顺德区博物馆物业管理服务采购项目需求.docx
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顺德区博物馆物业管理服务采购项目需求
顺德区博物馆物业管理服务采购项目需求
一、采购预算
采购预算（人民币）：
185万元/年（共两年）
二、供应商资格要求
1.投标人必须满足《政府采购法》第二十二条规定的条件，具备独立法人资格。
2.投标人必须具物业服务企业资质证书。
3.本项目不接受联合体投标。
三、采购项目技术要求
（一）项目概况
顺德博物馆位于顺德新城区，占地32500平方米，建筑面积约27000平方米，主楼建筑有4层，地下1层，地上3层。
博物馆常设展厅7个，分别为1个基本陈列展厅（约5500平方米）和6个专题展厅（2913平方米），临时展厅1个面积约1510平方米。
开放时间：
上午9点至下午5点，周一闭馆。
（二）物业管理内容及要求
1.物业管理范围及总体要求
1.1范围
（1）安全保卫：
顺德博物馆外围约10米范围内的人员财产安全保障。
（2）展厅管理：
负责配合采购人做好展厅内的秩序维护和展品的看护。
（3）清洁管理：
博物馆外围约10米范围内（不含外墙体，玻璃幕墙，天花光棚）的清洁保洁。
（4）绿化管理：
建筑物内摆放的室内绿化的养护。
（5）协助采购人做好对电梯维保公司、消防系统维保公司的日常工作的监管。
（6）高低压配电房运维管理：
协助采购人监督供电维保单位做好博物馆内的高压配电房内设施设备的维护保养及运行值班，负责博物馆内低压配电房及照明线路检查与维护。
（7）消防设施、器材的巡查管理：
顺德博物馆外围约10米范围内的消防设施、器材的日常检查，协助采购人做好对消防维保公司的日常监督与管理。
（8）其他设施设备的管理：
除了上述5、6、7项外的博物馆范围内的其他设施设备的日常巡查和保养。
（9）突发事件处理：
含上述序号1～8点所涉及范围内容的处理。
（10）物业档案管理：
含上述序号1～8点所涉及范围内容的备案记录。
（11）具体范围由投标人勘察现场了解。
1.2物业管理总体要求
（1）顺德博物馆是一级风险保护单位，治安保卫重点单位，是文物收藏、科研、展示的场所。
馆内文物、标本等具有历史、艺术、科研价值，是人民群众参观学习的重要场所。
因此，对安全性、规范性要求严格，物业管理服务要高标准、严要求。
（2）中标人组建派出的顺德博物馆物业管理机构服从采购人统一管理。
（3）中标人对博物馆的物业管理方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前报采购人备案。
（4）采购人对一些重要岗位的设置、人员录用与管理和一些重要的管理决策有建议权。
（5）在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标人组建派出的物业管理机构人员有直接指挥权。
中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录，身体健康及相应专业岗位资格证。
（6）中标人员工按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，一些公众岗位录用人员形象、身高要符合《物业管理人员聘用要求表》（详见下文）的要求。
（7）中标人在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。
（8）馆内举办的大型接待和展览活动，中标人要适当增加人员满足各项活动的服务管理要求，而不另外增加费用。
（9）中标人承诺在合同期内安全责任事故减到最低。
（10）中标人不得擅自改动馆区内所有的房屋、管线、设备等的位置和用途。
（11）中标人对博物馆馆区的消防、安全保卫工作进行定期检查，并定期组织人员进行业务培训和演习，确保馆区人身、文物和财产的安全。
