设计管理.docx

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设计管理

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第一节产品研发管理流程

1.流程图

2.流程概况

3.工作程序

3.1产品研究

3.1.1客户细分

总部研发设计部按【战略规划和管理流程】规定，根据公司总体战略，编制产品战略，基于客户价值需求和支付能力等指标，确定客户细分及其价值定位。

3.1.2细分市场需求调研

总部研发设计部向项目公司设计部和营销部发放《细分市场需求调研表》，进行消费市场需求调研，并形成《客户细分市场调研报告》，调研报告至少要对每类客户的客户特征、产品需求、购房价值等纬度进行阐述：

1）客户特征：

细分客户份额、年龄、学历、工作、年收入、现有住房面积、多次置业率等；

2）产品需求：

房屋属性、单价、建筑面积、总价、楼层、小区偏好、发展商偏好等；

3）购房价值：

购房动机、房屋价值、土地属性等。

3.1.3产品品类规划总部研发设计部根据《客户细分市场调研报告》和公司的产品战略，规划公司产品系列、产品品类和产品类型，形成《客户模型产品需求》和《产品品类描述》，报总部设计分管领导审核、公司领导班子审批。

3.1.4制定产品研究实施计划

总部研发设计部制定《产品研究实施计划》，明确研究形式、参与部门与分工、计划安排及研究费用等，报总部设计分管领导审批后组织实施。

3.1.5产品研究

如果委托外部研究机构，按照【招标采购管理流程】选择合作单位，签订开发协议后进行研发；若自主研发，各部门按照计划安排进行专题研究。

总部研发设计部根据产品研究实施计划节点及阶段成果要求，监督考核产品研究工作的进行。

3.1.6产品研究成果与审批

总部研发设计部汇总外部研究机构或各参与部门的研究成果，形成总体的《产品研究成果报告》,报总部设计分管领导审核、公司领导班子审批。

审批通过的确定成果推广试点项目，暂不应用的成果由总部研发设计部总结备案。

3.1.7产品研究成果推广实施

试点项目所在的项目公司产品部进行研究成果推广实施，总部研发设计部指导监督其实施。

3.1.8产品研究成果总结改进

试点项目实施各阶段和结束，总部研发设计部组织项目公司产品部进行成果实施的总结改进，并形成《新产品研发成果推广经验总结》。

3.2产品标准化研究

3.2.1制定产品标准化研究策略与计划

总部研发设计部在每年年末制订下一年度《年度产品标准化研究策略与计划》，内容包括但不限于：

现行产品标准完善重点、新增产品标准类型或分项重点、改进产品标准制定和执行的制度与措施，上述内容成果的形式及其起止产品标准建立和完善时间，及原产品标准完善的阶段性工作重点。

《年度产品标准化研究策略与计划》报总部设计分管领导审批后组织实施。

3.2.2产品标准信息调研与研究

1）市场调研与信息收集：

总部研发设计部向相关部门发放《产品标准研究调研表》，由相关部门进行信息收集、整理和研究，填写《产品标准研究调研表》提交总部研发设计部：

a）项目发展工作小组：

在论证阶段和定位策划阶段进行市场调研时，收集和整理市场优秀项目的产品特色；

b）项目公司设计部：

日常收集和研究业界优秀项目的产品信息；在考察设计单位时，收集设计单位优秀案例和产品特色；c）项目部：

收集业界优秀项目的产品四新应用信息；工程供方和材料设备供应商考察

时总结优秀产品信息；

d）公司安排的外出项目考察，考察人员在完成考察报告的同时，应完成相应的项目产品标准调研表。

2）专题研究：

针对特定类型、特定档次的项目中的某个专项进行论证和分析，项目公司设计部，在产品标准框架内容的范围内选定专题，组织完成研究工作，并将结论落实为相应的产品要求连同处理方法进行整理，作为专题研究成果列入产品标准。

3）项目经验总结：

在项目实施过程中，综合考虑产品品质的设计、施工、成本等因素，按照项目档次和项目类型加以区别，将产品要求和处理方法归纳总结；项目部提供项目信息的同时，将项目情况按照产品标准案例模板的形式，进行整理，提交总部研发设计部备案，作为项目经验整理列入产品标准。

