物业管理实务分类模拟题早期介入与前期物业管理物业的承接检验入住与装修管理有答案.docx
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物业管理实务分类模拟题早期介入与前期物业管理物业的承接检验入住与装修管理有答案
物业管理实务分类模拟题早期介入与前期物业管理、物业的承接检验、入住与装修管理
一、单项选择题
（每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1.在物业管理的早期介入中，可行性研究阶段的内容不包括______。
A.设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案
B.根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准
C.对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见
D.根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容
答案：
C
在物业管理的早期介入中，可行性研究阶段的内容有：
（1）根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式。
（2）根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容。
（3）根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准。
（4）根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准。
（5）设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。
C项属于建设阶段的内容。
2.前期物业管理最明显的特点是______。
A.前期物业管理的特定内容是以后常规物业管理的基础
B.前期物业管理在时间上和管理上均是一个过渡时期
C.物业管理明显呈现管理服务的波动和不稳定状态
D.经营亏损
答案：
A
前期物业管理的许多工作，尤其是前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响。
这是前期物业管理最明显的特点。
3.物业管理工作的______，是物业管理操作中一个重要环节。
A.移交
B.承接
C.查验
D.准备
答案：
A
物业管理工作的移交既涉及国家政策法规，又涉及物业管理各方的权益，还直接影响到物业管理活动能否正常进行，因此，物业管理工作的移交是物业管理操作中一个重要环节。
4.下列不属于物业管理企业制订承接查验实施方案的计划准备内容的是______。
A.要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料
B.派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作
C.与建设单位确定承接查验的日期、进度安排
D.与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加
答案：
D
物业管理企业制订承接查验实施方案，能够让承接查验工作按步骤有计划地实施。
具体包括：
（1）与建设单位确定承接查验的日期、进度安排。
（2）要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料。
（3）派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作。
5.承接查验所发现问题的处理程序包括：
（1）处理方法；
（2）收集整理存在的问题；（3）跟踪验证。
其正确的顺序是______。
A.
（1）→
（2）→（3）
B.
（2）→
（1）→（3）
C.（3）→
（2）→
（1）
D.（3）→
（1）→
（2）
答案：
B
对于承接查验中所发现的问题，一般的处理程序如下：
（1）收集整理存在的问题；
（2）处理方法；（3）跟踪验证。
6.物业管理企业在承接物业时，需要查验的物业共用部位不包括______。
A.公共社区活动中心
B.主体结构及外墙、屋面
C.公共走廊、楼道及其扶手
D.公共卫生间、阳台
答案：
A
按照《物业管理条例》的规定，物业管理企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验。
主要内容包括：
（1）主体结构及外墙、屋面。
（2）共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗。
（3）公共卫生间、阳台。
（4）公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。
7.既是物业管理前期服务中重要的基础工作，也是物业管理操作过程的难点和重点之一的是______。
A.物业的承接查验
B.入住与装修
C.物业管理招标投标
D.房屋及设施设备管理
答案：
B
入住与装修管理是物业管理前期服务中重要的基础工作，也是物业管理操作过程的难点和重点之一。
