房地产行业资料关于房地产的专业知识.docx
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房地产行业资料关于房地产的专业知识
房地产的概念
1、房地产基本概念
房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产连贯为一体的，具体整体性和不可分割性。
2、房地产市场
一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。
二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。
三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或再出租的房地产的交易。
3、房地产与建筑业的区别
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。
房地产业与建筑业既有区别又有联系。
主要区别是建筑业是物质生产部门属于第二产业；房地产兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。
房地产业与建筑业往往是甲方乙方的关系；房地产业是策划者、组织者并承担发包任务，建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务。
4、国土局
代表国家行使土地所有者的职权以及对房地产市场、房地产行业进行管理的一个政府部门。
5、商品房
是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、赠与、抵押、交换的房地产。
6、发展商/开发商
专门从事房地产开发和经营企业。
7、代理商
经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、及为物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。
8、房地产产权
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利
9、如何办理产权
每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该房屋所在整栋楼的大房屋产权证后才能进得分割。
10、房地产产权登记
指凡在规定范围内的房地产产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向所在地的房地产管理机关申请登记。
经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。
产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，只有通过登记，才能确定其权利。
11、国土局产权登记处
办理房地产初始登记、转移登记、抵押、变更、继承、赠与登记等手续的部门。
12、公证处
是一个国家的证明机关，是法律公正的机构。
13、房地产证
是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产产权的法律凭证。
14、房地产公证
公正机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证。
15、商品房预售许可证
按规定，房屋未建好之前出售均要办理此，发展商将要有关资料送到国土局申请，批准后方可出售。
16、房地产买卖合同
是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。
内销的不用做公证，外销的必须做公证。
17、房屋所有权
房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。
拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。
18、房屋使用权
是指对房屋拥有的享用权。
房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。
房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包括在房屋的所有权之中。
19、土地的所有权形式
国家所有、任何所有。
20、土地所有权的变更
集体所有的土地经过国家征用转为国家所有。
21、国家所有的土地
包括城市市区的土地；农村和城市郊区中依法征收、征用、征购并收归国有的土地；国家未确定为集体所有的林地、草地
山岭、荒地、滩涂。
22、集体所有的土地
集体所有的土土地只能由村民集体合法经营管理（如举办乡镇企业）或个人承包经营，不得擅自租赁或发展商合作开发。
如宅基地，或房不得转让；宅基地、自留地、自留山属集体所有。
23、国有土地使用权
国有土地实行所有权和使用权分离制度。
国有土地可以由全民、集体所有制和个人使用，但须依法取得“国有土地使用证”
24、土地使用权的年限
居住用地70年；商业、旅游、娱乐用地40年；工业、教育、科技、文化、体育、卫生、综合用地及其它用地50年。
25、房地产的开发用地
必须是城市规划区范围内的国有土地或将集体所有的土地依法经过征过用转为国有土地。
26、土地使用权的获取
以招标、拍卖、协议的方式取得土地；土地使用权划拔（无偿）包括国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目；土地使用权转让（出售、交换、赠与）
27、商品房取得预售许可证应当具备的条件
（1）预售人取得房地产开发资质、营业执照；
（2）按照土地管理部门有关规定交付使用权出让金，已取得土地使用证书。
（3）持有建设用地规划许可证和建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证并已办理建设工程质量和安全监督手续。
（4）已确定施工进度和竣工交付使用时间
（5）七层以下的商品房项目，已完成结构工程封顶；七层以上的商品预售项目已完成2/3结构工程，并发展商开发建设资金占工程总投资30%的比例；
（6）已在项目所在地商业银行开设商品房预售专用账户；
（7）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。
（8）法律、法规规定的其他条件；
地产类型
1、居住区用地
是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地四项用地的总称。
2、住宅用地
是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。
3、其他用地
是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
4、公共服务设施用地
一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地所属场院、绿地和配建停车场；
5、道路用地
是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配的居民小汽车、单位通勤车等停放场地；
6、公共绿地
7、道路红线
