项目管理项目拓展与报批报建管理.docx
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项目管理项目拓展与报批报建管理
（项目管理）项目拓展与报批报建管理
山东万泰置业有限公司
项目开发管理体系文件
二、项目拓展与报批报建管理3
项目可行性研究管理制度5
流程名称：
项目可行性研究管理流程12
《项目可行性研究报告》评审意见书13
土地投标管理办法14
流程名称：
土地获取流程18
项目投资及土地储备计划表20
项目信息收集及跟踪表22
项目定位与策划管理制度24
市场调研工作指引27
定位策划评审工作指引31
流程名称：
项目定位与产品策划管理流程32
项目证照手续办理管理办法34
流程名称：
《建设用地规划许可证》办理流程37
流程名称：
《建设项目用地批准书》办理流程39
流程名称：
《建设工程规划许可证》办理流程41
流程名称：
《建设工程施工许可证》办理流程45
流程名称：
《商品房销售（预售）许可证》办理流程47
流程名称：
《住宅交付使用许可证》办理流程49
流程名称：
大产证办理流程51
二、项目拓展与报批报建管理
1、项目拓展是获取项目土地、实现公司发展战略的必要举措，项目拓展与报批报建管理是公司管理体系的重要组成部分。
加强项目拓展与报批报建管理，有利于控制经营风险，有利于提高项目前期开发工作效率，有利于公司战略目标的实现。
2、本部分管理文件体现了以下指导思想：
（1）项目拓展工作必须遵循公司的《发展战略规划》，特别是市场战略和土地获取战略；必须遵循公司年度经营计划和投资方案。
（2）公司采取“积极稳健”的市场拓展策略，加强对经营风险的预警与控制。
（3）在项目报批报建方面，公司遵照“效率优先、资源共享”的管理思想：
所谓“效率优先”，是指在办理项目报批报建手续时，以有利于提高工作效率、便于责任追溯为原则。
所谓“资源共享”，是指在确保“效率优先”的前提下，以有利于公共关系资源的共享为原则。
3、鉴于获取项目用地的方式（有投标、竞拍、股权受让等方式）不同及项目在不同城市的具体报批报建政策、手续有一定差异，鉴于项目前期工作变动性较大，不可控因素较多，遵照“逾繁就减、突出重点”的原则，本部分内容包括以下制度文件：
项目可行性研究管理、土地投标管理、项目证照手续办理管理等。
4、规划部与项目部是项目拓展与报批报建管理的主控部门，规划部负责项目拓展工作，负责或协助、指导项目部（一类项目报批报建由规划部负责；二类项目负责土地确认函以后的报批报建）办理项目报批报建手续，确保按计划完成各项工作。
其他部门应积极配合其工作。
项目可行性研究管理制度
第一条为了规范项目可行性研究的程序，使项目的可行性研究更加全面规范、更加切合实际，为项目的投资决策提供依据，特制定本管理制度。
第二条本制度适用于公司所有投资项目的可行性研究。
第三条可行性研究是指对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。
第四条职责分配
项目可行性研究报告框架及公司各职能部门在编制可行性研究报告中的职责分工如下表所示。
《项目可行性研究报告》各模块对应关系
序号
论证项目
主导部门
配合部门
1
项目总论
1.1
项目背景
规划部
1.2
项目概况（包括项目名称、项目建设单位概括、项目地块位置及周遍状况、项目规划控制要点、项目发展概括）
1.3
编制依据
1.4
可行性研究结论及建议
2
市场研究分析
2.1
宏观环境分析
规划部
营销部
2.2
全国房地产行业发展分析
2.3
本市房地产发展分析
2.4
区域市场分析
2.5