与前期介入等物业管理工作不同的是，物业入住与装修管理服务政策性强、涉及面广、管理难度大，容易导致物业管理单位与业主（或物业使用人）之间发生矛盾和冲突。
8.业主入住实行______服务方便业主办理有关入住手续。
A.网上操作式
B.电话预约式
C.一站式柜台
D.服务一条龙式
答案：
C
业主入住实行一站式柜台服务，方便业主办理有关入住手续。
在入住办理期间，物业建设单位、物业管理单位和相关部门应集中办公，形成一条龙式的流水作业，一次性地解决业主入住初期的所有问题，如办理入住手续，开通电话、有线电视等。
9.在物业装饰装修管理中，对楼地面铺设材料的检查重点是______。
A.是否超过10mm
B.是否超过5mm
C.是否采用轻质材料
D.是否采用环保材料
答案：
A
为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修管理应重点检查的内容之一是：
楼地面铺设材料是否超过10mm、新砌隔墙是否采用轻质材料等。
10.根据物业装饰装修现场管理，装饰装修材料和设备是装修违章的一个重要因素，应着重加强控制和管理的方面是______。
A.核对是否为审批同意的材料和是否符合相关规定
B.检查装饰装修设备是否规范操作
C.核对装饰装修材料的价钱是否存在问题
D.检查装饰装修设备是否存在安全隐患
答案：
A
在物业装饰装修现场管理中，装饰装修材料和设备是装修违章的一个重要因素，应着重从以下两个方面加强控制和管理：
（1）核对是否为审批同意的材料。
（2）核对是否符合相关规定。
11.物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，房地产行政主管部门应给予的处罚是______。
A.处以装饰装修管理服务协}义约定的装饰装修管理服务费1倍以上2倍以下的罚款
B.给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2～3倍的罚款
C.情节严重的，责令停业整顿
D.给予行政处分
答案：
B
物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2～3倍的罚款。
二、多项选择题
（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项）
1.物业建设和销售过程中，建设项目存在的问题表现在______方面。
A.工程遗留问题处理不及时
B.物业档案资料缺漏
C.停车位不足
D.新建商品房屋装修工程延期
E.园林绿化未达标
ABCDE
答案：
ABC
物业建设和销售过程中，建设项目由于多种原因往往会存在一些问题，主要表现在：
（1）物业规划设计和施工安装存在问题，如设备配置不当、停车位不足、物业工程质量缺陷等。
（2）建设单位不按规定提供物业管理的基础条件，如管理用房、物业档案资料缺漏等。
（3）工程质量保修和工程遗留问题处理不及时。
（4）建设单位从自身利益的考虑，将部分开发建设的责任和义务转嫁给物业管理企业承担。
（5）建设单位在售房时向业主作出不合理的物业管理承诺，使物业管理企业承担不合理的责任等。
2.在物业管理中，早期介入的作用包括______。
A.有利于了解物业情况
B.为前期物业管理作充分准备
C.优化设计
D.合理利用资金
E.有助于提高工程质量
ABCDE
答案：
ABCE
早期介入的作用包括：
（1）优化设计。
（2）有助于提高工程质量。
（3）有利于了解物业情况。
（4）为前期物业管理作充分准备。
（5）有助于提高建设单位的开发效益。
3.在前期物业管理期间，物业管理人员到位的主要内容包括______。
A.达到规定名额
B.补充人员
C.对现有组织机构进行优化调整，形成完善的管理组织结构
D.加强内部管理和磨合，形成一个良好的管理团队
E.对各岗位人员进行强化培训，提高物业管理水平和操作技能
ABCDE
答案：
BCDE
在前期物业管理期间，物业管理人员到位的主要内容包括：
（1）补充人员。
（2）对各岗位人员进行强化培训，提高物业管理水平和操作技能。
（3）对现有组织机构进行优化调整，形成完善的管理组织结构。
（4）加强内部管理和磨合，形成一个良好的管理团队。
4.在正式开展物业承接查验工作之前，应做好资料准备工作，需要制订______。
A.《物业承接查验记录表》
B.《工作联络登记表》
C.《物业承接查验工作流程》
D.《承接查验所发现问题的处理流程》
E.《竣工总平面图》
ABCDE
答案：
ABCD
在物业的承接查验中，应做必要的查验记录，在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验工作流程和记录表格。
工作流程一般有《物业承接查验工作流程》、《物业查验的内容及方法》、《承接查验所发现问题的处理流程》等；承接查验的常用记录表格有《工作联络登记表》、《物业承接查验记录表》、《物业工程质量问题统计表》等。
5.物业管理机构更迭时，移交工作办理交接手续应注意的内容包括______。
A.确认原有物业管理企业退出或留下人员名单
B.各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用应明确收取、支付方式
C.对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋的完好程度
