黄金广场6#楼可行性研究.docx
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黄金广场6#楼可行性研究
黄金广场6#楼可行性研究
中文摘要
可行性研究是随着科学技术进步和经济管理科学发展而逐步兴起，并日趋完善的综合性科学，可行性研究是在投资之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标，以最终确定该项目是否可行的综合研究。
本设计是通过对合肥市2011年房地产住宅市场的回顾和2012年第一、第二月份的销售分析而开展的合肥市黄金广场6#楼项目可行性分析。
在研究该项目时，以市场供需为立足点，分析项目开发的可行性和市场性；以资源投入为限度，分析融资情况和醒目的形象定位；以科学方法为手段，分析项目开发的优劣势；以系列评价指标为结果，最终确定该项目在技术上能否实施，能否取得最佳的经济效益。
基本建设可行性研究，是基本建设前期工作的重要内容，也是按基本建设程序办事的重要步骤，其目的就是要使建设项目决策正确，避免或减少因决策失误而造成的投资浪费。
关键词：
可行性分析；合肥蜀山区；黄金广场；经济效益
GoldenPlazaBuilding6#feasibilitystudy
ABSTRACT
Thefeasibilitystudyistheprogressasscienceandtechnologyandeconomicmanagementofscientificdevelopmenthasarisen,andbetterintegratedscience,afeasibilitystudyisintheinvestmentpriortotheproposeddevelopmentprojecttoconductacomprehensive,systematicresearchandanalysis,theuseofscientifictechnologyevaluationmethod,obtainedaseriesofevaluationindex,inordertodeterminewhethertheprojectfeasibleresearch.
ThedesignisbasedonthecityofHefeiresidentialrealestatemarketin2011reviewand2012first,secondmonthsalesanalysiscarriedoutinHefeiCitygoldsquare6#buildingprojectfeasibilityanalysis.Inthestudyoftheproject,marketsupplyanddemandasthestartingpoint,analysisofprojectfeasibilityandmarket;toresourcelimits,analysisoffinancingsituationandthestrikingimagepositioning;withscientificmethods,analysisoftheadvantagesanddisadvantagesofprojectdevelopment;toseriesofevaluationindexfortheresult,ultimatelydeterminetheprojecttechnicalwhethertoimplement,canobtainthebesteconomicbenefit.Basicconstructionfeasibilitystudies,isthebasicconstructionprophaseworkimportantcontent,isalsointhebasicconstructionproceduresandimportantstep,itspurposeistomaketheconstructionprojectisdecision-makingcorrect,avoidorreducebecauseofdecision-makingerrorcausedbythewasteofinvestment.
KEYWORD:
Feasibilityanalysis;ShushanDistrictinHefei;GoldenSquare;Economicbenefits
前言.........................................................1
第一章项目概论................................................2
1.1项目概况.................................................2
1.1.1开发商简介.........................................
1.1.2可行性研究报告编制依据.............................
1.1.3地理位置...........................................
1.1.4经济技术指标.......................................
1.2可行性研究初步结论.......................................
1.2.1市场可行性结论.....................................
1.2.2项目本身可行性结论.................................
1.2.3经济可行性结论.....................................
1.2.4初步可行性研究结论.................................
1.2.5项目建议...........................................
第二章项目投资环境可行性分析...................................
2.1经济发展背景..............................................
2.1.1安徽省国民经济保持快速、健康发展....................
2.1.2合肥市发展概况......................................
2.2合肥市区域规划............................................
2.2.1蜀山区功能布局......................................
2.2.2城市绿化............................................
2.2.3城市道路交通........................................
2.3总结......................................................
第三章市场可行性分析..........................................
3.1合肥市房地产发展概况.......................................
3.1.1合肥市房地产市场概况.................................
3.1.2土地市场状况.........................................
3.2附近楼盘分析...............................................
3.2.1本住宅项目楼盘概况...................................
3.2.3蜀山区楼盘特点.......................................
3.2.42012年一、二月合肥市楼盘销售情况统计................
3.3结论.......................................................
第四章项目自身可行性分析........................................
4.1项目概况...................................................
4.4.1项目规划及地理位置...................................
4.1.2用地规模、用地性质...................................
4,2项目所在地人文环境概况.....................................
