房地产估价师《理论与方法》试题及答案最新.docx
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房地产估价师《理论与方法》试题及答案最新
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（最新）
1、[试题]从经济角度上看，下列对土地利用选择的一般顺序，描述正确的是（ ）。
A.牧场-耕地-工业-居住
B.商业-居住-办公-工业
C.商业-办公-居住-工业
D.办公-工业-居住-商业
【答案】C
【解析】本题考查的是用途多样。
从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：
商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、荒地。
参见教材P64。
2、[试题]某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取;采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。
该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（ ）。
A.假设开发法和基准地价修正法两种方法
B.假设开发法和成本法两种方法
C.假设开发法、比较法、收益法和成本法四种方法
D.假设开发法、比较法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法
【答案】B
【解析】本题考查的是选用估价方法进行测算。
本题采用的主要方法只有2种，假设开发法和成本法，其他的几种方法属于求取其中部分数据时采用的技术手段，不属于完整的方法。
参见教材P413。
3、[试题]某家三级资质房地产估价机构不能承接的业务包括（ ）。
A.公司上市
B.企业清算
C.司法鉴定
D.城镇房屋拆迁。
E,在建工程抵押
【答案】ABC
【解析】本题考查的是不应承接估价业务的情形。
一级资质，都能做，无限制;二级资质（2个不能做），公司上市、企业清算;三级资质（3个不能做），公司上市、企业清算、司法鉴定;暂定期内的三级（5个不能做），公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押。
参见教材P396。
4、[试题]城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。
（ ）
A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱
B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱
C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱
D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱。
E,郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱
【答案】√
【解析】本题考查的是保值增值。
房地产拥有者对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值;通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值;外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
参见教材P67。
5、[试题]下列关于房地产估价本质的说法中，正确的有（ ）。
A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价
C.房地产估价是为委托人提供价格保证
D.房地产估价会有误差，但误差应该在合理范围内。
E,房地产估价是一门科学也是一门艺术
【答案】ADE
【解析】本题考查的是房地产估价的特点。
选项B错误，房地产估价是模拟市场价格形成过程，而不是代替市场定价;选项C错误，房地产估价只提供价值意见，而不作价格保证。
参见教材P9～11。
6、[试题]运用收益法评估，选用公式时，如果测算持有期，则选用“全剩余寿命模式”估价，如果测算收益期，则选用“持有加转售模式”估价。
（ ）
【答案】×
【解析】本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。
运用收益法评估，选用公式时，如果测算持有期，则选用“持有加转售模式”估价;如果测算收益期，则选用“全剩余寿命模式”估价。
参见教材P235。
7、[试题]建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国有土地享有占有、使用、收益和处分的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
（ ）
【答案】×
【解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。
建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国有土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
参见教材P51。
8、[试题]假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的（ ）。
A.可接受性
B.保值增值性
C.现实社会需要程度
D.未来发展趋势。
E,固定性
【答案】ACD
【解析】本题考查的是最佳开发经营方式的选择。
选取最佳的用途要考虑该土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势。
参见教材P343。
9、[试题]长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，根据房地产在未来较长时期内获得收益的变动规律，推测和判断房地产价格的方法。
（ ）
【答案】×
【解析】本题考查的是长期趋势法概述。
不需要了解收益方面的信息，只要知道过去的历史价格信息就可以。
参见教材P384。
10、[试题]若某因素对房地产价值的影响可用数学模型量化，同时注册房地产估价师也可根据经验判断时，应优先根据经验进行判断。
（ ）
【答案】×
【解析】本题考查的是房地产价格影响因素概述。
只有当无法采用定量分析予以量化时，才可以仅凭借经验判断某种因素对房地产价格的影响程度。