D.提出遗留问题的处理方案
E.明确交接主体和次序
ABCDE
答案：
ABCD
E项属于物业管理机构更迭时管理工作移交应注意的事项。
6.下列选项中，属于查验物业共用部位、共用设施设备及管理现状的主要项目内容的有______。
A.清洁卫生设施
B.停车场、门岗、道闸设施
C.保安监控、对讲门禁设施
D.维修办公设施
E.机电设备
ABCDE
答案：
ABC
查验物业共用部位、共用设施设备及管理现状的主要项目内容除ABC项外还包括：
（1）建筑结构及装饰装修工程的状况。
（2）供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备。
（3）公共活动场所及娱乐设施。
（4）其他需了解查验的设施、设备。
（5）绿化及设施。
（6）室外道路、雨污水井等排水设施。
7.物业管理前期服务中重要的基础工作有______。
A.设施安装
B.入住
C.移交
D.装修管理
E.查验
ABCDE
答案：
BD
入住与装修管理是物业管理前期服务中重要的基础工作，也是物业管理操作过程的难点和重点之一。
8.业主入住期间需要注意的问题包括______。
A.指定专人负责业主办理入住手续时的各类咨询和引导，以便入住工作有秩序地顺利进行
B.因故未能按时办理入住手续的，可按照《入住通知书》中规定的办法另行办理
C.注意安全保卫以及车辆引导
D.业主入住实行一站式柜台服务，方便业主办理有关入住手续
E.应合理安排业主入住服务办理时间，尽量在规定时间内全部办理完
ABCDE
答案：
ABCD
业主入住期间需要注意的问题有：
（1）业主入住实行一站式柜台服务，方便业主办理有关入住手续。
（2）因故未能按时办理入住手续的，可按照《入住通知书》中规定的办法另行办理。
（3）应合理安排业主入住服务办理时间，适当延长办理时间。
（4）办理入住手续的工作现场应张贴入住公告及业主入住流程图，在显要位置张贴或摆放各类业主入住的标牌标识、作业流程、欢迎标语、公告提示等，方便业主了解掌握，加快入住进程。
（5）指定专人负责业主办理入住手续时的各类咨询和引导，以便入住工作有秩序地顺利进行。
（6）注意安全保卫以及车辆引导。
9.装饰装修企业具有下列______情形的，可由建设行政主管部门责令改正，并处罚款；情节严重的，责令停业整顿，并处更高额度的罚款；造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。
A.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的
B.未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的
C.违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的
D.损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的
E.对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的
ABCDE
答案：
CE
装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处罚款；情节严重的，责令停业整顿，并处更高额度的罚款；造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。
10.物业装饰装修管理涉及的权益受益人有______。
A.业主个人权益
B.公共权益
C.建设单位权益
D.水电部门权益
E.装修公司权益
ABCDE
答案：
AB
物业装饰装修管理既涉及公共权益，也涉及业主个人权益。
装饰装修管理费用的收取要严格按照国家和地方的相关规定办理，不得自行设置收费项目和任意确定收费标准，即使无统一规定而又确需临时设置收取的，也应科学测算并报经相关主管行政部门批准。
11.下列关于物业装饰装修管理的表述正确的有______。
A.装饰装修资料的一部分为业主资料，另一部分为操作记录表
B.验收工作是装修管理的最后一道工序，也是控制违章的最后一关
C.在装饰装修申报登记时，物业管理单位需在原图纸上进行修改
D.在办理开工手续前，物业管理方需确认装修施工的相关手续是否已经完备
E.在施工过程中，物业管理方注意装修工程是否对公共秩序、公共安全以及毗邻业主或物业使用人构成侵害
ABCDE
答案：
ABDE
在装饰装修项目申报登记时，物业管理单位必须到现场对所附图纸进行核对，以防有漏项，或有大的拆动项目漏报。
如建成使用已有数年的房屋申请装饰装修，需注意其在此之前是否做过装饰装修，内部布局是否有改变。
尤其是多层建筑，一般情况下大多数墙体为承重墙体，如在此之前进行过拆打，则需对其新申报的拆打项谨慎核查，以确保其结构的安全。
故C项说法错误。
12.一般而言，《物业验收须知》的主要内容有______。
A.物业验收应注意事项以及其他需要提示说明的事项等
B.物业不同部位保修规定
C.委托他人办理入住手续的规定
D.物业竣工验收合格以及物业管理企业接管验收合格的情况介绍
E.物业建设基本情况、设施设备的使用说明
ABCDE
答案：
ABE
《物业验收须知》是建设单位告知业主在物业验收时应掌握的基本知识和应注意事项的提示性文件。
