宜昌长江三峡游轮中心项目修建性详细规划设计任务书2.docx
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宜昌长江三峡游轮中心项目修建性详细规划设计任务书2
宜昌长江三峡游轮中心项目
修建性详细规划设计任务书
（草稿1）
一、规划背景
为了贯彻落实省委省政府“两圈一带”战略，推进宜昌现代化特大城市建设、加快建设三峡旅游度假区，更好地利用规划区内山、河、水、坝、岛、城等优质组合特征，按国际一流、国内领先的水平规划、建设、经营好宜昌长江三峡游轮中心项目，湖北宜昌长江三峡游轮中心开发有限公司委托澳大利亚PTW公司开展宜昌长江三峡游轮中心项目修建性详细规划的编制工作。
二、规划设计任务
本次规划设计的主要任务是，在《宜昌市城市总体规划》的引领下，在克而瑞（中国）信息技术有限公司编制的《宜昌三峡游轮中心项目咨询报告》的基础上，对项目地块进行的建设深化和细化设计，用于指导项目的施工图设计。
其编制深度要达到中华人民共和国建设部、湖北省及宜昌市规划局关于编制“修建性详细规划”有关规章和规定的要求。
三、规划范围
宜昌长江三峡游轮中心项目拟建于西陵区夜明珠和夷陵区虾子沟一带，地块位于宜昌市西陵区和夷陵区平湖半岛风景区内，黄柏河左岸。
项目用地总面积为400514平方米（约600亩）。
用地范围按照行政区域划分为两宗用地，一宗地位于西陵区夜明珠，用地面积144719平方米（下称A地块，约217亩）；另一宗地位于夷陵区虾子沟，用地面积约255795平方米（下称B地块，约383亩）。
四、设计依据
1、《宜昌市城市总体规划（2011-2030年）》；
2、《城市规划编制办法》（中华人民共和国建设部令第146号）；
3、《城市规划编制办法及实施细则》（中华人民共和国建设部建规〔1995〕333号）；
4、《湖北省修建性详细规划编制技术规定（修订稿）》（2001.11.23）
5、《宜昌市城乡规划管理技术规定》（2010年版）；
6、本地块规划用地地形图；
7、克而瑞（中国）信息技术有限公司编制的《宜昌三峡游轮中心项目咨询报告》。
五、规划经济技术指标
见附件。
六、规划设计目标
通过深入研究宜昌悠久的历史底蕴，感受流淌在这一区域内深厚而特别的巴楚人文气息，把握宜昌现代文明强烈的跳动脉搏，细心倾听宜昌要实现第三次腾飞的心声，充分发掘长江三峡区域蕴藏的优质自然资源秉赋，突出宜昌地处三峡入口，山水妖娆、风光迷离、水电之都、交通要津之特色，通过规划，营造出国际一流、国内领先的三峡平湖国家级旅游休闲度假目的地，建设好宜昌长江三峡游轮母港，塑造长江三峡西陵峡口环境舒适优雅、空气清新宜人的高端旅游新区形象，彰显宜昌鲜明的城市个性。
宜昌长江三峡游轮中心项目的建成，将有力推进宜昌市平湖新区的城市经济发展，极大地改善城市面貌，极大地满足不断增长的旅游休闲经济、文化、生活消费需求，推动城市物质文明和精神文明建设，从而更好地促进宜昌市政治、经济、社会的全面飞速发展。
七、规划设计原则
1、充分体现宜昌平湖地区滨江城市特点，突出区内山、河、水、坝、岛奇妙融合的这一特有的自然风貌，坚持城市建设与生态保护并举，人文景观与自然景观并重，投入与产出基本平衡，项目建成后可持续稳健运行、发展的原则，运用新理念、新视野、新技术、新材料，高水平规划、高水平设计这一项目。
2、规划设计应符合国家和地方的相关法律、法规、规范、规章及《宜昌市城乡规划管理技术规定》的要求。
3、坚持统一规划、合理布局、因地制宜、配套建设的原则，充分体现规划的整体性、分期实施的有序性，以及规划最终建设的完整性，体现现代风貌，彰显地方特色。
4、注重规划的协调性，强化规划地块与周边环境的相互联系、相互渗透，注重环境效益、社会效益、经济效益协调共赢。
八、规划设计要求
1、总体规划
