房地产开发成本核算管理办法.docx

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房地产开发成本核算管理办法

房地产开发成本核算管理办法

1.总则

1.1目的：

为规范集团房地产开发企业成本核算，统一有关房地产开发成本费用（以下简称“开发成本”）核算、归集、分配的会计处理方法，正确计算房地产开发产品成本，加强成本费用的比较分析和管理控制，根据《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》等国家法律法规及《公司会计政策、会计估计及管理办法》有关规定，结合公司实际情况，制定本办法。

1.2职责：

集团公司及各城市公司的开发项目必须严格按照本办法的要求，组织公司开发成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的漏洞，不断寻求降低成本的途径，同时对在本办法实施过程中发生的问题及时向集团财务管理部反馈。

1.3适用范围：

集团公司、下属分公司、全资子公司及控股子公司等。

2.开发成本核算基本原理

2.1开发成本核算的基本程序：

2.1.1根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象；

2.1.2设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用；

2.1.3按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准；

2.1.4将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配；

2.1.5编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本；

2.1.6正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转销售开发产品成本；

2.1.7正确划分可售面积、不可售面积（按政府相关部门确定的面积提供），根据有关规定计算可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本；

2.1.8编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

2.2开发成本成本核算对象的确定原则：

2.2.1满足成本费用计算的需要；

2.2.2便于成本费用的归集；

2.2.3利于成本费用的及时结算；

2.2.4适应成本费用监控的要求。

2.3开发成本核算对象的确定方法：

各项目可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。

2.3.1成片分期（区）开发的项目，应以各期（区）为成本核算对象；各期（区）下分标段等的则不再以各标段为成本核算对象；

2.3.2同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的或有高层、多层、复式等不同结构的，也不再划分成本核算对象，通过成本核算软件的有关建筑合同分析核算；