项目初步定位研究及建议方案
3
项目开发方案
3.1
项目地块特性与价值分析（包括地块特性分析、土地价值分析、土地升值潜力初步评估、土地法律性质评估）
规划部
综合部（法律角度）
3.2
概念性规划设计分析
规划部
3.3
产品设计建议
规划部
3.4
项目开发计划
工程部
财务部、
营销部、
规划部、项目部
3.5
营销方案
营销部
3.6
建造成本估算
成本部
规划部
工程部
3.7
项目全成本估算
成本部
工程部、规划部
营销部、财务部
4
资金方案
4.1
合作方式及条件
规划部
财务部
4.2
资金平衡及融资方案
财务部
5
财务评价
5.1
财务评价基础数据与参数选取
财务部
5.2
财务评价（方案1）
5.3
财务评价（方案2）
5.4
财务评价结论
6
不确定性分析
6.1
盈亏平衡分析
财务部
6.2
敏感性分析
6.3
风险分析
7
综合评价
7.1
社会评价（定性）
规划部
营销部
7.2
环境评价（影响及对策）
7.3
公司资源匹配分析
7.4
人力资源匹配分析
综合部
8
研究结论建议
8.1
结论
规划部
8.2
建议
第五条项目可行性研究报告编制前，规划部组织相关各部门对项目进行现场踏勘。
第六条可研报告编制中的要点提示
（一）规划部须进一步完善项目背景调研，包括：
项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境、市政和配套条件、区域规划和未来发展趋势等；须高度重视对土地方、原项目方实力及资信的考察，以及与其的谈判和公关工作。
（二）规划部须落实项目相关手续，重点是土地、拆迁及规划手续问题，项目部予以配合（项目部未成立时，工程部配合）。
拆迁及规划手续问题的解决方案是否可行对项目操作难度影响较大，在项目投资决策前，应全面了解项目拆迁计划和规划手续解决方案的可行性及其成本、落实进度等。
（三）规划部对现场踏勘地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划的分析，并根据设计草案及产品设计建议，形成《设计草案指标说明》。
（四）成本部根据设计草案、《设计草案指标说明》，进行项目建造成本和付现测算（保证项目开发的最低现金支付量），并形成《项目可行性研究报告——成本指标测算》。
（五）成本部、财务部进行项目全成本估算，并完成《项目可行性研究报告——经济指标测算》。
（六）规划部在相关人员尤其是综合部法律人员、财务部配合下，负责项目取得的风险分析：
1、政策风险：
政府经常在征地、拆迁、土地使用、销售等方面出台新的政策法规，将影响项目开发进度、开发成本及销售进度等。
对于这些无法预估的风险，应该经常与政府部门沟通，迅速掌握政策走向，并及时调整项目经济测算模式和项目操作方式。
2、经济风险：
包括通货膨胀的风险、房屋贬值的风险、利率的风险、成本费用的风险、融资风险。
3、市场风险：
供求的变化、购房者心理的变化等都将影响项目的销售价格、销售进度等，在项目测算时应予以考虑。
4、合作方风险：
由于合作方的实力，合作各方营运方式的差别以及合作各方对项目运作方式的意见不一致等将影响项目的具体操作。
所以，在项目决策前，对合作方的实力、资信情况必须有比较充分的调查和掌握。
（七）综合部进行人力资源匹配分析，并完成项目团队组成人员策划，形成《项目可行性研究报告——团队组织方案》。
（八）项目前期调研时，如果需要进行尽职调查，则由综合部法律人员、财务部负责进行。
第七条《项目可行性研究报告》的编写、审批程序
（一）项目投资决策意向确定后，规划部负责编制《项目可行性研究工作计划》，并下发各相关部门。