3.2.3产品标准化实施方案的制定与审批

总部研发设计部收集和整理内外部产品标准信息，组织项目公司设计部和营销部编制《产品标准化实施方案》，上述两个部门主要从设计和市场角度提供支持。

《产品标准化实施方案》初稿经过讨论评审，经总部设计分管领导审核、公司领导班子审批后，颁布执行。

3.2.4产品标准的执行与监督落实

1）项目定位阶段：

在项目定位评审同时确定项目采用的产品标准类型，编写《项目运营目标书》时，将确定采用的产品标准类型作为目标书内容同时提交审批。

2）规划和建筑方案设计阶段：

在规划方案招标阶段，项目部将《项目运营模板书》中的产品标准作为技术标书的输入文件之一进行技术标书编写，如执行标准变更则提交《产品标准实施变更审批表》由总部研发设计部审核、总部设计分管领导审批。

在方案评审时，将产品标准在方案中落实情况作为对方案的评价要素进行评审。

3）初步设计阶段：

项目部将上阶段确定的《项目产品标准》产品标准附件作为编制《初步设计任务书》的输入条件之一，如执行标准变更则提交《产品标准实施变更审批表》由总部研发设计部审核、总部设计分管领导审批。

在初步设计成果评审时，将产品标准在初步设计图纸中落实情况作为评价要素进行评审。

4）施工图设计阶段：

前阶段确定的项目产品标准作为编制《施工图设计任务书》的输入条件之一，如执行标准变更则提交《产品标准实施变更审批表》由总部研发设计部审核、总部设计分管领导审批。

在初步设计成果评审时，将产品标准在初步设计图纸中落实情况作为评价要素进行评审。

5）采购与招标阶段：

招标主责部门负责将产品标准内明确的相关要求作为招标条件列入招标文件，在招标文件审核时对产品标准落实情况进行审查。

6）施工阶段：

在项目施工阶段中，项目部按照在项目设计阶段产品标准的条款内容进行过程监督。

在项目过程验收中，验收小组对备案条款的总体完成情况进行核对，并填报核对清单。

3.2.5产品标准实施总结

1）在以上各阶段工作完成后，总部研发设计部收集各阶段的评审或验收记录，对产品标准的执行落实情况进行阶段性评估，并填写《产品标准实施跟踪表》。

2）项目结束后，总部研发设计部综合阶段性评估结果，对产品标准在项目中执行情况进行总结评估，形成《产品标准实施总结》，经设计分管领导审批后作为产品标准细化和改进依据。

