管理运营方案酒店式公寓的推广与营销.docx

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管理运营方案酒店式公寓的推广与营销

酒店式公寓的推广与营销

酒店式公寓的推广和营销

壹．酒店式公寓产品的概念

酒店式服务公寓是壹种提供酒店式管理服务的公寓，壹般位于大型商圈内，有统壹的装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统，聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，且由其统壹运营和管理的公寓。

酒店式公寓的概念始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。

最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统壹管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。

这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。

酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。

因为此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。

通常，酒店的租金要比公寓高30％，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。

不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。

自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金壹路上扬，投资回报于8％—10％之间，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。

酒店式服务公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好于市中心地区，才有广阔的发展空间和投资回报。

面对日趋激烈的竞争，酒店式公寓市场上出现壹股新的开发理念：

于酒店式公寓的出租投资功能之外加强其自住功能，才能增加其抗跌能力，减少购买者的投资风险。

这种发展趋势出现的道理很简单，如果酒店式公寓完全依赖出租，当市场行情见淡的时候，房屋空置，或者租金下降，投资者必然要蒙受损失。

而如果自住功能完备，配套齐全，而物业管理费用又不高，投资者完全能够用来自住，等于是用住公寓的代价，天天住酒店。

二．酒店式公寓类产品的特征。

酒店式公寓产品已从当时的“临时住宅”，发展到今天，形成了自己的特点，具有“自用”和“投资”俩大功效。

和传统的酒店相比，于硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。

它吸收了传统酒店和传统公寓的长处，主要具有如下几点特征：

（壹）提供酒店式的服务和管理，它借鉴酒店服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、叫醒服务、订书报、杂志、代订车船飞机票、钟点工服务等壹系列服务。

（二）商居俩宜，兼具居住和办公俩种功能。

酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。

面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混于壹起，面积较大的酒店式公寓中，居住空间和办公空间分离。

不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，设有卫生间，和简易厨房，提供壹些办公设施和通讯条件。

（三）酒店式公寓需求旺盛

据统计,朝阳区和东城区酒店式公寓占该类产品市总量的80%之上,而朝阳区又主要是集中于CBD地区。

酒店式公寓的售价和租价随着写字楼价格上涨而水涨船高。

例如财富中心、恋日国际、昆泰国际中心等均价均于12000元/㎡之上,旺座中心均价达到2000美元。

近年来于CBD商圈及周围地区酒店式公寓纷纷推向市场。

既有原来于售的恋日国际、富顿中心、昆泰国际中心等,又有炫特区XP版炫王子MALL式星级公寓、后现代城BOBO商务公寓等具有创新意义的新产品。

（四）酒店式公寓的小户型特征明显

目前市场上的许多酒店式公寓其实质是小户型产品，小户型酒店式公寓因为总价低、月供低，更加适合年轻人。

而且小户型产品是过渡型产品，以后会面临出售或出租，小户型更加利于出租或出售，因此市场上小户型的酒店式公寓更受欢迎。

（五）投资和自住功能齐加强

只有这样增加其抗跌能力，减少购买者的投资风险。

比如炫特区，于连续推出三期小户型产品之后，推出XP版“炫王子”———自住、酒店、SO-HO于壹体的集成式住宅。

除了硬件配置和档次向CBD老牌公寓方向靠近外，于物业配制上也进行非常大的改进，比如室内绿化，增加低层商务功能等。

这种产品的特点是商业及各种生活配套方面的功能得到加强，投资自住俩相宜。

炫特区不但实行酒店式服务，而且拥有2万多㎡的商业及配套服务措施，引入国际品牌的知名商户，于本社区内即可解决日常生活的商业购物需求。

更不能忽视的是，于推出星级公寓之前，炫特区已经售出2000多个单位，形成了相当成熟的社区氛围，许多公建和设施已经成型，后期购买星级公寓的买家完全能够共享，这也是壹般酒店式公寓所不具备的。

三．酒店式服务公寓产品的消费者分析

1.住宅产品功能（效用）消费规律

住宅产品的消费需求同样呈现出“基本生活需求——安去需求——感情需求——尊重需求——自我发展需求”的由初级形态到高级形态的发展规律，消费这种“金字塔”结构对应于由低到高的住宅产品类型，能够确定的是，酒店式服务公寓是为满足“次高、高层次“的消费需求的产品。

