达州市房屋专项维修资金使用监管暂行规定.docx

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达州市房屋专项维修资金使用监管暂行规定

达州市房屋专项维修资金使用监管暂行规定

（讨论稿）

第一章一般规定

第一条为了加强本市房屋专项维修资金的使用监管,确保房屋专项资金的合理有效使用,维护业主的合法权益,保障房屋共用部位,共用设施设备的正常使用,根据有关法规,规章,制定本规定.

第二条达州市通川区城市规划区国有土地,范围内的房屋专项维修资金的使用监管,适用于本规定,达州市通川区城市规划区外国有土地范围,房屋专项维修资金的使用参照本规定执行。

达州市通川区包括市内主城区（即东城办事处，西城办事处，朝阳办事处，北外及西外新区）以及通川区所辖建制镇。

第三条本规定所指物业共用部位，是指一幢房屋内部，由整幢房屋的业主，使用人共用的房屋主体承重结构（包括基础，内外承重墙体，柱，梁，楼板屋顶等）、外墙面，门厅，楼梯间，走廊通道和水泵间，电表间，电梯间，电话分线间，电梯机房，传达室，内天井，与房屋主体相连的地下结构，底楼架空层和其他在使用上，功能上为整幢建筑服务的部位等。

本规定所指物业共用设施设备，是指物业管理区域或者单幢房屋内，由业主，使用主，使有人共用的上下水管道，落水管，照明灯具，垃圾通道，水箱，水泵，避雷装置，电梯，供配电设施设备，消防及安全防范设施设备，公益性文体康乐设施，绿地，道路，路灯，雨污水管道，化粪池，垃圾箱（房），窨井，非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。

本规定所称专项维修资金补充部分，是指利用物业区域内的共用部位，共用设施进行经营的所得收益中用于补充专项维修资金的资金。

第四条，房屋专项维修资金的使用，应遵循业主决策，专款专用公开透明合理有效，政府监管的原则。

第五条达州市房屋管理局受达州市规划和建设局的委托设立房屋维修资金监督管理办公室（下称市监管办）负责全市房屋专项维修资金使用的统一鉴管。

第二章使用范围，条件，分摊方式

第六条房屋专项维修资金的使用范围：

（一）专项维修资金只能用于物业共用部位，共用设施设备保修期满后的维修，更新，改造项目，任何单位和个人均不得挪作他用。

（二）物业共用部位，共用设施设备属于保修责任期内的，由建设单位负责干部组织维修或由其委托的物业管理企业实施，其费用不得从专项维修资金中列支。

（三）供电，供水，供气，通讯骨线电视等单位，应当依法按权属承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修，养护责任，不得使用专项维修资金。

（四）物业共用部位，共用设施设备的日常维修养护费用，包括日常绿化养护费用，水箱清洗，公用照明和共用设施设备养护费用等，不得从专项维修资金中列支，已按国务院《物业管理条例》实行物业管理的，应当在物业服务合同约定的物业服务费中列支，未按国务院《物业管理条例》实施物业管理的，由相关受益业主自行承担。

（五）物业共用部位，共用设施设备属于人为损坏的，其维修，更新费用由责任人承担，无法确定责任人的，由相关受益主协商解决。

第七条专项维修资金使用条件：

（一）物业共用部位，共用设施设备保修期满的：

（二）专项维修资金足缴存，维修项目专项维修资金使用范围的，或符合专项维修资金使用范围，且有部分专项维修资金已缴存，部分未缴存但已明确专项维修资金续筹标准及续筹时限的：

（三）专项维修资金的使用方案，经专项维修资金列支范围全体业主所持投票权三分之二以上通过的。

第八条专项维修资金列支的原则，范围和分摊方式

（一）专项维修资金的分摊，应当遵循业主谁受益谁负责的原则，并按下列规定列支：

1、用于物业管理区域共用设施设备的，由全体业主所拥有的建筑面积的比例分摊。

2、用于房屋本体共用单位，共用设施设备的，由该房屋业主按所拥有建筑面积的比例售分摊。

3、用于二户或者二户以上房屋共用部位，共用设施设备的，由相关业主按所拥有的建筑面积的比例分摊。

（二）屋顶等共用部位为部分业主依据合同约定单独使用的，其维修，更新，改造费用由受益业主自行承担。

（三）在一个物业管理区域内，使用专项维修资金时，涉及房屋本体共用部位，共用设施设备的，所需资金从该房屋的专项维修资金公共帐目中全部列支后的不足部分，再由相关业主按建筑面积比例分摊；涉及物业管理区域共用设施设备的，所需资金从该物业管理区域的专项维修资金公共帐目全部列支后的不足部分，可从单列帐中列支一部分，其余由全体业主按拥有的建筑面积比例分摊。

