第四章 房地产项目计划系统.docx
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第四章房地产项目计划系统
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第四章房地产项目计划系统
第一节房地产项目计划概述
1、简述房地产项目计划的作用？
答：
（1）通过房地产项目计划可分析研究项目的投资、工期、质量效益的目标能否实现，以及各目标之间能否相互协调。
（2）房地产项目计划既是对项目目标实现的方法、措施和过程的安排，又是对项目目标的分解过程。
（3）房地产项目计划是项目实施的指南和实施控制的依据。
2、简述房地产项目计划的要求？
答：
房地产项目计划有较为特殊的要求：
（1）必须按照批准的项目总目标和总任务作详细的计划。
（2）项目计划必须符合环境条件、客观规律以及项目各参与者的实际情况。
（3）满足客观的经济性要求。
（4）具有全面性。
（5）项目计划必须有一定的弹性。
（6）详略得当。
（7）项目计划与项目风险的适应性。
3、简述房地产项目计划前的准备工作？
答：
房地产项目计划准备前应做好以下准备工作：
（1）确立目标。
（2）确定制定计划的指导思想、原则和策略。
（3）分析、研究制定计划的前提条件和环境。
（4）分析项目结构。
（5）各项目单元定义和范围的界定。
（6）制定详细的实施方案。
（7）总工程师计划和资源投入限制的确定、项目各项开支数额的工程估价确定等。
4、简述房地产项目计划的内容？
答：
项目的多目标性和多层次性，使项目计划内容具有复杂性和多样性。
（1）工期计划。
工期计划主要是对项目的总工期目标进行分解，确定项目结构各层次单元的持续时间，确保各个项目活动开始结束的时间，并作时差分析。
（2）投资计划。
投资计划包括以下几点。
①各层次项目单元成本计划。
②项目的“时间—计划成本”曲线及其成本模型。
③项目现金流量及其财务评价指标的计算。
④项目的资金筹集计划等。
（3）资源计划。
资源计划包括以下几点。
①劳动力的招聘、使用和培训等计划。
②机械台班的采购（租赁）、使用和维修等计划。
③物资供应、采购订货和安全保障等的计划。
（4）质量计划。
如质量（技术质量、产品质量）确保计划和安全保障计划等。
（5）其他计划。
如现场平面布置、后勤管理计划和运营准备计划等。
5、简述房地产项目计划过程中应注意的问题？
答：
房地产项目计划过程中应注意以下问题：
（一）项目计划中的协调。
包括以下方面：
（1）加强项目计划在纵向上的联系，使项目不同层次的计划能相互协调。
（2）加强项目计划在横向上的联系，使项目同一层次的各参与部门、各专业之间的项目计划能够相互协调。
（3）加强项目组织之间的联系与协调。
（4）加强项目合同之间的联系与协调。
（二）项目计划编制后的工作。
（1）争取项目计划的批准。
（2）争取有关方面的支持。
（3）计划批准后，要落实项目计划。
第二节工期计划
1、简述工期计划的概念？
答：
工期计划主要确定项目活动的相关性及持续的时间，确保项目的及时完成。
确定项目活动主要与如下工作：
（1）安排并确定项目活动期间的逻辑关系。
（2）根据所需资源和相关条件，估计各项活动的持续时间。
（3）按总进度目标编制详细的进度计划，绘制工期横道图和网络计划图，并进行网络计划分析的计算和优化。
2、简述总工期计划的确定方法？
答：
总工期作为项目的一个计划目标，对项目整个工期计划具有质和量的规定性。
总工期计划的确定方法如下：
（1）历史资料法。
历史资料法。
通过研究过去同类或相似项目的实际工期资料，分析这些资料对现有项目条件的适应性，并结合本项目的特点进行推算确定。
（2）采用工期定额。
一定规模的房地产项目，其总工期以及设计工期和施工工期等都有一定的行业标准。
这种行业标准是在过去工程资料的基础上经过统计分析而来的，如《建筑设计周期定额》和《建筑工期定额》等。
（3）上层系统决策法。
在实际项目计划中，总工期目标通常是上层管理者从战略的角度确定的。
3、简述工期计划的过程？
答：
工期计划是随着项目技术设计的细化和项目结构分解的深入而逐渐细化的，要经历总工期计划、粗横道图、细横道图和网络等过程。
4、简述横道图法的概念、优点及适用范围？
答：
横道图也称甘特图，是一种最直观的工期计划方法。
横道图横向表示时间，纵向表示项目活动，图中的横道的位置表示项目活动的起止时间，横道的长度表示项目活动所持续的时间。
