商业综合体项目可行性研究报告.docx

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商业综合体项目可行性研究报告

XX商业综合体建设项目

口

r

行

性

研

究

报

建设单位：

XXX

编制时间：

2014年6月

第一章项目总论1

1.1项目概况1

1.1.1项目名称1

1.1.2项目性质1

1.1.3项目建设单位1

1.1.4项目简介1

1.1.5项目建设内容1

1.1.6项目建设工期及实施进度1

1.1.7投资估算和资金筹措1

1.2主要技术经济指标1

1.3编制依据及编制范围1

1.4结论及建议1

第二章项目建设背景及必要性2

2.1项目建设背景2

2.1.1成都经济蓬勃发展，地产项目拥有强大的经济基础2

2.1.2生态田园城市和高端服务业的定位助推成都地产发展6

2.1.3成都已发展成为中国内陆城市投资标杆8

2.1.4成都是四川旅游业的核心经济增长极10

2.2项目建设的必要性11

2.2.1有利于成都旅游业的发展11

2.2.2强化了区域办公服务功能，改善服务环境12

2.2.3配套完善当地的商业和居住环境12

2.2.4满足人们的消费需求12

2.2.5提供就业机会，促进当地经济发展13

第三章成都楼市行业现状及市场分析14

3.1成都土地市场现状14

3.1.1全年土地推出情况14

3.1.2土地供应情况14

3.1.3土地成交分析16

3.1.4土地市场总结17

3.2住宅市场现状17

3.2.1总体供销情况17

322价格情况18

323住宅市场总结19

3.3写字楼市场现状22

3.3.1新增供给及销售情况22

3.3.2价格情况23

3.3.3写字楼市场总结23

3.4SOHO市场现状24

3.4.1新增供给及销售情况24

3.4.2新增及成交区域情况25

3.4.3存量情况26

3.4.4SOHO市场总结27

第四章酒店行业及市场分析29

4.1酒店行业分析29

4.1.1我国星级酒店行业的现状29

4.1.2五星级酒店在中国的发展现状及未来趋势32

4.2成都地区酒店行业发展现状及未来趋势分析35

4.2.1成都星级酒店行业现状35

4.2.2成都五星级酒店竞争分析36

4.2.3成都五星级酒店未来供应趋势42

4.3成都地区酒店市场容量分析43

4.3.1成都旅游行业发展现状及未来趋势43

4.3.2成都会展经济发展现状及未来趋势45

第五章商业市场分析48

5.1成都商圈分析48

5.2项目区域商业市场现状49

5.2.1地块区域内代表项目分析49

5.2.2成都高端商业市场分析50

5.3成都未来优质商业供应情况52

5.4成都商业市场小结54

第六章项目区位分析与定位55

6.1项目区位分析55

6.1.1项目地块特征55

6.1.2城市规划政策55

6.1.3土地升值潜力评估55

6.2项目定位55

第七章项目市场营销策略及竞争优势56

7.1项目目标市场定位56

7.1.1住宅目标市场错误！

未定义书签。

7.1.2写字楼目标市场错误！

未定义书签。

7.1.3商业目标市场错误！

未定义书签。

7.1.4酒店目标市场错误！

未定义书签。

7.1.5SOHO目标市场错误！

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7.2项目营销策略56

7.2.1产品策略56

7.2.2项目市场价格的确定56

7.2.3宣传推广策略56

7.2.4销售渠道56

7.3项目SWOT分析56

7.3.1优势（S）错误！

未定义书签。

7.3.2劣势（W）错误！

未定义书签。

7.3.3机会（O）错误！

未定义书签。

57

57

57

错误！

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第八章项目建设内容及建设进度

8.1项目建设内容

8.1.1项目建设内容及规模......

