翡翠星光园小区住宅项目可行性研究报告.docx
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翡翠星光园小区住宅项目可行性研究报告
翡翠星光园小区住宅项目
可行性研究报告
附表
10.1项目工程计划横道图
10.2项目开发成本估算表
10.3项目销售收入与经营税金及附加估算表
10.4项目投资计划估算表
10.5资金来源与运用表
10.6损益及利润分配表
10.7现金流量表（全部投资）
10.8借款偿还期测算表
10.9敏感性分析表
10.10投资计划与资金筹措表（方案1）
10.11投资计划与资金筹措表（方案2）
XX市XX地产顾问有限公司
一项目总论
项目位处项目位于XX镇项目位于XX京南路上，临近深惠路，毗邻京南、华美工业区，周边日常主要生活配套比较完善。
地块区位
项目地块
地块临路现状
东向沿路
西向沿路
北向沿路
南向沿路
地块现状
地块现状二
地块现状一
地块现状四
地块现状三
1.1项目背景
1.1.1项目名称
XX•翡翠星光园项目
1.1.2开发公司
XXXX（集团）有限公司
1.1.3承担可行性研究工作的单位
XX市XX地产顾问有限公司（XX[2004]K0501）
1.1.4研究工作依据
（1）《房地产开发项目经济评价方法》
（建设部：
建标[2000]205号）
（2）《建设项目经济评价方法与参数》
（国家计委、建设部；计投资[1993]530号）
（3）《关于印发经济评估方法的通知》及附件
（中国国际工程咨询公司：
咨经[1998]11号）
（4）《XX市建设工程技术经济指标》（2002）
（5）《XX建设工程价格信息》（2004.4）
（6）《XX市规划国土局规划设计要点》（编号：
HG960051）
1.1.5项目建设规模和内容
（1）性质:
商住楼
（2）技术指标：
总用地面积：
约5,911.1平方米
拟建总建筑面积：
约44,333平方米（不包括地下室车库和机房）
其中住宅：
30,773平方米；商业：
13,560平方米；
栋数：
两栋
层数：
地上三十层（其中：
一至五层为商业，六至三十层为住宅）
容积率：
≤7.5
机动车停车位：
125。
1.2可行性研究结论
1.2.1市场预测
（1）根据项目周边市场状况，片区的市场潜力，结合自身的素质及定位，估算本项目在开发期可实现的销售均价为：
住宅部分3300元/㎡，商铺部分6000元/㎡,车库部分为2000元/㎡。
（2）根据周边同类项目的销售情况，估计在项目计算期内项目住宅、铺面可达90%。
我们预测，项目在2005年5月取得预售许可证后，加上开盘前的推广，在开盘当月住宅销售率达到30%；项目封顶时销售率达40%；交付使用时住宅部分销售率达90%；在开盘当月商业销售率达到30%；到2005年12月时商业部分销售率达90%，车库在销售期完成全部销售。
（3）剩余10%住宅（3077.30㎡）和10%商业（1356.00㎡），共计4433.30㎡的物业作为企业留存在资产，或在计算期之后消化或在计算期之后出租获取长期收益，在本次计算中不产生现金流。
1.2.2项目建设进度
根据同类一般项目的开发时间，结合本项目的具体情况、开发商的计划，项目的施工前期从2004年5月起至2004年7月底结束，建设时间从2004年8月起计算至2006年1月底竣工验收结束，开发期共需时约21个月，工期约为18个月。
计划2004年8月正式开工，2005年5月开始预售，2006年1月交付使用。
1.2.3投资项目估算和资金筹措
（1）项目成本估算是根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、《XX建设工程价格信息》以及本项目具体情况估算的。
经测算，总开发成本约为12652.71万元。
（2）资金筹措的主要来源包括自有资金、银行融资和销售回款。
1.2.4项目综合评价结论
（1）根据对整个项目进行的经济测算，得出的结果表明，本项目的利润分别来源于销售收入（住宅、商铺及地下停车位）。
（2）项目通过销售收入产生较高利润，税后利润总额5017.94万元，税后成本利润率39.66%，动态投资回收期17.88个月，且抗风险能力较强，从经济上来说是可行的。
详见下表:
序号
项目
1
财务内部收益率FIRR
81.46%
2
财务净现值FNPV（万元）
4985.88
3
财务净现值率NPVR
39.41%
4
动态投资回收期（月）
17.88
二项目投资环境和市场研究
2.1市场宏观背景
2.1.1全国投资环境
2.1.1.1全国经济形势
国民生产总值持续增长
2003年，全年国内生产总值116694亿元，按可比价格计算，比上年增长9.1%，人均GDP超过了1000美元。
