估价习题集.docx

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估价习题集

房地产估价习题集

单选题

（1）房地产是指土地、建筑物以及其他地上定着物，包括物质实体和依附于物质实体上的权益，是实物、权益、（）三者的综合体。

A．土地B.区位C.地上定着物D.建筑物

（2）下列（）属于建筑物。

A．道路B.桥梁C.教室D.烟囱

（3）建造在地上的假山属于下列哪一种类？

A.建筑物B.构筑物C.地上定着物D.土地

（4）一般来说，凡是自行能够移动或者用外力能够推动，且又不改变其性质和价值的财产属于不动产；不可移动的财产属于（）。

A．房屋B.建筑物C.土地D.不动产

（5）通常所说的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”是指（）

A.基础设施B.土地承载力C.地质条件D.公共配套设施

（6）房地产价格水平及其变动是有房地产的（）这两种力量共同作用的结果。

A．供需与价格B.需求与价格C.供给与价格D.供给与需求

（7）时间的推移而减少的是（）

A.原始价值B.账面C.市场价值D.投资价值

（8）现有甲、乙、丙3块地，土地单价分别是：

甲为1000元/平方米；乙为800元/平方米；丙为500元/平方米，其容积率分别为6、4、2。

如此3块地其他条件完全相同，则明智的买者会买哪块土地？

A.甲B.乙C.丙D.无法确定

（9）某房地产的（　）指能满足类似需要、可代替它的其他房地产。

A．替代品B.互补品C.附属品D.配套品

（10）由于房地产的不可移动性及变更用途的困难性，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是（）。

A.全国房地产总的供求状况B.全国本类房地产供求状况

C.本地区本类房地产的供求状况D.本地区房地产的供求状况

（11）成交价格围绕着（）上下波动。

A．评估价格B.理论价格C.市场价格D.交换价格

（12）.把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来估价，违背了房地产估价的（）原则。

A.合法B.公平C.替代D.最高最佳使用

（13）.如果与估价对象有利害关系，估价人员应当回避，这是遵循（）原则

A．合法B.公平C.估价时点D.最高最佳使用

（14）.在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价中，估价时点通常为（）

A.现在B.过去C.未来D.难以把握

（15）.城市规划规定某块土地的用途可为商业、居住、办公、工业、，根据最高最佳使用原则，该土地的用途为（）

A.居住B.工业C.商业D.办公

（16）比准价格是一种（）

A.公平价格B.理论价格C.评估价格D.市场价格

（17）市场比较发达地区的经济性交易的房地产价格的评估适用（）

A.市场比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法

（18）下列哪一种情况会导致房地产价格偏高（）

A.卖方不了解行情B.政府协议出让土地

C.设立抵押的房地产D.购买相邻房地产

（19）运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，该案例发生的区域与待估宗地所处区域相比（）

A.土地质量相同或相似B.相邻地区

C.同一供需圈D.用途相同

（20）市场比较法要求比较案例最长不超过（）年

A.1B.2C.3D.5

（21）假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于（）的调整。

A.市场状况B.经济状况C.房地产状况D.物价状况

（22）从理论上讲，获取净收益对的可靠性越低，选用的还原利率应（）

A.越高B.越低C.不变D.越可靠

（23）某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/平方米，若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为（）元/平方米