在规划方案中应立足当地实际情况和市场状况，积极运用创新的理念和定位，同时充分考虑市场的需求和项目的经济性，把适用性、经济效益与超前性、美观性良好结合以作为项目的成功要素，确保本项目对市场的引导作用和竞争优势。
规划设计中应注意结构清晰、流线顺畅、联系便捷，注意营造富有文化特色的旅游休闲氛围。
具体规划中应重点根据环境、建筑形式和景观的美观协调，体现地块规划的科学性、超前性等特点，注重发挥环境的优势，结合地块形状考虑建筑布局的采光、景观视距和风向要求。
总体布置应符合科学、合理、经济、美观的要求，各项技术经济指标符合有关规范及文件规定。
2、景观要求
景观设计应有明确的主题，绿化、环保、休闲必须体现以人为本的宗旨。
绿化应从纯观赏性向功能化转变，做到人与自然、建筑与环境在色彩、形态上的和谐统一，动静结合，同时考虑空间层次的丰富性。
结合现有河湖水域等组织生态和景观系统，突出城市化的个性特征，以完整的整体设计，使优美的自然环境同现代气息融为一体，突显重点景观地段的城市形象特色。
明确湖岸保护线和绿化保护线的具体位置。
在景观设计上要求着重考虑立面和外观，注意建筑材料的选用，力求美观大方，但又相对经济实用。
3、城市设计特点
三峡游轮中心码头（游轮母港）的规划设计要充分运用现代化综合交通运输的理念和定位，要注重交通枢纽和平湖半岛风景区旅游目的地的有机结合。
注重考虑人在室外公共活动空间的视线直觉感受和空间尺度，营造宜人的环境；考虑设置体现城市形象的标志性建筑；充分考虑整个区域的无障碍设计；适度利用地下空间；保障该地区在分期实施过程中，各阶段的城市设计均具有相对完整性。
九、规划成果的主要内容（包括但不限于以下内容）
（一）规划说明书
１、现状条件分析；
２、规划原则和总体构思；
３、用地布局；
４、空间组织和景观特色要求；
５、道路和绿地系统规划；
６、各项专业工程规划及管网综合；
７、竖向规划；
8、分期建设规划；
9、主要技术经济指标，一般应包括以下各项：
1）总用地面积；
2）总建筑面积；
3）各类建筑总面积，平均层数；
4）容积率、建筑密度；
5）建筑容积率、建筑密度；
6）绿地率。
10、工程量及投资估算。
（二）图纸
１、规划地段位置图。
标明规划地段在城市的位置以及周围地区的关系；
２、规划地段现状图。
图纸比例为1／500～1／2000，标明自然地形地貌、道路、绿化、工程管线及各类用地和建筑的范围、性质、层数、质量等；
３、彩色规划总平面图。
比例尺同上，图上应标明规划建筑、绿地、道路、广场、停车场、河湖水面的位置和范围。
４、道路交通规划图。
比例尺同上，图上应标明道路红线位置、横断面，道路交叉点坐标、标高、停车场用地界线；
５、竖向规划图。
比例尺同上，图上标明道路交叉点、变坡点控制高程、室外地坪规划标高；
６、单项或综合工程管网规划图。
比例尺同上，图上应标明各类市政公用设施管线的平面位置、管径、主要控制点标高，以及有关设施和构筑物位置；
7、重点区域放大平面图；
8、主要、典型建筑的效果图；
9、相关建筑立面建设方案；
10、鸟瞰及透视图；
11、电子沙盘。
十、工作要求
1、设计单位要深入了解规划地块现状，充分搜集相关意见，听取相关部门的情况介绍，做到心中有数。
2、设计单位应充分应用现化通讯手段，随时保持同委托方密切的联系和沟通。
以会议形式向委托方进行中间汇报和沟通不少于2次，会议初步定在初步规划方案完成后和送审规划方案提交前。
在进行会议汇报和沟通前要准备汇报材料和提交汇报讨论的成果电子文件。
3、根据要求向市规划管理部门、市委市政府作规划成果汇报，并按政府或市规划管理部门对规划成果进行修编，形成报批成果文本文件25套，电子文件一套。
4、本规划编制工作要求在2013年12月31日前完成。
附件：
宜昌长江三峡游轮中心项目修建性详细规划设计经济技术指标
湖北宜昌长江三峡游轮中心开发有限公司
二○一三年八月十九日
宜昌长江三峡游轮中心项目
修建性详细规划设计经济技术指标