各部门按照第四条中有关规定，负责按计划完成相应模块的研究和报告。
（二）规划部应尽早组织进行或委托外部咨询机构深化完成《项目可行性研究报告——市场研究分析》。
（三）规划部组织编制完成《项目可行性研究报告》提交公司分管领导审核后组织讨论，报总经理审核，并在集团公司评审会议召开一周前向集团公司报送《项目可行性研究报告》。
（四）集团公司对《项目可行性研究报告》进行审议，形成统一意见后，经集团公司总经理批准组织后续实施工作。
（五）集团公司评审会议由规划部负责会议记录。
会后，根据会议记录在三日内整理出经过修改后的《项目可行性研究报告》。
评审后问题较多时，应进行补充研究，并向集团公司报送进行再次审议、审批。
第八条可行性研究的委托
以下情形可进行可行性研究的委托：
（一）公司没有或缺少可行性研究人员，或者任务繁多，有可能影响可行性研究工作的按时完成和研究质量；
（二）属于外地项目，自我研究需要较长时间，又需要尽快决策；
（三）项目属于公司未曾开发过的，自我难以在短时间内达到要求的深度和精度。
委托可行性研究时，所选择的可行性研究单位应满足公司规定的供方评选准则，并执行公司合同管理的有关规定。
第九条可行性研究的效果评价
在项目终止后，公司组织进行项目后评价，包括计算项目的成本偏差率、周期偏差率、利润偏差率等。
除不可抗力因素导致的偏差外，正常偏差不应高于±5％。
高于±5％的，公司在当年度绩效考核时作为考核的指标进行相应考核。
第十条项目不可行性研究
在房地产市场竞争日趋激烈的客观环境下和土地“招拍挂”政策下，尽管计划立项工作已经弱化，但项目可行性研究工作不应被弱化，还应进一步加强，以体现对公司高度负责的精神。
今后，公司再进行项目可行性研究时，除了进行项目的“可行性”研究外，还将进行项目的“不可行性”研究。
“不可行性”研究由规划部负责或公司委托专业机构，以促进项目可行性研究的科学、客观性，提高公司决策水平。
第十一条公司在启动下一个新开发项目时，严格按照本制度施行。
第十二条本制度由公司综合部负责解释。
第十三条相关流程、记录表单及范本
（一）相关流程
LC-01：
项目可行性研究管理流程
（二）记录表单
WT-TZ-01：
《项目可行性研究报告》评审意见书
WT-TZ-02：
（说明：
双击图标即可进入文件浏览，该文件放置在“其他记录表单”包里。
）
（三）范本
（说明：
双击图标即可进入文件浏览，该文件放置在“范本”包里。
）
流程名称：
项目可行性研究管理流程
流程编号：
LC-01
《项目可行性研究报告》评审意见书
编号：
WT-TZ-01
评审人
职务
接收报告时间
提交本意见书时间
评审意见
评审人（签字）：
年月日
备注：
1、本表可另附页。
2、评审人应本者对公司高度负责的态度提出明确、具体的评审意见，并对评审意见负责。
土地投标管理办法
第一条土地是房地产开发企业的基本生产资料。
为了规范“找地”行为，提高项目可行性的“辨识能力”，降低土地投标风险，保障土地储备，促进公司的可持续发展，制定本办法。
第二条公司规划部是本办法的责任部门，负责土地合作洽谈、土地投标等土地储备工作，负责办理土地使用证相关手续，保证公司土地储备目标的完成。
第三条“找地”原则
（一）与公司的土地储备计划和发展战略相符合；
（二）与公司的产品模式相符合；
（三）与公司的开发能力相符合；
（四）与公司的年度经营计划相符合。
第四条土地供应信息的搜集
规划部通过以下途径获取土地供应信息：
（一）从土地储备管理部门获取信息：
规划部应与土地储备管理部门保持密切的联系，及时搜集最新土地信息，全面掌握城市土地年度供应计划（包括不同用途的土地供应计划），随时关注“土地招标公告”，及时向总经理报送土地市场信息。