参见教材P121。
11、[试题]房屋征收评估时，被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，估价师可以不做任何处理。
（ ）
【答案】×
【解析】本题考查的是实地查勘估价对象的实施和记录。
房屋征收评估应由房屋征收部门、被征收人和实地查勘的注册房地产估价师在实地查勘记录上签字或盖章确认。
如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。
参见教材P413。
12、[试题]下列关于挂牌价格的说法中，正确的是（ ）。
A.挂牌价格一般等于成交价格
B.挂牌价格与成交价格的差额称为议价空间
C.议价空间大，说明市场景气
D.挂牌价格一般小于成交价格
【答案】B
【解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。
挂牌价格通常高于成交价格，二者的差额称为议价空间。
市场景气的时候，议价空间较小。
参见教材P86。
13、[试题]某可比实例买方应缴纳的税费由卖方承担，若买方付给卖方的金额不变，当买方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会下降。
（ ）
【答案】√
【解析】本题考查的是统一税费负担。
正常负担下的价格=卖方实得金额-卖方帮买方缴纳的税费。
买方税费增加，则正常负担价格下降。
参见教材P186。
14、[试题]某宗房地产年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%。
该房地产的价值为（ ）万元。
A.489,99
B.495,53
C.695,53
D.8[试题]00
【答案】C
【解析】本题考查的是剩余技术。
建筑物年净收益200×12%=24万;土地年净收益=60-24=36万;土地价值=36/6%×（1-1/1,0630）=495,53万;房地产价值=200+495,53=695,53万元。
参见教材P277。
15、[试题]可比实例的交易方式应适合估价目的，比如说估价对象是出让国有建设用地使用权土地上的房地产，则不宜选取划拨国有建设用地使用权土地上的房地产作为可比实例。
（）
【答案】×
【解析】可比实例房地产应与估价对象的权利性质相同，如估价对象是出让国有建设用地使用权土地上的房地产，则不宜选取划拨国有建设用地使用权土地上的房地产作为可比实例。
可比实例的交易方式应适合估价目的，如买卖目的估价，应选买卖实例为可比实例;抵押、房屋征收补偿目的估价，应选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。
16、[试题]房地产估价报告通常由（ ）组成。
①封面;②目录;③致估价委托人函;④估价师声明;⑤估价假设和限制条件;⑥估价结果报告;⑦估价技术报告;⑧附件;⑨估价商务报告;⑩估价师走访记录。
A.①③②④⑤⑥⑦⑧
B.①②③④⑤⑥⑦⑨
C.①②④⑥⑦⑤⑧⑨
D.①②③④⑤⑥⑦⑩
【答案】A
【解析】本题考查的是估价报告的组成。
一份完整的房地产估价报告，通常由以下8大部分组成：
（1）封面;
（2）致估价委托人函;（3）目录;（4）估价师声明;（5）估价假设和限制条件;（6）估价结果报告;（7）估价技术报告;（8）附件。
参见教材P417。
17、[试题]收益性房地产的价值高低主要取决于（ ）。
A.未来净收益的大小
B.未来净收益的分类
C.已经获得净收益的大小
D.目前总收益的大小。
E,获得净收益期限的长短
【答案】AE
【解析】本题考查的是收益法的理论依据。
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：
未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。
参见教材P218。
18、[试题]完成任何一个房地产估价项目，都不得随意省略房地产估价程序中的工作步骤和工作内容。
（ ）
【答案】√
【解析】本题考查的是房地产估价程序的作用。
完成任何估价项目，估价机构和估价师都不得随意简化和省略必要的估价程序（包括必要的工作步骤和工作内容）。
参见教材P396。
19、[试题]可以用于判断房地产估价是否存在估价误差的方法有（ ）。
A.直接与实际成交价格相比
B.与合格估价师的重新估价结果相比
C.估价程序是否严谨
D.估价方法是否适用。
E,是否遵循估价标准和规范
【答案】BCDE
【解析】本题考查的是房地产估价的特点。
（1）实际成交价格可能存在价格扭曲，价格失真。
（2）重复评估，属于直接判定，费时费力费钱，不值得，一般不推荐;（3）间接判定。
估价程序是否严谨，估价方法是否适用、估价假设是否合理、基础数据是否正确、参数是否合理等。
（4）制定估价标准和规范是为了防止出现较大误差。
参见教材P10。
20、[试题]下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估业务的是（）。
A.房地产市场价值评估
B.房地产投资价值评估
C.现状价值评估
D.高层建筑地价分摊
【答案】D
【解析】房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务（包括为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估），还经常从事下列房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务：
（1）房地产价值分配业务。
（2）房地产价值减损评估业务。
（3）房地产价值提升评估业务。
（4）相关经济损失评估业务。
（5）房地产咨询业务。
21、[试题]影响房地产价格的社会因素，主要有（ ）。
A.政治安定状况B.社会治安程度C.房地产投资D.房地产投机E,城市化
【答案】ABDE
22、[试题]房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（ ）的特性。
A.不可移性
B.独一无二
C.相互影响
D.用途多样
【答案】C
【解析】本题考查的是相互影响。
一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。
房地产利用存在经济学上所讲的“外部性”。
参见教材P64。
23、[试题]某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。
（ ）
【答案】√
【解析】本题考查的是开发利润。
投资利润率=开发利润/（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用）=360/2000=18%。