（本指标由克而瑞（中国）信息技术有限公司提供）
第一篇背景篇
一、开发条件：
（一）有利条件：
景观资源：
正南望江、江景开阔，景观资源具有稀缺性、唯一性和不可复制性。
（二）不利条件：
1、虾子沟片区有土地的高差硬伤，夜明珠路与沿江货运码头整体存在近10米的土地高低差。
2、夜明珠片区4号地块内北侧有山坡，沿夜明珠路西侧有高约30米的山坡。
为了解决高差问题，建议将虾子沟片区打造阶梯式地形，将高差劣势变为全江景优势；夜明珠片区的山坡建议平整作业，有利于规模性土地开发。
二、上位规划研究
根据《宜昌市城市总体规划（2011-2030）》，本案所在的平湖半岛TBD板块紧邻市中心板块，定位为以旅游和文化功能为引擎，带动区域综合化发展，成为城市空间的重要拓展区域。
第二篇定位篇
基于本项目优越的地理位置，定位为以旅游集群为核心功能，集酒店集群、商业集群、居住集群和商务办公集群的滨水旅游休闲综合体。
2大功能，5大集群，以游轮客运中心为核心引擎，打造三峡游轮新区大门，树立城市新名片、塑造区域新形象。
一、核心功能：
旅游集群
（一）三峡游轮客运中心（建筑面积约57000㎡）
形象定位：
三峡游轮新区门户
世界级长江游轮港区
通过打造配备国际领先设施、国际化服务的世界级游轮客运中心（夜明珠），发挥旅游集散作用，吸引普通旅游客群人流，导入游轮旅游经济、宜昌旅游新生活，打造宜昌城市名片，带动新区跨越式发展。
（二）游艇俱乐部（建筑面积约10000㎡）
形象定位：
国际私人领海会游艇俱乐部
国内外峰层人士圈层聚集地
通过国际化私人游艇游艇休闲码头（虾子沟）的打造、引入国际顶尖游艇设备，国际高端游艇俱乐部运营商，举办高档“游艇嘉年华”活动，打造国内外峰层人士的圈层聚集地。
建筑内容包括游艇停泊码头、游艇会所、游艇出租服务中心、游艇驾驶体验中心。
二、衍生功能：
酒店集群、商业集群、居住集群、商务办公集群
1、酒店集群：
五星级酒店、文化客栈、经济型酒店；
2、商业集群：
滨水文化休闲特色商业街、邻里中心、旅游特色商业街；
3、居住集群：
普通住宅、亲水独栋别墅、联排别墅、叠加别墅、花园洋房；
4、商务办公集群：
标准写字楼。
第三篇规划设计篇
一、规划布局
（一）经济技术指标
地块编号
用地属性
占地面积（亩）
占地面积（㎡）
容积率
建筑面积（㎡）
备注
1#地块
居住用地
358
238364
1.495
356354
2#地块
26800
3#地块
商服用地
40
68381
1.623
43500
4#地块
商服用地
103
47596
0.878
60039
5#地块
居住用地
71
42901
1.500
71394
建设持有型物业
6#地块
划拨用地
64
238364
1.329
57000
（地块划分示意图）
（二）物业配比指标
物业类型
建筑面积
（万㎡）
物业配比
运营方式
住宅
35.6
61%
销售
商业
4
7%
持有
办公
2
3%
持有
酒店
13.6
23%
持有
其他
3.2
5%
持有
总占地面积：
424042㎡（636亩）
总建筑面积：
588287㎡
综合容积率：
1.387
（三）整体规划布局
二、投资测算
一级开发总成本：
182023万元
二级开发总成本：
233663万元
总投资：
415686万元
息税后总收入：
417732万元
利润额：
2047万元
利润率：
0.5%
三、设计要求
（一）住宅设计要求
1、经济指标：
1、2号地块住宅总建筑面积：
356354㎡（仅供参考）
住宅物业配比
功能类型
容积率
占地面积
占地比例
建筑面积
建面比例
高层
3
78660㎡
33%
235980㎡
66%
叠加
1
52440㎡
22%
52440㎡
15%
联排
0.8
47673㎡
20%
38138㎡
11%
独栋
（二线滨江）
0.5
30987㎡
13%
15494㎡
4%
独栋
