南京建邺区江心洲街道土地利用.docx

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南京建邺区江心洲街道土地利用

南京市建邺区江心洲街道土地利用

总体规划（2006-2020年）

调整方案

南京市建邺区江心洲街道办事处

二〇一七年六月

前言

土地利用总体规划是对土地资源保护和开发利用整治所作的统筹安排与整体部署，是实施土地利用管控和用途管制的主要手段，在土地管理工作中处于综合、先导和基础地位，是土地管理法治化的重要抓手和依据。

在新的形势下，土地利用是否符合规划是依法管地用地的重要标准，土地规划的能力和水平是土地管理法治化程度的重要标志。

调整完善土地利用总体规划是党中央、国务院的新要求，是经济社会发展的迫切需要，是落实最严格的耕地保护制度和节约集约用地制度的根本要求，是推进新型城镇化和城乡一体化发展的重要保障，是加快建设法治国土的客观要求。

因此开展江心洲街道土地利用总体规划调整完善，是维护规划严肃性、现势性和科学性的重要措施，意义重大。

依据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规和国家有关土地利用的方针、政策以及江苏省《市县乡级土地利用总体规划调整完善的指导意见》、《南京市土地利用总体规划（2006-2020年）调整方案》，并结合江心洲街道实际情况，编制《江心洲街道土地利用总体规划（2006-2020年）调整方案》（以下简称《方案》）。

《方案》主要阐明规划期内全街道土地利用方向，明确政府土地利用管理的主要目标、任务和政策导向，统筹全街道土地资源的开发、利用与保护，为打造“活力、宜居、生态、智慧洲岛”重构土地资源开发利用新格局。

《方案》是实行最严格土地管理制度的纲领性文件，是落实土地宏观调控和土地用途管制、规划各项建设的重要依据。

目录

第一章总则1

一、指导思想1

二、调整依据1

三、调整原则2

四、规划调整期限3

五、规划调整范围3

第二章规划背景4

一、区域概况4

二、土地利用现状及特点5

三、现行规划执行情况6

第三章土地利用总体规划指标安排10

一、耕地和基本农田指标10

二、建设用地指标10

三、新增建设用地10

四、效率指标10

第四章土地利用结构与布局调整11

一、土地利用结构调整11

二、土地利用布局优化12

第五章永久基本农田划定14

一、划定前任务14

二、划定后任务14

第六章建设用地控制15

一、城镇建设用地15

二、基础设施用地15

三、重点建设项目清单调整16

第七章土地生态建设与环境保护17

一、生态分区17

二、土地生态建设与环境保护措施18

第八章土地用途分区与管制分区20

一、土地用途分区20

二、建设用地管制分区22

第九章规划实施措施25

一、行政措施25

二、经济措施25

三、技术措施26

四、社会措施26

附则28

第一章总则

一、指导思想

全面贯彻党的十八大以来中央的系列要求和省委、省政府的决策部署，落实五大发展理念，坚持“保护资源、节约集约、维护权益、改革创新”的工作要求，按照“保护为先、优化为本、调控为要”的原则，以南京市土地利用总体规划调整方案为依据，优化土地利用结构和布局，严控建设用地总量和强度，规划期内新增建设用地指标控制在400.00公顷以内，到2020年建设用地总规模控制在1043.30公顷以内，为江心洲街道发展提供用地保障。

二、调整依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》；

（2）《中华人民共和国城乡规划法》；

（3）《中华人民共和国环境保护法》；

（4）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

（5）《基本农田保护条例》；

（6）《江苏省土地管理条例》；

（7）《乡（镇）土地利用总体规划编制规程》（TD/T1025-2010）；

（8）《乡（镇）土地利用总体规划制图规范》（TD/T1022-2009）；

（9）《乡（镇）土地利用总体规划数据库标准》（TD/T1028-2010）；

（10）《国土资源部办公厅关于印发<土地利用总体规划调整完善工作方案>的通知》（国土资厅函[2014]1237号）；

（11）《江苏省国土资源厅关于印发<市县乡级土地利用总体规划调整完善指导意见>的通知》（苏国土资发〔2016〕280号）；

（12）《南京市土地利用总体规划（2006-2020年）调整方案》；

（13）《南京市建邺区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

（14）《江心洲街道土地利用总体规划（2006-2020年）》；

（15）《新加坡·南京生态科技岛控制性详细规划》。

三、调整原则

（1）总体稳定、局部微调

坚持《南京市土地利用总体规划（2006-2020年）调整方案》确定的规划目标和主要任务基本不变，继续实施《南京市土地利用总体规划（2006-2020年）调整方案》确定的土地分区引导原则和规划实施管理制度，局部调整完善优化建设用地布局。