２。

购买酒店式公寓产品的客户群分析

酒店式公寓的主要客户群体分为三大类：

壹类是投资为主的客户群体；壹类是商住俩宜，兼具居住和办公俩种功能；另壹类是自住型客户群体。

酒店式公寓的购买客户中，投资者占绝对大多数。

投资客户主要能够分为俩大类型:

第壹类为纯投资型客户，主要有个人投资者和机构投资者组成，个人投资者年龄于２５－３５岁范围内，机构投资者主要是具备壹定经济实力的中、小型企业。

他们购买酒店式服务公寓的主要目的就是见中了酒店的增值潜力，他们的预期投资回报率壹般于８％－１５％。

这部分客户占整个客户总数的６０％左右。

第二类客户为养老型客户，以个人投资者为主，年龄普遍于４０岁之上，购买的目的主要是希望退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源。

这类客户的投资风格比较稳健，经济实力也比较强，多投资于１００㎡之上的较大户型，预期投资回报率多于１０％以下，最见重项目的发展潜力，占客户总数的１５％左右。

商居俩宜，兼具居住和办公俩种功能。

酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。

面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混于壹起，面积较大的酒店式公寓中，居住空间和办公空间分离。

不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，设有卫生间，和简易厨房，提供壹些办公设施和通讯条件。

满足商住俩用，兼具居住和办公功能的这壹部分客户群体主要为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等高阶层人士，均以商务居住为主，且具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期壹般为半年之上或更长，由公司担负高额的房租费用，同时自己于异地没有买房定居的需要。

其中，欧美人占到６５％，其他是港台人、日本人和华裔等。

据了解，于京的海外公司高层管理人员，以及于京海外社团和驻华使馆的工作人员等，构成了酒店式公寓的主要需求群体，壹些小型公司也将其作为商住使用。

这些企业的中高层领导均有享受租用酒店的权利。

他们希望于市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配置，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。

于京外企目前有数千家，从商务局得到的消息来见，仅２００３年１月至１１月，本市新批设立外商投资企业的数量已经达到了１２３４家，这个数字仍会继续攀升。

而酒店式服务公寓的数量仍远远不够，因此投资这种物业毫无疑问是能够获益的。

第三类自住型客户群体，主要以城市新生代高级白领及中产阶级为主。

这类客户群体平均年龄于24－35岁之间，白领壹族，有壹定的经济能力、有着不俗的生活品味、艺术品味；工作相对稳定；对于居住的舒适度、生活的高效、快捷要求较高，而且壹般单身或是俩口之家，需要的是过渡型住宅。

这个群体对于酒店式公寓的考虑是当下是自用，即使以后家庭人口增多，也能够用来出租换取不菲的租金收入。

比如炫特区，于连续推出三期小户型产品之后，推出的XP版“炫王子”，主要就是抓住这壹部分的客户群体。

不论是投资型、商住俩用型的客户，仍是自住型客户，其选择酒店式服务公寓的最直接的目的源于这种产品能满足“次高、高层次”的消费需求。

四．酒店式公寓产品的产品定位

壹种产品的定位，既要结合市场现状，进行宏观上的分析；又要对于产品所处的区域进行分析，抓住产品自身的特征扬长避短。

产品定位的主要内容包括功能划分、硬件要素和软件要素，上述要素的确定，主要以目标客户见重的价值点有针对性地确定。

酒店式公寓“是壹种前瞻性的物业形态，且成为未来十年中壹种不可忽视的高端产品形式，能够为客户提供舒适的家居环境和便捷的商务平台，于选择地段上，有立体的交通结构，同时城市***点要强，能够和周边做到很好的资源共享，不壹定是目前城市的焦点区域，但壹定是极具发展潜力的区域。

因此，酒店式公寓的产品定位我们应注意以下几点：

（壹）产品定位的基本依据是目标客户群体的锁定。

前面我们也分析了酒店式公寓的购买客户群体，针对每壹个目标客户群体其产品的定位又会有所不同。

比如说针对自住型客户群，那就要求产品本身的居住氛围要浓，于产品硬件强大的支持下，仍应提升产品的软件支持，突出酒店式公寓的酒店式服务及尊贵的身份、地位。

位于朝阳北路的珠江罗马嘉园之“罗马ＭＩＮＩ公寓”于锁定客户群体后（CBD区域高级白领），于产品定位上整个公寓无论公共领地仍是私密空间，无论硬件设施仍是软件服务，均体现出开发商对自己目标客户的内心诉求的深刻把握。

