudythecauses,damagesandprecautionsofrealestatebubble.
[keywords]realestatebubble；causes；damagesandprecautions
目录
一、房地产泡沫的含义及评价指标1
（一）正确认识房地产泡沫1
（二）房地产泡沫的评价指标2
二、我国房地产泡沫的现状2
（一）房地产投资持续增长，略高于固定资产投资增长2
（二）房地产连年高位增长，众多利好刺激房地产继续高速发展3
（三）房地产价格一路飙升，房价收入比远超过国际水平3
（四）购房主体发生巨大变化，房地产成为投资首选4
（五）房地产贷款超常增长，资金来源潜在严重风险4
（六）房地产开发结构不合理，商品房空置率居高不下4
三、房地产泡沫的成因4
（一）房地产商品的特殊性4
（二）土地的稀缺性5
（三）地价具有虚构性5
（四）房地产市场是不充分市场5
（五）银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性5
（六）房地产开发的结构失衡和消费超前6
（七）政府部门的不正之风6
四、房地产泡沫的危害6
（一）房地产泡沫的长期存在与发展抑制了其他产业的发展6
（二）房地产泡沫的长期存在导致了经济结构和社会结构的失衡6
（三）房地产泡沫破灭导致了金融危机7
（四）房地产泡沫破灭导致了生产和消费危机7
（五）房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机7
五、房地产泡沫的防范措施8
（一）大规模推出经济适用房，抑制商品房价格8
（二）强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨8
（三）建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系8
（四）整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险9
（五）全国研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费9
（六）加强舆论宣传的引导9
（七）政府应对民间庞大的“炒房”资金（例如温州炒房团）加以合理引导9
结论10
致谢语11
房地产泡沫问题初探
目前，我国房地产市场持续火热，房地产开发投资增势强劲，土地供应量增加，商品房全面热销，销售价格呈较大幅度增长。
以厦门地区为例，我在实习的调查过程中发现，厦门岛内的商品房均价已在7000左右，岛外商品房的均价也飙升至4500左右，增幅之大可谓史无前例。
同时，令人匪夷所思的是住房空置率也在不断上升。
尤其是大面积别墅的空置，让人不得不思考这样一个问题：
目前房地产市场是否存在过热现象？
其实早在2002年，著名的经济学家魏杰在接受中央电视台《房地产报道》记者采访时就曾预言，房地产行业将迎来严冬，甚至可能出现崩盘。
从政府最近的宏观调控政策来看，很明显，房地产的过热现象已经引起了国家的高度重视。
住房贷款利率上调就是一个重要的信号。
同时，厦门市还出台新规定，购买二手房不得在本市落户。
种种迹象表明，房地产市场的确过热，若不加以控制，一旦泡沫破灭，势必对国民经济造成巨大的冲击。
本文从房地产泡沫的含义入手，对我国房地产泡沫的成因、现状、危害及对策作一粗浅的探讨。
一、房地产泡沫的含义及评价指标
（一）正确认识房地产泡沫
《新帕尔格雷夫经济学词典》中将经济意义上的泡沫定义为一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨会使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣，随着价格的上涨，常常使预期的价格逆转或暴跌，由此通常导致金融危机。
也有专家认为泡沫是一种经济失衡现象，可以定义为某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格（一般均衡稳定价格）的非平稳性往上偏移，这种偏移的数学期望可以作为泡沫的度量。
一般来说，在投机性泡沫发生时，价格往往会出现突然攀升，价格攀升趋势可能会使市场产生进一步价格上升的预期，并且吸引新的买主。
当价格泡沫一旦被市场发现，就会产生与原来相反的预期，出现使市场价格回归理论价格的市场力，价格可能迅速而急剧地下降，导致泡沫的破灭。
那么，什么是房地产泡沫呢？
房地产泡沫是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然帐面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。
由于房地产是由土地及其附属建筑物所构成，而建筑物是劳动产品，其价格相对稳定，容易判别，所以房地产泡沫实质上是指地价泡沫。
房地产泡沫是经济泡沫的一种重要的表现形式，它不等同于“房地产过热”。
房地产过热，又称“过度开发”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。
过热反映的是市场上的供求关系，而泡沫则反映市场价格和实际价格之间的关系，如果市场价格持续上涨，高到令人发狂的地步，而这种上涨是由于过度投机引起的，房地产泡沫就出现了。
（二）房地产泡沫的评价指标
衡量房地产是否出现泡沫也有多个不同的角度、不同的标准，目前我国一些学者根据发达国家的经验，用“空置率”，“房价收入比”和“租售比”这三个指标来进行衡量。
空置率，主要用于判断住房是否存在过度膨胀的虚拟需求，并最终形成房屋的空置；房价收入比，主要用于判断居民住房消费是否存在可持续性；而租售比，则主要用于判断住房是否具有长期投资价值。
1）空置率
根据国际经验，一般来讲，房屋空置率5%为适度，10%则为警戒空置率，超过10%的警戒线即为严重空置。
3）房价收入比
房价收入比，国际上通行的标准有两个，一个是联合国人居中心的标准，他们认为房价收入比不应超过3：
1；另一个是世界银行的标准，他们认为房价收入比不应超过5：
1。
否则，房地产市场就会停顿。
4）租售比