（2）节约集约、优化结构

按照坚定不移地推进节约用地的总要求，遏制建设用地过度外延扩张，到2020年建设用地总规模控制在1043.30公顷以内；统筹建设用地增量与存量，合理调整优化建设用地结构和布局，优化国土空间开发格局。

（3）统筹兼顾、突出重点

正确处理开发与保护、当前与长远、局部与全局的关系，重点做好耕地和基本农田调整、建设用地结构与布局优化，制定完善政策措施，切实解决影响耕地保护、节约集约用地和科学发展的突出问题。

（4）加强协调、充分衔接

坚持科学论证、标准统一、民主决策，强化国民经济和社会发展规划、城乡规划和生产力、交通布局等相关专项规划的协调，完善土地用途管制制度。

四、规划调整期限

规划基期：

2005年；

规划期限：

2006-2020年；

规划调整完善基期年：

2014年。

五、规划调整范围

规划范围：

江心洲街道行政管辖范围内的所有土地，总面积33.54平方公里。

第二章规划背景

一、区域概况

1、区位概况

江心洲街道位于南京市西部长江之中，系江中的一座洲岛，隶属于南京市建邺区。

四面为江水环绕，东隔夹江毗邻河西新城区，西跨长江主航道遥望浦口区，距市中心直线距离仅6.5公里，处于南京市沿江开发中心位置。

全洲南北长约12公里，东西平均宽度约1.2公里，因洲形狭长，状若青梅，又名梅子洲。

街道辖白鹭、永定、洲泰三个社区。

24.38公里环洲标准江堤于1997年建成，可抵御百年一遇特大洪水。

洲内绿化覆盖率达47%，空气清新，景色怡人，是名副其实的都市绿洲。

2、自然概况

江心洲为长江冲淤积洲岛，区内有池塘星罗棋布，河道水系众多，水系总长度约40km左右，为洲内农作灌溉的主要水源。

洲内地势平坦，农作物以葡萄、韭菜、小品种蔬菜及林果等经济作物为主。

洲头洲尾及江堤以外的漫滩地种植有高大乔木。

洲内目前尚无有待特殊保护的动植物物种。

3、社会经济概况

2014年，江心洲街道完成国内生产总值14000万元，地方财政收入2.67元；完成固定资产投资47.91亿元；2014年末，街道辖白鹭、永定、洲泰三个社区，总面积33.54平方公里，全街道共有5570户，总人口16325人。

二、土地利用现状及特点

1、土地利用结构现状

江心洲街道2014年末土地总面积为3353.90公顷，其中农用地886.73公顷，建设用地643.30公顷，其他土地1823.87公顷。

土地利用现状以水域为主，占土地总面积的54.02%，其次是城镇建设用地，占土地总面积的12.25%。

（1）农业用地构成

①耕地：

全街道耕地面积264.62公顷，占土地面积的7.89%。

②园地：

全街道园地面积299.17公顷，占土地面积的8.92%。

③林地：

全街道林地面积154.91公顷，占土地面积的4.62%。

④其他农用地：

全街道其他农用地面积168.03公顷，占土地面积的5.01%。

（2）建设用地构成

①城乡建设用地：

城乡建设用地面积505.90公顷，占土地面积的15.08%。

其中：

城镇用地：

城镇用地面积410.30公顷，占土地面积的12.23%。

农村居民点：

农村居民点面积95.00公顷，占土地面积的2.83%。

采矿用地：

采矿用地面积0.60公顷，占土地面积的0.02%。

②交通水利用地：

交通水利用地面积137.16公顷，占土地面积的4.09%。

交通用地：

交通用地68.94公顷，占土地面积的2.06%。

水利用地：

水利用地68.22公顷，占土地面积的2.03%。

③其他建设用地：

其他建设用地0.24公顷，占土地面积的0.01%。

（3）其他土地构成

全街道其他土地面积1823.87公顷，占土地面积的54.38%，其中水域和自然保留地面积分别为1811.64公顷和12.23公顷，占土地面积的54.02%和0.36%。