4.3项目周边配套...............................................
4.3.1项目地块交通条件.....................................
4.3.2配套现状与规划.......................................
4.4项目SWOT分析...............................................
4.4.1优势..................................................
4.4.2劣势..................................................
4.4.3机会..................................................
4.4.4威胁..................................................
4.5结论........................................................
4.5.1区域情况..............................................
4.5.2位置情况和周边配套....................................
4.5.3风险应对措施..........................................
4.5.4项目定位..............................................
4.5.5销售思路..............................................
第五章项目构想和建设规划........................................
5.1项目构想....................................................
5.1.1产品初步定位..........................................
5.1.2产品初步构想..........................................
5.1.3规划指标假定..........................................
5.2项目主要开发节点时间计划....................................
5.3工程实施进度................................................
第六章项目经济可行性分析........................................
6.1开发经营与销售计划...........................................
6.2投资估算与资金筹措...........................................
6.2.1建设投资估算...........................................
前言
为加快合肥市蜀山区经济的发展，改善地区环境，配合整个合肥市的城市整体规划，合肥建工集团拟对位于合肥市蜀山规划区内黄金广场西侧，黄山路南侧的地块进行开发，在赛博数码广场旁边建立一个纯住宅型小区，以丰富蜀山区的发展，改善合肥蜀山区的面貌。
2012年4月，合肥建工集团以协议招标方式取得了项目土地使用权，合肥市人民政府以号文核发了“地块国有土地使用权招标出让的通知”。
合肥建工集团与合肥市土地管理局签订了“合肥市国有土地使用权出让合同”；根据规划，基地面积17065平方米。
为控制项目投资效益和风险，编制本项目可行性研究报告。
第一章项目概论
1.1项目概况
1.1.1开发商简介
合肥建工集团公司成立于1958年，全国建筑业500强、安徽省建筑业50强之一。
目前，企业拥有资产总额15.08亿元，负债总额13.95亿元，净资产1.13亿元，注册资本30007.7万元。
现隶属于安徽安粮控股股份有限公司。
集团公司以建筑安装工程为主业，集建筑施工、房地产综合开发、设备安装、机械及道路桥梁施工、高级装饰等多种经营为一体，具有房屋建筑工程总承包一级、市政公用工程施工总承包一级资质，地基与基础工程专业承包一级、机电设备安装工程专业承包一级、建筑装饰装修专业承包一级资质及海外经营权。