是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。
8、建筑线
一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线；
9、房屋用地
是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。
10、住宅用地
是指供居住的各类房屋用地；
11、工业用地
是指工厂、车间、手工作坊等
12、仓储用地
是指国家、省、自治区及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。
13、商业服务业用地
是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、报刊门市部等用地。
14、旅游业用地
是指主要旅游业服务的饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、宾馆、旅游商店等用地。
15、绿化用地
是指公园、动植物园、风景名胜、防护林、水源保护林以其它公共绿等用地。
16、公共建筑用地
是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地。
17、文、体、娱用地
是指文化馆、图书馆、展览馆、纪念馆、俱乐部、影剧院、游乐场、体育场等。
房产术语
1、商品房
是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
2、经济适用房
是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。
由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拔的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
3、存量房
是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
4、再上市房
是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。
5、住宅
是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。
但不包括住宅楼中作为人防、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专用的房屋。
6、外销房
外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业、其他组织和个人。
7、内销房
内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。
8、共有房产
是指两个或两个以上的人对现一项房产共同享有所有权
9、尾房
当商品房住宅销售量达到85%以后一般就进入房地产项目的清盘销售阶段。
10、烂尾房
是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法收回前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停工的积压楼宇。
11、廉租房
廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。
我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。
12、准现房
准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外装修和进行配套施工阶段的房屋
13、期房
是指开发商从取得预售许可证开始到取得房地产产权大产证止，这一期间称为期房，消费者在这一期间应签预售合同，通常的理解是未修建好，还不能入住的房子。
港澳称为楼花。
14、现房
现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，通常意义上指的是项目已经竣工可以入住的房屋。
15、二手房
四、商品房取得五证过程
1、国有土地使用证：
本证是证明土地使用已向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。
集体所有的土地，只有经依法征用转为国有土地后方可建房，领取土地使用权证书的开发商还要按照出让合同约定的土地用途进行开发建设。
2、建设用地规划许可证：
本证是在建设单位在向土地管理部门申请征用、划拔土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
核发《建设用地规划许可证》的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。
3、建设工程规划许可证：
有证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，国家发此证的目的，是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。
4、建筑工程施工许可证
本证明是建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工的批准证件。
建筑施工是一项复杂的生产活动，是房地产开发项目得以顺利实现的重要环节。
涉及到监理、设计、资金、图纸、建筑材料等各方面的因素。
5、商品房预售许可证
本证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。
销售模式
1、低价开盘
2、高价开盘
3、一次性付款
4、分期付款
5、银行按揭
6、先租后售
7、售后返租
8、以租代售
价格与税费
1、均价
2、基价：
商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出
3、起价
4、诚意金
5、定金
6、违约金
7、公共维修基金
8、银行按揭
9、契税：
10、印花税
关于建筑工程的专业知识
1、工程竣工验收包括有：
质监验收、规划验收、消防验收、环保验收、
电梯验收、市政验收、燃气验收。
并备案。
2、综合验收：
综合验收必须完成的项目有：
竣工验收备案表、规划验收、人防验收、永久供电证明、燃气验收、电信验收、通邮验收、通邮申报表、公建配套项目竣工移交、化粪池验收、市政验收、环保检测。
3、综合验收合格证、提供商品住宅书（建委监制）、商品房住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。
（交楼应提供的一证三书）
4、质量保证书最低保修期如下：
屋面防水：
5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏：
5年；地面空鼓开裂、天面装饰面开裂：
2年；门窗翘裂、五金件损坏：
2年；管道堵塞：
2年；卫生洁具：
1年；灯具、电器开关：
6个月；
5、建筑施工场地必备的工程开工条件：
三通一平（通水、通电、通路、场地平整）或加上排水通、气通、热通、通讯通、称为七通一平。
6、构成建筑的三要素：
建筑功能、建筑技术、建筑形像；
7、建筑物的分类：
民用建筑、工业建筑和农业建筑。