所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。
根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，租金与售价之间，存在一个较为固定的比例关系即约为1：
100。
二、我国房地产泡沫的现状
（一）房地产投资持续增长，略高于固定资产投资增长
2004年1-5月，我国房地产开发投资增长速度虽然逐月回落，但是同比增长仍达32%，随着产业结构的调整，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的5.6%，逐步上升至26.1%，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来，从下表分析，1997-2001年全国房地产投资增长率与固定资产增长率基本同步，略高于固定资产投资增长率。
另外，从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在广州、上海和北京为主导的三大经济带。
表11998-2001年全国房地产投资增长率与固定资产投资增长率对比表
年份
1998
1999
2000
2001
固定资产投资增长率%
8.6
13.9
5.1
10.3
房地产投资增长率%
-1.2
13.7
13.5
21.5
（该表数据根据2002年12月31日《中国工商时报》有关资料整理而成）
（二）房地产连年高位增长，众多利好刺激房地产继续高速发展
近几年来，我国的房地产每年均以25%以上的高发展速度增长，由于众多利好因素的作用，促使房地产继续高速发展。
中国加入WTO、2008年北京奥运会、上海世博会、国内市场的开放和人民币预期升值等等造成了新一轮建设高潮，刺激了国际投机资本进入，再加上国内投机资本炒作，使得房地产业出现了前所未有的发展机遇。
（三）房地产价格一路飙升，房价收入比远超过国际水平
西方国家房价收入比一般是3-6，从下表可以看出，2001年全国36个大中城市大部分套房销售价格（按每套房屋100平方米计算）与户均年可支配收入（按户均3、4人计算）比率都超过5，其中北京、沈阳、贵阳、南京、大连和西安的比率都超过了10。
表22001年全国36个大中城市套房销售价格与户均年可支配收入比
城市名称
房价收入比
城市名称
房价收入比
城市名称
房价收入比
城市名称
房价收入比
北京
12.4
杭州
8.1
海口
7.2
广州
10.1
上海
8.7
合肥
8.1
厦门
7.4
南宁
6.1
济南
5.1
青岛
8.9
福州
7.7
昆明
7.2
宁波
5.9
南京
11.9
深圳
9.0
成都
8.1
重庆
8.5
贵阳
12.5
呼和浩特
7.4
太原
7.5
石家庄
8.2
天津
7.1
长春
9.6
哈尔滨
9.7
大连
10.6
沈阳
13.7
郑州
5.9
长沙
7.0
武汉
7.2
南昌
8.8
乌鲁木齐
6.9
西宁
5.9
银川
7.0
兰州
8.9
西安
10.3
全国
7.8
（该表数据根据2002年《新财富》有关资料整理而成）
表31998-2004年房地产泡沫各项评价指标
年份
房地产贷款增长率
金融机构贷款总额增长率
房地产贷款增长率/贷款总额增长率
商品房价格增长率
GDP增长率
比值
城镇居民家庭年平均收入（按每户2人计算）
一套100平方米住宅的平均价格
房价/家庭年平均收入
1998
15.58%
15.50%
1.005
3.30
7.80
0.42
10320
197000
19.1
1999
5.54%
8.33%
0.665
-0.48
7.10
-0.07
10850
185400
17.1
2000
24.61%
6.0%
4.102
2.87
8.00
0.36
11708
185700
15.9
2001
22.17%
13.03%
1.701
2.75
7.30
0.38
12560
194800
15.5
2002
31.21%
16.90%
1.847
3.69
8.00
0.46
13720
201700
14.7
2003
45.85%
21.10%
2.173
4.84
9.10
0.53
15406
225000
14.6
2004
15.05
9.50
1.63
16944
235900
14.0
（四）购房主体发生巨大变化，房地产成为投资首选
近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素。
2004年以来私人买房的比重超过了90%，销售金额增长了48%。
1993-2003年，我国房地产开发投资从1937.5亿元增长至10106.1亿元，10年间增长了4.2倍，平均每年增长17.96%，远远超过了同期GDP的增长速度。
据抽样调查显示，上海25个小区共有居民23694户，其中26.55%的购房者是出于投资或者投机。
更大数量的居民购买新房以后把旧房出租，以房租支付新房贷款，其实这也是一种投资行为。
（五）房地产贷款超常增长，资金来源潜在严重风险
1997年以来，房地产投资的各种资金渠道中，国内贷款、自筹资金和其他资金来源的比例高达98.5%，三项总计12932.29亿元。
2004年1-5月，国内贷款、自筹资金和其他资金来源的比例上升到98.7%，而银行贷款和经营性贷款两项合计就达3772.13亿元，占全部资金来源的61.1%。
房地产贷款额这几年来成倍增长。
我国80%的土地购置和房地产开发资金来自银行信贷，甚至，还有商业银行直接参与了房地产开发全过程，承受了房地产市场运行中各个环节的风险。
（六）房地产开发结构不合理，商品房空置率居高不下
1997-2003年，住宅开发投资稳定增长，2003年达到6782.41亿元，占当年房地产开发投资的67.1%。
2004年1-5月，在房地产和住宅开发投资增长分别高达32.0%和32.2%的同时，经济适用房开发投资的增长只有9.1%。
因此加剧了供给与需求的结构性矛盾。
一些城市普通商品房和经济适用房供不应求，高档商品房却不同程度地空置积压。