公司下属合肥建工第一建筑工程有限责任公司、合肥建工第二建筑工程有限责任公司、合肥建工第三建筑工程有限责任公司、合肥建工第四建筑工程有限责任公司、合肥建工装饰工程有限责任公司、合肥建工工程总承包公司、合肥建工海外公司、合肥建工实业总公司。
五十多年来，合肥建工曾在国内外承建过一大批、高层建筑和大跨度预应力结构等“四新”高新尖工业厂房与民用建筑，尤其是近几年来在中国驻埃及、韩国大使馆工程、阿尔及利亚康斯坦丁大学城项目和及尔项目的建设中，无论是施工技术、企业管理，还是工程质量均得到了国外专家、同行的一致好评；与此同时，我们在国内也开拓了新疆、山东、江苏、广东、武汉、海南及省内建筑市场，所承建工程的质量也取得了可喜的成绩。
1.1.2可行性研究报告编制依据
项目建议书及其批复文件；
国家及合肥市颁布的相关法律、政策、法规；
合肥市总体规划（2006—2020）；
建设用地规划许可证；
合肥市市区建设用地批准书；
合肥市国民经济和社会发展第十二个五年规划；
合肥市蜀山区规划设计方案；
合肥及项目周边地区市场调研和现场勘查资料；
合肥市统计年鉴（2006—2012）；
建设部2000年发布的《房地产开发项目经济评价方法》等等。
1.1.3地理位置
黄金广场位于合肥市城市中心区，市南一环与金寨路交口，东临金寨路，北临黄山路，与中国科学技术大学隔路相对，地处于三里庵国购广场商业圈中心与南七商业圈中心之间。
肥西路、槽郢路环绕其边，交通便利，金寨路高架、合作化路高架紧挨两侧，黄山路、望江路、金寨路等市区交通主干道毗邻其侧，步行50米之内有可停靠共12条不同公交路线的公交站牌，繁华便利一路相连。
图1-1项目地理位置图
1.1.4经济技术指标
表1-1项目主要经济技术指标表
项目
数值
单位
用地面积
17065
平方米
容积率
2.6
总建筑面积
44369.81
平方米
地上建筑面积
39444
平方米
其中
住宅
32444
平方米
会所
4000
平方米
物业及其他
3000
平方米
地下建筑面积
4925.81
平方米
建筑密度
23%
户均面积
120
平方米
总户数
270
户
车位配比
1.25:
1
汽车位个数
360
个
自行车位个数
400
个
注：
考虑完善会所配套，设置餐厅、健身等功能，故会所面积设置为
表1-2项目户型结构建议表
户型面积段
户型结构
所占比例
户均面积
户数
125以上
四室两厅
10%
130
24
100—120
三室两厅
35%
110
84
80—100
两室两厅
40%
90
96
80以下
两室一厅
25%
70
60
1.2可行性研究初步结论
1.2.1市场可行性结论
从整个房地产市场来看，现在在各种新政策的影响下，2011全年合肥的房地产市场受到严重打压，尤其是作为双限城市之一，这种情况一直在持续，尤其在元旦前后，只有五十多套的成交量让合肥陷入了“冰临城下”的窘境，价格环比指数一直在下降，也就是意味着在近期政策没有太大改动的情况下，房价上涨空间有限。
但是在过去的2008金融危机之后，现在正处于经济复苏的重要阶段，而以实体经济为主要代表和支柱产业的房地产市场从未远离人们关注焦点的中心。
同时也要注意目前市场经济护肤的特点：
是刚性需求爆发带动改善性需求恢复，而且刚性需求一直都是房地产市场购买力的新锐，同时改善性需求由于政策和市场供应的影响并没有完全释放。
从项目所处的区域来看，依托完善的生产生活配套设施，便捷的交通环境，成为新IT中心的最佳地理位置和已投入使用的项目前期的的整体状况来看，本项目有较大的上升空间。
1.2.2项目本身可行性结论
项目本身处于市一环南侧，毗邻中国科技大学、安徽大学、安徽医科大学，紧挨金寨路，周边配套完善，公共交通便利，生活气息浓郁，已然成为新的中心区段，繁华优势明显。
项目周边已是其前期投入使用的比较成熟的楼盘，居住在此区位，得到老住户们的切身感受和尤其是广大市民的广泛认同，南一环与金寨路这个繁华似锦的地段附近，已经找不出有任何可供开发的地块可用。
本着奇货可居和定位准确的基本理念，配合前期比较成功的品质和服务优势，将会有非常大的市场机会。
1.2.3经济可行性结论
由于本项目前期已经获得了比较大的成功，因此可参照原有项目状况，结合近期市场状况，总结得出。
做中档精品项目，中档装修成本按照1500元/平方米。
其前期项目可见性预估价格为8000元/平方米，地下车位（此处需请教张劲松老师）
1.2.4初步可行性研究结论
综上所述，本项目市场状况良好，项目本身配套齐全，经济效益较可观，该项目可行。
1.2.5项目建议
本项目整体档次定位重点考虑因素：
（1）微观位置：
本项目处于合肥市腹地，安徽省IT商业中心，该区域高端定位明确，切已明显凸显商业、住宅型用房的稀缺性，具备良好的区位优势和自然资源。
