四川内江市城市及房地产市场调研报告.docx

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四川内江市城市及房地产市场调研报告

四川内江市房地产市场调研报告

集团投资部

2013年7月20日

内江市城市概况内江市房地产市场概况

结

论

PART1PART2PART3

内江市城市概况内江市房地产市场概况

结

论

PART1PART2PART3

城市概述

内江市城市概况

内江为四川省辖市,是素有

“川中枢纽,川南咽喉”之称。

辖市2区3县:

市中区、东兴区、

资中县、隆昌县、威远县;幅员面

积5386平方公里。

2012年末全市户籍总人口为约

426.58万人,常住人口371.81万

人,主城区约55万人。

城市经济情况

城市定位

城市现状

城市规划

城市消费特点

内江地势自西向东做倾斜,西靠龙泉山脉,东靠华蓥山脉,地势平缓,浅丘平

坝相间。

内江市位于四川盆地东南部,区位优势明显,西靠乐山、眉山,东接重庆,北

邻资阳、遂宁,南连自贡、泸州。

内江与各城市间均有高速相通（或在建,距省会成都市市中心181公里,车

程约2.5小时车程,距离重庆市约184公里,车程约2.5小时。

内江

内江市城市概况

—省内城市经济对比

内江市GDP总量处于全省中游;人均可GDP接近2万元。

城市排名GDP总量（亿元

城市排名GDP增速（%

城市排名人均GDP（元

全省23850全省12.6全省203071成都81391泸州14.81成都265902绵阳13462眉山14.52攀枝花228083德阳12803乐山14.43德阳223744宜宾12434资阳14.34阿坝211685南充11805南充14.25绵阳207556达州11356宜宾14.16资阳207517凉山11237广安14.07泸州207468乐山10388攀枝花14.08宜宾205229泸州10309雅安14.09乐山2039710资阳98510自贡13.910雅安2004911内江97811遂宁13.911广安1997312自贡88512巴中13.912凉山1983513眉山77513凉山13.813眉山1976614广安75214广元13.814甘孜1956015攀枝花74015阿坝13.715自贡1944716遂宁68216达州13.616内江1914217广元46917内江13.617遂宁1871618雅安39818绵阳13.318南充1722519巴中39019成都13.019广元1701220阿坝20420德阳13.020巴中1699921甘孜

175

21甘孜

12.6

21达州

16949

内江市城市概况—2012年各地区经济对比

（图为内江市区照片

近年来内江市经济势头良好,各项指标均保持了高速增长,固定资产投资接近五百亿元,人均GDP接近2

万元,是四川发展非常迅速的一个二级城市。

城市概述

城市经济情况

城市定位

城市现状

城市规划

内江市城市概况—2012年经济数据分析城市消费特点数据来源:

内江市2012年统计公报

全年实现GDP978.187亿元,增长13.6%。

第一产业实现增加值163.31亿元,增长4.5%;第二产业实现增加值610.1亿元,增长16.8%;第三产业实现增加值204.77亿元,增长10.7%。

三次产业结构由上年的16.3:

62.5:

21.2调整为16.7:

62.4:

20.9,产业结构进一步优化。

全年实现非公有制经济增加值577.14亿元,增长15.9%,非公有制经济占GDP的比重达到59%,比上年提高1.7个百分点。

内江始终坚持“抓大集团化、布局园区化、产业链条化”的指导思路,突出抓好支柱产业链条的延伸和产业配套、衔接,重点扶持壮大电力、医药、食品、轻纺、机械五大支柱产业地。

数据解读:

内江市主要经济支柱导产业基本形成。

电力、医药、食品、轻纺、机械五大主导产业和非公有制经济共同带动内江市经济的发展;

2012年,完成全社会固定资产投资460.32亿元,比上年增长20.2%。

第一产业完成投资12.46亿元;第

二产业投资183.54亿元;第三产业投资264.32亿元,第三产业占全市固定资产投资的比重为57.4%。

人均

GDP居全省第11位。

年末全市实现财政总收入30.93亿元,增长22.2%。

实施“工业主导”战略,走新型工业化道路;加快工业园区建设,推动集聚集群集约发展;做大做强"五

大产业基地",发展特色优势产业。

数据解读:

在飞速的经济发展中,内江市加强对城市固定资产投资建设。

第二、三产业的投资占比较高,

意味着城市工业发展、城市规划、建筑业、服务业将会更加完善,更具规模的发展,也能创造更多的经济

增长点和就业机会。

联合国改善人居环境最佳范例奖（迪拜奖等荣誉四川省第一大港口和第三大航空港,四川省南向综合交通枢纽、世界级白酒产业基地,成渝经济区重要的商贸物流中心,“十二五”发展目标:

中国白酒金三角核心、长江上

游重要港口、川滇黔渝毗邻区域中心城市、国家历史

文化名城和山水园林城市。

1、“甜城”2

、“大千故里,文化之乡”3

、“川中枢纽,川南咽喉”

4、“书画之乡”

5、“省级卫生城市”大力建设基础设施,认真落实内江新城规划建设,完善旅游产业设施和配套产业项目,着力于建设以第二产业为主、第三产业为辅的山水园林城市,使第三产业的旅游业带动生产总值,使内江发展成为长江上游的生态屏障,为全面建设“新型小康社会”而努力奋斗!

内江市城市概况

城市概述

城市经济情况城市定位城市现状城市规划城市消费特点

内江市城市概况—当地大型企业简介

城市概述

城市经济情况

城市定位

城市现状

城市规划

城市消费特点士通电子内江金鑫四川梓橦宫

一、以机械、电子产业为主导的:

1、内江凤凰企业（集团有限责任公司:

集能源、化工、机械和高新材料于一体的企业集团。

集团现有资产总额10亿元,员工4000余人,各类专业技术人员400余人。

二、以医药产业为主导的:

3、四川梓橦宫:

始建于1780年,主要生产硬胶囊剂、颗粒剂、片剂、散剂、搽剂和软膏剂,为集研发、生产、销售于一体的大型医药企业集团。

年销30亿,拥有员工6000余人。

三、以电子产业为主导的:

5、士通电子:

由厦门迈世通电器有限投资建设。

主要民用、军用、航空、特种、数据、标准电缆生产线及电子产品。

年销售16亿元人民币,拥有员工5000余人。

另还美国惠普、韩国SK、中国建材、中铁建设、天津物产、香港华润、中国华电、中国神华、中国冶金科工、中国航空油料等10

家世界五百强企业落户内江。

城市概述

城市经济情况

城市定位内江市城市概况城市现状城市规划城市消费特点内江主城区两大板块分布在沱江自北向南流域的沿江城市发展带,受到沱江阻隔、桥梁修建的限制,沱江以东北面为东兴区,以西南面为市中区。

目前城市重点发展重点为东兴区以北和高铁新城规划建设。

1、市中区:

内江市传统的老城区,商业经济圈,人气高、商业业态丰富涵盖衣食住行各种业态,道路拥挤,其建筑体基本以90年代末期为主。

目前供地范围仅在市中区以西和部分旧城改造地块。

2、东兴区:

目前内江市居住环境最优、形象最好、开发最热的板块,知名房企频频进入,如近期万达、绿地已经同政府密切磋商,准备拿地;碧桂园、万科表示对内江市场关注。

3、高铁新城:

2010年规划正式成立的新区,接受老城区疏散的行政办公、出行交通和居住功能。

土地资源丰富,后期发展潜力较大。

4、工业园区:

内江市传统工业园区是内江市新兴城市板块,以工业园区为基础,整体基础设施落后,居民生活配套较缺乏,消费者市场认可度普遍较低;另一方面,该区域为政府着力打造的经开区,土地资源丰富,后期发展潜力较大。

市中区

东兴区高铁新城

城西工业区

城市概述

城市定位城市现状城市规划

内江市城市规划概况

城市经济情况城市消费特点

内江市城市空间布局规划:

以沱江为轴线的沿江网络化组团式布局,构建“一心两廊、三城多片”的空间结构。

一心:

由旧城区商贸服务中心和东兴现代服务业及行政文化中心构成的城市核心。

两廊:

沱江南北向生态廊道和串联长江森林公园、城市绿心、黄河湖风景区的东西向生态廊道。

三城:

包括一个主城区和城南、城西两个产业新城。

多片区:

含旧城区、东兴、谢家河、高铁高桥、邓家坝、城西综合居住、

城西现代物流、白马、乐贤、椑木、椑南和黄河湖及长江森林公园十二个功能片区。

内江市城市定位:

成为成渝经济区重要中心城市、综合交通枢纽和现代产业基地,以书画文化和山水园林为特色的滨水宜居城市。

城市空间发展在现有基础上重点东拓北联、拥江发展。

目前城市发展的重点区域是东兴区以北板块和高铁板块。

城市中心

城西区新城

主城区城南区新城

内江市城市概况--城市消费特点

城市概述城市经济情况城市定位城市现状城市规划城市消费特点2012年,全市实现社会消费品零售总额276.06亿元,增长15.8%。

全市城镇居民人均GDP为20751元,增长16.2%。

城镇居民人均消费支出15717元。

总体综合消费能力处于中等水平,伴随着经济的快速发展,居民的收入及消费能力都将有较大提高。

内江市现有商业中心4个:

市中区四方块片区、东兴区东桐路片区,东兴区万达广场（在建,预计2015年营业、东兴区北京华联购物广场（在建,2013年10月1日正式营业体量较大,数量众多。

受地形与交通局限,各商业中心被分散林立在街道周围,且道路拥堵,难于停车。

距离成都2.5小时车程,距离较远,因此仅有较少消费者外流到其他城市消费。

内江市五星级酒店（内江艾林大千国际酒店、内江荷香园酒店一共有2座;旅游风景区较少,多为本地人前去消费,主力需求仍以本地为主。

2011年5月,全市机动车保有量30万辆（内江公共停车位6000个,停车困难,汽车拥

有量的迅速增加,反映出居民的消费能力迅速增强。

内江市主要经济结构以第二产业为主,第一、三产业为辅,市场上拥有大量的劳动力资源,且收入稳定,具有较强的市场消费能力和市场购买能力。

内江市城市概况内江市房地产市场概况

结

论

PART1PART2PART3

2012年内江市主城区商品房施工面积735.13万㎡,

竣工面积430.51万㎡;新开工面积289.37万平方米;

2012年内江市销售面积136.61万㎡,其实住宅销

售面积约100万㎡,商业销售面积约36.62万㎡。

正常情况下,内江市主城区房地产去化70-80万㎡,因2012年开盘项目众多,体量大,导致内家市2012年销售火爆的原因。

内江市房地产市场概况

–2012年主城区住宅成交回顾

挺过2011年的调控“寒冬”,2012年,注定是内江房地产“起承转合”关键之年。

“重挫之下必有勇夫。

”调控严峻依旧,内江房产企业却在“阵痛”中辗转求生。

2012年5月,内江主动思变,频频走出去,筑巢引凤、“请”大牌房企入驻;主动将基准地价调低15%,理性发展成楼市主旋律。

市场走势市场概述

竞争分析

客户分析

735.13

430.51

289.37

136.61

147.84

施工面积竣工面积新开工面积销售面积存量面积

内江市2012年房地产市场回顾

2013年上半年,内江市主城区范围内房地产开发企业已办《商品房预售许可证》24件,预售商品房7983套,总面积693319.22㎡。

其中住宅531204.9㎡,户型结构以80--90㎡为主,平均销售价格为5512.6元/㎡,非住宅预售面积225040.69㎡,包括营业房销售均价13231.35元/㎡。

新增商住面积（容积率建筑面积107.32万㎡（万达广场未正式开售

内江市2013年大量出让土地,必定导致未来大量项目在建在售,市场存量急剧上涨,未来竞争是十分激烈。

资料来源于《内江市房管局》

内江市房地产市场概况

–2013年1-6月住宅成交现状

内江市主城区2013年1-6月成交均价与住宅成交现状

市场走势市场概述

竞争分析

客户分析

69.28

107.32

147.84

20406080100120140160销售面积新增面积存量面积

内江项目楼盘众较多,目前约有26个项目楼盘在售。

产品方面:

内江市房地产市场以电梯高层为主,少数楼盘搭配多层产品（洋房别墅较少。

高层梯户比多为两梯五户、两梯六户,舒适度低,容积率高;。

价格方面:

东兴区板块成交均价约为6000元/㎡,个别楼面成交均价为7000元/㎡（翡翠国际社区,市中区板块均价约在5000元/㎡。

大多数楼盘无样板区和样板房,品质较低。

去化方面:

内江市开发商多以本地开发商为主,品牌开发商有金科（2012年6月进驻内江、万达（2013年5月进驻内江,大部分楼盘销售去化速度一般,年销售约4-10万㎡。

万科、碧桂园已在内江市场寻找合适的项目地块。

内江市房地产市场概况—房地产市场概述市场走势市场概述

竞争分析

客户分析

内江市房地产市场概况—2012年土地市场回顾

市场走势市场概述竞争分析客户分析

2012年全年,内江市主城区供应土地19宗,供应面积1925.218亩;成交用地面积1578.33亩。

其中住宅用地成交23宗,成交面1153.6亩;商业用用地成2宗,成交面积424.74亩。

住宅用地成交楼面价最贵为东兴区太白路298号（原工业校,面积100亩,容积率2.5,成交楼面价为1812元/㎡,成交总价1.32亿元;