8.1.2酒店功能分区介绍

8.1.3商业中心定位及业态规划57

8.2项目建设进度57

9.1.1设计依据及设计条件

错误！

未定义书签

9.1.2建筑分类等级

错误！

未定义书签

9.2.1给水系统

错误！

未定义书签

9.1建筑设计

9.2给排水设计

922排水系统错误！

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9.3电气设计58

9.3.1设计依据及设计范围错误！

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9.3.2负荷估算错误！

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9.3.3负荷等级及供电电源错误！

未定义书签。

9.3.4计量错误！

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9.3.5低压配电错误！

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9.3.6照明设计错误！

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9.3.7防雷与接地错误！

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9.3.8电信及宽带网系统错误！

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9.3.9有线电视系统错误！

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9.3.10闭路电视监控系统及可视对讲系统错误！

未定义书签。

9.3.11智能化系统错误！

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9.3.12电气消防部分错误！

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9.4暖通设计58

9.4.1设计依据错误！

未定义书签。

9.4.2设计内容错误！

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9.4.3通风系统错误！

未定义书签。

9.4.4防排烟系统错误！

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9.4.5消防设计错误！

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9.5天然气供应设计58

9.6消防设计58

9.7无障碍设计58

第十章环保及节能59

10.1生态环境影响分析和保护措施59

10.1.1项目施工期间主要污染源错误！

未定义书签。

10.1.2项目运营期间主要污染物错误！

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10.2环境保护执行的质量标准及排放标准59

10.2.1施工期环境污染防治措施及预期治理效果错误！

未定义书签。

10.2.2运营期环境污染防治措施及预期治理效果错误！

未定义书签。

10.3节能59

10.3.1设计依据错误！

未定义书签。

10.3.2节能措施错误！

未定义书签。

12.2投资估算61

12.3资金筹措61

第十三章财务评价62

13.1财务假设及其说明

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13.2收入预测

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13.2.1项目周边物业售价调研

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13.2.1项目销售部分

错误！

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13.2.2项目商业出租部分

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13.2.3项目酒店收入

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13.2.4项目总收入

错误！

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13.3成本预测

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13.3.1出售部分

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未定义书签。

13.3.2出租部分

错误！

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13.3.3酒店

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13.4项目利润预测

错误！

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13.4.1房屋销售利润预测

错误！

未定义书签。

13.4.2出租部分利润预测

错误！

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13.4.3酒店部分利润预测

错误！

未定义书签。

13.4.4项目总体利润预测

错误！

未定义书签。

13.5项目现金流预测

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13.6项目财务指标测算

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第十四章风险分析

62

14.1风险识别

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14.2防范和降低风险对策

错误！

未定义书签。

第十五章结论及建议63

15.1结论63

15.2建议63

第一章项目总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

XX商业综合体项目

1.1.2项目性质

1.1.3项目建设单位

1.1.4项目简介

1.1.5项目建设内容

1.1.6项目建设工期及实施进度

1.1.7投资估算和资金筹措

1.2主要技术经济指标

1.3编制依据及编制范围

1.4结论及建议

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目建设背景

2.1.1成都经济蓬勃发展，地产项目拥有强大的经济基础

（一）成都经济位居全国前八位，经济增长率较高，经济发展潜力较大

图2-1四川省近几年国内生产总值对比图

经国家统计局审定，成都市2012年全年实现地区生产总值8138.9亿元，比上年增长13%全年固定资产投资完成5890.1亿元，比上年增长17.7%。

2011年全市实现地区生产总值6854.58亿元，比上年增长15.2%;2010年全市生产总值5551.33亿元，比上年增长15%

成都GDP总值虽在全国范围内低于北京、上海、深圳、广州等主要经济发达城市，但是近几年主要发达城市增长率均从高位回落至10%r右，

成都则一直保持12%-15%E右的高速增长。

图2-2成都与全国主要一线城市GDP及增长率对比

（二）产业结构逐步升级，第三产业增长迅速，现代服务业机遇来临

2012年，成都市第一产业实现增加值348.1亿元，增长3.8%;第二产

业实现增加值3790.6亿元，增长15.6%;第三产业实现增加值4000.3亿

元，增长11.5%。

一、二、三产业比例关系为4.3:

46.6:

49.1。

图2-3成都与全国主要一线城市GDP及增长率对比

成都自古有“天府之国”的美称，良好的自然条件为农业发展提供了便利条件，农业发展十分成熟。

2012年末已建成现代农业示范园区144个,标准化农产品生产示范基地283个。

成都已形成电子信息产品制造业、机械产业、汽车产业、石化产业、食品饮料及烟草产业、冶金产业、建材产业、轻工行业八大特色优势产业。

全年实现社会消费品零售总额3317.7亿元，比上年增长16.0%。

从行业看，批发业零售额195.0亿元，增长16.9%；零售业零售额2673.3亿元，增长15.5%；住宿业零售额40.1亿元，增长17.2%；餐饮业零售额409.3亿元，增长18.2%