2.3.3根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。

对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

2.4成本费用项目包括下列八项：

土地获得价款、开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费、开发间接费等。

成本项目及其内容与公司建设管理部门的项目成本分类一致。

3.开发成本核算内容

3.1土地获得价款，是指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：

3.1.1政府地价及市政配套费：

A、地价（含市政配套费）：

支付的土地使用权出让金（国有土地、划拨土地）、土地使用权租赁费、大市政配套费、土地变更用途和超面积补交的地价、河道人行道占用费等；

B、土地税收：

支付的契税、耕地占用税等；

C、补偿费：

支付的征地补偿费、征地管理费等；

D、土地合作开发费：

土地溢价款、补偿合作方地价、合作项目分给合作方的抵价房屋成本及相应税金等。

3.1.2拆迁补偿费：

A、补偿安置费：

地上/地下建筑物或附着物的拆迁补偿费、安置及动迁支出、农作物补偿费、危房补偿费等；

B、拆迁管理费：

支付的拆迁管理费用等。

3.1.3其他费用：

A、权证办理费：

土地证办理费、土地合同公证费、土地合同公告费；

B、评估费：

土地评估费、房屋评估费等。

3.1.4土地周边环境提升费：

A、红线外市政设施费：

红线外道路及绿化、水/电/气/通讯等建改造费用及接口补偿费等；

B、周边提升费：

红线外涉及与土地提升有关的环境、教育、交通、生活配套等开发商所承担的费用。

3.2开发前期准备费，是指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。

主要包括以下内容：

3.2.1勘察设计费：

A、勘测费：

水文、地质、文物和地基勘察费及沉降观测费。

B、规划费：

（1）主体及各配套设计方案招标费、方案评审费、总体规划设计费等。

（2）效果图设计费、模型制作费（用于规划设计研究）等。

C、设计费：

（1）主体施工图设计费、修改设计费及设计咨询费等；

（2）室内装修设计费（包括架空层、公共部位、配套用房、商铺立面、住宅户内精装修）等；

（3）园艺景观设计费（景观、小品、标识等）及设计咨询费等；

（4）配套设计费（市政、燃气、电力、供水、广电、电信、弱电智能化等）及设计咨询费等；

（5）专项设计费（基坑、加固、钢结构、部品部件等）及设计咨询费等。

D、其他：

（1）规划调研费等各项前期调研费用（含设备选型、成本调研等）、可行性研究费等；

（2）设计方案评审、图纸审查费等；

（3）制图、晒图费用等。

E、建筑研究用房费：

包括材料及施工费等。

3.2.2报批报建费：

A、规划审批费：

（1）人防易地建设费、人防图审费、高教配套费、散装水泥保证金、白蚁防治费、墙改基金、路口开设审批费等；

（2）日照分析、环境评估、交通评估、土地勘测费用（办理用地许可证）、规划面积审核费、房产预测绘等；

（3）交易中心手续费、专家评审费、招投标管理费（设计、施工、监理等招标）、招标代理费、合同签证管理费等；

（4）地名费、地名标准预缴幢号牌等费用等。

B、验收办证费：

（1）宗地复核确权测量、房产测绘（竣工实测）、规划竣工实测、消防设施检测、交通设施检测、环境检测费（噪声、污染等检测）等；

（2）安检费、质监费（主体、人防等）等政府性收费；

（3）房产产权初始登记费、产权交易费、远程网络联系费、物业维修基金（或初期物业管理费、绿化管理费、电梯维修费等）、档案服务费等。

3.2.3工程建设前期费用：

A、三通：

（1）临时道路建造费用、路口开设实施费等；

（2）临时用电（施工供电贴费、临时变压器安拆、移位换线费用）；

（3）其它（电信架空线改造移位、由开发商承担的施工发电机购置租用/柴油费等）。

B、场地清理：

旧房拆除、基础障碍物清理、现场树木迁移及保护、池塘清淤回填、场地平整、基础开挖前整体土方回填、不良地基处理等。

C、临时设施费：

（1）临时围墙、围栏及围板的设计建造费、装饰等费用；

（2）临时办公室租赁、建造、装饰等费用；

（3）临时场地占道、借用租费等。

D、定位放线费：

地形测量（定位、放样）费、施工放线验线费、定位费。

3.3主体建筑工程费，指项目开发过程中形成土建主体的各项费用，包括：

3.3.1基础结构及粗装修工程：

A、基础结构及粗装修工程：

（1）基础及粗装修工程（±0.0以下）：

土石方（开挖、短驳、外运）、桩基、基础及垫层、基坑及降水、±0.0以下楼地面、天棚、墙面粉刷；

（2）结构工程（±0.0以上）：

砌体、钢砼结构（含钢砼雨蓬）、钢结构（指主体采用钢结构形式）；

（3）室内粗装修工程（±0.0以上）：

楼地面（地砖、花岗岩、水砂）、天棚、屋面、墙面（内外粉刷、外立面涂料、面砖、石材、外墙保温等）；

（4）施工技术组织措施费：

施工技术/组织措施费、总包管理配合费等。

B、零星：

结构加固、地下车库地坪（地坪漆、耐磨金刚砂地面等）等。

C、甲供材料、设备：

外墙面砖及勾缝剂、防水保温材料、钢材、水泥等。

D、检测费：

桩基咨询检测费、基坑监测费、实体检测、防雷装置检测等。

3.3.2部品部件工程：

A、门窗工程：

单元门、入户门、外立面门窗、天窗、幕墙、窗台批水板；

B、栏杆：

阳台露台等栏杆、空调百叶、网眼板；

C、成品供应件：

成品楼梯、信报箱、牛奶箱、晾衣架等甲供成品。

3.3.3公共部位精装修费：

A、室内：

（1）门厅、电梯厅等精装修、电梯桥箱装修；

（2）架空层精装修、架空层围栏。

C、室外：

（1）铝、木、钢结构装饰等外立面精装修、入口装饰；

（2）钢结构雨蓬、采光井；

（3）商铺钢楼梯制作、商铺外立面精装修等费用。

3.3.4户内精装修费：

主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台精装修费用及精装修时的甲供材料、设备。

3.3.5卖场、样板示范:

A、售楼处装修：

售楼处装修设计费、售楼处装修/家具饰品装饰费、甲供材料及甲供设备；

B、样板间装修：

样板间装修设计费、样板间装修/家具饰品装饰费、甲供材料及甲供设备；

3.4主体安装工程费，指项目开发过程中形成安装主体的各项费用，包括：

3.4.1室内水、电、暖通系统：

A、室内给排水：

室内给排水管线工程费、甲供材料及设备费等；

B、室内电气：

室内电气工程费（包括灯具、开关插座、弱电工程管盒预埋等）、甲供材料（多媒体箱、有线电视箱、电话箱、配电箱、户内箱等）、甲供设备费（包括发电机供货安装、机房降噪设备费等）等；

C、室内通风、空调：

通风、空调系统费（包括空调、新风、通风系统设备采购及安装等）、甲供材料/设备费（中央空调、新风系统、除湿机、风机、风机电控箱、送风导流器等）等；

D、人防设备及安装：

人防风机、气体过滤装置等、人防密闭门等；

E、采暖设备及安装：

燃气热水锅炉等。

3.4.2电梯系统：

电梯（包括自动扶梯、餐梯、贷梯等）设备及其安装费等。

3.5社区管网工程费:

3.5.1供水系统:

A、室外给水配套费（包括小区内给水管道、检查井等）；

B、一户一表安装费、远传水表主材费、水表检定费等；

C、加压供水系统等；

D、水泵房设备及安装、甲供设备费（变频泵、潜水泵等）等；

E、纯净水系统（安装及甲供材料设备费等）。

3.5.2市政工程:

A、室外道路工程；

B、雨、污水系统、排水许可证费或接口费等；

C、市政桥梁、河道驳坎、防洪排水、甲供设备（潜水泵等）等。

3.5.3消防系统：

主要包括消防系统费（包括消防水、气体灭火、防排烟工程等）、消防自动报警、室外消火栓系统、结合器（包括消防水室外管线系统）等。

3.5.4采暖系统：

采暖管道设备、热交换站、锅炉房等费用。

3.5.5燃气系统：

配套费（包括管道系统）或煤气立管施工费、调压站建设费用。

3.5.6电力工程：

A、高低压配电设备及安装费用（包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备）、室外沟体及电缆敷设等；

B、甲供材料、设备（电力柜、电缆、变压器、变压器避雷器等）；

C、专变贴费、双路供电永久性贴费。

3.5.7智能化系统（除室内预埋管线外）：

A、室外智能化系统：

（1）停车管理系统费用（包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车管理系统等）；

（2）小区闭路监控系统费用（包括摄像头、显示屏及电气系统安装等）；

（3）周界红外防越系统费用；

（4）小区门禁系统费用；

（5）电子巡更系统费用；

（6）电子公告屏费用等。

B、室内智能化系统：

（1）居家防盗费用（阳台及室内远红外探测防盗、门磁、紧急按铃等）；

（2）对讲系统费用（可视、非可视）；

（3）三表远传系统费用（水、电、气远程抄表）。

3.5.8广电工程（除室内预埋管线外）：

有线电视配套费及机顶盒费用（包括有线电视、数字电视、卫星电视主体内外布线及终端）等；

3.5.9电信工程（除室内预埋管线外）：

电话系统费用（包括主体内外布线及终端插座）、宽带网络费用（包括主体内外布线及终端插座）等。

3.6园林环境工程费，是指项目所发生的园林环境造价，主要包括：

3.6.1景观、室外照明及室外背景音乐工程：

A、景观工程：

（1）园艺土石方、种植工程、园艺道路广场；园艺给排水、电气安装等费用（包括公共、组团间、一楼私家花园、屋项花园等）；

（2）永久性围墙、围栏、大门建造费；

（3）甲供园艺材料设备（石材等）。

B、室外照明工程：

室外电气照明工程（路灯、草坪灯等）、甲供材料/设备（灯具等）；

C、室外背景音乐工程：

室外背景音乐设备及施工、甲供设备等。

3.6.2建筑小品：

雕塑、水景、雾森、环廊、膜结构、假山等工程。

3.6.3标识系统：

标识系统（指示牌、示意图、幢号牌）、交通标识及划线工程。

3.6.4室外零星设施：

儿童游乐设施、垃圾桶、座椅、阳伞等零星设施制作安装费用。

3.6.7其它：

原河岸等景观改造处理等。

3.7配套设施费，是指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出，主要包括以下两类：

3.7.1公建配套

A、游泳池：

游泳池土建、设备设施采购安装费用等；

B、业主会所：

会所设计费、单体会所结构建安费、会所装修、由开发商承担的资产购置费；

C、物业配套经营、社区用房：

物业配套经营用房、邻里中心等装修、由开发商承担的资产购置费等；

D、幼儿园：

幼儿园建造成本及配套资产购置费等；

E、学校：

学校建造成本及配套资产购置费等；

F、球场：

球场工程、相关设备设施采购安装费；

G、车站、垃圾站建造费：

小区内车站/垃圾站土建、设备、设施等费用。

3.7.2、其它：

楼盘模型制作、销售道具制作费、展示效果图制作、工地围墙墙绘等。

3.8开发间接费，开发间接费是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，以及与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，包括资本化借款费用。

3.8.1工程管理费：

A、工程监理费（包括主体、园林环境、社区管网等监理费）；

B、工程违规行政罚款；

C、造价咨询费（包括工程预结算及专项委托咨询服务费等）。

3.8.2物业管理完善费：

A、由开发商承担的加固整改费用、维修费用等；

B、工地前期管理费；

C、小区入住前投入的物业管理费用等。

3.8.3工程现场管理费：

由企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括人工成本、周转房摊销、折旧费、低值易耗品摊销、修理费、办公费、邮电通讯费、水电费、差旅费、车辆使用费等。

3.8.2资本化借款费用

包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额，因借款而发生的辅助费用包括手续费等。

4.开发成本科目设置及账务处理

4.1会计科目设置：

4.1.1开发成本：

该科目核算产品开发过程中所发生的各项费用。

各级明细科目的设置详见附表一：

《房地产成本核算科目明细表》。

各公司在实际应用时对其明细科目仅设置到二级，即八项成本项目，三级、四级明细数据在成本管理软件中设置。

成本项目数据必须在每月会计结账前与成本管理软件中的相应数据进行核对，并保持一致。

在各级明细科目下，应按各成本核算对象设立核算项目，成本核算对象可分层次设立。

为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在每个项目的成本核算对象中，加设一条“待分摊成本”进行归集。