（二）通过与土地使用单位接触、洽谈获取项目土地转让信息。
（三）通过公共关系单位或个人获取土地供应信息。
（四）在当地已经成立项目部的，由项目部提供土地供应信息。
第五条规划部应密切关注土地市场的“招拍挂”信息及其它房地产开发企业的土地转让价格，及时掌握土地的实际成交价格。
第六条如果土地满足公司的“拿地”原则，规划部、分管副总报公司总经理征询意见。
必要时，与总经理、分管领导、公司相关职能部门进行现场踏勘。
总经理初步同意后，规划部应组织相关部门进行土地的资源调查和市场调查。
调查内容包括：
（一）城市总体规划；
（二）土地利用总体规划；
（三）宗地规划要点；
（四）区域土地规划调整的可能性；
（五）项目成本测算（规划部、成本部、财务部、营销部负责提供各专业成本测算数据）；
（六）区域市场商品房价格情况（营销部负责具体工作）；
（七）社区环境因素；
（八）周边配套情况；
（九）其它。
通过调查和经验判断认为初步可行后，规划部负责进行初步土地价值分析和初步估算项目的开发成本，并组织编制《项目建议书》报送总经理，由总经理初步确定是否参加投标意向（或进一步洽谈）。
第七条根据集团公司的决策，决定参加土地投标后，财务部提请集团的计财中心提前安排投标所需的保证金和土地出让金；规划部要进一步与土地储备管理部门密切联系，提前了解土地拍卖的详细信息，调查其他投标单位的情况，并在规定时间内制订出具体的投标方案，包括投标策略。
投标前，根据其他投标单位的情况和公司“拿地”的决心，公司要明确投标最高报价。
必要时，可与其他单位协商联合投标。
投标前，规划部应通过各种渠道或途径了解其他投标单位可能的投标报价，同时根据《项目可行性研究报告》中的测算数据确定本公司的投标最高报价。
如果属于土地使用权转让，总经理应明确受让的条件并全程指导谈判过程。
第八条公司总经理、分管领导应尽量亲自参加土地投标或合作洽谈。
第九条土地竞拍中标后，公司总经理或总经理授权竞拍代表在《拍卖成交确认书》上签字、盖章。
第十条土地竞拍中标后，手续的办理按照《项目证照手续管理办法》执行。
第十一条通过资本合作方式获取土地的，公司应组织综合部法律人员、财务部实施尽职调查，详细调查合作单位的资产负债和资信情况。
公司规划部组织进行洽谈合作事宜，在合作协议中要明确约定项目组织的董事会、经理层、财务管理人员的组成以及债权、债务处理方式等。
合作协议应进行签证或公证。
第十二条联建和代建项目
根据联建和代建项目的实际情况，公司规划部负责与合作单位进行具体的洽谈，必要时分管领导或总经理进行主谈。
第十三条根据公司的年度经营计划，当土地储备工作属于公司的年度工作重点之一时，公司可以成立以集团公司总经理为组长的“公司土地储备工作小组”。
“公司土地储备工作小组”成员包括万泰置业公司总经理、分管领导、规划部部长及相关部门负责人。
第十四条工作规范及违规责任
（一）规划部每季度向分管副总报送一次《土地市场信息报告》，内容包含但不限于《项目信息收集及跟踪表》、《项目投资及土地储备计划表》。
《土地市场信息报告》内容要全面，实效性要强；市场调查数据要准确、完整，可行性和不可行性分析要客观。
（二）无论投标与否，规划部每年至少参加一次土地拍卖活动。
（三）在对外谈判过程中，谈判人员应积极维护公司的品牌形象和利益，严禁泄露公司秘密，严禁行贿或收贿，否则公司将给予严重警告处分或辞退处理，并有权追究其法律责任。
第十五条本办法自颁布之日起施行，由公司综合部负责解释。
第十六条相关流程与记录表单
（一）相关流程LC-02：
土地获取流程