2、土地利用特点

（1）土地结构类型多样，土地利用以水域为主

江心洲街道土地利用类型多样，除牧草地外，其他土地利用类型均有。

土地利用以水域为主，水域面积1811.64公顷，占土地总面积的54.02%。

（2）地理位置特殊，土地后备资源较为贫乏

江心洲街道地处南京西部长江之中，与河西新城隔江相望，是南京市老城、河西新城和江北新区的几何中心，战略地位非常重要，同时作为河西新城建设的延伸区，也是南京市未来观光旅游的热点地区。

江心洲街道虽然其他土地面积较多，总计1823.87公顷，占土地总面积的54.38%，但几乎都是水域，面积1811.64公顷，占其他土地面积的99.33%，剩余的自然保留地开发难度较大。

三、现行规划执行情况

1、规划基本情况

江心洲街道土地利用总体规划2011年经江苏省人民政府批准实施。

根据土地利用总体规划情况，主要规划指标如下：

（1）耕地和基本农田保护

规划到2020年，耕地保有量为46.30公顷。

规划期内基本农田保护面积不低于60.00公顷。

（2）严格控制各项建设用地规模，提高建设用地利用效率

1）建设用地总规模

规划到2020年，建设用地总规模控制在988.00公顷以内。

2）城乡建设用地规模

规划到2020年，城乡建设用地规模规模控制在889.10公顷以内。

（3）增量指标

规划期内，新增城乡建设用地上图规模控制在591.10公顷以内。

2、规划执行情况

（1）耕地保有量指标实施情况分析

上级下达江心洲街道规划期末（2020年）耕地保有量任务量为46.30公顷，2014年末全街道耕地面积为264.62公顷，完成了耕地保护任务。

（2）基本农田保护指标实施情况分析

上级下达江心洲街道基本农田保护面积不低于60.00公顷，至2014年末，全街道基本农田保护面积61.10公顷（其中耕地46.49公顷，可调整耕地14.61公顷），完成了基本农田保护任务。

（3）新增城乡建设用地上图指标实施情况分析

2010-2020年，上级下达江心洲街道新增城乡建设用地指标591.10公顷，至2014年末，新增城乡建设用地实际已使用170.10公顷，占规划上图指标的28.44%，保障了江心洲街道重点区域用地需求。

3、规划实施成效评价

《南京市建邺区江心洲街道土地利用总体规划（2006-2020年）》自实施以来，实施情况总体良好，相关土地利用规划目标得到了较好实现，取得了以下成效：

（1）保障了建设用地需求，促进了国民经济持续快速健康发展

至2014年末，全街道新增城乡建设用地约170.10公顷，为经济社会发展提供了有效的用地保障。

同期人均GDP由22733元提高到56143元。

可见，土地供给对江心洲街道经济持续、快速、健康、稳步发展的重要作用。

（2）保护了耕地和基本农田，提高了园地利用效益

规划实施期间，明确了全街道耕地和基本农田保护目标及空间布局，严格控制建设占用耕地指标，有效保护了耕地和基本农田，确保了全街道耕地和基本农田布局基本稳定，为保持社会稳定起到了关键作用。