2003年，中国财政收入突破2万亿元，财力的日益雄厚，使得国家可以有更多的资金投入基础建设，对国民经济的推动作用大大增加。
图2－1全国近年GDP变化情况
固定资产投资大幅度增长
2003年全年全社会固定资产投资55118亿元，比上年增长26.7%。
第三产业投资继续保持较快增长，全年完成投资26480亿元，增长24.2%，加快9.8个百分点。
房地产开发投资10106亿元，比上年增长29.7%；全年商品房销售额7671亿元，增长34.1%，其中销售给个人增长35.8%，所占比重为92.5%。
亿元
图2-2全国近年固定资产投资与房地产投资变化情况
图2-3全国近年房地产投资变化情况
图2-42003年各地区固定资产投资所占比例
商品价格上升，居民生活改善
全国居民消费价格总水平比上年上涨1.2%。
固定资产投资价格上涨2.2%。
全年社会消费品零售总额达到45842亿元，比上年增长9.1%，扣除物价因素，实际增长9.2%。
居民生活继续改善
全年全国城镇居民人均可支配收入8472元，扣除物价上涨因素，实际增长9.0%；农村居民人均纯收入2622元，实际增长4.3%。
居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重），城市为37.1%，比上年降低0.6个百分点；农村为45.6%，降低0.6个百分点。
图2-5近年恩格尔系数变化情况
2.1.1.2全国房地产市场状况
房地产市场继续保持增长势头
在2003年，我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。
2003年的房地产市场发展是主题，结构调整和规范是主线，市场体系进一步完善，供求两旺，行业继续保持增长势头。
房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落
2003年房地产投资增长明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐，新型建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。
房价地域分化明显，价格走势温和回落
由国家计委经济研究院与北京新华在线联合推出的《中国行业景气分析报告》指出，2003年房价呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。
因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。
品牌化将成时尚，行业竞争走向深入
以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业。
受到市场的追捧。
2003年，房地产业秉承品牌化发展趋势个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。
2.1.1.3政策变化对房地产的影响
央行“121文件”促进房地产市场的健康发展
2003年6月13日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称“121文件”），央行出台这一政策的目的，一方面在于调控部分地区房地产投资的过热现象，另一方面也是为了及早化解商业银行的风险。
发布这个通知的一个根本目的，不是对房地产政策的收缩，而是为了进一步促进房地产市场的健康发展。
“121文件”从7个方面提出了进一步严格房地产信贷的要求。
综合分析，可以将其对房地产市场的影响归结为：
Ø引导房地产投资方向。
“121文件”提出住房贷款将向中低收入家庭倾斜，并以信贷比例和利率为手段，压制市场对高档房、商用房的需求，从而引导投向真正具有有效需求的中低档住宅，达到降低空置率的目的。
Ø规范房地产开发企业经营行为。
商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，禁止贷款用于交纳土地出让金和建筑企业贷款为开发商垫资。
这些要求推迟了按揭时间，减少了开发企业非法占用资金，对其资金实力和综合实力提出了更高的要求，有利于房地产企业的良性竞争，加速优胜劣汰，提高行业集中度。
Ø影响业内竞争格局。
面对央行对房贷业务限制，规模较大的开发商所受冲击较小，如利用得当，有可能获得快速扩张的机会；从事别墅、高档房为主的开发商负面影响更大；长期从事普通住宅和经济用房的开发商影响相对较小。
国务院“18文件”给出房地产发展思路
《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号）第一次从正面肯定了房地产对于国民经济的支柱作用，同时也是对过去5年我国房地产发展的一次全面的肯定，具有极强的前瞻性和巨大的指导意义，给出了政府对未来数十年我国房地产发展清晰的思路。