A.3000B.4500C5200D.5600

（24）有收益的房地产最高使用年期为（）

A.60年B.40年C.50年D.70年

（25）运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）

A.合法原则B.最高最佳使用原则

C.替代原则D.公平原则

（26）收益法中所指的收益是（）

A.估价时点前一年的收益

B.估价时点前若干年的平均收益

C.估价时点以后的未来预期正常收益

D.估价时点前最高盈利年份的收益

（27）成本法中的“开发利润”是指（）

A.开发商所期望获得的利益

B.开发商最终获得的利润

C.开发商所能获得的平均利润

D.估价人员任意给定的利润

（28）“开发利润”与“土地取得成本+开发成本”的比值称为（）

A.直接成本利润率B.投资利润率

C.成本利润率D.销售利润率

（29）利用成本法所得到的评估价格称为（）

A.比准价格B.积算价格

C.收益价格D.实际上是成本

（30）重新购建价格是假设在（）重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金的应得的利润之和。

A.估价对象在建造时B现在某一时刻

C.将来某一时刻D.估价时点

（31）通常情况下，对于同一旧建筑物重建价格与重置价格相比（）

A.前者较低B.前者较高

C.两者相等D.两者不可比

（32）成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为（）

A.自然寿命B.经济寿命

C.实际经过年数D.有效经过年数

（33）某住宅，在取得土地使用权70年的当年开始建造，建造期2年，建筑物经济寿命60年，则该住宅建筑物的折旧年限是（）

A.70年B.62年

C.60年D.68年

（34）假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据是（）。

A．均衡原理B.预期原理C.价值原理D.替代原理

（35）假设开发法是求取估价对象房地产未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本，（）和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