（二）酒店式公寓产品定位的硬件要求。

酒店式公寓产品硬件方面的定位是很重要的壹点。

这其中包括产品的规划、园林景观、户型定位、配套设施等等方面的支持。

产品定位的“支点”要有相应的硬件支持。

酒店式公寓于规划设计上要力求精致、快捷、舒适、品味，消费者之所以选择酒店式公寓的原因也于于此，壹般普通住宅不能满足消费群体的“次高、高层次”的消费需求。

于园林景观的营造上追求品味的，更深层的文化、精神层面追求的园林小品。

于户型的定位上壹般讲究小面积、大面宽、采光充分，户内居住空间功能分区简洁、明确，公共空间喝私密空间能够自由组合，尽显个性化魅力。

于配套设施上追求服务设施和空间先进实用。

比如罗马嘉园推出的“ＭＩＮＩ酒店公寓”，首先于户型上定位于63平米的小户型，其次MINI酒店公寓作为珠江罗马嘉园大社区中的小户型，充分享用了大社区才有的便利配套。

园内拥有24小时便利店、洗衣店、咖啡馆、美容院、家政中心、商务中心等配套设施。

而珠江罗马嘉园超过6万平米的园林也将会为MINI酒店公寓的业主们带来超级舒适的生活享受。

同时，社区仍拥有4万平米欧式水景园林，和恢弘气势的罗马广场完美呼应，叠水、雕塑、喷泉，构成中庭最富特色的大型水景。

尤其，珠江罗马嘉园萃取意式建筑精髓，展现意式园林风情，SPA高档主题会所集运动、休闲于壹体，原版再现意大利生活情调，成为CBD特色建筑的徽标。

因此有着强大硬件支持的产品定位，“罗马MINI公寓”于壹向是楼市晴雨表的东部区域率先挑起战火。

（三）酒店式公寓产品定位的软件支持。

“酒店式的服务，公寓式的管理”说明了酒店式服务公寓的产品定位于软件方面的要求也是至关重要的。

所谓酒店式的服务主要指这种产品提供壹般普通住宅所不能提供的洗衣、送餐、宴会安排、保洁等生活配套服务，快递、打字、复印等商务服务。

公寓式管理是指酒店式公寓提供专业、统壹的公寓式管理。

比如雅诗阁公寓、盛捷福景苑公寓和丽舍公寓等酒店式公寓，是由于2004年度“中国酒店式服务公寓100强”排行榜中名列第壹的雅诗阁国际管理XX公司提供的酒店式服务和公寓式的管理的，有了强大的软件支持，这几家酒店式公寓的项目取得了成功。

总的来说，酒店式公寓的产品定位壹定要结合项目所处区域的实际情况，做好软、硬件的支持，依据锁定的目标客户群体，把握产品特征。

否则，必将导致产品定位脱离了市场，使产品陷入困境。

五．酒店式公寓类产品的策划和销售要点。

针对酒店式公寓策划和销售，我们必须要把握住酒店式公寓的精髓：

（壹）购买酒店式公寓的客户是壹个特殊的群体，他们追求的是壹种精神上、特权上的满足和享受。

这壹部分客户群对于居住的品质、舒适度，居住的艺术品味，居住的高效快捷有更高的要求，同时他们渴望有身份、地位的炫耀。

对于酒店式公寓策划和销售应抓住客户的心理，以活动营销、体验营销为主要策略。

类似酒会，高档的聚会活动来让客户体验这种特殊身份的享受。

此外，通过活动营销，让这壹部分客户群体体验酒店式公寓“酒店式的管理，公寓式的服务”的专业、特殊身份的服务享受。

以这种营销理念来推广酒店式公寓势必事半功倍。

（二）寻找购买酒店式公寓的客户群，有针对的进行营销推广。

对酒店式公寓有需求的客户群，主要分布于壹个或几个商圈、或是金融中心区域，比如说CBD、金融街、燕莎等商圈内。

把握住客户的分布范围，再进行集中宣传推广，这样即可充分的利用资源，又能宣传推广有针对性。

（三）对于酒店式公寓的销售来说，应和传统的房地产销售有所区别。

不是壹谓的推销楼盘，提倡体验式销售，对于销售中心的装修风格应和酒店的风格相匹配，另外销售人员的礼貌、礼仪和服务意识均要给客户带来壹种全新酒店式公寓的所带来的特殊身份、地位的享受。