（二）记录表单WT-TZ-03：
项目投资及土地储备计划表
WT-TZ-04：
项目信息收集及跟踪表
流程名称：
土地获取流程
流程编号：
LC-02
项目投资及土地储备计划表
编号：
WT-TZ-03
年份
相关内容
2011年
2012年
2013年
1、当年新储备总规模（规划建筑面积）
2、新增土地储备目标
A、目标区域一：
1）储备目标（项目数量／规划建筑面积）
2）重点区域
3）规模范围（建筑面积不低于／不高于）
4）产品类型
5）楼面地价水平上限
6）项目取得初步预计
第一季度：
万平米
第二季度：
万平米
第三季度：
万平米
第四季度：
万平米
—
—
B、目标区域二：
1）储备目标（项目数量／规划建筑面积）
2）重点区域
3）规模范围（建筑面积不低于／不高于）
4）产品类型
5）楼面地价水平上限
6）项目取得初步预计
第一季度：
万平米
第二季度：
万平米
第三季度：
万平米
第四季度：
万平米
—
—
C、目标区域三／……
3、关注发展方向
各目标区域优先级、重点区域突破目标
4、预计地价支付最大需求
5、下年度可开复工面积预计
项目信息收集及跟踪表
填报日期：
编号：
WT-TZ-04
一、新项目基本情况概要
项目名称
位置
区域位置
所在区
四至范围
东
南
西
北
地段
与市中心、主要建筑物、商圈等的距离。
土地所有权归属
土地使用权归属
合作方
土地规划用途
占地面积
建筑
面积
其中：
住宅
容积率
公建
土地现状
包括使用现状，地形地貌，待动拆迁情况。
获取方式及条件
获取方式
土地价格
付款条件
交地标准
其他要求
市场
周边参照市场、具体楼盘，可能的售价估计。
备注
填报单位：
填报日期：
二、项目进展状况及工作计划
详细内容
项目进展状况
接触
程度
说明与土地方接触程度，初步接触、深入了解、有合作意向、准备上会还是准备签约。
谈判
情况
谈判进展情况，谈判条件等发生重大变化。
法律
手续
法律手续办理程度，如：
已取得的政府、法律文件依据等。
焦点
难点
项目进展的主要难点和焦点。
项目发展环境变化
竞争
对手
竞争对手加入或退出，对手提出条件发生变化等，以及主要竞争对手在整个城市重大土地购买或其他投资。
竞争
楼盘
对项目发展有影响的楼盘推出与封盘等。
政府
政策
主要政府政策颁布或变动及对项目发展的影响，政府倡导重点开发区域和领域的提出或形成。
城市
规划
城市规划发生重大变动或（即将）实施，重大城市规划调整。
市政
配套
整个城市重大市政建设（如交通捷运系统规划和建立，主要道路的开工或通车），以及项目周边市政配套的改变。
其他
因素
如：
房地产热点发展区域的形成和改变等。
下一步计划
说明该项目下一步工作计划（继续跟进还是暂缓、终止）、工作重点、采取的策略、突破点、是否需要项目发展工作小组介入、什么时间召开听证会等。
项目定位与策划管理制度
第一条目的
为综合考虑和平衡影响产品的各专业意见，完成项目整体定位分析（包括市场定位、客户定位、产品定位等）和产品策划结论，指导下阶段的概念设计、营销推广整体思路等工作，特制定本管理制度。
第二条本制度适用于公司各房地产开发项目的项目定位及产品策划工作。
第三条概念
（一）项目定位：
是根据项目本身所具有的属性和特点，确定项目针对的目标消费群体、市场迎合点以及产品风格等，并考虑产品的市场差异性和引导性。
（二）产品策划：
是在明确项目定位的基础上，按照市场需求对多种产品方案进行测算比较，并提出产品的最优配置建议，一般需要包括场地分析、楼型配比、规划排布、单体布局（非必需）等。
第四条职责
（一）公司营销部是项目产品定位与策划的主要责任及组织部门，负责编制《项目定位与产品策划报告》。