同时，通过合理调整布局，大力改造江心洲中低产园地，重点发展千亩葡萄基地、千亩精品果园、千亩小林杂果，不断提高园地利用效益。

（3）加强了生态环境保护

规划将具有重要生态价值的地区划定为生态环境安全控制区，并列入禁止建设区。

区内主导用途为生态环境保护，严禁进行与生态环境保护无关的开发建设活动，原有的各种生产、开发活动逐步推出。

规划实施期间，构建了沿江防护林体系，并重点保护水域及湿地资源，对全街道生态环境协调发展，促进生态环境建设发挥了重要作用。

4、规划实施存在的问题

江心洲街道土地利用总体规划实施虽然取得了较好的效果，但本轮规划的编制和实施存在一定问题。

（1）耕地和基本农田保护存在很大压力

江心洲街道位于南京河西新城和浦口区之间，是长江的一个洲岛，随着南京河西新城和江北新区的开发，江心洲街道发展也步入了快车道，岛上的耕地和基本农田的产出效益低，农民种植积极性也不高，保护的压力也越来越大。

（2）项目选址的不确定性造成了规划不符合

随着社会经济的快速发展，南京市对江心洲的发展提出了更高定位和发展要求，未来将建成一座新加坡式的生态科技城与低碳智慧岛，一些大的开发项目选址也发生了变化，如天空之城、青奥森林公园、大明文化旅游度假区、有轨电车车辆段等项目，这些项目占地部分不符合现行规划；同时江心洲街道路网重新进行了高规格规划，这部分路网属于城市内部道路，不在规划项目清单内，需要符合现行规划才能开工建设；一些原有道路废弃成为新的开发地块，而《规划》中的原有道路在管制分区中是限制建设区，不符合现行规划。

这些项目都是由于项目选址的不确定行造成了规划不符合。

第三章土地利用总体规划指标安排

根据《南京市土地利用总体规划（2006-2020年）调整方案》，结合建邺区“十三五”规划和未来经济社会可持续发展对土地的需求，规划期内土地利用总体规划指标安排如下：

一、耕地和基本农田指标

江心洲街道耕地保护目标由现行46.30公顷调整为0.00公顷；基本农田保护目标由现行60.00公顷调整为0.00公顷。

二、建设用地指标

江心洲街道建设用地总规模由现行988.00公顷调整为1043.30公顷；城乡建设用地总规模由现行889.10公顷调整为904.60公顷；城镇工矿用地总规模由现行889.10公顷调整为809.60公顷；交通水利及其他用地规模由现行98.90公顷调整为138.70公顷。

三、新增建设用地

江心洲街道新增建设用地规模由现行598.10公顷调整为400.00公顷；新增建设用地占用农用地规模由现行593.00公顷调整为396.40公顷，新增建设用地占用耕地规模由现行156.60公顷调整为264.60公顷。

四、效率指标

江心洲街道到2020年人均城镇用地控制在103平方米以内保持不变。

第四章土地利用结构与布局调整

一、土地利用结构调整

1、土地利用结构与布局调整原则

（1）十分珍惜和合理利用土地原则；

（2）因地制宜原则；

（3）力求土地利用最佳社会、经济、生态综合效益原则；

（4）按产业政策安排用地次序原则；

（5）土地利用结构和布局调整相结合原则。

2、土地利用结构调整

（1）农用地调整

2014年，江心洲街道农用地面积886.73公顷，占土地总面积26.44%，2020年，农用地面积调整为495.50公顷，占14.77%。

2015-2020年农用地净减少391.23公顷。

其中，耕地减少264.62公顷，2020年面积调整为0.00公顷；园地增加40.83公顷，2020年面积调整为340.00公顷；林地减少24.91公顷，2020年面积调整为130.00公顷；其他农用地减少142.53公顷，2020年面积调整为25.50公顷。

（2）建设用地调整

2014年建设用地总规模为643.30公顷，占土地总面积的19.18%；2020年总规模调整为1043.30公顷，占31.11%，2015-2020年建设用地净增加400.00公顷。

其中，城镇工矿用地净增398.70公顷，2020年规模调整为809.60公顷；农村居民点保持不变；交通水利用地净增1.30公顷，2020年调整为为138.46公顷；其他建设用地保持不变，到2020年仍然为0.24公顷。

（3）其他土地调整

2014年其他土地面积1823.87公顷，占土地总面积的54.38%，2020年其他土地面积减少至1815.10公顷，占土地总面积的比例下降至54.12%，规划期内其他土地净减8.77公顷。