六．酒店式公寓产品传播推广的特点。

酒店式公寓由于其产品定位要高于壹般住宅项目和普通的公寓类物业，而且上面我们也分析酒店式公寓营销的特性和要点。

因此，对于酒店式公寓广告传播的特点我们总结了以下几点：

（壹）选择“快热型”的媒体——报广，进行传播。

根据项目的市场定位，针对不同的购买群采用不同的宣传形式，或抓住酒店式公寓的高投资回报来针对投资型客户；或酒店式公寓提升客户的身份、地位、特权的享受，来针对自住型客户群，报广的主题可采用形象和促销的形式。

（二）报广传播策略应采用密集型发布策略，坚持“短、平、快”的策略，采用高密度、高强度、高频率地迅速扩张产品品牌。

酒店式公寓切忌采用“慢热型”的媒体，比如说户外广告，它就不太适合酒店式公寓的推广传播。

（三）于酒店式公寓的推广应加大软文的投入力度，可选择杂志类媒体进行软宣，软文宣传针对产品本身优越的硬件配置和软件服务支持。

另外，酒店式公寓的区域性强，针对的目标客户群明确，可加大项目所于区域资源的整合。

比如罗马“MINI公寓”就针对CBD商圈的高级白领，他们的软宣主要针对项目所于朝阳北路的“金十字”区域炒作，让CBD这壹部分客户群先认知这个区域，进而认可“MINI”公寓。

（四）于项目的传播营销推广上，应多采用整合营销的总体策略，整合对项目有利的营销方式，做到资源的有效利用和组合，通常把活动营销和体验式营销相结合。

酒店式公寓不同和壹般的住宅项目，它不仅于硬件上配置较完善，而且于软件服务上更是胜人壹筹。

以优质的软件服务给购买人群带来的和众不同的身份、地位、特权等方面的享受。

因此，这俩种营销方式更适合酒店式服务公寓。

七．酒店式公寓类产品的营销推广战略

于进行酒店式公寓的营销推广时，常采用整合营销传播总体战略，这种营销战略针对酒店式公寓这种个性强的产品十分有效。

（壹）整合营销传播的概念和机会点

1.概念

整合营销传播的核心原则和基本内容是：

（1）制造的是消费者确定想要购买的产品

（2）需要制定的是消费者为满足其心理价值所愿意付出的价格

（3）首先考虑的是消费者如何能方便地购买产品，而不是固有的销售渠道

（4）企业和消费者进行的是“双向沟通传播”，而不是单向的促销。

2.于进行酒店式公寓类产品整合营销传播时应注意流程，它是逆向的，双向沟通的模式，同时又是适应于“差别化营销”理念的：

3.整合营销传播的机会点

（1）对于传播机会点的把握和设计，于宏观层面上应着眼于适应当前及未来社会文化思想的“热点”和消费潮流

（2）于开发、设计用于传播的“概念”、“媒介产品”应是具有显著的差别性和个别性，即“和众不同”

（3）传播策略应体现“虚实结合”的原则

（二）整合营销传播战略的前提条件分析

于进行整合营销时必须要以系统的、科学的方法研究、分析项目的诸多条件及前提，同时对项目的核心竞争力“商品力、市场力、形象力”及对组合的深度开发运用其中。

1.酒店式公寓的商品力

（1）要有设定的市场和产品定位

（2）设定酒店式公寓的目标消费者

（3）设计产品的“核心概念”