（四）属于两个或者两个以上物业管理区域的共用设施设备发生自然损坏的，其维修，更新，改造费用由各业主管理区域的全体业主按照房屋建筑面积比例分摊。

（五）经鉴定或者按有关技术规范要求必须维修房屋或其设施设备的，物业管理企业应当及时向业主委员会提出维修建议并报告所在地市监管办分支机构，所在地市监管办分支机构应当督促业主或业主委员会限期维修，逾期不维修的，责成物业管理企业维修，费用由相关业主承担。

物业存在安全隐患，危及公共安全和他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有前业主应当给予配合，责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

已建立专项维修资金的，按专项维修资金列支范围，从相关业主或责任人的专项维修资金的分户帐中支出。

（六）在一个物业管理区域内，未建立首次专项维修资金或首次尤其维修资金未缴存至专户管理银行的，其房屋共用部位，共用设施设备的维修，更新，改造所需费用，由相关业主自行解决。

第三章，使用程序

第九条，专项维修资金使用方案的提出：

（一）已按国务院《物业管理条例》实施物业管理的，物业管理企业应当按照维修资金使用范围，根据共用部位，共用设备设施现状及业主大会或者相关业主的意见，制定相应的专项维修资金使用方案。

专项资金使用方案的内容应包括：

专项维修资金的列支范围和分摊方式，维修施工单位的选择方式，维修施工单位的营业执照和资质证书，工程预算书和工程合同，施工方案及实施时间，工程验收及决算方式，质量保证要求等。

未按国务院《物业管理条例》实施物业管理的，其专项维修资金的使用，可以参照本条前项规定执行。

（二）专项维修资金使用方案的决定：

一、业主大会成立但物业区域的出租率高于三分之一的情况时，物业管理企业应当于每年12月31日前向业主大会提出下一年度维修计划，和专项维修资金的使用方案，公示等材料提交业主委员会，业主大会应当自收到计划和方案之日起30日内依法予以审查并由业主委员会决议予以审查，并由业主委员会根据业主大会决议予以书面答复。

业主大会对专项维修资金使用方案的审查决定，应当经该物业管理区域内全体业主所持投票权三分之三以上通过。

由物业管理企业持业主大会决定向市监管办报送年度使用计划，具体使用时根据年度使用计划分项目办理资金划拨手续。

报市监管办同意并在其监督下，通过公示的形式征求列支范围业主意见后，予以核准。

二、业主大会未成立的，但物业区域内业主入住率低于三分之一的，出租率高于三分之一的，少数业主投票权达列支范围所需投票权二分之一以上的情况等，应当由列支范围所持投票权的三分之二以上的业主以签字的形式通过。

由物业管理企业或被选定的维修施工单位提出的维修计划和专项维修资金使用方案公示材料报市鉴管办同意并在其监督下，通过公示的形式征求列支范围业主意见后，予以核准。

三、遇有紧急危修等特殊情况，物业管理企业和被选定的维修施工单位应当将维修计划专项维修资金使用方案公示等材料报市监管办，可由市监管办通过公示的形式列支范围业主意见后，予以核准。

公示内容包括：

专项维修资金使用方案，市监管办的联系电话和联系地址等，公示方式：

在本物业管理区域主要出入口显著位置公示7日。

公示期间，市监管办未接到物业管理区域列支范围业主以实名形式提出书面异议的，视为列支范围业主所持投票权三分之二以上同意该专项维修资金使用方案。

第十一条：

房屋维修施工单位的选择：

房屋专项维修资金使用额在5万元以下的，可以由相关业主处行选定维修施工单位，房屋专项维修资金使用额在5万元以上的，由相关业主，业主大会通过招投标方式确定维修施工单位。

维修施工单位应当具备独立法人资格并具有与房屋共用部位，共用设施设备维修施工内容相符合的条件。

维修施工单位应当与维修工程委托人签订施工承包合同，并应当协商关于工程质量保证条款。

维修工程严禁转包，分包。

第十二条专项维修资金使用方案的备案申请：

业主委员会，物业管理企业或被选定的维修提出备案申请：

1、房屋专项维修资金使用申请备案表：

2、专项维修资金使用方案：

3、专项维修资金列支范围业主所持投票权三分之二以上通过的证明材料或业主大会决定或公示情况的影像资料：

4、房屋专项维修资金分摊明细；

5、专项维修资金划拨情况说明。

第十三条专项维修资金使用方案评估

（一）市监管办分支机构在接到备案申请资料并提出初审意见后，将备案申请资料报市监管办，由市监管办将专项维修资金的使用方案委托专业的管理评估机构（下称评估机构）进行评估。