8、按建筑物的层数和高度分类：
（1）低层：
1—3层
（2）多层4—6层
（3）中高层7—9
（4）高层10层以上
（5）小高层10—18层
（6）超高层：
100米以上
9、容积率：
是控制地块建筑强度的重要指标，等于地块总建筑面积/地块面积
10、建筑密度：
是控制地块空地（绿化、道路、广场等）数量的重要指标，等于地块总建筑基底面积/地块面积
11、建筑高度（建筑限高）：
室外地面到其檐口或女儿墙的高度，屋顶上的水池、机房、楼梯屋不计入建筑高度。
12、水电及设备：
小于80平为4KW/户，单相供电；
80平—200平为6KW/户，单相供电；
200平以上及复式住宅为10KW/户，三相供电；
13、建筑物的构造组成
一栋建筑物，一般由基础、墙或柱、楼地板或地坪、楼梯、屋顶和门六部份组成。
14、住宅的结构形式知识
（1）、钢结构
（2）、钢筋混凝土结构
（3）、混合结构
（4）、砖木结构
15、高层建筑的结构形成：
（1）、框架结构：
由梁、板、柱组成。
10—12层以下采用；
（2）、框架—剪力墙结构：
由梁、板、柱、钢筋混凝土墙（剪力墙）组成。
10—12层以上采用
（3）、剪力墙结构：
16—40层采用
（4）框支剪力墙结构：
底层为框架，上层为剪墙（设转换层）
其他规划设计知识
1、城市居住区
城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000----50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需用的服务设施的居住生活聚居地。
2、居住小区
居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模70000---15000人相对应，配建有一套能满足该区大发展基本的物质与文化生活所需用的公共服务设施的居住生活聚居地。
3、居住组团
居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000----3000人相对应，配建有居民所需用的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
4、一般用以划分小区的道路。
在大城市中通常与城市支路同级。
5、小区级路
一般用以划分组团的道路。
6、组团级路
上接小区路，下连宅间小路的道路。
7、宅间小路
住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。
8、公共绿地
满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的淳憨绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
9、配建设施
与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地总称。
10、公共活动中心
配套公建军相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。
11、道路红线
城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。
12、住宅组团
我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区内不安全感。
而住宅组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住模式的居住结构。
院落式的布局，用四面楼房围合成较为封闭的空间它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人人交流的心理需要。
13、建筑线
一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。
14、日照间距系数
根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。
15、塔楼
塔楼主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层。
通俗听说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层以后，身四面走可以直接进入户内。
16、板楼
楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。
17、开间
住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
开间一般不超过3.0—3.9，砖混结构一般不超过3.3米。
18、进深
在建筑学上是指一间独立的房屋或一栋居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。
目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右。
19、层高
层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家有明确要求，这个高度就叫层高。
它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
20、净高
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
21、标准层
标准层是指平面布置相同的住宅。
22、阳台
是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等到的空间。
23、平台
平台是指供居住者进得室外活动的上人层面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
24、走廊
是指住宅套外使用的水平交通空间。
25、地下室
是指房间地面低于室外地平面图的高度超过该房间净高的1/2者
26、玄关
是入室的第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。
讲究一定的私密性，功能多用，比如放包、挂雨衣、换鞋搁包等地方。
27、隔断
是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截装立面。
28、过道
过道是指住宅套内使用的水平交通空间。
29、假层
是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。
其前后沿的高度小于1.7米，面积不足底层1/2的部分。
附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。
30、阁楼（暗楼）
一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部找搭建的楼层。
关于几种概念住宅的知识
1、跃式住宅
通常情况，跃层住宅是一套住宅占两个楼梯，有内部楼梯联系上下层：
一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。
2、复式住宅
复式住宅：