参见教材P282。
24、[试题]某商品住宅小区在建工程的建设用地面积为25000m2，拟建总建筑面积为50000m2、共500套住房。
该工程已完成总投资的80%，房地产开发企业以5000元/m2的价格预售了其中100套、建筑面积总计为10000m2的住房，预购人平均按房价的70%办理了住房抵押贷款。
房地产开发企业曾将该在建工程抵押，目前该笔贷款余额为1860万元。
房地产开发企业目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际投入少500万元。
现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为2亿元。
当地同类在建工程的抵押贷款成数一般为60%。
下列描述正确的是（ ）。
A.尚未还款额为1860万元
B.该在建工程的再次抵押价值为12400万元
C.该房地产的抵押价值为16000万元
D.法定优先受偿款为500万元
【答案】B
【解析】本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。
该在建工程的再次抵押价值=20000×（50000-10000）/50000-1860/60%-500=12400（万元）。
参见教材P95-96。
25、[试题]在可比实例的成交日期至价值时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行市场状况调整。
（ ）
【答案】×
【解析】本题考查的是市场状况调整的方法。
房地产市场价格平稳时，可不进行市场状况调整（实际上是进行了市场状况调整，只是调整系数为100%）。
参见教材P194。
26、[试题]在评估期房价格时，（ ）。
A.估价对象状况及房地产市场情况均为价值时点（现在）的状态
B.估价对象状况为价值时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态
C.估价对象状况及房地产市场情况均为价值时点（未来）的状态
D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为价值时点（现在）的状态
【答案】D
【解析】本题考查的是价值时点原则。
价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价。
此种情形如评估期房的价值。
参见教材P162～163。
27、[试题]重置成本是技术进步的结果，通常重置成本低于重建成本。
（ ）
【答案】√
【解析】本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。
技术进步，成本降低，故重置成本低于重建成本。
参见教材P305。
28、[试题]在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是可修复的。
（ ）
【答案】×
【解析】本题考查的是房地产损害赔偿的需要。
在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是不可修复的。
参见教材P23。
29、[试题]一般而言，建筑物经济寿命短于其自然寿命。
（ ）
【答案】√
【解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。
建筑物的经济寿命短于其自然寿命。
如果建筑物经过了更新改造，包括改建、扩建和修缮等，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。
参见教材P314。
30、[试题]某房地产重新购建成本中，建安工程费为4000万元，专业费用为建安工程费的10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的4%，投资利息为240万，房地产开发成本利润率为20%，销售税费为重新购建成本的6%，该房地产的重置价值为（ ）万元。
A.6419,73
B.6507,27
C.5680,95
D.5524,33
【答案】A
【解析】本题考查建筑物重新购建成本的求取方法。
V=4000×（1+10%）（1+3%）+V×4%+240+V×6%+[4000×（1+10%）（1+3%）+V×4%+240]×20%。
V=6419,73万元。
参见教材P305。
31、[试题]房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
（ ）
【答案】√
【解析】本题考查的是基准地价、标定地价和房屋重置价格。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
参见教材P103。
32、[试题]通过标准临街宗地单价（路线价）求得的一宗临街深度为15.24m（即50英尺）、临街宽度为20.00m的土地总价为85.34万元。
标准临街宗地的临街深度为30.48m（即100英尺），临街宽度为25.00m。
假设临街宽度20.00m与临街宽度25.00的差异对土地单价的高低影响不大，请根据四三二一法则，计算标准临街宗地的单价和总价。
【答案】标准临街宗地的单价和总价计算如下：
设临街深度为30.48m、临街宽度为20.00m的土地总价为V，则：
V×（40%+30%）=85.34（万元）V=85.34÷（40%+30%）=121.92（万元）标准临街宗地的单价=121.92×10000÷（30.48×20.00）=2000.00（元/㎡）标准临街宗地的总价=2000.00×（30.48×25.00）÷10000=152.40（万元）。
33、[试题]临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。
（ ）
【答案】错
【解析】见教材。
应当是“临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。
”
34、[试题]受租赁合同租金水平影响的房地产价值包括（ ）。
A.无租约限制价值
B.出租人权益价值
C.承租人权益价值
D.租赁权价值。
E,抵押权价值
【答案】BCD
【解析】本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。
出租人权益价值和承租人权益价值都受租金水平影响;出租人权益价值=租约期内租金的收益现值+租约期外市场平均租金收益现值;承租人权益价值即租赁权价值，是市场租金高于租约协议租金的差额的收益现值。
参见教材P99。
35、[试题]高层建筑物地价分摊，属于（ ）。
A.房地产咨询业务
B.房地产价格和价值分配业务
C.房地产价值减损评估业务