主要内容如下：
Ø大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。
Ø对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过两年。
Ø商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。
Ø加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要。
Ø个人商业用房贷款，抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。
Ø利率杠杆将调节个人住房贷款需求。
Ø住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，其他房改资金（包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等）委托办理贷款业务的，一律不得承办。
“20文件”给土地市场整顿提供有力支持
2004年4月29日，国务院办公厅发布了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》（简称“20文件”），进一步明确了整顿土地市场的内容，主要包括：
Ø清理检查去年以来的土地占用情况，整顿未批先用、征而未用、乱占滥用和随意改变土地用途等问题；
Ø清理检查去年以来的土地审批情况，重点是新上项目的用地情况，整顿违反国家产业政策、超规划、超计划、越权和分拆批地等问题；
Ø清理检查耕地占补平衡数量和质量的情况，整顿占优补劣，占多补少甚至不补等问题；
Ø清理检查新增建设用地土地有偿使用费的征收和使用情况，整顿随意减免和侵占、挪用土地有偿使用费等问题；
Ø清理检查征用农民集体土地的补偿、安置情况，继续整顿降低补偿标准，挪用、截留和拖欠被征地农民补偿费等问题；
Ø清理整顿经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让中存在的问题。
随着“20文件”的颁布实施，未来全国土地市场上的圈地炒地现象将得到进一步遏制，土地市场进一步规发，作为房价支持的关键因素之一——地价将趋于合理，全国房地产市场趋于理性发展。
国家提高部分行业固定资产投资项目门槛
2004年“五•一”前夕，国务院办公厅发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。
其中，房地产开发（不含经济适用房项目）均由20％及以上提高到35％及以上。
近年来，我国经济继续保持良好的发展势头。
同时经济运行中的突出矛盾进一步显现，集中表现在固定资产投资增长过快、新开工项目过多、在建规模过大，投资结构不合理，房地产开发资金过于依赖银行贷款。
为了遏制这种现象，通知要求房地产开发项目自有资金比例从20％以上提高到35％以上，这一举措一方面提高了房地产行业的进入门槛，将促使房地产行业优胜略汰，进一步促进房地产行业的资本集中，将把一些实力较弱的开发商排除在大规模房地产项目的竞争市场之外，有利于房地产行业的健康稳定发展；另一方面有效制止了银行资金大量进入房地产领域，使得房地产投资增长进一步趋缓，未来可能出现下降现象。
2.1.2XX市投资宏观背景
2.1.2.1XX市国民经济发展概况
国民经济增长创近8年新高
2003年经济增长率创8年以来新高。
全年实现本市生产总值2860.51亿元，比上年增长17.3%，增幅比上年提高2.3个百分点，人均5.39万元，增长7.5%。
工业增加值1500.13亿元，增长23.5%。
本市生产总值和工业增加值增速为8年来最高。
全社会固定资产投资额946.49亿元，增长20.1%。
社会消费品零售总额801.77亿元，增长16.3%。
地方财政收入337.27亿元，同口径比增长15.6%。
2003年，XX第一产业增加值18.16亿元，同比下降6.0%；第二产业增加值1685.37亿元，同比增长22.4%；第三产业增加值1156.98亿元，同比增长10.7%。
三大产业中工业的比重进一步提高，由2002年的49.7%上升为2003年的52.4%。
2003年，全市三大产业的比重为0.6：
58.9：
40.5。
万元
图2-6XX市历年国内生产总值变化
万元
图2-7XX市近年三大产业增加值变化情况
图2-82003年XX市三大产业增加值所占比例
固定资产投资与房地产开发投资稳步增长
2003年全市完成全社会固定资产投资946.49亿元，同比增长20.1%，增速比上年提高9.1个百分点。