（4）酒店式公寓项目的“商品力”要素分析

住宅产品是“建筑空间”的产品，其组合要素壹般包括：

“地段＋环境＋建筑单体＋户型＋装修、装饰＋各种配置”（物质形态）及其所体现的“生活方式（精神领域）”。

尽管人们对这类产品的各种组合形态的认识不壹，但最壹般的评判标准仍应是于“升级换代”动态意义上的合理性及先进性，以及体现某种时代、文化精神的生活方式上。

2.酒店式公寓类产品的市场力和形象力

酒店式公寓产品壹般确立的模式是：

销售力＋品牌偏好率＝市场占有率

（市场力）（形象力）

因此，具体的工作将包括：

（1）增加“拉”的力量：

以宣传、广告的传播手段消除酒店式公寓和目标消费者之间的“心理”距离，实现销售。

（2）加强“推”的力量：

以销售机构、人员的工作清除项目和目标消费者之间“物理”距离，实现销售

（3）确立个性化、整合统壹的形象且通过多元化的传播手段提高目标消费者对本项目的注意力和品牌偏好（知名度）。

（三）酒店式公寓类产品整合营销传播战略组合和计划

1.整合营销战略

（1）整合营销战略组合

整合营销战略组合包括广告战略、促销战略及关系传播战略。

A.广告战略：

主要包括大众媒体的表现策略及传播策略

B.促销战略：

主要包括新闻话题策划及销售促销策略。

C.关系传播战略：

主要包括户外媒体、大型公关活动和营销传播策略。

（2）整合营销的战略目标

我们应深刻了解“注意力经济时代”和于品牌传播领域中“赢家通吃”的效应，因此，于确立酒店式公寓整合营销战略目标时是明确的。

（3）“主题传播和投放”的最大化

广告投放周期通常包括“导入期、公开期、强销期、持续期”等，于“强销期”阶段，持续时间和投放额度均达致峰值。

任何壹个酒店式公寓项目往往取决于“强销期”的销售反馈，壹旦疲软便陷入被动之中。

于酒店式公寓广告的投放通常以“独立主题传播”模式操作来取代常规的投放周期：

即于年度内每2－3个月推出壹个“独立主题”，运用“整合营销传播”进行全方位的冲击。

这种做法实际上于全年可形成3－4个所谓的“强销期”，从而达到营销传播“投入－产出效果”的最大化。

这也是适应于“速度制胜”的战略和战术的。

2.整合营销的“概念、主题的设计”

对于整合营销的“概念、主题的设计”的应根据酒店式公寓项目自身特征，遵循“整合营销”的原则，选择系列广告的策略，仔细斟酌广告语和主题句。

3.整合营销战略的计划及预算安排预算费用按照目前市场投入的平均成本和酒店式服务公寓项目的实际情况，进行测算；具体的营销时间周期（年度内各阶段）按照市场环境及项目建设进度等因素确定。

八．酒店式公寓类产品的广告推广战略

于实施酒店式公寓产品广告战略时应注意常规性战略和创新战略的结合。

（壹）酒店式公寓广告产品的制作原则

1.市场需求（热点、空白点）；2.产品核心价值；3.产品附加值和差别化卖点；4.产品概念；5.科学、系统的开发；6.个性化创意；7.专业化和高水平制作。

（二）广告传播的表现策略及原则

1．整合的、统壹的形象；

2．个性化和原创性的表现方式；

3．充分适度的信息性和艺术性的结合；

4．系统的、主题明确的系统广告表现。

（1）表现基调：

体现且确立其基本视觉、基本音调及关键；

（2）表现形式：

体现恰当的艺术表现方式；

（3）表现性格：

体现其个性化、和众不同的特征；

5．遵循出现频率较高和版面大小适度相结合的原则。

（三）广告传播的媒体购买决策

于酒店式公寓广告传播的媒体选择上壹般遵循的原则是：

1．重点选择“强势媒体”和“特效媒体”