（12）中标人必须遵守采购人的各项规章制度。
对管理能力低、服务质量差的工作人员，采购人有权责令中标人另行派遣人员。
（13）采购人筹备的临时展览活动中标人须做好相关配合工作。
（14）★为保证物业管理目标的实现，中标人必须按照国家有关规定依法用工。
中标人派遣的物业管理人员总人数最低不得少于34人，其中：
保安人员（不得少于，下同）11人；清洁工10人；工程技术人员3人（含技术管理人员1人）。
（15）中标人派遣的物业管理人员要符合遵纪守法，爱岗敬业，无犯罪记录，身体健康的基本要求，用工最低工资福利必须不低于顺德区用工标准，并签订劳动合同。
各岗位人员素质要求、人员数量配置见下表，可在中标后按要求招聘相关人员：
物业管理人员聘用要求表
（以下人数为最低要求，投标人可以提供多于以下人数）
序号
岗位名称
人数
任职要求
1
项目负责人
1
5年以上物业管理项目经验，大专以上学历，取得注册物业管理师资格证书，45岁以下，有一级博物馆物业管理经验。
2
中层管理人员
1
大专及以上学历，3年物业管理工作经验，取得物业管理员资格证书，30岁以下。
3
保安管理人员
1
高中学历，持保安员上岗证，3年以上保安管理工作经验，40岁以下。
4
保安员
11
高中文化程度，持保安员上岗证，男性身高1.70米以上，女性身高1.60米以上。
年龄35岁以下，形象佳。
5
展厅管理员
5
中专及以上学历，男性身高1.70米以上，女性身高1.60米以上。
年龄30岁以下，形象佳。
5
清洁管理人员
1
初中文化程度，2年以上清洁管理经验，熟悉清洁管理流程和清洁物料的使用，35岁以下。
6
清洁工
10
初中文化程度，有保洁工作经验，年龄35岁以下，女性身高1.60米以上，男性1.70米以上，五官端正。
7
绿化工
1
高中文化程度，2年以上绿化工经验，熟悉绿化植物的基本养护和绿化药物、机械的使用，35岁以下。
8
工程管理人员
1
机电专业大专及以上学历，3年以上工程管理经验，40岁以下。
9
工程技工
2
机电中专及以上学历，持电工上岗证，2年以上机电工作经验。
备注：
a.人员的服装和劳保用品均由中标人负责。
b.
c.特殊约定：
展厅管理员由中标人负责招聘，但采购人有权对中标人的招聘方案或招聘过程进行监督。
招聘费用由中标人承担，劳动合同由中标人负责签订，但展厅管理员的日常管理（包括岗位安排和上班时间）由采购人负责。
d.
e.保密规定：
中标人应当对涉及采购人的信息严格保密，未经采购人许可，不得将信息泄露给第三方。
否则，采购人保留追究投标人法律责任的权利。
f.
g.上述人员的岗位安排和上班时间（除展厅管理员由采购人安排外）由中标人制定排班表报采购人审核后执行。
h.
（16）如采购人在服务期内需要中标人提供超出本招标文件要求的服务内容的，由采购人与中标人协商确定服务标准和费用，并签订《物业服务合同补充协议》，中标人按协商确定的服务标准提供服务后采购人负责支付相关费用。
2.物业管理分项服务范围及内容
2.1安全保卫服务的范围及服务内容与标准
2.1.1范围
中标人对博物馆的安全保卫工作只限于博物馆出入口的站岗执勤和建筑物外围（约10米范围内）及采购人办公区域、公共空间大堂、消防楼梯、公共走廊、天面及展厅的日常的巡查，展厅内的安全保卫工作由采购人负责。
2.1.2内容与标准
（1）保安人数11人或以上，分三班轮值，中夜班要求不少于2人值班。
要具有符合相关规定的保安上岗证，具备消防意识，配合博物馆进行消防演练，熟悉消防疏散途径，会使用消防器材扑灭初期火患。
博物馆的参观出入口在博物馆开放期间安排保安值班，维护出入口的参观秩序，妥善处理参观期间的突发事件。
（2）对博物馆外围（约10米范围内）每2小时巡查1次，发现可疑人员予以盘查，做好巡查记录。
（3）博物馆工作人员上班期间，对办公区域每2小时巡查一次，发现未经同意进入办公区的非办公人员礼貌劝出。
下班后，全面检查一次办公室门窗是否锁好，做好巡查记录。