其中基本建设和更新改造投资大幅增长，累计完成投资358.36亿元和62.09亿元，分别增长25.3%和61.2%，房地产开发投资在政策调控下，速度明显回落，累计完成投资410.06亿元，增长5.6%，增速比上年回落11.8个百分点。
按注册登记类型看，国有经济投资增速较快，比重提高，完成投资增长25.9%，比非国有投资快出9.9个百分点，占全社会投资的比重从2002年的41.0%提高到2003年的43.0%。
万元
图2-9XX近年固定资产投资与房地产开发投资变化情况
万元
图2-10XX市近年房地产投资变化情况
经济景气明显，居民收入有所增长
四季度企业家信心指数和企业景气指数双双上升，分别为145.00和151.78点，比三季度上升0.；比上年同期上升3.99和9.41点，创下近两年来的新高。
66和10.04点
据抽样调查，2003年居民年平均可支配收入25936元，同比增长4.0%，扣除物价上涨因素后实际增长3.3%。
居民人均消费性支出19960元，同比增长5.5%，2003年因住房装修支出和耐用消费品购买减少，二项居民消费性支出分别同比下降33.0%和3.5%。
2.1.2.2XX市房地产市场运行状况
房地产开发用地供应趋于减少
1996年全市房地产开发用地513.14公顷，占全年土地供应量的41.06％，至2003年全市房地产开发用地298公顷，占全年土地供应量的21.91％。
住宅、商业、办公综合楼等房地产开发用地供应稳定，略有下降趋势，表明政府对房地产市场依然保持较强的规模控制，对房地产行业政策短期内基本维持不变。
图2－11历年房地产开发用地情况
图2－12房地产开发用地占全市土地总供应比例
开发规模持续增长，但增长开始趋缓
由图2－13可以看出，商品房竣工面积从1996年的394.32万平方米增加到2003年的994.52万平方米，年平均增长率为12.26％；商品房施工面积从1996年的1495.3万平方米增加到2003年的2737.5万平方米，年平均增长率为7.85％；商品房新开工面积从1996年的337.43万平方米增加到2003年的957.62万平方米，年平均增长率为13.93％，增幅都比较可观。
图2－13商品房开发规模变化
商品房销售持续扩大，住宅销售居于主导地位
由图2－14可见，1996年商品房销售总量为325万平方米（其中住宅261万平方米，占80.31％），至2003年底，商品房销售总量达到868.46万平方米（其中住宅806.56万平方米，占92.87％）。
住宅销售在商品房销售中已经居于主导地位，住宅商品化已经深入人心。
图2－14历年商品房销售面积
从商品房销售的趋势（如图2－15所示）来看，住宅类商品房的销售呈逐级上升趋势，销售量从1996年的261万平方米到2003年的806.56万平方米，年均增幅达到17.49％，表明房地产市场需求依然非常旺盛，住宅市场发展前景依然光明。
万㎡
图2－15商品房销售变化
商品房新增供给明显减少，呈“供”小于“求”的局面
从供求对比来看，2003年商品房销售面积比批准预售面积少14.11万平方米，新增供求比为0.98：
1，供略小于求；住宅批准预售面积比住宅销售面积少112.14万平方米，新增供求比为0.86：
1，供小于求。
从2002年全年住宅批准预售面积与住宅销售面积对比来看，2002年新增商品住宅尚有206万平方米未销售，因此2003年的市场供求状况有利于消化前年过剩的商品住宅，使房地产市场总量更加趋于平衡。
商品房空置逐年下降
2003年，全市商品房空置面积为241.06万平方米，比上年减少了2.34%。
其中，住宅为161.02万平方米，比上年减少4.82％，占总量的66.8％。
图2－16XX市近年商品房空置率
住宅总体价格明显上升，办公楼、商业用房价格小幅下降
2003年，按照建筑面积计算的新建住宅销售均价为每平方米5681元，与2002年相比上涨了2.55%；商铺价格为每平方米12916元，比上年上涨了5.2％；写字楼价格为每平方米10164元，比上年上涨了10.2％。
总体来看，全市新建住宅价格增长幅度较小，仅为2.55％，而同期全市人均可支配收入达到25935.84元，比上年增长4％。
居民收入水平增长继续高于房价增长，而房价收入比继续保持在6倍以内（当年为5.8倍），从而使住房继续成为全市消费增长较快的商品之一。
2.1.2.3XX房地产市场未来几年发展趋势
房地产需求继续保持较高增长，市场供给基本充足，市场供求总量基本保持均衡，房地产市场继续保持平稳、协调、健康的发展局面。
Ø从住宅市场需求总量来看，以我市530万常住人口为房地产消费主体，目前住宅存量基本达到1亿平方米，加上约2000多万平方米的在建住宅，市场上住宅总量为1.2亿平方米。