4.支持性文件

4.1《战略规划和管理流程》

4.2《招标采购管理流程》

第2节概念设计管理流程

1.流程图

2.流程概况

3.工作流程

3.1设计资料准备

3.1.1研发设计部根据项目设计计划的时间要求，及时收集概念设计阶段需要的资料，资料包括：

1）日常产品研究成果、产品配置标准等资料

2）已完成同类型项目的经验总结和完善后的设计图纸

3）《宗地自然条件表》

4）《宗地社会条件表》

5）《竞争楼盘设计信息表》

6）《竞争楼盘列表》

7）《项目可行性研究报告》

8）《项目定位建议书》

3.2《概念设计任务书》的编制和评审

3.2.1研发设计部负责《概念设计任务书》的编制，并组织营销管理部、成本管理部、项目公司对《概念设计任务书》进行评审。

3.2.2研发设计部根据评审意见，对《概念设计任务书》进行修正完善后，交设计主管领导审批。

3.3概念设计单位选择

3.3.1研发设计部根据【招标采购管理流程】的要求选择概念设计单位。

3.4概念设计

3.4.1研发设计部向设计单位发出《概念设计任务书》并交底。

3.4.2设计过程控制

1）在概念设计过程中，研发设计部至少组织一次与设计单位的交流工作，并及时掌握设计进度和设计方向。

2）研发设计部根据《概念设计任务书》要求对设计单位送交的概念方案进行初审。

3.5概念设计评审

3.5.1研发设计部组织决策委员会对概念方案进行评审，决策委员会按《概念设计技术评价表》的要求进行概念设计评审，研发设计部汇总评审意见。

3.5.2研发设计部汇总评审意见形成《概念设计评审表》，报设计主管领导审核、公司领导审批通过后，提交设计单位并跟踪改进情况，必要时重新组织决策委员会进行评审。

3.5.3概念设计方案最终经设计主管领导审核、总经理审核、董事长•CEO审批确定。

3.5.4概念设计确定后，研发设计部进行方案设计和景观概念设计工作。

4.支持性文件

4.1《招标采购管理流程》

第3节方案设计管理流程

1.流程图

2.流程概况

3.工作程序

3.1规划方案设计阶段

3.1.1研发设计部在方案设计前负责收集以下相关资料：

1）《建设用地规划许可证》、规划要点、大市政条件和水文资料等；

2）营销管理部提供深化的营销建议；

3）成本管理部提供方案设计成本建议。

3.1.2研发设计部根据以上资料编写《方案设计任务书》，并组织营销管理部、成本管理部、项目公司进行评审，通过后提交设计主管领导审批。

3.1.3规划方案设计

1）研发设计部负责在设计过程与设计单位进行设计交流，及时沟通解决设计过程的问题；

2）设计单位按任务书要求的时间提交设计成果，由研发设计部组织设计单位汇报规划设计成果，决策委员会进行评审，研发设计部收集决策委员会评审意见，填写《设计评审表》，经设计主管领导审核、公司领导审批通过后，提交设计单位并跟踪改进情况；