2．适度组合大众媒体和小众媒体

按照各类媒体的自身条件及传播效果，且进行绩效评估，主要有：

（1）报广类媒体：

这是“快热型”媒体，报广的主题可采用形象和促销的形式。

报广传播策略应采用密集型发布策略，坚持“短、平、快”的策略，采用高密度、高强度、高频率地迅速扩张产品品牌。

酒店式公寓切忌采用“慢热型”的媒体，比如说户外广告，它就不太适合酒店式公寓的推广传播。

（2）杂志类媒体：

这类媒体主要是以软宣为主，软宣的内容主要以酒店式公寓所于区域的炒作、项目本身的炒作等。

（3）另外根据酒店式公寓项目自身特色，可适当选择广电、网络等媒体，投入少量的形象宣传广告。

（四）酒店式公寓类产品广告的总体策略

1．广告总体策略和广告阶段的划分

（1）广告总体策略：

任何伟大的营销推广战略，均要有广告的支持，广告是房地产市场营销重要的组成部分，这就要求任何广告策略均要适应市场需求，找准突破口，应充分考虑广告环境和目标观众。

酒店式公寓类产品是个性较强的房地产产品，根据住宅产品功能（效用）消费的规律它是属于“次高、高层次”的消费需求的产品。

其目标客户群体具有相当高的生活品味及对文化、精神上的追求，这壹部分客户群体不满足当下的普通住宅或公寓所给他们生活带来的种种不便，他们需要更现代、快捷、实用而又更有内涵，精神文化层面的建筑，因此，这类客户群会选择酒店式公寓。

同时，这壹部分客户群体审美、鉴赏能力也较高，对于壹般的地产广告产品往往不屑壹顾。

为此，我们酒店式公寓的广告策略上主要把握以下几点：

A．针对性（针对目标客户群体的宣传）

B．品质感（注重广告的品质和档次，体现）

C．快热性（强势广告，集中轰炸，切忌打“持久战”）

D．个性强（广告要传递产品鲜明的个性，体现产品优势）

（2）广告阶段的划分

A．导入期（这是酒店式公寓类产品的形象导入、树立品牌形象阶段）

B．公开期（发布开盘或内部认购的信息，广告主打产品卖点）

C．强销期（整合各类广告资源，配合销售，集中密集投放）

D．持续期（挖掘产品附加值，促使产品销售延续）

2．广告的主题

广告主题依据广告的阶段划分和总体营销战略来确定，各个阶段有相应的广告主题，广告的主题方向也有所不同。

酒店式公寓广告主要的诉求点有：

A．品味生活、价值取向、现代实用的产品内涵

B．私密、高效、快捷的生活质量

C．建筑、园林的文化内涵

D．对销售呈现热销场面的渲染

E．对产品后期管理、服务上的推崇等

九．酒店式公寓的定价技巧

酒店式公寓是房地产类产品的壹种，其定价的方法即要遵循房地产定价的普遍规律，但又有区别于其他类房地产产品的方面。

从房地产定价来讲，价格定位最基本的三个原则是：

壹要考虑项目成本和盈利目标，二要分析竞争对手的成本、价格和产品，三要考虑客户需求和目标客户的预期价值。

从理论上说，市场的需求和产品的成本分别为价格确定了上限和下限，而竞争对手的成本和价格则有助于我们确定合适的价格。

为此，我们需要将自己的成本和竞争对手的成本进行比较，分析自己是处于成本优势仍是劣势。

同时，我们也要了解竞争对手的楼宇价格和楼宇品质，以及客户对每壹个竞争对手产品的价格和质量的见法．很显然，我们要选择壹种包括这几个要素的定价方法。

这种方法能够形成壹个具体的价格。

目前，房地产市场上主要有下列几种定价方法：

（壹）成本加成定价法：

产品的成本上加壹个标准的加成。

（二）认知价值定价法：

根据产品的认知价值来制定价格。

它要求价格水平和购买者心目中的产品价值相壹致。

（三）市场比较定价法：

即随行就市定价法，它是以竞争对手的价格为定格基础，而不太注重自己的成本因素。

酒店式公寓的定价肯定要遵循市场规律，大局上坚持房地产行业定价策略。

而其特性决定了其定价的策略又略不同于壹般的房地产产品。

首先其市场相对的稀缺性；其次其高档的硬件配置和优越的软件服务支持；再次购买酒店式公寓的客户群代表的壹个阶层（高级白领阶层或中产阶级），这个阶层有较高的修养，有更高的所谓的精神追求，也同时有壹定攀比、虚荣的成分。

根据酒店式公寓客户群的这个特性，我们能够于常规的房地产定价策略指导下，适当的提高项目的售价，抓住客户的心理，同时也相对的提升的项目的品质。

而且采用的销售价格策略壹般均是高开高走，这样的价格策略壹来能够加快销售速度，缩短销售周期，和前面“