评估机构在接到市监管办提供的专项维修资金使用方案后，须在3个工作日内对专项维修资金使用方案进行评估并提出局面评估报告。

评估机构对出具的评估报告的真实性、准确性负责。

（二）若经评估，申请备案的专项维修资金使用方案与评估有差异的，由市监管办或市监管办分支机枪局面通知该物业管理区域业主委员会，物业管理企业或被选定的维修施工单位，对申请备案的专项维修资金使用方案进行核实和调整。

（三）专项维修资金使用方案的评估市监管办做到一案一议，评估机构作出的评估报告为该项专项维修资金使用合理性审查的依据之一。

（四）市监管办委托评估机构进行专项维修资金使用的评估费用，纳入市监管办的年度工作经费，提出专项维修资金使用方案的物业管理企业或维修施工单位不再另行支付相应的评估费用。

（五）特殊情况需要由物业管理企业或维修施工单位另外支付评估费用，评估费用可计入本次维修成本。

（六）对物业管理企业提出的专项维修资金使用方案的评估结果有异议的，可向其他具备相应资格的专业中介机构提出复审，由此产生的评估费用由委托人自行承担。

第十四条专项维修资金使用方案的备案。

市监管办自收到评估报告之日起3个工作日（紧急情况需特事特办除外）完成备案，具体核实：

1、是否符合专项维修资金的使用范围和使用条件。

2、该物业管理区域专项维修资金的缴存情况；

3、该物业管理区域业主大会的成立情况；

4、需维修的共用部位，共同设施、设备的相关维修责任人。

5、分摊范围入分摊方式是否符合规定。

6、如采取公示形式，需对公示情况进行核实。

第十五条专项维修资金的工程款拨付，质保金拨付：

（一）市监管办评估报告，工程合同中关于工程款支付约定，书面通知专户管理银行划拨所需资金，划拨金额原则上不超过预算全额的70%。

（二）工程完工后，物业管理企业或维修施工单位凭《房屋专项维修资金使用决算备案表》（详见附件六）工程决算书，费用结算清单，列支范围业主所持投票权三分之二以上通过，验收审核意见（详见附件七）。

特殊情况经市监管办批准后对竣工验收决算情况进行公示，公示7日内无异议的，提交公示情况的影像资料及证明，视为列支范围业主所持投票权三分之二以上同意决算意见（详见附件八），或经业主委员会和副主任共同签章业主委员会验收审核意见（详见附件九）。

向市监管办备案后，由市监管办通知专户管理银行据传工程资金，如工程合同对工程质量保证金有约定，在拨付时应扣除工程质量保证金。

（三）工程合同如对工程质量保证金有约定，市监管办应依据合同待工程质量保证期满后，由物业管理企业或维修施工单位凭《工程质量保证金拨付申请表》（详见附件十），列支范围业主所持投票权三分之二以上通过的审核意见或经业主委员会主任和副主任共同签章的业主委员会审核意见等，向市监管办备案后，由市监管办书面通知专户管理银行拨付工作质量保证金。

（四）专项维修资金预拨款与实际发生额之差额部分划拨手续由市监管办办理，实际发生额低于预拨款的，结余部分按分摊比例进入本次专项维修资金分摊范围对应的帐户中。

（五）专户管理银行应当按照市监管办发生的《专项维修资金使用通知》，及时将划拨的专项维修资金分摊计入物业管理区域内相应专项维修资金帐中。

（六）发生急修项目时，物业管理企业应当立即组织进行维修，及时告知业主委员会，向市监管佃提交《房屋紧急维修备案表》（详见附件十一），并及时报送相关维修资料向市监管办备案，经评估机构评估后，由市监管办书面通知专户管理银行划拨维修资金。

（七）房屋主体结构因损坏影响房屋安全的，经主业委员会或相关业主申请，房屋安全鉴定机构对房屋主体结构进行安全鉴定，鉴定费用经业主委员会或相关业主同意后，可计入维修成本，人为损坏的，鉴定费用由相关责任人承担。

（八）专项维修资金使用后，一幢或者一户门号房屋的专项维修资金不足首次专项维修资金的30%时，该幢或者该户门号房屋的业主应当及时续筹专项维修资金，专项维修资金的续筹方案由业主委员会拟订，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施，续筹的专项维修资金必须纳入专项维修资金专户进行统一管理。