3）最终的规划方案由设计主管领导审核，总经理审核，董事长•CEO审批。

3.1.4规划设计报批

1）研发设计部按计划时间进行规划方案报批；

2）研发设计部根据批复文件进行建筑方案设计工作；同时，启动景观方案设计工作。

3.2建筑方案设计

3.2.1建筑设计资料收集

1）规划方案和公司领导审批后的《设计评审表》；

2）政府主管部门对规划方案批复意见；

3）营销管理部《项目定位报告》中对户型和公建配套单体的建议；

4）建设标准水平的确定（建设地点、建设规模、占地面积、建筑标准、主要设备、配

套设施等）；

5）项目内容和要求（包括规划、建筑、结构、水、电、暖通、环保等专业的基本要求）；

6）成本管理部提供成本控制建议。

3.2.2研发设计部根据设计资料编写《方案设计任务书》，并组织营销管理部、成本管

理部、项目公司进行评审，通过后提交设计主管领导审批。

3.2.3建筑方案设计

1）研发设计部负责在设计过程与设计单位进行设计交流，及时沟通解决设计过程的问

题；

2）设计单位按照《方案设计任务书》要求完成建筑方案设计后，研发设计部按《设计

审图要点》进行预审；

3）研发设计部组织决策委员会对建筑方案进行评审，并根据评审结果填写《设计评审

表》，经设计主管领导审核、公司领导审批；

4）设计单位根据评审意见进行建筑方案调整后，设计主管领导确定是否组织相关部门

再次评审，最终方案由总经理审核、董事长•CEO审批确定。

3.2.4建筑方案确定后，研发设计部根据设计单位提供的方案报批图纸及相关资料向政

府部门报批，同时，成本管理部按【项目成本管理流程】规定对方案进行成本匡算，研发设

计部启动景观方案和装修方案设计工作。

3.2.5方案设计完成后，视项目类别确定是否进行初步设计，如不需要初步设计则进入

施工图设计。

4.支持性文件

4.1《招标采购管理流程》

第4节初步设计管理流程

1.流程图

2.流程概况

3.工作程序

3.1设计准备

3.1.1项目公司设计部在初步设计前负责收集以下设计资料：

1）政府主管部门对方案设计的批复意见及市政咨询方案；

2）勘察单位提交的《地质勘查报告》；

3）经审批的主要材料/设备选型标准；

4）成本部门提供初步设计限额指标；

5）物业公司提供的物业管理建议。

3.2初步设计任务书的编制与评审

3.2.1项目公司设计部完成项目公司《初步设计任务书》的编制，组织项目公司成本部

和工程部对《初步设计任务书》进行评审，最终由公司总部研发设计部/成本管理部审核，

设计分管领导审批。

3.3初步设计

3.3.1项目公司设计部根据【招标采购管理流程】的要求选择初步设计单位，并组织方

案设计单位和初步设计单位进行技术交底，确保初步设计单位准确理解和把握方案的理念和

风格。

3.3.2设计评审：

1）设计单位按《初步设计任务书》要求提交初步设计文件。

项目公司设计部组织成本

和工程部按照《初步设计审图要点》对图纸进行评审，形成《初步设计评审表》，设计单

位对设计方案进行修正，然后经项目公司、总部研发设计部、成本管理部、总部设计分管领

导审核，决策委员会评审；

2）设计单位根据初步设计评审成果对图纸进行调整，总部设计分管领导确定是否组织

相关部门再次评审，设计成果由总部设计分管领导审批确定。

3.4初步设计报批

3.4.1项目公司相关人员以完整的初步设计文件向政府主管部门报批并取得批复意见。

3.4.2设计部组织相关部门及专家针对政府批复意见中的问题进行分析和调整，发送设

计单位进行初步设计完善。

3.4.3成本部根据最终确定的初步设计图纸对成本概算进行修正，设计部启动施工图计。

4.支持文件

4.1《招标采购管理流程》

第5节施工图设计管理流程

1.流程图

2.流程概况

3.工作程序

3.1设计资料准备

3.1.1设计部负责收集施工图设计所需的以下相关资料：

1）规划国土局、消防局、环保局、人防办等主管部门关于初步设计的审批意见书。

2）经审批的材料设备选型定板单。

3）商业项目开发时，提交商家对设备的具体技术要求。

4）提交经审批的《施工图设计阶段限额设计及成本控制建议》。

3.2《施工图设计任务书》编制和评审

3.2.1项目公司设计部根据以上资料编制《施工图设计任务书》。

并组织工程部、成本

部对《施工图设计任务书》进行评审，并将评审结果汇总交项目公司总经理审批；

3.3施工图设计与评审

3.3.1设计单位按《施工图设计任务书》要求的时间、限额设计要求和成果标准提交设计

成果。