A.地价B.佣金C.税费D.造价

（36）用假设开发法的静态分析法估算投资利息时，对应利息的项目均做考虑以后,（）一般是不计息的。

A.待开发的房地产的价值B.开发成本C.管理费用D.销售税费

（37）现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途为1000万元。

该宗土地的评估价格应为（）。

A.800万元B.1000万元C.1800万元D.800~1000万元

（38）以下对假设开发使用条件表述最为准确的是（）。

A.新开发房地产项目B.用于出售用途的房地产项目C.具有投资开发或者再开发潜力的房地产D.用于投资或者再开发的房地产

（39）在线路价估价法中，（）只需深度价格修正率即可计算地价，不必进行其他修正。

A.一面临街矩形地B.一面临街三角形地

C.一面临街梯形地D.两面临街矩形地

（40）线路价法特别适用于（）需要在大范围内对大量土地进行的估价。

A.土地收益测算B.土地课税

C.土地经济评价D.土地定级

（41）.运用基准地价修正法评估时进行的交易日期修正，是将（）在其基准日期的值整为估价时点的值。

A.基准地价B.宗地地价

C.标准宗地地价D.估价对象价格

（42）按（）进行分摊，主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑，如单一的办公楼。

A.土地价值B.房地价值

C.建筑面积D.建筑物价值

（43）区段地价是某个特定地区的（）。

A.土地单价B.标准宗地的总价

C.土地单价或楼面地价D.楼面地价

（44）投资利润是按一定基数乘以相应的平均利润率来计算，这里的“基数”是（）

A.土地取得成本+开发成本

B.土地取得成本+开发成本+管理费用

C.土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D.开发完成后的房地产价值

（45）假设开发法在形式上是（）的倒算法。

A．评估新建建筑物价格的成本法

B．评估旧有建筑物价格的成本法

C．评估新建房地产价格的成本法

D．评估旧有房地产价格的成本法

多选题

（1）下列（）属于构筑物。

A.烟囱B.桥梁C.道路D.办公室E.卧室

（2）房地产按其开发程度来划分，可以分为（）

A.生地B.现房C.熟地D.在建工程E.毛地

（3）引起房地产价格上升的原因主要（）

A.对房地产本身进行投资改良B.过度投机C.通货膨胀

D.外部经济E.需求增加导致稀缺性增加

（4）属于收益性房地产的有（）

A.酒店B.未开发的土地C.旅馆D.教堂E.写字楼

（5）受（）等因素的影响，形成的交易价格为非正常成交价格。

A.不了解市场行情B.急于出售或急于购买C.垄断D.无利害关系E.强迫

（6）只有当买者所愿意支付的最高价格（）卖者所愿意接受的最低价格时，交易才能成功。

A.高于B.低于C.等于D.高于或低于E.低于或等于

（7）评估价格是估价人员对房地产的（）价格或价值进行估算和判定的结果。

A.客观B.公正C.正常D.合理E.实际

（8）所谓类似房地产，一般是指在（）等几个方面与估价对象房地产是相同或相类似的。

A.所处地区B.建筑结构C.房产用途D.使用年限E.建筑高度

（9）下列交易方式中（）会造成价格偏低

A.买房不了解市场B.卖方不了解市场

C.急欲脱售D.急欲购买E.相邻地块房地产的合并交易

（10）在下列各个选项中，属于市场比较法估价适用对象的是（）

A.城市规划用地B.智能化写字楼

C.标准厂房D.高级豪华公寓E.风景园林别墅

（11）交易实例可通过（）途径搜集

A.查阅政府有关部门资料B.查阅报刊消息

C.根据需要自制D.市场调查E.同行间相互提供

（12）以下可以使用收益法的对象是（）

A.游乐场B.仓库

C.廉租住宅D.标准厂房E.写字楼

（13）可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（）

A.潜在毛收入B.有效毛收益

C.净经营收益D.税后现金流量E.税前现金流量

（14）收益还原法评估结果的准确度关键取决于（）的准确程度

A.土地收益B.还原率

C.土地使用权年限D.土地收益年限E.毛收入

（15）出租型房地产是收益资本化法估价的典型对象，其净收益是根据租赁资料来求取，通常为租赁收入扣除（）等项以后的余额。

A.维修费B.保险费

C.房地产税D.管理费E.租赁代理费

（16）成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（）等

A.钢铁厂B.空置的写字楼

C.单纯的建筑物D.加油站E.写字楼

（17）房屋拆迁补偿安置费用包括（）

A.被拆迁房屋的房地产市场价格

B.被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额

C.搬迁补助费

D.安置补置费

E.拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费

（18）假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择要选择最佳用途：

而最佳用途的选择要考虑把土地位置的（）。

A.可接受性B.保值增值性

C.现实社会需要程度D.未来发展趋势E.固定性

（19）假设开发法中的开发经营期包括（　　）。

Ａ．前期　Ｂ．建设期　

Ｃ．开发期　Ｄ．预售期　Ｅ．租售

（20）.以下关于线路价估价法的说法正确的是（）。

A.主要用于商业繁华区域土地价格的评估

B.尤其适用于多宗土地的估价

C.不一定要有规范的土地市场

D.需要较多的交易实例

E.对可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其标准价格，此标准价格称为线路价

判断题

（1）房地产的物质实体好，价格就一定高。

（）

（2）房地产的自然地理位置是固定不变的，但社会经济位置却有可能改变。

（）

（3）一般来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少；价格下降，对其需求就会增加。

其他商品如炫耀性物品也是如此。

（）

