土地估价报告.docx
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土地估价报告
土地估价报告
李斌
土地估价技术报告字体与字型号
封面
1.“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。
2.其他内容应为三号楷体。
3.“土地估价报告”和“土地估价技术报告”应居中排列，其它内容左端对齐后居中排列。
正文
1.“土地估价技术报告”及各部分标题字体应为三号标宋。
2.其他内容字体应为四号仿宋。
3.正文内容两端对齐后居中排列。
二土地估价技术报告规范格式
土地估价技术报告
封面
项目名称:
要求：
1.说明估价项目的全称；
2.内容包括评估目的；
3.及估价对象价格类型（土地使用权或其它）等字样。
4.估价项目全称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“××县（市）”字样
[心得与得会]：
“全称”委托方+估价目的（如拟抵押贷款）涉及的+位置+面积+用途+权属性质+权属类型+价格类型等。
举例：
******有限公司拟抵押贷款涉及的位于**市**区***路**号***平方米商业用地国有出让土地使用权市场价格评估
受托估价单位:
要求：
说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出合作估价机构
土地估价报告编号:
要求：
说明估价机构对该项目的编号，含有“（地名）估价机构简称（年度）（估）字第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度。
[心得与得会]：
地名+机构简称+（年度）+（估）字第××号
举例：
辽宁（锦州）天力（2011）地（估）字第××号
土地估价技术报告编号:
要求：
说明估价机构对该项目的技术编号，含有“（地名）估价机构简称（年度）（技）字第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度。
[心得与得会]：
地名+机构简称+（年度）+（技）字第××号
举例：
辽宁（锦州）天力（2011）地（技）字第××号
提交估价报告日期:
要求：
说明土地估价报告提交的具体日期
关键词：
要求：
估价对象所在市、县全名，与项目名称中市、县全名一致；
估价目的，应简要说明“企业收购、转让、破产、清产核资、合资、其它”等目的；
估价机构，说明估价机构全称；
年度，说明提交土地估价报告日期所在年度
土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称
同土地估价技术报告封面
如一个项目涉及两个以上市县时，应分市县分别出具土地估价技术报告
二、委托估价方（单位或个人）
单位：
要求：
1.说明该项估价的委托单位及其隶属关系
2.委托单位与估价对象土地使用者之间的关系（个人理解：
如上级主管部分、土地使用者等）
3.主营业务范围等以及单位地址、法人代表、联系人、联系电话、邮编等，
个人：
姓名、联系地址、联系人等
[心得与得会]：
1.委托单位与估价对象土地使用者之间的关系（如上级主管部分、土地使用者等）；
2.主营业务范围（可摘录委托方提供的营业执照内容）
3.个人信息资料（可摘录委托方个人提供的身份证内容）
三、受托估价方
要求：
说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书获得时间、估价资格有效期、资格证书编号、法人代表、联系人、联系电话、邮编等
四、估价目的
要求：
1.说明该项估价是为了满足委托方的何种需要
2.及其估价依据、
3.估价结果的应用方向等，
4.对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等
五、估价依据
要求：
1.说明该项估价所依据的国家有关法律、法规、行政规章以及估价对象所在省市的有关法律规定，
2.采用的技术规程，
3.委托方提供的有关资料，
4.受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等
上述估价依据应与估价过程相一致，对估价过程中方法选择、有关参数确定（如选用基准地价、征地费用、有关税费等）所依据的主要文件应列出
[心得与得会]：
1.要注意有关法律、法规、行政规章调整后及时更新；
2.标明批准文号和生效日期；
六、估价基准日
要求：
说明估价结果对应的具体日期，样式为××××年××月××日
七、估价日期
要求：
说明该项估价工作的起止日期
八、地价定义
要求：
说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。
土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等）和宗地内平整；
地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其它内容）价格
[心得与得会]：
1.地价定义为土地估价报告核心内容，包括如下要素：
估价基准日
利用条件（现状利用或规划利用）
用途（实际用途、设定用途）
开发程度（实际开发程度、设定开发程度）
年期（实际年期、评估年期）
权利类型（土地使用权等）
容积率等
2.定价定义中设定土地开发程度为宗地红线外几通，宗地红线内一平，所以须做如下描述：
根据土地资产和其他资产评估互相衔接，不重不漏的原则，本次评估宗地，宗地红线内除土地平整费用外，其他土地开发费已计入资产评估值中，此次土地评估的地价中只含宗地红线外土地开发费和宗地红线内土地平整费。