据统计，截至2004年6月末，全国各地商品房空置面积高达9697万平方米，其中空置一年以上的商品房达5673万平方米，占空置商品房总面积的58.5%；全国商品房空置面积同比增加0.2%，我国的商品房空置率已超过26%，大大超过10%的国际警戒线，积压资金居全国各行业不良资产的第一位。
三、房地产泡沫的成因
（一）房地产商品的特殊性
在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。
所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。
（二）土地的稀缺性
土地的自然供给是固定不变的，它是地球表面的陆地与水域的总和。
城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的，我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。
这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。
土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。
马克思曾指出：
“没有价值的东西在形式上可以有价格。
在这里，价值表现是虚幻的。
”因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。
（三）地价具有虚构性
地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。
也就是说，由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价（市场地价等于未来土地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和，如果人们的预期地价是合理的，现实的市场地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和）之间总存在事实上的偏差。
这种偏差越大，说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多，反之越少。
综观房地产泡沫的膨胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为有关。
“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为当时海南房地产热时一些生意人的经典。
这一点在东南亚房地产泡沫中无不表现得淋漓尽致。
近几年来泰国的房地产市场发展过热，供过于求，但是仍有许多新的开发商挤进这个领域。
他们认为在前几年冒出的两万家房地产开发公司中只有20家宣布破产，可见这个行业仍有大的赚头。
许多开发商还想从继续建房中摆脱困境，在这种非理性的支持下，造成泰国房地产市场熊市弥漫。
（四）房地产市场是不充分市场
由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件（信息充分；商品品质；买卖者自由出入；交易双方数量众多，因而任何一方不会出现垄断局面）相差甚远，所以房地产市场是一个准市场（Sub-market）。
由于买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。
（五）银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性
由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款，在宏观经济一片看好的情况下，政府也鼓励投资，银行利率就比较低。
据统计，在1992-1993年，海南房地产开发的资金占社会固定投资的三分之一。
大量资金涌向房地产业，信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资，给泡沫的产生埋下了隐患。
（六）房地产开发的结构失衡和消费超前
目前，市场上大户型、豪华型、别墅型等高档房地产供过于求，而价格适中的中小户型、经济户型却供应较少，甚至不能满足当地的需求，从下表可以发现，理论测算住宅面积（根据居民的经济能力可以购买的住宅面积）和实际开发主力户型的差距是很大的，很容易使房地产业产生潜在的风险。
表4北京和上海理论测算住宅面积和实际主力户型对照表
城市名称
北京
上海
理论测算住宅面积
61
70
实际开发主力户型
120-130
98-115
（该表数据根据2002年09月20日《中国房地产报》有关材料整理而成）
（七）政府部门的不正之风
1993年沿海地区的房地产热，有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构，其资金来源大多为挪用公款、贷款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地。
可见，政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为也是助长泡沫形成的原因之一。
四、房地产泡沫的危害
（一）房地产泡沫的长期存在与发展抑制了其他产业的发展
房地产房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。
在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。
泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。
日本企业在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。
1987年以后，在股价和地价上涨的引诱下都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。
大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。
（二）房地产泡沫的长期存在导致了经济结构和社会结构的失衡
一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。