（此项工作通过手工台账操作。

）

成本核算对象的具体设置参见下图：

××项目一期（区块）

二期（区块）

······

待分摊成本

4.1.2开发间接费：

该科目归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出。

各级明细科目的设置详见附表一：

《房地产成本核算科目明细表》，各级明细科目按“开发成本”科目的成本核算对象设核算项目。

4.1.3完工开发产品：

核算已开发完成并竣工验收备案后的开发产品的库存实际成本，并按成本核算对象设置明细。

4.2成本费用的归集与分配：

4.2.1土地获得价款：

一般能分清成本核算对象的，直接将土地成本计入特定的成本核算对象中；如果分不清成本核算对象，可先在“土地开发费用”之“待分摊成本”的核算项目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。

分配方法如下：

4.2.1.1按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时的分配方法：

先按各期的占地面积将土地成本分配到各期；再将分配到各期的土地成本按可售面积分配计入各成本核算对象。

4.2.2开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费：

能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核算项目进行归集，再按可售面积分配计入各成本核算对象。

4.2.3开发间接费：

应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际发生数，在每年末或在项目或某期（区）进行综合结算时进行分配：

能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目，不能分清成本核算对象的再按项目可售面积分配计入各成本核算对象。

5附则

5.1　本办法附表：

5.1.1附表一：

《房地产成本核算科目明细表》。

5.2　　本办法由集团财务管理部负责解释和修订。

5.3本办法从2008年1月1日起执行。

附表一：

房地产成本核算科目明细表

二级明细

三级明细

四级明细

五级明细

科目名称

土地获得价款

政府地价及市政配套费

地价（含市政配套费）

5001.01.01.01

土地税收

5001.01.01.02

补偿费

5001.01.01.03

土地合作开发费

5001.01.01.04

拆迁补偿费

补偿安置费

5001.01.02.01

拆迁管理费

5001.01.02.02

其它费用

权证办理费

5001.01.03.01

评估费

5001.01.03.02

土地周边环境提升费

红线市政设施费

5001.01.04.01

周边提升费

5001.01.04.02

开发前期准备费

勘察设计费

勘测费

5001.02.01.01

规划费

5001.02.01.02

设计费

主体施工图设计费

5001.02.01.03.01

室内装修设计费

5001.02.01.03.02

园艺景观设计费

5001.02.01.03.03

配套设计费

5001.02.01.03.04

专项设计费

5001.02.01.03.05

其他

5001.02.01.04

建筑研究用房费

5001.02.01.05

报批报建费

规划审批费

5001.02.02.01

验收办证费

5001.02.02.02

工程建设前期费用

三通

5001.02.03.01

场地清理

5001.02.03.02

临时设施费

5001.02.03.03

定位放线费

5001.02.03.04

主体建筑工程费

基础、结构及粗装修工程

基础结构及粗装修工程

基础及粗装修工程

5001.03.01.01.01

结构工程

5001.03.01.01.02

室内粗装修工程

5001.03.01.01.03

施工技术组织措施费

5001.03.01.01.04

零星

5001.03.01.02

甲供材料/设备

5001.03.01.03

检测费

5001.03.01.04

部品部件工程

门窗工程

5001.03.02.01

栏杆

5001.03.02.02

成品供应件

5001.03.02.03

公共部位精装修

室内

5001.03.03.01

室外

5001.03.03.02

户内精装修费

5001.03.04

主体安装工程费

室内水、电、暖通系统

室内给排水

5001.04.01.01

室内电气

5001.04.01.02

室内通风、空调

5001.04.01.03

人防设备及安装

5001.04.01.04

采暖设备及安装

5001.04.01.05

电梯系统

5001.04.02

社区管网工程费

供水系统

5001.05.01

市政工程

5001.05.02

消防系统

5001.05.03

采暖系统

5001.05.04

燃气系统

5001.05.05

电力工程

5001.05.06

智能化系统（除室内预埋管线外）

室外智能化系统

5001.05.07.01

室内智能化系统

5001.05.07.02

广电工程（除室内预埋管线外）

5001.05.08.01

电信工程（除室内预埋管线外）

5001.05.08.02

园林环境工程费

景观工程、室外照明工程、室外背景音乐工程

景观工程

5001.06.01.01

室外照明工程

5001.06.01.02

室外背景音乐工程

5001.06.01.03

建筑小品

5001.06.02

标识系统

5001.06.03

室外零星设施

5001.06.04

其它