D.相关经济损失评估业务
【答案】B
【解析】本题考查的是房地产估价的含义。
注意题干中的提示：
分摊的“分”。
分摊，属于房地产价格和价值分配的业务范畴。
参见教材P4。
36、[试题]下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（ ）。
A.了解某宗房地产的承租人权益价值
B.了解某宗房地产的出租人权益价值
C.人民法院确定拍卖保留价
D.了解某宗房地产应纳城镇土地使用税的税额
【答案】D
【解析】本题考查的是房地产税收的需要。
前三个都以房地产价值或租金为税基，需要专业房地产评估，而城镇土地使用税的税基是占地面积，不需要进行房地产估价。
参见教材P18。
37、[试题]成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。
（ ）
【答案】×
【解析】本题考查的是成本法适用的估价对象。
局部也可以采用。
如果评估局部，可以先根据总体，测算出单价，再进行修正调整。
参见教材P286。
38、[试题]从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（ ）。
A.第一阶段
B.第二阶段的后半段
C.第三阶段的后半段
D.第四阶段
【答案】B
【解析】本题考查的是房地产市场的周期循环。
从第二周期开始，就有新项目开工，即有资本流入，到了第二周期的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。
参见教材P51。
39、[试题]下列选项不属于决定房地产需求量的因素的是（ ）。
A.房地产商对未来的预期
B.该种房地产的价格水平
C.相关物品的价格水平
D.消费者的收入水平
【答案】A
【解析】本题考查的是房地产需求。
某种房地产的需求量影响因素有：
（1）该种房地产的价格水平;
（2）消费者的收入水平;（3）消费者的偏好;（4）相关物品的价格水平;（5）消费者对未来的预期。
参见教材P113～114。
40、[试题]估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于（ ）。
A.体现估价师的专业胜任能力
B.反映估价师的职业道德
C.保护估价师和估价机构
D.保护估价报告使用人。
E,规避估价风险
【答案】CDE
【解析】本题考查的是估价假设。
合理且有依据地说明估价假设，反映了估价师的能力和职业道德，其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构;另一方面是告知、提醒估价报告使用者在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。
参见教材P35。
41、[试题]某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/m2，重建后的房地产市场价格为15000元/m2。
该房地产的市场价值为（ ）万元。
A.1945
B.2000
C.2695
D.2750
【答案】C
【解析】本题考查的是最高最佳利用原则。
拆除重建前提下，房地产价值=（15000-4000）×2500/10000-100+45=2695万元。
2695万元>2000万元，应该拆除重建。
参见教材P170。
42、[试题]在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（ ）。
A.简单算术平均数
B.加权算术平均数
C.众数
D.中位数
【答案】C
【解析】本题考查的是设定标准临街深度。
设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。
如果不以路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度，由此制作的临街深度价格修正率将使以后多数临街土地价值的计算都要用临街深度价格修正率进行调整，这不仅会增加计算的工作量，还会使所求得的路线价失去代表性。
参见教材P365。
43、[试题]某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为：
99,40，94,80，96,60，105,10，109,30，112,70，118,30（均以上个月为基数）。
该房地产2014年9月的价格为（ ）元/m2。
A.8485
B.8536
C.10038
D.10098
【答案】D
【解析】本题考查的是市场状况调整的方法。
9月价格=7200×94,80/100×96,60/100×105,10/100×109,30/100×112,70/100×118,30/100=10098（元/m2）。
连乘，从4月的环比价格指数开始乘起。
参见教材P197。
44、[试题]高层建筑地价分摊的方法有（ ）。
A.按建筑物价值进行分摊
B.按房地价值进行分摊
C.按土地价值进行分摊
D.按建筑面积进行分摊。
E,按楼面地价进行分摊
【答案】BCD
【解析】本题考查的是高层建筑地价分摊的方法。
高层建筑地价分摊的方法包括：
按照建筑物面积进行分摊，按照房地价值进行分摊，按照土地价值进行分分摊。
参见教材P387。
45、[试题]下列房地产估价活动中，属于咨询性估价的是（ ）。
A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考
B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考
C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考
D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考
【答案】D
【解析】本题考查的是房地产估价的特点。
咨询性估价（或称为参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。
参见教材P5。
46、[试题]房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间推移而自然增加。
会引起房地产自然增值的因素是（）。
A.对房地产本身进行投资改良
B.房地产需求增加导致稀缺性增加
C.通货膨胀
D.外部经济。
E,建造成本增加
【答案】BD
【解析】房地产自然增值包括3个方面：
外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨
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