如东京进行道路建设时，征用土地的费用高达总造价的43.3%。
个别地段高达99%。
这进一步造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈。
另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或低度使用，土地投机的倾向日益凸现。
同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来深刻的社会问题。
（三）房地产泡沫破灭导致了金融危机
通过对过去30年至40年中21个工业化国家的住房市场及股市的热潮和衰落的研究，国际货币基金组织发现住房价格下跌更可能使银行受到打击，原因是在多数国家，银行主导着住房贷款业务。
房地产泡沫破灭意味着房地产价格的急剧下降，房地产企业的大量投资无法收回，经营极其困难，而且大批破产。
由于银行等金融机构是房地产企业的主要资金来源，因此，房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆帐和坏帐。
金融机构不仅无法收回利息，而且实际上地价远远低于担保价格，即使实行抵押权也无法全部收回贷款。
日本大藏省1995年3月首次公布的全国金融机构不良贷款额为40万亿日元，其中8万亿日元来自住宅金融专业公司。
严重的呆帐和利润下降等一系列问题严重削弱了投资者对银行业的信心，导致了大量资金的撤离。
此外，大量不良贷款还影响到了银行的国际信誉，使得银行等金融机构在海外的筹资成本大大提高。
（四）房地产泡沫破灭导致了生产和消费危机
房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。
股价下跌使企业发行的大量可转换公司债在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。
企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。
1992年，日本制造业的研究开发费用下降了3.5%。
以这次危机为转折点，日本逐渐失去了在汽车和半导体等部门的优势。
生产的不景气又导致了雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。
企业倒闭意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业由于收益的下降也要不断裁减人员。
此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。
由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。
个人消费的萎缩又使总多生产消费品的产业部门陷入困境。
（五）房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机
随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。
在金融危机下，犯罪案件激增。
以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度的犯罪率比1997年更增加了53%。
由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。
工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。
在泰国，1997年房地产泡沫破灭以后经济形势每况愈下，经济形势的不稳定促使泰国政府更迭不断，这又加剧了社会动荡局势。
五、房地产泡沫的防范措施
随着我国经济的发展，人口的增加，城市化进程的加快，房地产网络的崛起以及加入WTO和北京申奥的成功等无疑都会给我国房地产业的发展带来机遇，特别是网络与房地产的结合，给未来房地产业的发展指出了一条道路。
但是面对日益激烈的竞争，房地产需求的进一步增加，我国的房地产业也面临着更大的挑战。
如何让这一行业真正成为我国经济发展新的增长点，防范房地产泡沫，促进房地产业的健康发展？
个人认为可以从以下几个方面着眼：
（一）大规模推出经济适用房，抑制商品房价格
国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。
去年，国家计委、建设部宣布，投资1700亿元，计划建设2.25亿平方米的经济适用房。
这将对现有房地产市场的供应量、产品结构及价格产生重大影响。
经济适用住房的作用一是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买，二是平抑过高的商品房价格。
1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划，曾令众多房地产开发商惊恐不已。
经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效应已经显现。
如北京1999年由于大规模建设经济适用房，致使其商品房价平均每平方米下降了700-1000元。
现在，国家要重举经济适用房大旗，由于北京的新开工面积已经很大，如果再大规模推出经济适用房，那北京的房价非大跌不可。
如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。
（二）强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨
要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价。
要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。
对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的
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