3.应在定价定义中明确写明是否空地或已经开发利用。
九、估价结果
要求：
1.说明最终确定的总地价；
2.单位面积地价；
3.必要时注明楼面地价，须以人民币表示；
4.总地价附大写金额；
5.并附土地估价结果一览表。
如需用外币表示的，应标明估价基准日外币与人民币的比价。
十、需要特殊说明的事项
要求：
估价的前提条件和假设条件
1.说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件
估价依据的可靠性；
市场的客观性；
地价内涵；
土地的持续利用等。
2.假设条件
估价对象的用途设定；
年期设定；
估价基准日设定等。
估价结果和估价报告的使用：
估价报告和估价结果发生效力的法律依据。
说明进行本次估价所依据的主要法律、法规，注明估价报告和估价结果的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力；
本报告和估价结果使用的方向与限制条件。
说明估价报告和估价结果在一定评估目的下使用，注明土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技术报告不提供给委托方；
土地估价结果的有效期。
说明估价报告与估价结果的有效期限；
申明估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权；
违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任。
需要特殊说明的事项
有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项；
对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（如地价指数、开发程度、设定用途等）以及采取的相应措施；
估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，必要时说明原因或依据；
其它需要特殊说明的问题。
[心得与得会]：
1.证载用途和评估设定用途不一致，要在此进行说明，如依据拆迁规划等，
按“合法---合理---合情”顺序进行设定评估。
2.如遇上述情况，有两种处理方式规避评估机构风险：
一设定用途等条件须由当地国土部门盖章确认；
二设定用途等条件须由委托方盖章确认。
以上资料做为附件放在土地估价报告中，存档备查。
如：
“核定资产”，企业办公楼临街，工业改商业，委托方要求按商业评估。
3.抵押评估土地估价报告中要有未来风险分析，快速变现价格提示等
4.划拨土地使用权抵押评估，要做未来抵押权实现时需要补交土地出让金提示等
十一、土地估价师签字
要求：
由参加评估及符合估价资质的估价机构中的至少两名土地估价师签字，并注明土地估价师资格证书号
十二、土地估价机构
要求：
由签字土地估价师所在的估价机构法人代表签字，并加盖公章，其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构
估价机构负责人签字：
（机构公章）
××××年××月××
附
土地估价结果一览表
估价机构：
估价报告编号：
估价期日：
估价期日的土地使用权性质：
估价期日的土地使用者
宗地编号
宗地名称
土地使用证编号
宗地位置
估价期日的实际用途
估价设定的用途
容积率
估价期日的实际土地开发程度
估价设定的土地开发程度
土地使用权年限（年）
面积
（平方米）
单位面积地价
（元/平方米）
总地价
（万元）
备注
合计
一、上述土地估价结果的限定条件
1、土地权利限制：
要求：
[说明有否影响地价的土地权利限制及具体内容]
2、基础设施条件：
要求：
[主要描述估价对象实际土地开发程度，即通路、通电、供水、排水、供暖、供气、通讯等及宗地内平整状况]
3、规划限制条件：
要求：
[说明有否影响地价及土地利用的规划限制条件以及具体内容]
4、影响土地价格的其他限定条件：
要求：
[说明有否影响地价的其它限定条件及具体内容]
二、其他需要说明的事项：
要求：
[参照估价报告中“其它需要特殊说明的事项”]
[心得与得会]：
1上述表格应保持完整，如遇实际情况，待估宗地实际没有上述项目时，可划横线表示，而不能省略；
2.土地级别应写在表格中“备注”栏内；
3.基础设施条件，“几通”应详细写明写明宗地红线内红线外保障率多少；
4.其他需要说明的事项项目不应写太多，可简略；
5.土地估价结果一览表应为一页，如遇两页情况，应分别盖章。
估价机构：
（加盖公章）
年月日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1、土地登记状况
要求：
说明估价对象的来源及历史沿革，估价对象的地理位置、土地用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等
[心得与得会]：
一二宗地情况不要列表，应用文字详细说明。
2、土地权利状况
要求：
1.说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况；
2.以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定，对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明；
3.土地登记和权利状况以土地登记、土地使用证和土地使用权出让合同中的有关内容为准；