它实际上是图和表的结合。
横道图的基本形式如下图。
阶段
项目活动
2001年
2002年
2003年
2004年
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
设计和计划
初步计划
技术计划
施工图设计
招标
施工
阶段
施工准备
土方工程
基础工程
主体工程
设备安装调试
装饰工程
室外工程
验收
验收
后期
房屋销售
××项目工期计划横道图
横道图有下列优点：
（1）编制比较容易、简单、明了、直观、易懂。
（2）可结合时间坐标，使各项工作的起止时间、作业持续时间、工程进度、总工期等都能一目了然。
（3）能清楚的反应流水工作的情况，可与劳动力计划、资源计划和资金计划相结合。
横道图的适用范围：
（1）可直接应用与小型的、简单的项目。
（2）适合上层管理者在进行项目总工期计划是使用。
（3）可用于项目初期的工期计划，因为项目初期没有详细的项目结构需要分解。
5、简述网络计划技术的概念、优点及适用范围？
答：
项目工期网络计划图是由箭线、节点、项目活动名称和作业持续时间组成的网状形式图来表示的，其基本形式如下：
工期计划网络图
网络计划技术的优点：
（1）可使项目的有关工作形成一个整体，能全面而明确地反映各项工作之间的相互依赖、相互制约的关系。
（2）网络图通过时间参数的计算，可以反映整个项目的全貌，反映对全局有影响的关键工作和关键线路，便于人们在实施项目的过程中集中力量抓好主要矛盾，确保项目总工期的顺利实现。
（3）能清楚地显示各项工作的机动时间，使人们能方便地进行工期和资源的优化和调整，加强管理、取得好、快、省的全面效果。
（4）通过对网络图的规划和分析，可使人们从中获取大量的有用信息。
（5）可利用计算机对大型的复杂的项目进行高效网络规划和参数计算，能方便地修正和调整。
网络计划的应用范围：
网络计划最适合于项目计划，特别适合于大型、复杂、协作广泛的项目内的单体工程，又适合于群体工程；既适合于土建工程，又适合于安装工程；既适合于部门计划，又适合于企业的年、季、月计划；既适合于肯定型计划，又适合于非肯定型计划；既可进行常规时间参数的计算，又可进行计划的调整和优化。
6、简述项目活动持续时间的确定？
答：
在工期计划中可以将工序、工作包和更高层的项目单元统一称为项目活动。
项目活动按持续时间可分为可定量化项目活动，非定量化项目活动和不确定性项目活动三种。
（一）可定量化项目活动。
可定量化项目活动是指既有确定工作范围和工作量，又有确定劳动效率的项目活动，可比较精确地计算出持续时间的项目活动。
单个工序的持续时间的确定，它的公式如下：
持续时间（天）＝工作量（总投入人数×每天班次×8小时×产量效率）
列如：
某工程基础混泥土500m3，投入3个混泥土小组，每组8个人，预计人均产量效率为0.375m3h，采用三班制连续作业。
则混泥土浇捣的时间为：
T=500m3[（0.375m3h·人×8h×8人）×3班次天]
=6.94天≈7天
（二）非定量化项目活动。
有些项目活动的持续时间无法通过定量计算得到，因为其工作量和生产效率无法定量化，如项目技术设计、招标投标工作等。
对于这些非定量化项目活动，可采用下列方法确定时间。
（1）按过去工程的经验或资料分析确定。
（2）充分地与任务承担着协商确定。
（三）不确定性项目活动。
在计划阶段，一方面不能准确地预见后面的项目实施过程，另一方面有些项目活动的工作量、工作性质及及其他影响因素是不确定的，其具体的持续时间是不容易确定的，这类项目活动计算持续时间的常用方法有以下两种：
（1）德尔菲专家评议法。
即请有实践经验的项目专家对持续时间进行评议。
在评议时，应尽可能多地向他们提供工程的技术和环境资料。
（2）“三种时间”估计方法。
即对一个活动的持续时间分析各种影响因素，得出一个最乐观的值（T1），最悲观的值（T3），以及最大可能得值（T2），吃醋的时间（T0）则为：
T0=（T1+4T2+T3）6
7、简述项目活动的逻辑关系？
答：
项目活动的逻辑关系是指工作包中各项目活动之间以及工作包之间存在的时间上的先后关系。
两个活动之间有不同的逻辑关系，逻辑关系有时又被称为搭接关系，而搭接所需的持续时间与被称为搭接时距。
常见的搭接关系有以下几种：
（1）结束—开始关系，FTS关系。
如下图：
这是一种常见的逻辑关系。
列如，混泥土浇捣成型之后，至少要养护7天才能拆模，通常，将A称为B的紧前活动，B称为A的紧后活动，这里的7天为搭接时距，即拆模开始时间至少在浇捣混泥土完成后7天后才能进行，不得提前。
