房地产开发整体流程项目前期报建程序和相关政府审批部门.docx

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房地产开发整体流程项目前期报建程序和相关政府审批部门

房地产开发项目前期报建程序和相关政府审批部门

1立项批复（发改委）

2选址意见书（管委会）

3土地证（国土局）

4地名申报（民政局）

5建设用地规划许可证（规划局）

6环评报告（环保局,委托环评公司办理）

7水保方案设计所需资料（税务局）

8建设工程规划许可证（规划局）

9消防审核申报表（消防支队）

10人民防空地下室建设审批表（人防办公室）

11规划审查必须报送文件（城乡规划委员会）

12规划设计方案申报（规划局）

13施工图审查要件（审图机构）

14建筑设计方案申报（规划局）

15监理招投标及合同备案所需材料（建设局）

16施工招投标及合同备案所需材料（建设局）

17设计合同审查备案所需材料（建设局）

18工程安全文明施工备案手续材料（建设局）

19委托质量监督所需材料（质量技术监督局）

20建设工程施工许可证（建设局）

21施工用水申请（自来水公司）

22施工用电申请（电力公司）

23办理临时占道、开口（城管局）

24物价审批所需材料（建设局）

25物业管理备案（建设局）

26初始登记（建设局）

27商品房预售许可证（建设局）

1、土地获取阶段

土地出让合同签订

拆迁完成

交地完成

土地规划指标分析设计通过审批

取得选址意见书

取得建设用地规划许可证

缴纳土地出让金

取得建设用地批准书

取得国有土地使用证

2、小区总体规划报建

总规方案通过审批

户型平面方案通过审批

总规方案报建图下发

详规（五图一书报建图）下发

取得总平面规划方案批复

取得详规批复

综合管线批复

3、单体方案阶段

单体方案报建图

单体方案批复

4、开发报建与前期准备阶段

初步设计通过审批

施工报建图下发

道路施工图下发

市政排水施工图下发

临时用水施工图下发

永久用水施工图下发

煤气总体规划施工图下发

控中心、电信机房、网络机房

建筑放线图下发

钻探平面布置图下发

基坑招标技术资料下发

基坑支护方案通过审批

桩基础施工图下发

取得施工图审查意见书

取得扩初批复

建设工程规划许可证

取得正式立项

取得放线册

取得环保批复

取得消防批复

取得人防总规批复

取得人防地下室施工图审查批复

完成施工和监理招投标

取得余泥排放证

完成施工报监

完成施工许可证

小区地名批复

5、基础及地下室工程

工程开工

取得地质钻探报告

桩基完工

桩基础结算资料提交

取得桩基础中间验收登记表

土方开挖完工

基坑支护完工

主体开工

完成图纸会审

以下施工图下发

以上施工图下发

沉降观测图下发

建筑材料定板下发

柴油发动机机型完成

监理合同下发

桩基础施工合同下发

桩检测合同下发

沉降观测合同下发

土方合同下发

基坑支护合同下发

地下室防水工程合同下发

人防工程合同下发

主体建筑安装过程合同下发

至发售

至时间

地下室结构工程结算资料提交

取得地下室中间验收登记表

砌体完成

样板房场地移交

售楼部装修工程完工验收

样板房、大堂、首层外立面装修工程、销售电梯及销售环境完成

主体至发售形象进度

取得道路工程规划许可证

取得排水工程规划许可证

小区配套施工图下发

组织三层会验

三层会验后最新施工图下发

住宅、商铺、车位及花园销售平面图、装修标准提供及审核

售楼部装修方案通过集团审批

售楼部装修施工图下发

样板房、首层大堂及电梯前室装修方案通过审批

样板房、首层大堂及电梯前室装修方案通过集团审批

装饰材料定板下发

取得预售证

组织面积预测

完成销售面积预算

取得房管部门面积计算结果

完成销售面积预算

完成房管部门计算结果的审核

将通过审批的计算面积交予销售中心

住宅、商铺、车位及花园面积计算通过审批

销售电梯安装工程合同

电梯购销安装合同下发

园林园建和绿化施工图下发

景观园林材料定板下发

园林景观绿化完工

看楼通道、样板房周边环境绿化完工

确定样板房位置、数量及有关要求

发售至工程竣工

主体封顶

主体结构工程结算资料提交

取得主体验收登记表

取得低压配电中间验收登记表

砌体工程完工

屋面工程完工

厨房烟道工程完工

泛光照明工程完工

铝合金窗门框安装工程进度