4.土地权利状况中他项权利限制以及土地利用限制等对地价造成影响的，应说明影响趋势及影响程度。
[心得与得会]：
如遇土地证记事页记载为空，在他项权利状况描述中不应写“不存在”应为“未登记”。
3、土地利用状况
要求：
1.土地利用状况以建筑物、地上附着物等产权登记内容和实际勘察与调查的内容为准；
2.说明估价对象的利用现状及土地利用的变迁。
利用现状包括估价对象上的建、构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，
重要建、构筑物应说明建构筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数、建筑容积率
以及其它地上附着物状况等；
土地利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用等情况，对以规划条件进行评估的，应说明规划条件的批准机关及批准日期、具体规划条件等
[心得与得会]：
1.待估宗地是空地，应明确说明。
2.有照建筑物和无照建筑物应做分别说明。
二、地价影响因素分析
要求：
说明影响估价对象地价水平的因素
1、一般因素
指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等
要求：
应说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下内容：
（1）城市资源状况（包括地理位置、土地、城市人口等）
（2）房地产制度与房地产市场状况（含土地制度、住房制度、地价政策等）
（3）产业政策（含税收政策等）
（4）城市规划与发展目标
（5）城市社会经济发展状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容）
2、区域因素
指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。
要求：
说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，可包括：
（1）区域概况（含区域位置、人口、级别、经济发展、区域优势等）
（2）交通条件（含区域内公共交通状况、对外交通条件等）
（3）基础设施条件（指区域内供水、排水、供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度）
（4）环境条件（含区域人文环境和自然环境）
（5）产业集聚状况
（6）规划限制等
这里区域大小可参照城镇内基准地价级别、行政分区、功能分区等确定
[心得与得会]：
1.交通条件分交通便捷度、道路通达度、对外交通便利度三方面描述；
2.专指由于人类活动产生的周围环境，是人为的、社会的，非自然的。
如：
文物古迹、革命活动地、现代经济、技术、文化、艺术、科学活动场所形成的景观、地区特殊风俗习惯、民族风俗等。
3.一般因素和区域因素，一般是“陈述性语言+分析性语言+结论性语言”。
3、个别因素
要求：
说明估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明
第三部分土地估价
一、估价原则
要求：
简要说明该项估价所遵循的主要原则
土地估价应遵循的基本原则有：
预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、报酬递增递减原则、贡献原则和变动原则。
1.遵循预期收益原则，是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。
2.遵循替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。
3.遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。
判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。
4.遵循供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
5.遵循报酬递增递减原则，是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
6.遵循贡献原则，是指土地总收益是由土地及其它生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。
7.遵循变动原则，是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。
[心得与得会]：
上述估价原则可根据估价对象特点与估价目的有所选择
如：
假设开发法：
要有最有效利用原则、预期收益原则；
市场法、基准地价系数修正法：
要有替代原则。
二、估价方法与估价过程
估价方法的选择
要求：
1.要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程；
2.要对估价对象进行一般方法适应性分析；
3.对所能获得的资料进行分析；
4.对适用但又不能够选择的方法进行排除说；
5.确定估价思路及选择方法，对所选择的方法进行基本的介绍。
估价过程
可分如下部分：
1基本原理2.估价过程3估价结果4方法应用评价
[心得与得会]：
1.居住用地估价，宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修正法，对新开发完成的居住用地，可以使用成本逼近法。