（一线滨江）
0.5
28604㎡
12%
14302㎡
4%
2、高层物业
（1）高层物业定位：
一线滨江标杆公寓
（2）户型配置原则：
80-110㎡2房、110-140㎡3房为主，结合考虑项目区域升级的定位，及快速回笼资金的财务要求，建议面积段适度放大，但以140㎡以内为主。
建议140㎡以下户型注重户型实用性，保证得房率；140㎡以上客户注重居住品质，以私密性实现为目标。
户型尺度建议：
层高为3.2m。
主要功能空间的尺度随面积放大而拉伸，同时次要空间面宽增加。
户型功能建议：
兼顾功能配置与居住舒适度
1）80-110㎡2房：
放大客厅尺度，主卧套房设计，增设公共卫生间；
2）130-140㎡3房：
在保证主卧套房及收纳空间配置时，大横厅处理。
（3）建筑设计原则
建筑风格建议：
现代滨江风格。
现代滨江风格，明亮且线条清晰的建筑立面质感强，外观简洁，色彩柔和，但简洁之处却见丰盛。
立面材质建议：
采用石材、真石漆及玻璃幕墙。
建筑立面基座采用石材，主体选用真石漆（仿石涂料），局部采用玻璃幕墙。
立面色系建议：
以浅色外墙为主色调，中和了现代风格刚性表现方式。
3、叠加别墅物业
（1）叠加别墅定位：
夷陵区江景叠加别墅。
（2）户型配置原则
面积段建议：
150-170㎡户型面积段。
注：
有天有地，前庭后院，独门独户概念，私家车位车库化建筑层数
建筑层数建议：
4层
建筑形态建议：
新古典主义风格，在立面效果上呈矩形及正方体结合的表现，线条简洁，秩序感强；并以浅色系将立面刚性表现中和，而不显得十分强硬。
（建筑形态示意参考）
4、联排别墅物业
（1）联排别墅定位：
一线临江联排别墅。
（2）户型配置原则
面积段建议：
160-250㎡户型面积段。
注：
兼顾私有与公共空间，大面宽短进深，私家庭院，利用竖向空间构造，增加叠加亲地性，激活上层空间溢价，实现联排别墅价值。
建筑层数建议：
2层（地上）。
建筑形态建议：
现代建筑风格。
现代风格建筑，审美需求的导向、追求空间和形式的文化内涵、人与自然和谐需求。
（建筑形态示意参考）
5、独栋别墅物业
（1）独栋别墅定位：
一线沿江独栋亲水别墅。
（2）户型配置原则
户型面积建议：
350-450㎡户型面积段，以符合高端人群生活方式舒适完备为营造重点。
注：
临水区域，景观资源稀缺，地段价值高，资源高度私有，空间尺度强调仪式感，休闲社交功能。
建筑层数建议：
2层（地上）。
建筑形态建议：
现代建筑风格。
现代风格建筑，审美需求的导向、追求空间和形式的文化内涵、人与自然和谐需求。
（建筑形态示意参考）
（二）商业设计要求
1、经济指标：
商业总建筑面积：
35164㎡（仅供参考）
商业物业
配比
功能类型
容积率
占地面积
建筑面积
邻里中心
2
5000
10000
滨水商业
0.8
31455
25164
2、滨江商业
滨江商业定位：
滨水文化商业街区。
以餐饮为主，服务及零售为辅的中高档休闲滨水特色BLOCK街区。
商铺面积建议：
参照滨江同类业态商铺面积段，建议本案商铺面积段为100-200㎡以及局部的300-400㎡。
1）轻餐饮商铺面积以100-150㎡为主，休闲餐饮等商铺面积可以适量放大至200㎡左右；
2）品牌旗舰店等功能性商铺面积在300-400㎡。
注：
考虑滨江商业定位较高端，商铺面积不宜过小。
商铺层数建议：
1-3层。
注：
独栋式商业由于整栋的考虑，因此可单栋3层设置，品牌进驻，但需注意餐饮业态可单层布置也可单栋2层布置，便于人流导入消费即可。
商业业态建议：
休闲餐饮、艺术文化特色店、时尚精品店、零售品牌旗舰店等。
建筑形态建议：
多栋1-3层的独栋建筑，形成高低错落的天际线
注：
1）根据招商需要，每栋独栋建筑层数、体量可不一样；2）不同层数的建筑相邻布置，形成高低错落的天际线。
（建筑形态示意参考）
3、邻里中心
邻里中心商业定位：