当FTS=0时，紧前活动完成后，紧后活动就接着开始进行，无时间间隔。
紧前活动结束一段时间，紧后活动才能开始，紧后活动的开始时间受紧前活动的结束时间的制约。
（2）开始—开始关系，及STS关系。
紧前活动开始后一段时间，紧后活动才能开始，紧后活动的开始时间受紧前活动的开始时间的制约。
（3）结束—结束关系，及FTF关系。
紧前活动结束后一段时间，紧后活动才能结束，紧后活动的结束时间受紧前活动结束时间的制约。
（4）开始—结束关系，及STF关系。
紧前活动开始一段时间，紧后活动才能结束，紧后活动的结束时间受紧前活动开始时间的制约，这种逻辑关系在实际工程中用的较少。
第三节房地产项目的成本计划
1、简述房地产项目成本计划的过程？
答：
房地产项目成本计划的具体过程如下：
（1）确定项目总成本计划目标。
（2）对总成本计划目标进行逐层分解。
（3）成本估算。
（4）成本计划的估算。
2、简述成本计划的内容及形式？
答：
通常一个完整的房地产项目成本计划包括如下几方面的内容：
（1）确定各个成本对象的计划成本值。
（2）绘制成本—时间表曲线。
（3）绘制累计成本—时间表和曲线。
（4）确定含有工程款收支计划，现金流量和融资计划等相关成本计划内容。
当然，成本计划应根据项目管理的需要采用简单易懂、便于成本控制的表达形式。
常用的成本计划表达形式有如下几种。
（1）表格形式。
如成本项目—时间表和成本分析对比表等。
（2）曲线形式。
如直方图形式，累计曲线形式等。
（3）图形式。
如各成本要素份额的圆（柱）形图等。
3、简述项目成本计划精确度的影响因素？
答：
通常情况下，项目成本计划的精确度有如下主要影响因素。
（1）项目范围的确定性、技术设计的深度、技术标准的精细程度等。
（2）项目环境的信息量和信息的准确度，特别是市场因素。
（3）实施方案的形式及其确定性，如工期方案、组织方案和技术措施等。
（4）掌握的同类项目的资料的详细和精确程度及其对现有项目条件的可用性程度。
（5）成本计划人员的素质及其参与项目计划的程度等。
（6）业主对成本计划的期望与关心程度。
（7）项目的进度。
通常情况下，房地产项目的成本计划与项目最终的实际成本相比较，其精确度为：
目标设计阶段的成本计划允许存在±30%的误差，可行性研究阶段的成本计划允许存在±（10%～20%）的误差，初步设计阶段的成本计划允许存在±（10%～15%）的误差，成本预算阶段的成本计划允许存在±（5%～10%）的误差。
4、简述房地产项目成本计划体系？
答：
项目成本体系是指具有不同分类标志的所有成本项目（成本对象）及其预期成本值所构成的系统。
在成本计划体系中，为了对项目成本进行精确的计划和有效地控制，必须多角度地划分成本项目，以便形成一个多维的严密的房地产项目成本计划系统。
（１）按项目结构分解的项目成本计划体系。
（２）按费用项目分解的项目成本计划体系。
（３）按成本要素分解的成本体系。
（４）按项目分项工程划分的成本计划体系。
（５）按项目参加者（成本责任人）划分低成本计划体系。
（６）其他的分解形式，如按项目阶段分为可行性研究、设计和计划、实施、运行等阶段的费用计划，按年度分解的费用计划等。
5、简述计划成本的估算方法？
答：
项目成本的估算是专业性非常强的工作，必须有专门人员承担，且在不同阶段对不同成本对象的的计划估算方法也有差别。
（一）前期策划阶段的估算。
前期策划阶段的估算一般采用的方法由以下几种：
（1）单位指标估算法。
（2）按照国家或部门颁布的概算指标估算。
（3）专家咨询法。
（二）设计阶段的概预算。
设计阶段的概预算的计算方法有以下几种：
（1）定额法。
（2）询价法。
（3）类似项目法。
（4）合同价法。
（三）实施阶段成本计划的方法。
项目实施阶段，成本计划工作是对已完工的工程本计划进行落实与修正，对未完工的工程成本计划进行重新调整，主要包括以下内容。
（1）落实以完成或以支付成本计划，并计算项目实际完成的进度。
（2）修正原成本计划。
（3）安排剩余成本计划。
（4）计算实际成本和结算价格。
6、简述项目资金支付计划的定义？
答：
项目资金支付计划是按照工期计划确定的项目成本消耗，包括人工费支付计划、材料费支付计划、设备费支付计划、分包工程款支付计划、现场管理费支付计划及其他费用计划等。
7、简述项目融资的主要方式？
答：
对一个房地产项目，特别是大型的房地产项目而言，采用什么样的资本结构、如何取得资金，对项目建设过程及其经济收益具有较大的影响。