以此计算，常住人口人均建筑面积达到23平方米。
根据有关研究，现代化国家人均居住水平的目标为30平方米以上，据此，XX尚有人均约7平方米的增长潜力，根据有关研究，按每年增长1平方米计算，每年将增加住宅需求500～600万平方米。
Ø从XX特殊的人口增长方式看，人口增长基本以外来人口机械增长为主，特别是近年来，每年外来人口保持约25～30万人的增长速度；人口的高速机械增长，对房地产市场产生了巨大的需求，而XX在全国较高的人均收入水平（人均可支配收入25936元）及合理的房价收入比（5.9：
1），进一步吸引了外来人口聚集XX并使房地产潜在需求能够在较短的时间内得以有效实现，据此估计，每年新增人口住房需求接近600～700万平方米。
根据以上估计，今后5～7年，XX每年房地产市场将保持1100～1300万平方米的需求规模，而2002～2003年两年，每年平均销售规模（含增量和存量销售）基本保持1200万平方米也验证这个事实。
外资进入将进一步扩大XX房地产市场规模，房地产外销市场将呈现景气状态。
CEPA签署后，香港地铁于2004年1月初即与XX市政府签署和约，采取BOT方式承包XX地铁四号线，总投资60亿元，并获得地铁上盖物业290万平方米的开发权。
地铁四号线的开发建设，不仅能够积极引进外资促进本市重大项目建设，不断提高XX的现代化水平，同时还将极大的促进XX房地产外销市场的发展。
房地产需求旺盛将推动价格上升，价格增长幅度将保持在合理区间内，房地产价格总体保持平稳波动。
目前，XX土地资源日益紧缺，今后几年可供开发的房地产用地日渐减少，但房地产市场需求却持续旺盛的增长，从而导致房地产市场供求关系发生变化，给房价上涨创造了一定空间。
总体来看，未来几年内XX的房价将继续上涨，但上涨幅度不会太大。
原因在于，特区外商品房的销售量每年都在上升，2003年占全市总销售量的40％，今年有望达到50％以上；特区外价格基数低、交易量大且价格增长幅度小，将会对全市房价起到抑制作用，从而保证全市房价平稳增长。
2.1.3区域发展及前景预测
2.1.3.1XX社会经济概况
（1）地理/人口
XX镇是XX市的重点工业卫星镇，位于XX市中部，XX经济特区北侧，紧邻XX市区腹心地带的罗湖区，离香港新界仅8公里,广深铁路、平南铁路、深惠公路以及梅观高速、机荷高速公路穿镇而过，镇内有XX、沙湾、梅林三个二线口岸，是进入XX经济特区的主要门户。
全镇总面积86.6平方公里,不包括坂雪岗地区为54.77平方公里,规划建设总用地（包括发展备用地）48.72平方公里，下辖15个行政村，13个居委会，38个自然村。
2002年年末全总人口28.2万人，其中户籍人口6.7万人,外来人口18.3万人。
（2）经济运行情况
XX镇在发展中形成了以工业为基础，第三产业为支柱，三大产业齐头并进的经济发展格局，产品远销欧美等国际市场，是广东省乡镇企业百强镇。
现有个体工商户7000多家，民营企业900多家，其中工业企业500多家，从业人员20多万人。
其中，年产值超亿元的民营企业有20多家，5亿元以上的有8家，10亿元以上的有2家。
2003年，XX镇实现工农业总产值474.64亿元，完成税收29.36亿元。
2003年1至11月，该镇民营企业总产值达35.22亿港元，同比增长38％；一般贸易出口额6.88亿港元，同比增长36％；民营企业合同投资额达到14.65亿元人民币，发展势头强劲。
政府规划对XX新城的定位是：
XX将建设成为毗邻XX特区中心区的以先进的工业和高新技术产业为支撑的第三产业发达、环境优美、配套齐全的现代化中等城市，区域综合交通枢纽和区域商贸次中心城市。
到2010年，XX的人均城市建设用地为73平方米／人；人口规模为45万人；并实现从以传统加工业为核心的第二产业向以先进工业和高新技术产业为主导的现代工业转型。
以上规划如果得以实施和实现，XX将面临一个经济的快速发展期，前景相当良好。
（3）城市规划
XX按照现代化城市标准加强规划，制定了“五个组团”发展的战略。
“五个组团”的规划见下图：
图2－17XX镇组团规划图
组团规划细节如下
表2－1组团规划细节
组团
（范围）
组团定位功能
区域详情
老圩组团
（含XX村、水径村、老圩村及罗岗工业区）
以发展商贸和房地产为主
整个老圩组团紧靠罗湖区，为众多房地产公司所看好，纷纷抢滩。
这里高楼林立，拥有许多较高档次的楼盘，房地产销售占约全镇的60%，供销两旺形成发达的第三产业使得老圩组团在“五个组团”中异常醒目，是名副其实的商贸中心。
沙湾组团
（含南岭村、沙塘布村、樟树布村、吉厦村、厦村）
以发展旅游业、商贸业为主
这一带属于XX主要水源——XX水库保护区内，宜发展有特色的旅游地产。
南岭村已投
升级会员 