阳台栏杆安装工程进度

内墙抹灰完工

外墙抹灰完工

外墙砖工程完工

排栅拆除完成

楼地面工程进度

入户门框安装工程进度

电梯前室防火门框安装进度

电梯前室装修进度

首层大堂装修完工

电梯工程完工

消防工程完工

煤气工程完工

永久用水完工

永久用电完工

排水及道路工程完工

发电机安装完成

配电房设备安装完成

电信机房完成

室内智能化工程完成

分户验收及整改

开通永久水

开通永久电

煤气开通

有线电视具备申报条件

电信具备申报条件

智能化具备使用条件

紧急备用电源具备使用条件

取得单位工程质量验收记录

取得电梯准用证

取得消防验收合格证

取得煤气工程验收合格证

完成人防工程（含门窗、警报房电源及警报四支架安装）

工程竣工

豪华装修完工

外墙砖定板下发

提供整套施工图给物业公司

阳台栏杆定板下发

铝合金门窗定板下发

豪华装修施工图下发

小区永久用水合同

取得永久用电协议

取得门牌批复

通邮

屋面及室内防水合同下发

铝合金门窗施工合同下发

阳台栏杆合同下发

有线电视施工合同下发

泛光照明施工合同下发

智能化施工合同下发

中央空调工程施工合同下发

入户门、防火门安装合同下发

消防工程施工合同下发

永久用水工程合同下发

电磁流量计合同下发

水泵房设备购销安装合同下发

煤气工程施工合同下发

永久用电工程合同下发

首层大堂及电梯前室装修合同

发电机购销安装合同下发

小区市政工程配套合同下发

运动场施工合同下发

游泳池设备购销安装合同下发

宽带网施工合同下发

豪华装修施工合同下发

室内环境检测合同下发

豪华装修配套电器合同下发

锅炉设备购销合同下发

厨房排气烟道施工合同下发

变形缝施工合同下发

楼宇清洁合同下发

钢结构施工合同下发

幕墙工程合同下发

小区室外电力管网工程合同下发

立体停车设备工程合同下发

完成环境园建设施

提交园建配套工程结算资料

完成竣工后施工单位的综合评定工作

竣工交楼至办理产权

完成交楼前清洁工作并将全部物业移交售楼部

未售物业、自营物业及应向政府移交物业移交经营部

提供全套竣工资料及施工合同给物业公司

取得质量验收意见书

取得档案认可书

提交全部竣工结算资料

提交豪华装修结算资料

报建竣工图下发

取得规划验收合格证

环保验收意见书

取得验线册

人防验收合格证

小区各期防雷验收合格证

教育配套移交

取得工程竣工备案表

取得史册测绘成果报告书

取得权属证明书

办理完毕房管部门的权属归档手续并具备查册条件

组织成立交楼领导小组并召开交楼综合协调会

应售已售物业移交物业公司

签订前期物业管理服务合同

编制《应交款明细表》交财务部审核

组织完成《交楼通知书》的审定工作

组织完成《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的会审工作

《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》移交物业

寄发《交楼通知书》

寄发《敦促收楼通知书》

将整理完毕的楼宇办证资料报房管部门

办理完毕《房地产权证》

成立交楼维修服务中心

维修服务中心移交物业

确定交楼服务热线

完成交楼慰问工作

财务部审核《应交明细表》后返回销售部

制定物业管理方案

完成交楼办公布置与热线电话安排工作

完成《住户手册》、《楼宇情况反馈表》、《钥匙交接书》、

《业主档案》审核及印刷工作

项目结算完成

房地产项目开发具体流程

第一部分，房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：

1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。

招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。

预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。

规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。

各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。

所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计