（三）成都城市化发展还有较大发展空间，可支撑地产长效发展

图2-4成都与发达城市城市化进程比较

2010年上海、北京、天津等主要发达城市人口城市化率均已达75%以

上。

成都市城市化率为53.70%,超过全国城市化率平均值，距离东部沿海城市还有很大的发展空间。

随着全国统筹城乡综合配套改革试验区相关政策的实施，成都市人口城市化进程将进一步加快。

2013年成都总人口已达1635万人，户籍人口1170万，外来流动人口465万。

（四）居民消费倾向较高，持续增长的收入和消费，可支撑商业市场扩大规模及提升档次

图2-5成都与发达城市城镇居民可支配收支情况对比

城市居民人均可支配收入27194元，比上年增长13.6%;农村居民人均纯收入11501元，增长14.2%。

年末城乡居民储蓄存款余额7060亿元，增长18.8%。

成都市居民的收入和消费的绝对数量虽落后于一线城市，但居民的消费倾向较高，有74%的收入用于消费，该比例超过上海、深圳、北京。

根据成都市十二五规划纲要，居民收入的年增长率将在12%左右，收入的提

升亦会带来消费支出的增长，给未来的商业发展提供持续性的需求。

（五）交通条件

成都是西部交通枢纽。

成都铁路枢纽战略地位重要，是西南最主要的客、货集散地和中转中心，是西南最大的铁路枢纽，也是西部配套最齐全、功能最完整的综合性铁路交通枢纽。

中国铁路总公司在《中长期铁路网规划（2008年调整）》中确定成都铁路枢纽是全国八个重点建设的铁路枢纽之一，成都铁路枢纽定位为继北京、上海、广州、武汉之后的全国第五大枢纽。

成都双流国际机场同北京、上海、广州三大机场并列为同类型的国家级航空枢纽。

截至2013年9月，双流机场共开通210条客货航线，其中145条国内定期航线，65条国际（地区）航线，航线覆盖全国绝大部分城市及欧洲、中东、东亚、南亚和东南亚主要城市；国内城市通达率（通达城市数量和平均最短通达时间的综合指标）名列第二，仅次于北京；出入境旅客吞吐量排名中西部第一；开通国际直飞航线数量中西部第一；旅客吞吐量，全国第五，中西部第一；货邮吞吐量全国第五，中西部第一。

过境高速公路有12条，分别是京昆高速、沪蓉高速、厦蓉高速、成渝

环线高速、德都高速、成乐高速、成遵高速、成丽高速、成昌高速、成渝高速、成都第一绕城高速和第二绕城高速。

主城区设有13个客运中心，成

都十陵客运中心、成都东站客运中心、成都机场客运中心、成都城东客运中心、成都城北客运中心、成都北门客运中心、成都茶店子客运中心、成都石羊场客运中心、成都昭觉寺客运中心、成都五桂桥客运中心、成都五块石客运中心、成都商贸城客运中心、成都新南门客运中心。

城市交通不断发展，公交路线已覆盖城区及郊县，地铁1、2号线已全

面通车。

未来发展成都交通发展规划中，将新增成绵乐城际快铁、达成高铁等

26条铁路线；成都第二国际机场已规划设于金堂，客运量可达到成都双流国际机场目前的5倍；公路方面，计划兴建成都一昆明，成都一拉萨、成都一格尔木、成都一兰州、成都一贵阳5条高速公路，拉近成都与西南其他地区的距离；城市交通方面，规划的10条地铁线全部建成后将完全覆盖整个成都市中心城区及周边发展区。

成都市是西南地区的核心城市，经济增长平稳迅速，产业结构合理，在西部地区处于领先位置，人口众多、居民消费能力强，市场广大；第三产业发达，与之相关的酒店、写字楼、商业等需求旺盛；城市化进程处于上升通道，未来房地产市场空间巨大。

高速路、动车组、城际列车的开通，将大大提升成都的城市首位度，城市辐射能力将大幅增强，政治、经济地位得以不断加强。

随着城市内部地铁、轻轨、公交等交通网络的不断完善，成都的交通拥堵现状将得以缓解，有助于城市效率及居住舒适度的提升，商务氛围的营造。

成都有望成为中国经济“第四极”和西部大开发的龙头，城市地位、知名度、辐射能力都将进一步提升，即将进入发展的“快车道”，会吸引越来越多投资本地的外资和沿海知名企业以及更多的外来人口定居成都。

2.1.2生态田园城市和高端服务业的定位助推成都地产发展

根据《成都市城市总体规划（2011—2020）》成都将建设成为中西部创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市，城乡一体化、全面现代化、充分国际化的世界生态田园城市。

成都中心城区主导功能定位为国家历史文化名城、国家重要的旅游中心城市、西部的金融、文化、商贸中心、西部地区重要的综合交通枢纽和通信枢纽。

（一）成都优先发展高端服务业，将有利于高端商业市场发展《成都市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出：