第四章维修工程的监管

（一）现场签证制度：

物业管理企业，相关业主可根据施工合同维修工程施工现场管理，对工程范围，工程质量，所需材料，采用工艺等技术等进行现场签证。

（二）竣工验收制度，房屋共用部们，共用设施设备，维修工程竣工后，物业管理企业或者业主委员会可根据施工合同组织列支范围内相关业主对工程质量进行验收，参与验收的业主应当签署书面意见。

（三）质量保修制度，房屋共用部位，共用设施设备维修工程竣工后，由物业管理企业或者业主委员会组织维修工程范围内相关业主对工程质量进行验收，参与验收的来主均应当签署局面意见，维修工程质量保修执行国家，省市相关规定，房屋共用部位，共用设施设备维修工程的质量保修内容和期限，须按照建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定维修工程合同中约定明确。

（四）全市建立房屋共用单位，共用设施设备维修施工单位推荐名录和维修工程决算审价单位推荐名录。

具体由市房管局部门另行规定。

（五）业主对房屋专项维修资金的使用有疑义的，物业管理企业或施工单位应当负责解释，仍有疑义的，可以委托专业的评估机构，进行复核，所需费用由委托人承担。

（六）在施工过程中，施工单位应当文明施工，减少噪音，防止污染，物业管理企业，业主委员会或相关业主应当对工程的工期，质量进行监督，对违反施工操作规程及扰民行为应及时制止。

第五章帐目监管

一、专户管理银行应当每季度向业主委员会发送专项维修资金帐户对帐单，业主委员会对专项维修资金帐户变化情况有异议的，可向专户管理银行申请复核，专户管理银行应当建立专项维修资金查询制度，接受业主的查询。

二、业主委员会或者委托的物业管理企业，具有相应资质的社会中介机构应当每月与专户管理银行核对专项维修资金帐目，每半年向业主公布一次情况，内容应当包括；

1、专项维修资金收入，支出与结存金额；

2、发生物业维修，更新改造的项目与费用，以及分摊情况。

3、利用业主物业区域内共用部位，共用设施设备进行经营的所得收益和使用情况。

4、专项维修资金使用和管理的其他有关情况。

业主有疑义的，业主委员会或者委托的物业管理企业，具有相应资质的社会中介机构应当建立查询制度，接受业主的查询。

三、市监管办可依法组织对实施专项维修资金补充部分的收支情况和按规定使用专项维修资金的维修工程进行审计。

第六章其他规定

一、房屋日常维修和急修的实施

物业服务合同应当约定物业的日常维修养护的范围、标准和实施程序等事项。

合同未约定或者约定不明确的，按照以下规定实施：

房屋本体共用部位、共用设施设备的维修应当事先征得列支范围业主所持投票权的三分之二以上的同意：

物业管理区域内的共用设施设备的维修应当事先征得业主委员会书面同意。

发生危及房屋及其配套设施设备安全的紧急情况，是指以下一些急修项目：

1、物业共用部位、共用设施设备发生危险；2、因屋内线路故障引起停电和漏电；3、因水泵故障和进水管内的水管爆裂造成停水龙头严重漏水；4、落水管堵塞和水盘等设备漏水；5、电梯、消防、安全监控等出现故障，不能正常运行；6、楼地板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；7、其他属于危险性急修项目。

发生上述急修项目的，物业管理企业应当立即组织进行维修，及时告知业主委员会，向市监管办分支机构提交《房屋紧急维修备案表》，并及时报送相关维修资料向市监管办分支机构备案，由市监管办或市监管办授权分支机构书面通知专户管理银行划拨维修资金。

物业管理企业未及时维修造成业主、使用人损失的，应当依法承担相应的赔偿责任。

（二）房屋主体结构因损坏影响房屋安全的，经业主委员会或相关业主申请，房屋安全鉴定机构对房屋主体结构进行安全鉴定，鉴定费用计入维修成本；人为损坏的，鉴定费用由相关责任人承担。

（三）业主对房屋专项维修资金的使用有疑义的，物业管理企业或施工单位应当负解释，仍有疑义的，可以委托具备相应资质的专业中介机构进行复核，所需费用由委托人承担。

（四）市监管办和市监管办分支机构应当建立投诉受理制度，接受有关单位和个人对违反本规定行为的投诉。

第七章附则

第二十九条本规定具体应用中的问题由达州市房产管理局负责解释。