二、土地利用布局优化

1、主要农用地布局调整

——耕地布局调整

规划期末耕地和基本农田没有保护任务，江心洲街道不再布局耕地和基本农田，现有布局将予以退出。

——园地布局调整

规划期间，通过合理调整布局，大力改造中低产园地，重点发展葡萄等林果业，不断提高园地利用效益。

调整后园地主要分布在不是城镇建设的区域，主要布局在洲岛南部。

——林地布局调整

林地主要布局在潜洲和江心洲的洲头、洲尾。

2、主要建设用地布局调整

规划期间，根据生态岛建设的进程，合理调控城市建设用地增长规模和时序，科学安排城市建设用地。

建设用地中主要是城市用地和交通用地，城市用地在各行政村均有分布，主要集中在江心洲的中部和北部；交通用地主要是连接江心洲与河西新城、江北新区交通联络道路，岛内主干道路在各行政村均有分布。

第五章永久基本农田划定

一、划定前任务

永久基本农田划定前江心洲街道基本农田保护任务为60.00公顷，至2014年末，全街道基本农田实际保护面积61.10公顷（其中耕地46.49公顷，可调整耕地14.61公顷），完成了基本农田保护任务。

二、划定后任务

江心洲街道位于南京市城市周边永久基本农田划定的范围内，南京是城市周边永久基本农田划定后，对城市周边内的基本农田进行了局部调整，江心洲街道现有的基本农田已经全部调出，规划期末将不再保留基本农田。

第六章建设用地控制

一、城镇建设用地

1、安排原则

按照建邺区、江心洲街道国民经济和社会发展“十三五”规划、《中新南京生态科技岛控制性详细规划》和2020年目标规划，坚持优化布局，合理利用，原则上利用规划期内的新增建设预留地连片开发，节约集约利用。

2、城镇用地

2014年城镇用地面积410.90公顷。

2015-2020年净增城镇用地398.70公顷，2020年城镇用地面积控制在809.60公顷以内。

2006-2020年新增城镇建设用地398.70公顷，其中占用农用地396.40公顷，占用耕地264.60公顷。

城镇用地主要用来安置岛上居民以及作为城市发展区，用于发展以生态科技、知识创新为核心的现代服务业。

二、基础设施用地

规划期内江心洲街道加大道路基础设施建设，如南京长江五隧道及过江通道（南京第五长江大桥）、汉中西路过江通道等；加大防洪水利设施建设,如环岛环境整治（防洪水利）、洲堤维修加固工程等；重点保障江心洲民生环保项目用地，如江心洲污水处理厂扩容及提标改造工程、江心洲低浓度进水污水收集系统改造用地需求。