一般而言，主要内容包括：
（1）物业建设基本情况、设施设备的使用说明。
（2）物业不同部位保修规定。
（3）物业验收应注意事项以及其他需要提示说明的事项等。
三、案例题
某物业项目总建筑面积达100万平方米，属于高层住宅物业，是当地最大的住宅建设项目，也是该地区的重点工程，该项目分两期建设。
整个小区的建设申报了国家安全示范工程小区，建设单位为把该项目建设经营好，在项目立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业管理的早期介入工作。
物业服务企业在规划设计阶段，参与了多次论证会，就规划方案提出了多项建议，并得到建设单位的采纳，受到建设单位和业主的好评。
1.通过案例分析早期介入的必要性。
答案：
在开发建设工作的早期，物业服务企业通过早期介入活动，将长期积累的物业管理知识与经验应用于规划设计，并且在建设、施工、销售阶段同步跟进配合，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少上述阶段问题的发生，减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行，而且可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障。
2.物业服务企业早期介入的作用有哪些?
答案：
物业服务企业早期介入的作用有：
（1）优化设计。
（2）有助于提高工程质量。
（3）有利于了解物业情况。
（4）为前期物业管理作充分准备。
（5）有助于提高建设单位的开发效益。
3.物业服务企业在可行性研究阶段早期介入的主要内容有哪些?
答案：
物业服务企业在可行性研究阶段早期介入的主要内容包括：
（1）根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式。
（2）根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容。
（3）根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准。
（4）根据物业管理成本初步确定物业管理服务费用的收费标准。
（5）设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。
4.物业服务企业在规划设计阶段早期介入的内容有哪些?
答案：
物业服务企业在规划设计阶段早期介入的内容有：
（1）就物业的结构布局、功能方面提出改进建议。
（2）就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议。
（3）提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见。
（4）就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。
某住宅小区已入住2年，前期物业管理由开发建设单位委托实华物业管理公司负责。
该小区业主大会成立后，选聘了九田物业管理公司承担该小区的物业管理工作。
业主委员会以书面形式通知实华物业管理公司和九田物业管理公司办理交接验收。
九田物业管理公司在交接时发现该小区的部分安全防范设施设备破损，实华物业管理公司解释属保修期，应由开发建设单位解决。
于是，两家物业管理公司未将该问题列入移交工作范围。
5.本案例中，实华物业管理公司的解释是否正确?
说明理由。
答案：
实华物业管理公司的解释恰当。
理由：
物业管理公司承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分的保修事务都应由开发建设单位负责。
6.实华、九田两家物业管理公司未将部分安全防范设施设备列入移交工作范围的做法是否正确?
说明理由。
答案：
实华、九田两家物业管理公司未将部分安全防范设施设备列入移交工作范围的做法不正确。
理由：
如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。
7.九田物业管理公司在办理交接手续时应注意哪些问题?
答案：
九田物业管理公司在办理交接手续时应注意的问题有：
（1）对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋的完好程度。
（2）各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用应明确收取、支付方式。
（3）确认原有物业服务企业退出或留下人员名单。
（4）提出遗留问题的处理方案。
8.实华、九田两家物业管理公司在移交工作中应注意哪些问题?
答案：
两家物业管理公司在移交工作中应注意的问题如下：
（1）明确交接主体和次序。
物业管理工作移交是实华物业管理公司将物业管理工作移交给九田物业管理公司的业主大会或物业产权单位之后，再由业主大会或物业产权单位将物业管理工作移交给准备接管的九田物业管理公司。
（2）各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。
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