悠活·邻里中心。
集服务、餐饮、零售为一体的中高档社区商业，围绕居住配套功能，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”,充分满足市民物质文化生活需求。
商业面积建议：
轻餐饮面积200-250㎡左右，服务类商铺（如便利店、洗衣房等）面积控制在50-100㎡。
商业业态建议：
银行、书店、邮政、餐饮、洗衣房、美容美发等。
建筑形态建议：
集中式商业建筑形态。
（三）酒店设计要求
1、经济指标：
酒店总建筑面积：
32937㎡（仅供参考）
酒店物业
配比
功能类型
容积率
占地面积
建筑面积
五星级酒店
1.6
15133㎡
23500㎡
文化客栈
0.6
15728㎡
9437㎡
2、五星级酒店
五星级酒店定位：
五星级国际度假精品酒店，世界旅游度假人士的迁徙地。
国际化设计，国际化设备品牌，国际化服务体验，宜昌新地标。
酒店面积建议：
参照五星级酒店标准，建议单套客房平均面积70㎡，客房总建筑面积10500㎡（仅供参考）。
注：
配套面积占比约60%（仅供参考）。
酒店客房数建议：
参照五星级酒店标准，建议客房数约150间（仅供参考）。
建筑形态建议：
单栋现代风格地标建筑。
（建筑形态示意参考）
3、文化客栈
文化客栈定位：
文化旅途会所。
这里不仅仅满足个性化旅宿的需求，也有区别于城市生活的特色文化，同时有提供一切游戏、休闲、演出设备，这里不仅是旅社，更是旅途会所。
酒店面积建议：
参照乌镇等客栈类面积段，建议本案客栈面积段为1600㎡左右。
酒店层数建议：
2-3层（可参考乌镇客栈）。
建筑形态建议：
多栋2-3层的独栋建筑（可参考乌镇客栈）。
注：
1）根据后期运营招商的因素，每栋独栋建筑层数、体量可不一样。
（建筑形态示意参考）
（四）游轮中心设计要求
1、经济指标：
游轮中心综合体总建筑面积：
57000㎡（仅供参考）。
游轮中心综合体物业配比
功能类型
容积率
占地面积
建筑面积
航站楼
-
-
80000㎡
旅游商业
2
5000㎡
10000㎡
快捷酒店
1.2
5000㎡
6000㎡
标准办公
2.5
8000㎡
20000㎡
停车库
-
-
18000㎡
2、旅游商业
旅游商业定位：
精品旅游体验区。
小而精的店铺不仅是优质的购物体验，更是文化享受，围绕宜昌特色商品体验功能，打造精品旅游体验。
商铺面积建议：
平均面积60-80㎡。
理由：
1）小面积商铺控制总价，有利于销售型商业快速去化。
目前市场销售型商业成交面积段主要集中在30-80㎡，去化量大，客户总价承受能力强；
2）商铺面积设计应结合招商需求考虑，根据业态配置调整商铺面积。
注：
60-80㎡为商铺的平均面积段，不代表销售型商铺的主力面积段，主力面积段设置应结合招商需要考虑。
商铺层数建议：
控制在2层。
注：
市场成交数据显示，3层及其以上商铺销售单价明显下降，去化速度放缓，1-2层商铺单价高且去化能力强，合理保障溢价实现。
商业业态建议：
围绕宜昌特色商品体验功能，以零售购物为主。
（建筑形态示意参考）
3、标准办公
标准办公定位：
甲级精致商务写字楼。
甲级精致商务，生态化办公环境，全功能商业配套服务。
面积配置建议：
标准层面积1500-2000㎡，户型面积以250-400㎡，辅助户型以100-200㎡。
建筑形态建议：
现代风格。
现代风格，玻璃幕墙为主要材质，凸显现代、商务、国际化形象。
（建筑形态示意参考）
4、精品酒店
精品酒店定位：
主题性boutiquehotel。
可打造游轮主题的精品酒店。
酒店面积建议：
本案面积段为6000㎡左右。
酒店层数建议：
3-4层（可参考杭州西溪悦椿酒店）。
建筑形态建议：
单栋多层建筑（可参考杭州西溪悦椿酒店）。
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