成都市

要加快产业结构调整，抢占高端产业发展制高点，推动重点产业高端化，大力发展战略性新兴产业，逐步建立起以现代服务业和总部经济为核心、以高新技术产业为先导、以强大的现代制造业和现代农业为基础的市域现代产业体系。

成都重点发展高端服务业，加快发展现代物流业、商务服务业、文化创意产业、会展产业等先导服务业，加快提升金融业、商贸业、旅游业等支柱服务业，加快培育电子商务、服务外包、数字新媒体、健康产业等新兴服务业，构建可持续发展的国际化、专业化、集约化、均衡化的服务业体系；积极推进服务业综合改革试点，努力建设全国服务业区域中心和改革创新示范区，建成服务西部、面向全国、走向世界的现代服务业基地。

（二）推进以服务业和高新技术为核心的城市功能定位

关于市域战略功能定位，成都市政府做了如下安排：

中心城区重点发展金融业、信息服务业、商务服务业和文化创意产业等现代服务业，推动商贸业和都市旅游业的提档升级；中心城区外围构建北部商贸、南部科技商务、东部工业商务、西部健康休闲四大特色服务业功能片区。

表2-6成都区域功能规划

按照“西部第一、全国一流”的目标规划建设加快推进天府新城、金融总部商务区、东部新城文化创意产业综合功能区、北部新城现代商贸综

合功能区、西部新城现代服务业综合功能区、国际航空枢纽综合功能区、

交通枢纽和现代物流功能区、“198”生态及现代服务业综合功能区建设，

精心打造“成都服务”品牌，建设服务西部、面向全国、走向世界的现代服务业基地积极推进龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区等建设，精心打造国家级旅游度假区和世界旅游知名品牌，建设国际旅游城市。

大力推进高新技术、汽车、新能源、新材料、石化产业功能区建设，努力建设全国一流的高新技术产业基地、先进制造业基地和新兴产业基地。

成都定位于建设成为中西部创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市。

多中心组团式的扩张方式将加速城市外扩，未来成都城市结构将由单一的特大城市向城乡一体化6市圈转变。

成都市

区未来主要方向为以CBD为轴心为向南和向东发展，将主导发展高端服务业，包括高新技术产业、商贸产业、旅游产业、金融产业。

未来成都将不断向外扩张并吸纳周边城市、县市高端消费，为传统商圈外溢区域的优质商业创造极佳的发展机会。

2.1.3成都已发展成为中国内陆城市投资标杆

成都正处在历史上最好的发展时期之一，目前的经济增幅、规模以上工业增加值增幅、外贸出口增幅等主要经济指标均居全国副省级城市首位。

成都已吸引世界

在蓉设立领事馆，并被《财富》杂志、世界银行等权威机构评为“全球最佳新兴商务城市”和“中国内陆投资环境标杆城市”。

从生产环境看，成都拥有中西部地区领先的基础设施、科教力量和产业体系，劳动力资源比较富集，生产成本的“洼地效应”相对突出。

从生活环境看，成都作为“天府之国”，拥有温润怡人的自然风貌和得天独厚的宜居条件。

成都正在实施

“筑巢工程”，着力引进国际知名的教育机构、医疗机构、文化机构、咨询机构，加快建设国际社区，进一步营造具有国际品质的生活环境。

从政务环境看，成都是全国同类城市中行政审批事项最少的城市之一。

成都正以转变政府职能为核心，大力推行简政放权和绩效管理，进一步完善大项目“直通车”服务体系，加快建设规范化服务型政府。

当前，成都正把天府新区建设作为落实兴川大计的一号工程全力推进，拉开了“再造一个产业成都”的发展大幕。

按照“产城一体、职住平衡、功能复合、配套完善、绿色交通”的理念，努力把天府新区打造成为国际化、世界级的高端产业基地和宜业宜商宜居的国际化现代新城区。

这将为大企业投资成都、落户成都提供高端的承接平台。

2013年成都成功举办了世界财富论坛，《财富》论坛作为世界经济发展的风向标，举办地历来选择的都是全球最富活力、最有投资潜力、最具发展前景的城市。

成都受益于西部大开发政策的大力支持，城市具有规模大、开放程度高和多元化的经济特征。

成都的发展定位，是要成为“具有全球比较优势、全国速度优势、西部高端优势的西部经济核心增长极”