设计部组织成本部和工程部按《施工图审图要点》要求施工图进行评审，形成《施工评审查意见表》，设计单位根据评审意见进行图纸修改完善。

3.3.2总部研发设计部对施工图进行审查，经总部设计分管领导审批后，将相关图纸送

审图公司审查并取得审批意见。

3.4施工图会审交底

3.4.1设计责任部门组织施工图设计单位、施工单位、监理单位、造价咨询单位、工程

部门进行施工图交底，明确施工组织要求和解答相关问题，并填写《施工图交底记录》。

4.支持性文件无

第六节景观设计管理流程

2.流程概况

3.工作程序

3.1设计资料准备

3.1.1在景观概念设计进行前，研发设计部收集以下景观设计资料：

1）研发设计部至现场收集项目景观设计可利用的自然条件资料和景观材料。

2）营销管理部提供景观规划方面的设计构想和建议。

3）成本管理部提供景观概念设计的成本建议。

3.2景观概念方案设计

3.2.1为确保景观设计与规划设计、建筑单体概念设计的理念和风格保持一致，景观概

念设计可以与建筑概念设计同时进行。

3.2.2研发设计部根据3.1的资料编制《景观设计任务书》，并组织营销管理部、成

本管理部、项目公司评审，形成评审意见。

如规模较大的重要公建、组团景观评审时须有设

计分管领导参加。

研发设计部将评审意见报设计分管领导审批。

3.2.3研发设计部按【招标采购管理流程】规定组织选择景观设计单位，并组织园林景

观设计单位与建筑设计单位进行设计交底，确保园林景观设计与规划设计的理念和风格保

持一致，景观设计单位按《景观设计任务书》要求进行景观概念设计。

3.2.4景观概念方案完成后，研发设计部组织决策委员会进行评审，汇总评审意见并形

成《概念设计评审表》，方案经总部设计分管领导、总经理审核，董事长·CEO审批后，

由设计单位进行实施方案设计。

3.3景观实施方案设计

3.3.1设计单位按评审意见进行景观方案的设计，研发设计部组织决策委员会进行评

审，汇总评审意见形成《方案设计评审表》，经设计分管领导、总经理审核，董事长•CEO

审批后，设计单位进行方案调整。

3.3.2景观方案确定后，设计部门进行景观方案的报批。

3.3.3规模较大的重要公建、组团景观项目需进行景观初步设计。

3.3.4景观初步设计成果评审，项目公司设计部组织成本部、营销部、工程部进行评审，

形成评审意见形成《初步设计评审表》经总部设计分管领导审批后发设计单位进行修改完善。

3.4景观施工图设计

3.4.1设计部门提交相关建筑施工图资料给设计单位进行施工图设计。

3.4.2施工图设计成果评审，项目公司设计部组织成本部、工程部进行评审，形成评审

意见形成《施工图审查意见表》经总部设计分管领导审批后发设计单位进行修改完善。

3.5景观施工图交底

3.5.1景观施工单位和监理单位选择确定后，由设计部组织景观施工图设计单位、施工

单位（园林公司）、监理单位、工程部进行施工图交底，明确施工组织要求和解答相关问

题，并填写《施工图交底记录》。

4.支持性文件

4.1《招标采购管理流程》

第7节装修设计管理流程

1.流程图

2.流程概况

3.工作程序

3.1设计准备

3.1.1在建筑方案确定后，由研发设计部和项目公司设计部收集以下设计资料：

1）营销管理部提出装修范围和配置标准。

2）收集建筑设计全套图纸和文件，内部沟通规划与建筑方案设计思路和风格。

3）成本管理部提供装修方案成本控制建议。

3.2装修方案设计

3.2.1研发设计部和项目公司根据以上资料编制《装修方案设计任务书》，并组织营销管

理部/成本管理部/项目公司总经理参加评审，形成《装修设计评审表》，经总部设计分管领

导审批。

3.2.2研发设计部按【招标采购管理流程】规定组织装修设计单位的选择，设计单位《装

修方案设计任务书》要求进行方案设计。

3.2.3研发设计部组织决策委员会对装修方案进行评审。

3.2.4研发设计部汇总评审意见形成《装修设计评审表》经总部设计分管领导审核后，

发设计单位进行修改完善，装修方案最终经总部总部设计分管领导审核、公司领导审批。

3.2.5装修方案确定后，同时开展以下工作：

1）成本管理部根据确定的装修方案进行成本测算；

2）研发设计部组织营销管理部和成本管理部按【材料选型封样流程】规定进行装

修材料的选型封样工作。

3.3装修施工图设计

3.3.1项目公司《装修施工图设计任务书》由项目公司设计部编制，并组织工程部、成

本部进行评审和修改，最终由总部设计分管领导审批。

3.3.2项目公司设计部将审批的《装修施工图设计任务书》和相关建筑施工图纸提交设