商业用地成交楼面价最贵为汉安大道以北用地,面积191.25亩,容积率4.5,成交楼面价为481.25元/㎡,成交总价2.95亿元。

住宅用地成交楼面价最贵地块

商业用地成交楼面价最贵地块

内江市房地产市场概况—2012年土地市场回顾

市场概述

住宅用地成交楼面价最贵地块住宅用地成交楼面价最贵地块市场走势

竞争分析

客户分析

2013年1-6月,内

江市主城区供应土地14

宗,供应土地1363.24

亩;成交用地11宗,成

交面积1236.31亩。

其中住宅用地成7

宗,成交面积606.6亩,

商业用地成交4宗,成交

面积756.32亩。

住宅用地成交楼面价最贵为东兴区西林大道西侧北环线北侧中心组团地

块,面积57亩,容积率3.0,成交楼面价为1555元/㎡,成交总价1.77亿

元;

商业用地成交楼面价最贵为东兴区北环路三段B地块,面积44亩,容积率

4.5,成交楼面价为880元/㎡,成交总价1.15亿元。

内江市房地产市场概况—2012年房地产市场销售均价2013年内江市主城区整体销售均价为5500元/㎡1、市中区:

最低4300元/㎡、最高6100元/㎡（实得5700元/

㎡,年底微涨200元/㎡左右,是内江市波动最大的区域。

2、东兴区:

最低5600元/㎡、最高7200元/㎡,年底涨幅400元/㎡,是内江今年房价波动最大的区域。

市场走势

市场概述

竞争分析

客户分析

市中区东兴区城西工业园区

高铁新城市中区商业圈东兴区商业圈万达商业圈北京华联商业圈

内江市房地产市场概况—部分重点楼盘推荐市场走势市场概述

竞争分析客户分析金科中央城宝森新城

上海花园

锦官·新城

北京华联中合·新都汇柏瑞·公园一号金石广场金色夏威夷大商兆信万达广场汇仁一品绿岛银座香颂湖兰桂壹号龙湾半岛

翡翠国际松山一号

春天公园城西浦观邸第一城

内江国际·家居商贸城中泽·和都

英伦世家上上东方

揽景苑

奥林中心金海沸城内江市2013年在建在售项目分布图

内江市房地产市场概况—部分重点楼盘简介

锦官新城

东兴区代表项目楼盘

开盘时间2012年12月交房时间

2015年

位置内江市东兴区大千路（大千公园旁占地面积45亩

建筑面积高层容积率2.5

产品形态高层预计销售高层:

6600元/㎡

楼盘特点以绝对的交通优势、区域优势,配合项目周边十分成熟的商业配套和自然

资源成为该项目最大的卖点。

去化量2012年12月开盘,推出300套房管销售清盘;2013年6月推出400套房源,

销售20%。

项目实景图

市场走势

市场概述

竞争分析

客户分析

内江市房地产市场概况—部分重点楼盘简介

翡翠国际社区

东兴区代表项目楼盘

开盘时间2012年8月交房时间——位置内江市东兴区兰桂大道（沱江四桥旁占地面积292亩

建筑面积48万㎡容积率2.42

产品形态

别墅

洋房

高层

销售均价别墅:

13000元/㎡

洋房:

8000元/㎡

高层:

7200元/㎡

项目卖点:

内江市首个别墅项目,首个销售价格单价最高项目。

以拥江,高端物业为项目销售卖点。

2012年8月开盘推出1200套（别墅与洋房,当天销售

800余套;截止到2013年6月销售一起销售清盘,二期推出高层约1000套,

目前销售约600套。

项

目

整

体

实

景

图

市场走势市场概述竞争分析客户分析

内江市房地产市场概况—部分重点楼盘简介

北京华联购物中心

东兴区代表项目楼盘

开盘时间2013年2月交房时间——位置汉安大道西89号（电信大楼旁占地面积32亩

建筑面积15万㎡容积率7.4

产品形态商业

写字楼

高层

销售均价商业:

——

写字楼:

6000元/㎡

高层:

6200元/㎡项目卖点内江市首个城市综合体项目,以交通便捷,区位优势,及项目本身的品牌影响力成为该项目最大的卖点。

去化量商业未销售,住宅400套销售约350套,目前剩余117㎡以上大户型。

项

目

实

景

图

市场走势市场概述竞争分析客户分析

内江市房地产市场概况—部分重点楼盘简介

和都国际社区

东兴区代表项目楼盘

开盘时间2012年12月交房时间——位置大千路北延线北环路889号6号楼占地面积100亩

建筑面积21万㎡容积率2.8

产品形态高层

商业

销售均价高层:

5800元/㎡

商业:

——

楼盘特点以低总价,高赠送,面积小为该项目最大卖点。

去化量一期推出800余套,销售500余套,剩余120㎡以上大户型。

项目售房部实景图

市场走势市场概述竞争分析客户分析

内江市房地产市场概况—部分重点楼盘简介

金科中央公园城

东兴区代表项目楼盘

开盘时间2012年12月交房时间——

位置市中区乐贤半岛大自然景园旁占地面积195亩

建筑面积48万㎡容积率3.0

产品形态高层

洋房

商业

销售均价高层:

6000元/㎡

洋房:

7800元/㎡

商业:

——

楼盘卖点内江首个品牌开发商,以自然资源和高品质成为该项目最大卖点。

去化量开盘至今销售1200余套房源。

项目实景图

市场走势市场概述竞争分析客户分析

内江市房地产市场概况—部分重点楼盘简介

内江国际商贸城

市中区区代表项目楼盘

开盘时间2012年交房时间——

位置内江市甜城大道占地面积360亩

建筑面积45万㎡容积率1.74

产品形态商业销售均价1.8万-8000元/㎡

楼盘卖点内江市首个专业卖场,以便捷的交通和区位优势成为该项目最大的卖点。

去化量2013年9月开盘,目前排号约800余人。

项目实景图

市场走势市场概述竞争分析客户分析

内江市房地产市场概况—部分重点楼盘简介

揽景苑

市中区代表项目楼盘

开盘时间2012年4月交房时间2014年

位置市中区新华路273-275号占地面积37亩

建筑面积10万㎡容积率3.0

产品形态高层销售均价高层:

5600元/㎡楼盘卖点内江市首个旧城改造项目,以项目区位优势,总价低,户型小成为该项目最大的卖点。

去化量开盘至今销售900余套房源,仅剩余120㎡以上大户型未售。

项目实景面

市场走势市场概述竞争分析客户分析

内江市房地产市场概况—客户分析1、面积价格:

内江市购房客群多数为首改和刚需为主,80-110㎡左右二房、三房比较热销,东兴区比较能接受的总价在60万以内高端住宅（花园洋房、别墅等在110万以内,市中区域比较能接受的总价在50万以内。

车位销售均价12万-18万/个,但销售情况较差。

2、客户分布:

多为内江政府、当地企业、私营业主等较有实力、收入稳定的的职工,另外还有小部分来着

周边郊县人员。

3、客户喜好

随着内江楼盘的增多和品牌开发商的进驻,购房客户群体首先对品质有一定的要求,看重价

格、地段、户型（赠送面积及朝向,对朝向要求较大。

4、销售季节

由于内江市是劳务输出大市,每年的“金九银十”和春节“返乡潮”形成了内江的销售旺

季。

5、了解渠道

以首次购房和首次改善性住房为主的客户群体,注重项目带来的实际优惠;凭自己的直观感

受、老带新和广告效应（出租车司机介绍为主。

小结:

内江购房客户群体以刚需及首改为主,支付能力较强。

市场走势市场概述

竞争分析

客户分析

内江市城市概况内江市房地产市场概况结论

PART1

PART2

PART3

结论

1.从城市宏观面来看:

内江市近年加快城市发展,人均GDP为19142元,较好的经济发展反映出消费者在购买能力上有良好的经济支撑能力,消费欲望强烈。

2.从销售价格来看:

内江市市中区销售均价在5500元/㎡,东兴区少部分楼盘销售均价在7000元/㎡,个别楼盘销售均价达到7200元/㎡,在同级别、同类型城市中,内江市房地产销售均价相对较高。

3.从市场方面来看:

内江市房地产市场供应量较大,需求也较高,但存量也相对较高,整体呈现“供略大于求”的状态,去化速度一般。

供需相对平衡,市场呈良性发展;但2012年住宅市场新增供应量均远高于销售量,不考虑新增供应,目前市场存量需要2年时间才能消化完毕,存在较大风险。

4.从土地供应来看:

内江市2012年主动下调土地价格,导致2013年上半年土地供应量和成交量与2012年全年供应差距较小（2012年土地供应1925亩,成交1578亩;2013年上半年供应1363亩,成交1236亩,势必导致内江市在未来几年里房地产市场的存量高,销售难,市场竞争十分激烈。

综上所述:

内江市房地产市场发展属于起步阶段,供略大于求,土地供应量偏大（2012年开始,市场去化速度一般,但缺乏高品质的住宅产品。

同时金科（2012年6月进入内江、万达广场（2013年5月进入内江大牌企业进驻内江,万科、绿地、碧桂园等大牌企业已在内江寻找合适地块,我们认为进入内江市场应谨慎对待。

THANKS!