在进行项目融资工程中，必须考虑项目的融资计划与融资方式。
由于目前可融资的去打渠道很多，如世行贷款、国内外商业银行贷款、外国政府各种形式的信贷、发行股票与债券及各种形式的合作开发等。
第四节房地产项目资源计划
1、简述项目资源的种类？
答：
资源作为房地产项目实施的基本要素，是项目赖以存在地基础，它主要包括以下几类。
（1）劳动力。
（2）构成项目建筑实体的原材料和设备。
（3）周转材料。
（4）项目施工所需的施工设备、临时实施和必须的后勤供应。
（5）土地。
此外，资源还可能包括计算机软件、信息系统、服务和专利技术等，有时人们也将资金作为一种资源。
2、简述资源计划的复杂性？
答：
（1）各种资源供应和使用过程的复杂。
（2）设计和计划过程与资源计划具有相关性。
（3）资源供应受外界影响很大。
（4）资源的限制。
（5）资源计划常常要再多项目间进行协调平衡。
3、简述资源计划的过程？
答：
资源计划的过程如下：
（1）确定项目所需资源的种类、用量和质量。
（2）资源供应情况调查与询价。
（3）确定资源使用的约束条件。
（4）制定资源使用计划。
（5）制定资源的供应方案。
（6）制定项目的后勤保障体系。
4、简述资源的计划方法？
答：
（一）劳动力计划方法。
（1）确定各活动劳动效率。
（2）确保个活动劳动投入量。
（3）确保整个项目劳动力投入曲线。
（4）现场其他人员的使用计划，包括为劳动力服务的人员、工地警卫、勤杂人员和工地管理人员等，可根据劳动力投入量计划按比例进行计算，也可根据现场的实施需要进行具体安排。
（二）材料的需求与供应计划。
（1）材料需求量的确定。
（2）材料需求时间的确定。
（三）设备的需求与供应计划。
设备的需求计划没有材料复杂，只需按照项目的设备清单进行统计即可。
设备供应则比材料供应跟复杂。
这主要由于以下几个原因。
（1）许多设备通常是成套供应，不仅质量要求高，而且要确保系统运行正常，达到规定工作能力。
（2）设备供应有时要介入设备的运行过程，对运行质量进行控制，有的还要求设备供应商为用户培训操作人员。
（3）设备供应不仅包括设备系统，而且包括一定的零配件和辅助设备，包括各种文件和设备生产的技术文件，以及软件，甚至包括运行的规章制度。
（四）土地资源计划。
土地资源计划的内容有三个层次：
（1）土地资源的可持续利用计划。
（2）土地资源的获取计划。
（3）土地资源的使用计划。
5、简述资源的采购方式？
答：
资源的采购方式包括以下三种：
（1）直接购买。
（2）合同采购。
（3）招标采购。
6、简述资源的平衡过程？
答：
在实际中，根据不同的项目采取不同措施，进行资源平衡。
（１）对一个确定的工期计划，最方便、影响最小的方法是在时差范围内，合理调整非关键线路上活动的开始和结束时间，达到资源供应与使用平衡的目的。
（２）经过非关键线路活动的移动未能达到目标，或需要更高的资源均衡时，可考虑较少非关键线路活动的资源投入强度，延长它的持续时间（必须在时差范围内）。
（３）如果非关键活动的调整仍不能满足要求，则可在结合项目（企业）整体计划的同时，采用如下措施。
1）修改项目活动之间的逻辑关系，重新安排施工顺序，将资源投入强度高的活动错开进行。
2）改变方案，采取高劳动的资源投入。
第四章房地产项目计划系统
第一节房地产项目计划概述
1、简述房地产项目计划的作用？
2、简述房地产项目计划的要求？
3、简述房地产项目计划前的准备工作？
4、简述房地产项目计划的内容？
5、简述房地产项目计划过程中应注意的问题？
第二节工期计划
1、简述工期计划的概念？
2、简述总工期计划的确定方法？
3、简述工期计划的过程？
4、简述横道图法的概念、优点及适用范围？
5、简述网络计划技术的概念、优点及适用范围？
6、简述项目活动持续时间的确定？
7、简述项目活动的逻辑关系？
第三节房地产项目的成本计划
1、简述房地产项目成本计划的过程？
2、简述成本计划的内容及形式？
3、简述项目成本计划精确度的影响因素？
4、简述房地产项目成本计划体系？
5、简述计划成本的估算方法？
6、简述项目资金支付计划的定义？
7、简述项目融资的主要方式？
第四节房地产项目资源计划
1、简述项目资源的种类？
2、简述资源计划的复杂性？
3、简述资源计划的过程？
4、简述资源的计划方法？
5、简述资源的采购方式？
6、简述资源的平衡过程？
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