计单位进行装修施工图设计。

3.3.3项目公司设计部组织工程部、成本部和施工单位（装修施工单位提前确定时）进

行评审，汇总审查意见并填写《施工图审查意见表》发设计单位进行修改完善，最终装修施

工图由总部设计分管领导审批后下发。

3.3.4项目公司成本部根据最后确定的装修施工图设计进行成本预算，同时，项目公司

设计部进行相关报批工作。

4．支持性文件

4.1《招标采购管理流程》

4.2《材料选型封样流程》

第8节材料选型封样流程

1.流程图

2.流程概况

3.工作程序

3.1确定选型计划

3.1.1招标采购部负责日常的材料研究工作，并建立材料信息库。

3.1.2研发设计部在方案设计阶段根据以往项目经验编制《材料分类明细表》，在初步

设计任务书确定后，根据需要选型封样的材料编制《材料选型计划表》，确定材料的设计

标准和功能要求，经总部设计分管领导审批后，成本管理部提出材料成本控制意见。

3.1.3招标采购部根据《材料分类明细表》及成本控制建议，组织研发设计部开展针对

项目的材料调研，此调研工作应一直延续到全部材料封样完成后。

3.2材料选型和封样3.2.1项目公司、成本管理部根据《材料选型计划表》的选型时间要求，从材料质量、

成本及进度控制角度提出材料选型的推荐意见。

3.2.2研发设计部应结合以下方面因素，提出材料的初步选型建议：

1）设计图纸要求；

2）招标采购部共享的现有材料信息库中合格供货商名单；

3）项目公司提供的项目材料调研结果；

4）成本管理部的成本控制意见等。

3.2.3研发设计部根据选型计划和设计进度要求，组织相关部门进行选型讨论：

1）涉及项目系统的选型，由研发设计部提出初步意见，并组织营销管理部、项目公

司、成本管理部、物业公司进行论证；

2）涉及水暖、强弱电工程材料选型，由研发设计部提出初步意见，并组织项目公司、

成本管理部、物业公司（参加弱电材料选型）和设计单位进行讨论；

3）涉及样板房/售楼处/公建部分装饰材料的选型，由研发设计部组织营销管理部、项目

公司和成本管理部进行讨论。

3.2.4选型讨论确定后，由研发设计部负责填写《材料选型封样单》并经相关部门人员

会签后，设计分管领导审批；

3.2.5需要选型的材料应在初步设计完成后规定时间内完成，如有不能完全确定的，可

按项目计划要求顺延至施工图设计阶段。

3.3材料定样

3.3.1在施工图设计阶段，招标采购部对于需要提前确认效果的材料，同一材料初步选

定四家以上供应商，并组织备选供应商进行送样。

3.3.2研发设计部负责对供应商送来的样品进行确认，成本管理部参与确认过程。

3.3.4由招标采购部根据确认的样品按照【招标采购管理流程】进行采购。

3.4材料封样

3.4.1研发设计部组织对供应商提供的材料样板确认后，进行封样；封样时，研发设计

部应仔细核对有关样品的证明资料及实物，确认其符合项目设计标准和图纸的要求。

3.4.2研发设计部封样后填写《材料样板目录》。

并将《材料样板目录》复印件送项目

公司存档，原件保存在招标采购部,属于甲指乙供材料的，项目公司应负责转发施工单位、

监理单位各一份。

3.4.3封样后的样品移交至项目公司，办理移交手续，保存在样品库，并建立样品管理

台帐。

4.支持性文件

4.1《招标采购管理流程》

4.2《材料设备验收作业指引》

第9节设计变更管理流程

1.流程图

2.流程概况

3.工作程序

3.1设计变更的提出

3.1.1项目公司设计部负责设计变更信息的收集、分类和整理，由提出部门填写《设计变更审批表》提交设计部。

3.1.2设计变更的原因分类：

1）设计类：

设计错漏、设计优化、超目标成本、补充设计和现场条件等。

2）现场施工类：

施工错误、施工困难和施工进度要求。

3）营销类：

策划补充修改、客户要求。

4）其它类：

领导要求、政府要求等。

3.2设计变更的论证

3.2.1项目公司设计部负责设计变更的论证，收到设计变更需求后，组织相关部门分析

论证，论证中应考虑是否影响规划要求、消防等专项验收、销售承诺、成本变化等因素。

3.2.2论证的形式

1）项目公司设计部对上述信息进行收集记录和判断，判断是否属于重大变更，根据具

体情况判断设计变更可行性论证会的参与部门和形式。

2）对于一般变更，由设计部给出基本可行性及合理建议方案，并组织部各专业设计师

和工程师会签、论证。

3）对于重大设计变更，设计部应组织由设计单位、营销/成本主管部门、工程部等各

专业人员参加论证会。

3.2.3论证的要求

1）工程部应对设