三、重点建设项目清单调整

随着生态科技岛开发深入，岛上一些基础设施已经完工，同时控制性详规也增加部分重点建设项目，重点建设项目清单也要调整，具体情况见附表4。

第七章土地生态建设与环境保护

一、生态分区

1、生态分区原则

生态保护优先，生态保护用地量的底线必须硬性确保，严格禁止与生态无关的建设。

合理生态布局，形成生态网与建设用地交织的一体化格局。

在保护原生态环境的前提下，合理布局建设用地；并与洲岛周边大生态系统契合，增强岛内子生态系统的稳定性和抗干扰承受力。

提高环境意识，推广绿色生产和生活方式。

引进资源节约、环境友好的新型产业，努力实现向绿色增长模式的转化；实行低能耗、绿色交通，大力推广崇尚生态自然的健康生活方式。

2、生态分区

根据江心洲的自然环境特点，并结合生态分区原则，把江心洲在生态上分为生态保护区、生态缓冲区、城市公园区、城市发展区（建设用地）四个区域。

（1）生态保护区：

包括环境最敏感的保护区和修复区，位于洲西侧沿江湿地和较窄的洲东沿夹江湿地、洲头和洲尾。

保留复建临江湿地，进行植被恢复（尤其是洲头），以及堤坝加固（尤其是在洲岛沿江西北部）；

区内严禁机动车和生态保护无关建设，通过合理规划允许对环境影响较小的被动活动（步行和单车）进行，特殊地段实行更严格控制，以有助于吸引白鹭重回故地。

（2）生态缓冲区：

生态缓冲区生态敏感性高，主要位于洲岛西北，也包括靠近洲头与洲尾的部分、两处入岛通道控制的绿色隔离带和污水处理厂防护隔离带。

此区在整体保护基础上，允许城市绿地、农业种植和小型休闲设施、市政设施建设。

（3）城市公园区：

此区为洲内生态敏感性一般区域，与河西滨河公园呼应，为洲岛主要公共空间。

此区的环境与建设按城市公园控制。

（4）城市发展区（建设用地）：

此区为洲内生态敏感性较差区域，可用于城市开发。

此区的建设按绿色建筑标准执行，同时确保区内生态网的联通，以确保整岛的生态环境质量。

二、土地生态建设与环境保护措施

1、构建良好的生态用地格局

立足土地资源多种生态功能，顺应水系发育的自然地理系统，协调土地开发与生态环境保护，提升区域土地生态保障能力。

严格控制新增建设用地对敏感性生态用地的占用。

逐步清退基本生态控制线内建设用地，增加绿化、景观用地，合理增加新的生态用地。

2、推进生态建设，加强环境保护

着力推进污水处理厂二期改扩建等生态和环境项目建设，规划期内使全街道生态环境质量得到很好保护，土地生态功能保护区的生态功能基本稳定。

加大林业生态系统保护。

加大林地的保护力度，推进环境友好的林业建设方式，禁止对沿江林地进行毁坏建设，严厉打击各类违法开发活动。

节约集约用地，支持生态用地。

逐步收缩并退出生态破坏危险地带，退还自然生态用地，促进区域自然生态系统的恢复、扩展和优化。

第八章土地用途分区与管制分区

一、土地用途分区

1、土地用途分区依据及类型

为指导全街道土地合理利用、控制土地用途转变，依据街道内土地资源的特点和社会经济发展需要，在保持行政村行政界限完整的前提下，遵循土地利用现状、适宜用途和规划用途的一致性原则，土地利用地域的差异性和相似性原则、考虑到未来土地利用方向和空间布局，将全镇划分为一定的空间区域。

江心洲街道土地用途区主要有一般农地区、城镇建设用地区、林业用地区和其他用地等四个类型。

2、一般农地区

一般农地区是指基本农田保护区以外，为农业生产发展需要划定的土地区域。

包括基本农田之外的耕地、园地、养殖水面和其它农用地。

本区土地面积363.99公顷。

主要分布在永定村和白鹭村。

本区土地用途管制规则为：

（1）区内土地主要用作园地和直接为农业生产服务的农村道路、农田水利、农田防护林及其他农业设施；

（2）区内现有非农建设用地和其他零星农用地应当优先复垦或调整为耕地、园地，规划期内确实不能复垦或调整的，可保留现状用途，但不能扩大面积，不得破坏、污染和荒芜区内土地；

3、城镇建设用地区

城镇建设用地是指为城镇（城市和建制镇，含各类开发区和园区）建设需要划定的土地用途区。

城镇建设须严格控制在城镇建设用地区范围内，根据各城镇的功能要求和发展定位，本着集约用地、紧凑发展、充分发挥土地效益的原则，确定合理的开发强度和开发模式。

本区域主要是未来规划的城市用地，规划期全区面积为1041.88公顷，主要分布在江心洲的中部地带，三个村均有分布。

城镇建设用地区用途管制规则为：

（1）城镇建设用地区应当在旧城改造的基础上，贯彻结构合理，布局适宜和节约用地原则，搞好城镇内部的区域功能的配套布局；

（2）该区内的建设，应充分利用现有建设用地空闲区，确需增加的应首先利用非耕地和劣质耕地；

（3）鼓励新增建筑向高层发展，提高城镇土地利用率和容积率；

（4）尚未批准转为建设用地的农地应继续生产经营，不得弃荒；

4、林业用地区

林业用地区是指为发展林业和改善生态环境需要划定的土地区域。

包括现有的林地