复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅（2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。
其目的是在有限的空间里增加使用面积提高住宅的空间利用率。
其区别在于复式住宅实际不并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。
而跃层住宅的上、下两层之间完全由楼梯分隔，只通过楼梯联系，和复式住宅的空间是两种不同的类型。
3、错层住宅
是指一户内楼面高度不一致，错开处有楼梯联系。
优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。
4、生态住宅
是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，获得一种高效、低耗、无废、无污染的生态平衡的建筑环境。
5、绿色住宅
绿色住宅不是一般人认为的绿化较好的住宅，实际上较高绿化只能体现一个方面，真正的绿色住宅内涵是全方位的立体环保工程。
它是即适应地方生态又不破坏地方生态的建筑。
具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。
6、花园式住宅
花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，花园别墅，一般都是有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，一般为高收入者购买。
智能化住宅的分类
乙级标准：
（1）、安全保安系统：
如周边监控和红处线报警，火灾与煤气报警，紧急呼叫报警，电话线被切断与防破坏报警等
（2）、通信系统：
实现住户的至少两对电话线和一个宽带接口；可接收有线电视网节目。
（3）、信息服务系统：
实现三表（水、电、燃气）远程计量，计算机网络功能及一些物业管理。
（4）环境控制系统：
实现背景音响与公共广播、出入口控制、社区公告。
甲级标准：
除了乙级标准所有的功能外，另需增加一些功能，同时整个系统应是一个由中央控制中心附带数个分控中心构成的集散控制系统。
8、联排别墅
是由几栋小于三层的单户别墅并联组成联排式住宅又称联排别墅，建筑面积一般是每户150—250平，每户独门独院，拥有一个属于自己的约50平的院落。
关于面积计算与技术指标的专业知识
1、住宅的建筑面积
它是建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和它是表示了一个建筑物建筑规模大小的经济指标。
建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体及柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等到。
根据新的国家级标准《房产测量规范》9种情况下建筑面积不计算：
（1）、层高小于2.2米以下的夹层、技术层和地下室、半地下室。
（2）、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、台阶、无柱雨篷。
（3）、房屋之间无上盖的架空通廊；
（4）、房屋的天面、天面上的花园、泳池；
（5）、建筑物内的振作平台、上料平台与建筑物的空间平台以及建筑物的安置箱的平台；
（6）、骑楼、过街楼的底层用作道路、街巷通行的部分；
（7）、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋。
（8）、活动简易房屋
（9）、与房屋室内不相通的房屋伸缩缝；
2、套内建筑面积
也称实用面积，对应着实用率，不包括分摊面积，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积。
3、套内使用面积
在商品房销售中简称为使用面积。
套内建筑面积》套内使用面积。
4、净面积
净面积也称套内面积、居住面积、地砖面积，是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和，也就是除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（结构面积）。
套内面积》套内使用面积》净面积
5、商品房分摊的公用建筑面积
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整栋楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积，各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%
6、实用率/得房率
是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。
7、使用率
住宅套内使用面积和住宅面积之比。
一般高层在72%—75%之间，板楼在78%—80%
8、容积率
容积率是建筑总面积与建筑用地面积之比。
9、建筑密度
建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（100）
10、绿化率
是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比
11、绿地率
是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（100），主要包括公共绿地、宅旁绿地等到。
售楼员的基本要求
1、售楼员又称房地产销售员、置业顾问、销售代表等，售楼员不是简单的解说员、算价员，他是一般是指在售楼处通过现场服务引导客户购买、促进楼盘销售，为客户提供投资置业的专业化顾问式服务的综合性人才。
2、售楼员的重要性：
房地产成功的50%在于地块的选择，30%在于规划设计，20%归功于销售执行，而前两者的80%是由后者的20%来实现的。
不论这一说法是否准确，销售的重大作用是不容置疑的，而成功的与否，又在很大程度上决定于售楼员。
3、售楼员的基本职能
（1）、严格遵守公司的各项规章制度
（2）、服从公司的工作调配与安排
（3）、推广公司形像，传递公司信息
（4）严格遵守行业保密制度，服从工作安排，工作积极，有开拓精神，能不失时机地推销企业楼盘
（5）、每月有销售业绩，积极主动地身客户推荐公司楼盘并熟练掌握项目知识和房产术语，能够给客户提出合理化建议，并熟练地回答客户提出的问题。
（6）、熟悉销售程序，善于言谈而不夸夸其谈，待人以诚，与客户保持良好的关系，为企业和楼盘树立良好的形像并及时反映客户情况，准时提交总结报告。
（7）、与客户签订合同，并及时上交，每天向销售主任汇报工作情况，定期进行工作总结，并根据市场信息对下阶段工作进行建议，以提高工作的计划性和有效性。
（8）、做好售后服务工作，及时回收楼款
（9）、培养市场意识，及时反映竞争对手的发展方向，参与项目的市场调查，定期提交市场分析报告
（10）、爱护销售物料，努力学习知识参加公司或外界培训，扩大知识面，提高自己的社交能力，促进业务水平的提高。
4、售楼员应具备的能力
（1）、会介绍楼盘、解惑答疑、跟踪客户、洽谈合同、签约成交、受交定金、催收房款、房屋交
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