（4）博物馆开放期间，对公共空间大堂、消防楼梯、公共走廊、天面每2小时巡查一次，发现异常情况及时处理，并做好巡查记录。
（5）维护好博物馆范围内的交通秩序，指引旅游车辆及贵宾车辆停放在指定位置。
（6）在博物馆开放期间，在东门、西门及二楼大堂设立保安执勤岗位，维护好博物馆的参观秩序，对观众的不文明行为进行劝喻。
（7）在监控室配备1名保安员，按采购人的排班要求协助采购人做好监控中心的值班，服从采购人的管理。
2.2展厅管理的范围及服务内容与标准
2.2.1范围
负责按照采购人的安排配合采购人做好博物馆所有展览区域内的管理。
2.2.2内容及标准
（1）遵循“安全第一”的原则，建立管理制度并认真落实，展厅内值班巡逻制度，要做到时时、处处有监督，杜绝安全死角，确保万无一失。
展厅内所有区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍，督促配合清洁工及时做好清洁和保洁工作，并保证洁净无异味，确保展区容貌整洁。
（2）负责对采购人展览区域内文物，包括各项展品的看护。
配合采购人建立详实展品档案，定期核查展品现存状况，熟练掌握展览相关设备的操作规程，按照相关规定，定人定时开关设备，发现问题及时汇报处理，采取派专人看管，不定时巡查和重点监控，确保场馆内文物展品安全。
（3）负责人流高峰期观众疏导，在各出入口正确引导，对故意闹事人员礼貌劝离现场，使通道畅通，在人流高峰期观众能迅速疏散。
（4）负责场馆内物品移动管理，服从安排，积极配合，全程跟进，使物品安全就位。
（5）工作时间与博物馆开放时间一致。
（6）展厅管理员不少于5人。
展厅管理员的日常值班及岗位由采购人负责安排和调度。
2.3保洁服务的范围及内容、标准
2.3.1范围
负责博物馆外围约10米范围内的日常保洁，包括地面的拖洗、擦抹、洗手间的清洁、办公室的清洁、展厅、大堂、公共楼梯、走廊、天面、外围的清洁，室内垃圾的收集及灭四害消杀等。
2.3.2内容与标准
（1）保洁人员10人或以上。
所有地面每天推尘2次，办公室每天保洁2次，展柜玻璃每天擦抹2次，外围每天清扫2次，展览开放区域的洗手间每小时保洁1次，其他洗手间每天保洁不少于2次。
安排专人进行巡回保洁，发现污迹及时处理。
（每天应在开馆前把全部范围清洁干净待观众参观）。
（2）每周对博物馆的指示牌、垃圾桶、玻璃门各擦刮1次。
（3）每月对出入口的地面冲洗不少于一次，平时发现污迹1天内冲洗干净。
（4）所有公共楼梯、走廊、天面每天清扫1次，每周拖抹1次，每月拖洗1次，确保无明显污迹。
（5）实行标准化清扫保洁，专人负责检查监督清洁卫生工作，不得堆放杂物，无废弃物、污渍，卫生间洁净无保洁不到位导致的异味。
（6）每天对博物馆范围内的垃圾桶内的垃圾收集2次（上午1次，下午1次），如果发现垃圾桶满要马上处理，堆放到指定的垃圾堆放点。
（7）每半月一次在博物馆范围开展一次灭鼠、灭蚊，查杀白蚁工作，并做好灭四害施药记录。
（8）每半月一次（闭馆期间）对博物馆各开放展厅地面进行一次喷洒消毒水消毒，并做好展厅消毒记录。
（9）清洁服务需要用到的机械、工具、专业洗涤剂等劳动用品由中标人自备，并承担相应费用；日常使用的饮用水、洗手液、纸品等物资由采购人提供，并由采购人承担相应费用，中标人负责摆放到各使用点。
2.4绿化养护服务范围及内容、标准
2.4.1范围
中标人为博物馆室内摆放的绿化（绿化植物由采购人负责提供）提供日常养护服务（不含建筑物外的绿化的养护，但中标人在发现室外绿化生长不良等情况时有义务向采购人报告）。
2.4.2内容
（1）根据室内植物的品种及习性，做好植物的浇水、施肥、除尘、修剪等养护工作，并每天检查室内植物的生长情况，不得出现发黄、枯萎等现象。
室内摆放的植物出现枯死等现象，由中标人报采购人审批同意后负责更换相同类型、品相相当的植物，植物更换的费用由采购人负责。
（2）常驻绿化人员1人或以上。