（4）在卖方市场下，成交价格往往是偏低的。

（）

（5）估价时点是根据委托人的要求来确定的（）

（6）估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的，而不是相对于估价时点而言的（）

（7）在运用市场比较法估价时。

所选取的交易实例都可以作为可比实例（）

（8）运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的实现性（）

（9）正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用（）

（10）某房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年8万元，此后每年递增2%。

该类房地产的资本化率10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。

（）

（11）收益还原法只适用于商业房地产价格的评估。

（）

（12）成本法主要适用于比较新的建筑物的估价，不大适用于旧的建筑物的估价。

（）

（13）某一个已经经历30年的旧的建筑物，其现值不可能大于其原值。

（）

（14）建筑物在其寿命期间如果进行了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。

（）

（15）物质折旧又称物质磨损、有形耗损，是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。

（）

（16）地价是地租的资本化。

（　　）

（17）对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法进行估价。

　（　　）

（18）线路价估价法仅适用于城市特定土地的估价。

（）

（19）.同一街道，某一侧的繁华状况与对侧有显著差异时，可以形成两个路线价区段。

（）

（20）线路价是指临街多数宗地的平均价。

（）

1．单选题

1-5BCCDA6-10DBAAC11-15CABBC

16-20DADCC21-25CADBC26-30CCABD

31-35BBCBC36-40DDCAB41-45ACCBC

2）多选题

1.ABC2.ABCDE3.ACDE4.ACE5.ABCE

6.AC7.AD8.ABC9.BC10.BCDE

11.ABDE　12.ABDE13.ABCE14.AB15.　ABCDE　

16.ACD17.ABCDE　18.ACD19.ABC20.ABD

2）判断题

（1）×

（2）√（3）×（4）×（5）×

（6）×（7）×　（8）√　（9）×　（8）√

（9）×（10）×　（11）×（12）√　（13）×

（14）√　（15）√　（16）√（17）√（18）√　

（19）√　（20）×　鱼知

水恩，乃幸福之源也。

鱼离不开水，人离不开亲人和朋友，当你处于逆境和灾难时，帮助你一臂之力，渡过难关的人，都是你的亲人和朋友。

吃水不忘挖井人，度过苦难，不能忘记援助过你的人。

知恩图报，善莫大焉。

　　一个人要想获得幸福，必须懂得感恩。

生活需要一颗感恩的心来创造，一颗感恩的心需要生活来滋养。

　　一饭之恩，当永世不忘。

顺境里给你帮助的人，不能全部称作朋友，但是能够在你逆境时依然愿意援助你，走出困境的人，一定是你要用一生去感谢和珍惜的人。

　　唐代李商隐的《晚晴》里有这样一句诗：

天意怜幽草，人间重晚晴。

久遭雨潦之苦的幽草，忽遇晚晴，得以沾沐余辉而平添生意。

　　当一个人闯过难关的时候，一定要记住那些支撑你，陪你一起走过厄运的朋友和亲人，这个世界谁也不亏欠谁，帮你是情分，不帮你是本分。

如古人所说：

淡看世事去如烟，铭记恩情存如血。

　　学会感恩父母养育之恩，学会感恩朋友的帮助之情，生活里做一个有情有义的人。

　　你要知道，父母，永远是你最亲近的人，是最爱你的人，不管他们的方法怎么错误？

可是爱你的心，都是一样的。

千万不要因为自己一时的私心，而忘记感恩。

　　我们常常希望别人都对自己有情有义，可是想得到别人你真情，首先你必须先付出真情。

你帮助别人，不要记在心里，别人帮助你，你要懂得感恩和感动，而不是当做理所当然。

　　你要知道别人帮你是情分，不帮你是本分。

侍父母，要孝顺，对朋友，要真诚。

不管你生活的精彩或者混沌，孝顺父母，颐养天年。

　　一父养十子，十子养一父。

在这个美好的时代，中华很多的美德都在逐渐消失，做子孝为天，但是总有一些人，自己活在天堂，硬生生的把父母扔进地狱。

　鱼知水恩，乃幸福之源也。

鱼离不开水，人离不开亲人和朋友，当你处于逆境和灾难时，帮助你一臂之力，渡过难关的人，都是你的亲人和朋友。

吃水不忘挖井人，度过苦难，不能忘记援助过你的人。

知恩图报，善莫大焉。

　　一个人要想获得幸福，必须懂得感恩。

生活需要一颗感恩的心来创造，一颗感恩的心需要生活来滋养。

　　一饭之恩，当永世不忘。

顺境里给你帮助的人，不能全部称作朋友，但是能够在你逆境时依然愿意援助你，走出困境的人，一定是你要用一生去感谢和珍惜的人。

　　唐代李商隐的《晚晴》里有这样一句诗：

天意怜幽草，人间重晚晴。

久遭雨潦之苦的幽草，忽遇晚晴，得以沾沐余辉而平添生意。

　　当一个人闯过难关的时候，一定要记住那些支撑你，陪你一起走过厄运的朋友和亲人，这个世界谁也不亏欠谁，帮你是情分，不帮你是本分。

如古人所说：

淡看世事去如烟，铭记恩情存如血。

　　学会感恩父母养育之恩，学会感恩朋友的帮助之情，生活里做一个有情有义的人。

　　你要知道，父母，永远是你最亲近的人，是最爱你的人，不管他们的方法怎么错误？

可是爱你的心，都是一样的。

千万不要因为自己一时的私心，而忘记感恩。

　　我们常常希望别人都对自己有情有义，可是想得到别人你真情，首先你必须先付出真情。

你帮助别人，不要记在心里，别人帮助你，你要懂得感恩和感动，而不是当做理所当然。

　　你要知道别人帮你是情分，不帮你是本分。

侍父母，要孝顺，对朋友，要真诚。

不管你生活的精彩或者混沌，孝顺父母，颐养天年。

　　一父养十子，十子养一父。

在这个美好的时代，中华很多的美德都在逐渐消失，做子孝为天，但是总有一些人，自己活在天堂，硬生生的把父母扔进地狱。