（二）规划部参与项目定位与策划工作，在职责范围内为公司项目定位与策划工作提供支持，包括概念性设计方案。
（三）成本部、财务部、工程部等部门参与项目定位与策划工作，在职责范围内为公司项目定位与策划工作提供支持。
第五条项目定位与产品策划工作启动
（一）项目取得之后即启动项目定位及策划工作，营销部应根据可研报告的主要结论，并结合产品标准化研究成果，拟定相关工作计划，明确此阶段公司各职能部门分工，必要时可委托外部机构进行。
（二）计划拟订后，由分管领导审批。
（三）各部门按审批后的工作计划落实相关工作。
第六条项目定位与产品策划报告内容
内容要点包括：
（一）宏观市场分析（经济环境、政策环境、市场预测等）；
（二）区域市场分析（区域环境、人文配套、周边竞品、项目SWOT分析）；
（三）客户群体分析（客户群类别细分、购房动机分析、价格承受能力）；
（四）项目定位（市场定位描述、目标客户群体描述、）；
（五）产品策划（整体规划建议、外观设计建议、户型设计建议、配套设施建议、装修档次建议、配套服务建议、物业管理建议；必选内容包括楼型配比规划方案、规划强排方案、单体布局）；
（六）项目开发方案及项目开发节奏；
（七）营销卖点提炼。
第七条营销部组织编制《项目定位与产品策划报告》，相关部门参与评审，并上报审批。
第八条项目定位与策划报告审批：
（一）营销部在公司总经理办公会上汇报主要内容，总经理办公会提出报告修改意见，由营销部进行修订完善。
（二）《项目定位与产品策划报告》最终经总经理办公会审议通过、公司总经理/集团领导审批。
具体执行详见《定位策划评审工作指引》。
第九条审批后的《项目定位与产品策划报告》由营销部下发至规划部、工程部、综合部、成本部。
第十条鉴于项目定位与产品策划工作的特殊性，项目定位和策划人员在日常工作中应加强房地产市场特别是其它房地产项目的调研，以不断提高项目定位和策划能力。
第十一条本制度由公司综合部负责解释。
第十二条本制度自颁布之日起施行。
第十三条指引、相关流程、记录表单与范本
（一）指引
市场调研工作指引
定位策划评审工作指引
（二）相关流程
LC-03：
项目定位与产品策划管理流程
（三）范本
（说明：
双击图标即可进入文件浏览，该文件放置在“范本”包里。
）
市场调研工作指引
1.目的
1.明确公司项目产品目标市场/组合、产品组合定位；
1.1传达项目信息，为项目的宣传推广建立市场基础；
2.市场调研的主要内容
2.1竞争性调研内容
2.1.1各楼盘概况（区位、环境、规模、开发商背景等）
2.1.2开发该楼盘动机
2.1.3购买者特征及结构
2.1.4目标市场定位、产品定位、形象定位
2.1.5项目规划设计特点（面积大小、功能配置、建筑细部、各类户型的平面布局等）
2.1.6宣传推广策略与方法
2.2街（片）区价值调研内容
2.2.1对片区规划的认知与态度
2.2.2对项目区位、环境、交通及生活配套设施的认知与评价
2.2.3对项目景观资源的价值判断
2.2.4对片区项目产品组合的认知以及建筑外观、户型设计、园林绿化及会所配套的需求
2.2.5对片区项目的价格预期
2.2.6企业品牌对项目的影响程度
2.2.7片区项目适合需要程度及认购可能性、推荐可能性
2.2.8个人购买片区项目的心理成本构成
2.3消费者调研内容
2.3.1对项目产品的使用态度
2.3.2购买可能性
2.3.3片区项目的价格预测
2.3.4企业品牌对项目的影响程度
2.3.5产品需求基本意向（面积、户型、功能）
2.3.6影响消费者行为的因素——个人和社会特征（文化程度、职业、职务、
升级会员 