2.5电梯维保服务的监管内容、标准
2.5.1范围
博物馆范围内的3台垂直电梯（2台客梯，1台货梯）、4台自动扶梯、1台杂物电梯、1台残疾人升降梯已由采购人外包给电梯维保工作负责维保，中标人负责协助采购人做好对电梯维保公司的监督管理。
2.5.2内容
（1）协助采购人审核《电梯维护保养合同》，并提出审核意见。
（2）审核电梯维保公司对电梯的日常保养工作计划和标准是否符合国家质检总局颁布的《电梯使用管理与维护保养规则》的规定，发现问题及时向采购人报告。
（3）电梯维保公司在实施电梯保养工作时，安排工程技术人员在现场予以跟进，确保电梯维保公司按照《电梯维护保养合同》、《电梯使用管理与维护保养规则》的要求
（4）协助采购人办理电梯年审的相关手续，电梯年审费用由采购人负责。
（5）协助采购人将电梯年检合格的相关文件按规范要求张贴到位。
2.6高低压电房维护服务的范围及内容、标准
2.6.1范围
博物馆范围的高压电房和变配电房内设施设备已由采购人委托供电维保公司维护管理，中标人须协助采购人做好对供电维保公司高压电房和变配电房维护的监督管理，除高压电房和变配电房外的供电设施设备由中标人负责管理。
具体如下：
序号
设备名称
各种设备情况
1
高压部分
高压开关柜：
1组5台。
2
低压部分
低压配电柜：
2组2排；各楼层配电箱：
180个。
2.6.2内容及标准：
（1）监督供电维保公司建立高压电房和变配电房运行值班制度，要求供电维保公司24小时保持通讯畅通，当高压电房内出现异常情况时，接到电话在规定时间内赶到现场处理。
（2）协助采购人监督供电维保公司履行好《高压电房设施设备维护保养合同》：
在供电维保公司进场进行维护保养作业时，中标人至少安排1名电工进行现场监督。
（3）协助采购人审核供电维保公司的维保计划，监督维保公司按计划落实高压电房内设施设备的维护保养。
（4）高压电房以外的供电照明线路及各楼层内配电房由中标人负责维护管理，包括但不限于：
每天1次巡查照明灯具及配电房内的完好情况，发现灯具损坏的做好登记、统计工作，每月汇总灯具损坏情况向采购人报告，经采购人同意并确认费用后（灯具的更换费用由采购人负责），中标人负责更换灯具。
每天1次巡查各楼层内的配电房，发现异常及时处理，需要维修更换零配件的，及时报采购人处理。
（5）每年1次对博物馆内的照明线路进行全面检查，发现问题及时处理。
需要进行线路更换的，由中标人提出具体方案并经采购人同意后实施，相关费用由采购人负责。
（6）做好供电故障的应急处理。
当高压电房内的供电设施设备出现故障需要维修的，立即报采购人和供电维保公司处理。
同时协助采购人审核供电维保单位的维修施工方案，并至少安排1人现场监督供电维保单位按照采购人审批同意的施工维修方案施工。
（7）发生供电故障时，中标人的相关技术人员须在20分钟内须赶到现场协助采购人和供电维保单位处理。
2.7消防设施、器材的巡查范围、内容及标准
2.7.1范围
博物馆范围内的消防设施、器材的巡查，包括对火灾自动报警系统；自动喷淋系统；室内灭火栓；排防烟系统；安全疏散、应急系统；防火门系统；二氧化碳等灭火系统进行日常巡查管理。
2.7.2内容及标准
（1）明确消防设施、器材的管理责任人，每月1次对室内消火栓、灭火器、防火门进行巡查，做好检查记录。
（2）采购人已选用具有相应资质的消防维保单位对火灾自动报警系统、自动喷淋系统、排防烟系统、二氧化碳等灭火系统进行维护和测试，中标人须配合采购人做好对消防维保单位的工作监管：
在消防维保公司进场实施维保工作时，安排工程技术人员予以现场跟进，确保消防维保公司按《消防维保合同》的约定履行相关维保工作，中标人发现消防维保公司不按《消防维保合同》提供服务的，及时向采购人报告。
（3）中标人在巡查管理中发现消防设施、器材损坏、过期、故障等不符合消防管理规范要求的，1个工作日内向采购人书面报告，由采购人负责处理，如采购人需要中标人处理的，双方协商确定处理方案及相关费用后实施。