成都拥有领跑中西部经济的发展大势，且正在打造具备国际竞争力的

投资环境，在未来，“投资中国，首选西部；投资西部，首选成都”。

成都作为中国西部甚至国际最佳商务城市和最佳投资城市，未来城市地位及发展前景将会有极大提升，未来商务市场发展潜力巨大，高端商业、写字楼、酒店将拥有较大的市场空间。

2.1.4成都是四川旅游业的核心经济增长极

成都市作为历史文化名城，政治、经济、文化的中心，西部交通枢纽，

拥有丰富的旅游资源，是全国最佳旅游城市。

图2-72012年旅游百强城市前十名排名表

成都以优良的旅游基础设施、完善的旅游功能、鲜明的旅游形象获得

“2012全国十强旅游城市”、“中国最令人向往的旅游胜地”、“中国农家乐发源地”等称号。

（1）鲜明的旅游形象

围绕“成都一座来了就不想离开的城市”品牌，确立了以美食为

特色的“休闲之都”为成都旅游发展定位，以丰富多彩的生活方式，富集的旅游资源，使城市旅游形象更加鲜明。

突出了大熊猫生态文化、金沙古蜀文明、都江堰一青城山世界文化遗产和以农家乐为代表的乡村旅游四大特色品牌，推出了以都江堰一青城山、武侯祠为代表的成都“十佳旅游景区”，建设了六个以金沙遗址博物馆、洛带古镇和国色天乡为代表的最具发展潜力景区，从而提升了我市旅游产品形象和品质，初步形成了叫响全国、吸引世界目光的国际知名旅游品牌。

（2）西部旅游集散中心

成都是四川的旅游交通枢纽，是西部旅游集散中心。

成都双流机场基

本开通了与国内各大城市的航班，成都机场共通航138个城市，其中国内

城市92个，国际及地区城市46个；通航航线186条，其中国内航线138条，国际及地区航线48条。

成都铁路局是西南最大的铁路局，并且已开通通往西藏的铁路，成都已成为来四川及西藏旅游的重要中转站。

四川省十二五旅游业发展规划已拟定了大成都旅游经济增长极的战略

规划，随着西部大开发的深入，成都也将发展成为具有世界影响力的中国

西部中心城市，成都未来10年饭店市场及商业市场前景将处于西部领先地位。

2.2项目建设的必要性

2.2.1有利于成都旅游业的发展

根据成都市政府对旅游业的十二五规划，旅游业是将成为成都的支柱

产业，在未来十年成都的旅游业将有跨越式的发展，也必将要求住宿餐饮等配套服务业跟上旅游业的发展速度。

目前，成都正在处于旅游业结构模式调整的关键时期，旅游服务业处于急速发展、完善的阶段。

项目的建设有利于完善当地的旅游服务业功能，提高住宿餐饮业的整体水平。

2.2.2强化了区域办公服务功能，改善服务环境

随着城市基本建设办公部门的增加，办公人员的不断扩充，业务量逐渐上升，现有的办公用房已经不能满足人员办公的需要，大大降低了工作效率，无形中增加了工作的时间与经济成本。

项目写字楼部分为新区的经济建设发展，创造了优质的办公环境与办公场所，完善城区功能、扩充城区空间、提高城区承载量，是武侯区经济建设发展的必备基础，是服务本区人民群众和企业发展的基本需求。

2.2.3配套完善当地的商业和居住环境

本项目打造完整的商业综合体，包含写字楼、酒店、住宅、SOHO商

业五种业态，距离双流国际机场、成都火车站都只有几十分钟路程，且处于商务枢纽中心，地理位置非常优越，可以满足来成都旅游的游客、投资的商务人士以及当地居民的需求，完善了当地住宿、餐饮、办公、商业服务功能，解决了当地入住商家和企业的商务需求和生活需求。

2.2.4满足人们的消费需求

随着生活水平的提高，人们的消费不仅仅只限于基本消费和核心产品服务的消费，更注重精神消费、延伸产品服务、增值产品服务的消费。

消费者在入住酒店或在写字楼办公的时候，不仅渴望得到一个可以休息、工作的地方，更希望能够得到干净的环境、完备的设施、温馨的氛围和贴心的服务等。

因此，酒店及写字楼的装饰装修、布置安排都要以消费者的心理预期为标准，以满足消费者需求为目标。

本项目中酒店及写字楼的装饰装修和设备设施的配置，能够在满足客户基本需求的同时带来额外的增值享受，缩小消费者的心理预期与实际的差距，进而实现消费者满意。

2.2.5提供就业机会，促进当地经济发展

项目在建设、装饰装修和设备购置的同时需要雇佣大量的工人，在项目投入运营中也将雇佣当地的工人。

因此，项目能够为当地农民及下岗职

工提供就业机会，带动就业，提高农民及下岗职工的生活水平，促进当地经济的发展。

第三章成都楼市行业现状及市场分析

3.1成都土地市场现状

2013年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。

3.1.1全年土地推出情况

2013年成