（2）竞争概况：
由于此项目可以视为原项目的补充和完善性开发，其本身优势明显，周围只有商业性项目，现已开盘，对预期作为以住宅为主体的本项目竞争威胁不大。
（3）整体市场状况：
2011年的合肥楼市，成交量日渐其下。
第一季度合肥市持续了2010年的较好势头，月成交量较好。
继新国八条出台以后，受政策影响，楼市迅速降温，逐渐低迷，价格泡沫逐渐挤出房地产市场，进入十二月以后，在合肥市政策微调之下，成交量正在缓缓回升。
因此，本报告建议项目初步定为于中高档的精品项目，档次基本延续原整体项目档位，并适当提升。
第二章项目投资环境可行性分析
2.1经济发展背景
2.1.1安徽省国民经济保持快速、健康发展
全省实现生产总量15110.3亿元，按可比价格计算，比上年增长13.5%。
其中，，第一产业增加值2020.3亿元，增长4%；第二产业增加值8226.4亿元，增长17.9%；第三产业增加值4863.6亿元，增长10.5%。
产业结构、所有制结构、区域经济结构进一步优化。
三次产业比例由上年的14∶52.1∶33.9变化为13.4∶54.4∶32.2，其中工业增加值占GDP的比重为46.2%，比上年提高2.4个百分点。
全社会劳动生产率为36986元／人，比上年增加6234元。
人均GDP达25340元（折合3923美元），比上年增加4452元。
图2-12007—2011年全省生产总值及其增长速度图
数据来源：
安徽省统计局统计公报—（2007—2011）
2.1.2合肥市发展概况
（一）宏观经济水平
2011年合肥市全年生产总值（GDP）2702.5亿元，比上年增长17.5%。
其中，第一产业增加值132.6亿元，增长3.5%；第二产业增加值1457.6亿元，增长22.3%；第三产业增加值1112.3亿元，增长12.7%。
三次产业结构由上年5.2：
52.6：
42.2调整为4.9：
53.9：
41.2。
其中，工业增加值占GDP的比重为41.5%，比上年提高1.5个百分点。
2.2合肥市区域规划
大合肥整体布局:
其中“141”城市发展战略，环巢经济圈的城市现状
图2-合肥市城市总体规划图
其中，1是指在合肥城镇密集区范围内构建一个主城，一个主城是指在现有合肥二环路以内、３１２国道以北的城市空间，主要负担城市的综合服务职能；4是指四个外围城市组团，分别是东部组团（包括店埠、撮镇）；北部组团（包括瑶海经济开发区、庐阳工业园区、双墩）；西部组团（包括高新技术开发区、蜀山经济开发区、科技创新示范基地）；西南部组团（包括经济技术开发区、上派镇）；1是指一个滨湖新区，在巢湖东北岸地势较高地段建设滨湖新区（包括包河工业园区）。
2.2.1蜀山区功能布局
蜀山区位于合肥市西南部，东以金寨路与包河区为界，北以环城西路和南淝河与庐阳区为邻，西南两面与肥西县接壤。
总面积246.83平方千米，总人口60万人（2007年）。
蜀山区是合肥市城市化水平最高的城区，区域内坐落着国家级合肥高新技术开发区、合肥经济技术开发区、合肥政务文化新区和中国（合肥）科学城，省、市科技馆、市图书馆等。
是一个以科技文化教育为先导、高新技术产业为主导、高效社会服务为引导，极具发展活力、城市化水平最高的新兴城区。
2.2.2城市绿化
实施“一圈、三环、四楔、五廊、十带”绿化发展战略，构建“翠环绕城、园林楔入、绿带分隔、点线穿插”的大生态、大园林、大绿化格局。
“一圈”即北部结合江淮分水岭生态保育区，西部的紫蓬山风景名胜区和肥西花卉苗木基地，南部环巢湖滨水绿化带，东部北起岱山湖南至巢湖边的绵延110公里的山地绿化，共同组成合肥的生态防护圈。
“三环”即保护管理好环城公园，实施贯通全长49公里高压走廊环城绿带，实施总长约105公里的外环高速公路防护林带建设。
“四楔”即在大蜀山周围、董铺水库与大房郢水库地区、滨湖新区巢湖及南淝河沿岸和瑶海区磨店乡规划建设四片大面积楔形绿地。
“五廊”是指沿城市规划区南淝河、十五里河、二十埠河、店铺河及上派河两岸规划建设特色滨河生态廊道。
“十带”即高标准实施合六路、合安路、合裕路、蒙城北路、张洼路、合淮路、荣事达大道、方兴大道、包河大道、长江东路10条道路绿化。
为推进生态园林城市建设，至2010年，合肥市完成绿化面积3500公顷、新建游园绿地300块、新建公共绿地1500公顷、新建骨干公园10个，城市绿地率、绿化覆盖率年均增长1.2个百分点以上、人均公共绿地年均增加0.8平方米，已达到国家生态园林城市标准。
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