2.8其他设施设备的管理范围、内容及标准
2.8.1范围
除了电梯、高低压及消防设施、器材按上述内容管理外，博物馆范围内的其他设施设备，中标人都要做好日常巡查和保养。
2.8.2内容及标准：
（1）所有设备房每天巡查不少于1次，并做好巡查记录。
（2）每周全面巡查一次建筑物土建部位，发现破损的及时向采购人报告，由采购人负责处理，如采购人需要中标人处理的，双方协商确定处理方案及相关费用后实施。
（3）根据设备的型号和运行状况及相关设备管理规范，制定设备月度、年度保养计划，并按计划做好对设备设施的维护保养工作。
设施设备的维护保养（主要包括设施设备的调校、润滑等）费用由中标人承担。
（4）设备设施需要更换零配件或出现故障需维修，中标人应在第一时间向采购人报告，并和采购人现场确认故障情况，提出维修方案，经采购人审批同意后组织维修。
设备设施的维修、更新、改造、检测费用由采购人负责。
2.9突发事件的处理范围及内容、标准
2.9.1范围
博物馆外围约10米范围内发生的消防、治安、交通等各类突发事件的报告、临时性措施的处置等。
2.9.2内容和标准
（1）制定详细的突发事件应急预案，并报采购人审批后实施。
对发生的突发事件，中标人须按应急预案采取应急处置措施。
（2）对发生在博物馆范围内的任何突发性事件，中标人要在5分钟内有工作人员赶到现场，并在突发事件发生后10分钟内向采购人电话报告。
突发事件结束后2个工作日内向采购人提交突发事件处理的书面报告。
2.10物业档案资料管理的范围及内容
2.10.1范围
博物馆日常物业管理中形成的资料文件及采购人移交给中标人的资料文件。
2.10.2内容
（1）按照档案管理的规范建立资料的收集、分类整理、归档管理和保密制度并严格按制度实施。
（2）保管好其它与档案资料管理有关的事项资料。
档案资料不得出现损坏、丢失、泄密等情况。
（三）其他事项
1.采购人在博物馆内为中标人免费提供不少于50m²的物业管理用房，中标人可在采购人的职工餐厅就餐，餐费按照博物馆职工的统一餐费标准由中标人自行解决。
2.各类用水用电费用（公共用水用电、办公用水用电）由采购人负责。
中标人的办公室设施购置、备料仓库的办公设施购置和全部的办公费用由中标人负责。
（采购人提供办公电话，限额300元/月，超出部分由中标人负责）。
3.中标人的服务质量如达不到上述的质量要求，采购人有权督促中标人限期整改，逾期未整改或整改效果还达不到要求的，采购人有权按服务合同的约定追究中标人的违约责任。
四、采购项目商务要求
1.报价要求：
投标报价为全包价，以人民币为结算单位，包括服务人员费用、服装、投入的工具及耗材用品、各种税费、其它为采购人提供服务前所产生的一切费用等全部费用。
2.服务期：
自合同签订生效之日起2年。
3.付款方式：
服务费按月结算，每月10日前（如遇节假日顺延至第一个工作日）支付上月90%的服务费。
每季度末进行考核该季度的服务情况，如满足本招标要求则每月预留的10%服务费在季度末统一支付。
中标人应提前7日将正式发票送达采购人。
如中标人提供的服务不足一个月时按日计算服务费。
四、评审方法、步骤及标准
根据《政府采购法》的相关规定确定以下评标方法、步骤及标准：
（一）评标方法
1、本次评标采用综合评分法，即评标委员会推荐最大限度满足招标要求，综合评分得分最高的投标人为中标候选人。
2、
3、评标委员会的评标依据全部集中于投标文件以及投标人提供的说明资料，任何投标文件以外的信息或资料在未经评标委员会核实前均不能作为评标的依据。
4、
（二）评标步骤
评标委员会对投标文件的评审分为初审、比较与评价：
1、初审
2、
（1）资格性检查：
出现下列情况之一，该投标文件将确定为无效投标。
（2）
1）投标人的资格证明文件未提供或不符合招标文件要求的；
2）
3）投标人未按招标文件投标邀请函的规定提交投标保证金或金额不足、投标保证金提交形式不符合招标文件要求的；