2.工业用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。
在特殊情况下，也可采用收益还原法。
3.商业、旅游、娱乐用地，宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价。
4.综合用地宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法估价。
土地用途与估价方法对应表
用途
市场比较法
收益还原法
剩余法
基准地价系数修正法
成本逼近法
统计
居住用地
可
可
可
可
可（新开发）
5种
工业用地
可
可（特殊）
否
可
可
4种
商业用地
可
可
可
可
否
4种
综合用地
可
可
可
--------
否
3种
根据我公司被抽检土地估价报告实际情况，特对成本逼近法和基准地价系数修正法要求进行如下说明：
成本逼近法
要求：
1.要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。
有文件依据的，应首先符合国家性法律、法规等，不合理收费不应作为依据。
同时要说明所依据文件的名称、批准机关、批准时间及文件中有关费用标准；
没有文件依据的，如属当地一般规定，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明，涉及到当地不同区域的费用标准，要在对估价对象所在区域进行充分调查实际情况的基础上（如调查征地实例），分析后确定客观取得费用，并说明原因。
2.明确估价对象的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。
有文件依据的，说明文件的批准机关、批准时间及内容等，
没有文件依据的，应通过对地产市场中开发费用的调查，确定的开发费用能反映当地的平均开发水平。
3.贷款利息、投资回报率、土地还原利率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。
4.说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。
5.根据估价对象的区域因素、个别因素条件进行区位修正，因素说明应与第二部分的地价影响因素相一致，具体格式可参照基准地价系数修正法中的修正体系。
6.说明土地价格的确定方法和结果]
[心得与得会]：
征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用；城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安置费计算；从市场购入土地时，土地取得费就是土地购买价格。
征用农村集体土地，应采用“征地区片综合地价标准+地上附着物和青苗补偿费”这样形式计算土地取得费；
各取值按如下顺序进行说明确定，1.说明土地实际情况；2说明土地周边平均收益情况及确定方法3.说明土地客观值确定方法.
基准地价系数修正法
[要求：
1.具体说明采用的基准地价的公布（或制定）时间、批准文号、批准机关、基准地价内涵及其利用基准地价计算宗地价格的公式等。
基准地价内涵是指在一定基准日、设定的土地开发程度、设定的土地用途、法定最高年限的区域平均土地使用权价格。
2.说明宗地位置、用途及估价对象所在级别或区域的基准地价和对应的因素修正系数表及因素条件说明表，并注明来源及依据。
3.说明估价对象的各项因素具体条件，应按因素修正系数表的内容具体列出。
具体形式可参见市场比较法中因素条件说明表。
4.确定估价对象各因素修正系数和综合修正系数。
5.说明年期、期日及其它影响地价因素间的差别和相应的修正系数。
6.对基准地价修正得到宗地地价。
当估价对象设定的土地开发程度与基准地价设定的土地开发程度不相一致时，应进行土地开发程度修正。
三、地价的确定
1、地价确定的方法
要求：
说明对不同估价方法结果进行增值或减值调整的原因。
对采用众数、平均值或以其中某一价格等为最终宗地地价的，要解释其方法选择的依据。
列出各种方法估价的结果，并分别进行评价；
说明计算平均价格的方法和权重；
计算平均地价并列出结果；
说明对结果进行可靠性、方法逻辑性和现实性的分析情况；
说明最后确定的评估结果。
2、估价结果
应注明地价种类、总地价、单位面积地价、地价单位，总地价并用大写表示。
如用外币表示地价，应注明估价基准日外币与人民币的比价
第四部分附件
要求：
应包括
1.委托估价函、
2.估价对象土地使用证复印件或土地产权证明材料（附宗地图）（出让土地需附出让合同或协议）、
3.房屋产权证复印件或证明材料、
4地籍图或宗地区域位置图、建筑平面图等、
5.估价对象照片（从不同角度体现宗地的主要建构筑物、用途及利用特点）、
6.有关背景材料（如估价项目的有关批准文件等，如为规划利用应提交规划利用的项目建议书、可行性研究报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件）、
7.估价对象如设定他项权利时的有关权利人证明材料、
8.估价机构资质及签字土地估价师证书复印件、委托方营业执照等
[在提交有关估价对象土地产权证明材料时，估价人员必须对土地产权证明原件（如国有土地使用证、土地产权证明、房产证等）进行验对核实后，在复印件上加盖估价机构公章]
参考文献：
中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508－2001）
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