4）
5）招标文件规定的其他无效标情况；
6）
7）不符合法律、法规规定的其他实质性要求的。
8）
（3）符合性检查：
出现下列情况之一，该投标文件将确定为无效投标。
（4）
1）投标人参加政府采购活动前三年内，在经营活动中有重大违法记录的；
2）
3）投标文件制作不符合招标文件要求；
4）
5）投标文件对招标文件的实质性技术与商务条款（即标注“★”号条款）产生偏离的；
6）
7）投标方案非唯一确定；
8）
9）招标文件规定的其他无效标情况；
10）
11）不符合法律、法规规定的其他实质性要求的。
12）
3、比较与评价
4、
（1）评分权重
项目
商务
技术
报价
分值
20分
60分
20分
（2）商务评分内容及具体评分标准
序号
评分内容
分值
1
企业荣誉
投标人曾获得相关部门颁发的“守合同重信用”证书的，得0.5分；连续2～4年获得的，得1分；连续5年以上（含5年）获得的，得2分。
本项最高得2分。
（提供证书复印件方能得分）
2分
投标人曾获得“A级纳税人”称号的，得0.5分；连续2～4年获得的，得1分；连续5年以上（含5年）获得的，得2分。
本项最高得2分。
（提供证书复印件方能得分）
2分
2
管理人员资质
投标人单位内具有《中华人民共和国物业管理师资格证书》或《中华人民共和国物业管理师注册证》的人员，每名得1分，最高得4分。
（提供相关证书复印件及距离投标截止时间前6个月内在投标单位参加社会保险证明文件方能得分）
4分
3
业绩
投标人在2012年以来（以服务期结束时间为准）完成（合同履行完毕）的博物馆、档案馆、图书馆、科学馆、展览馆、美术馆等公共场馆类物业管理业绩且建筑面积达到以下要求的：
10000㎡＜面积≤40000㎡，每个项目得1分；
40000㎡＜面积≤60000㎡，每个项目得3分；
＞60000㎡的每个项目得6分。
本项最高6分。
（须同时提供相关合同关键页及最终验收报告（或最终用户意见证明）复印件方能得分）
6分
4
项目获奖情况
投标人承接的博物馆、档案馆、图书馆、科学馆、展览馆、美术馆、政府机关等同类单位的物业管理项目，曾获得相关部门颁发的全国物业管理示范项目称号的，每个得3分；获得相关部门颁发的省级物业管理示范项目称号或省级物业管理优秀项目称号的，每个得2分；获得相关部门颁发的市级物业管理示范项目称号或市级物业管理优秀项目称号的，每个得1分。
否则得0分。
本项最高得6分。
同一项目如同时获得国家级、省级、市级的物业管理示范或优秀项目称号的仅按最高级别计算得分。
（提供证书复印件及相关部门发布的物业管理示范/优秀项目名单的相关文件复印件）
6分
（3）技术评分内容及具体评分标准
序号
评审内容
评分
分值
1
总体方案
物业管理模式
从投标人的管理机构和管理模式设定合理性等方面进行横向比较评审。
7分
物业管理项目特点分析
从投标人的分析是否具体、清晰等方面进行横向比较评审。
7分
物业管理总体实施方案
从措施是否具体、针对性强、可行性强等方面进行横向比较评审。
6分
管理服务内容及措施
对安全保卫、展厅管理、清洁管理、绿化管理、电梯维保监管、高低压设备管理、消防设施、器材的检查和消防维保的监管、其他设施设备的管理、突发事件的处理及物业档案管理的方案进行横向比较评审。
14分
管理规章制度
从规章管理制度是否健全、是否具可行性等方面进行横向比较评审。
4分
拟投入设备设施
从装备是否齐全、合理等方面进行横向比较评审。
5分
质量指标、目标承诺
根据方案中对管理服务的各项质量指标全部承诺程度进行横向比较评审。
4分
2
项目交接方案
根据交接方案是否具体明确，是否有具体时间安排，交接方式和保障措施描述及方案的可操作性进行横向比较评审。
5分
3
人员的配备方案
拟投入人员配备
根据物业管理人员配备情况进行横向
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