项目可行性报告模版.docx

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项目可行性报告模版

--------项目属性------

（名称）

项目可行性报告

（公司名称）

2012年6月

目录

第一章项目概况4

第二章项目运营团队概况5

第三章市场背景6

1.经济6

2.城市发展情况6

4.项目周边情况6

第四章国内同类项目的发展启示7

日本---六本木9

上海---香港名店街13

第五章项目对所在区域发展的意义17

第六章项目SWOT分析18

1.项目优势18

1）区位优势18

2）定位优势20

3）投资与运作优势20

4）项目策划优势20

2.项目劣势20

1）市政建设环境20

2）商业现状20

3）周边城市配套20

3.项目机会点20

4.项目潜在威胁分析20

第七章项目的建设与经营理念21

1.定位21

2.特色21

第八章项目商业定位与卖点规划22

1.定位目标22

2.总体定位22

3.目标客户22

4.整体卖点规划22

第九章主题开发思路23

1.发展策略思路23

2.功能分区23

第十章项目基本经济评估26

1.投资及开发分期26

2.改造投资构成26

3.前10年租金收益27

4.其它经济预算27

5.项目风险控制28

第十一章项目经济与社会效益分析29

1.富有特色的快时尚商业项目29

2.增加就业与税收29

3.成就特色化城市文化，体现城市魅力29

第十三章结论30

第一章项目概况

基本情况：

地点、开发面积

项目理念、开发规模。

开发定位为----

********************

开发特色

开发意义与作用。

第二章项目运营团队概况

开发公司情况。

开发团队情况。

开发资源情况。

第三章市场背景

1.经济

2.城市发展情况

4.项目周边情况

第四章国内同类项目的发展启示

地铁商业是指在地铁沿线的地铁商铺、商业街、地下商城等。

地铁，作为现代城市公共交通的重要承载工具，不仅影响着城市的空间布局，而且对区域政治、经济、文化的发展起到重大作用，据国内一线城市相关数据显示，新建的地铁在运营的前三年内直接拉动沿线房价以8-20%的幅度上涨，地铁建设给周边居民提供快捷的交通工具，缩短了郊区与中心城区的距离，使得城镇化的进程得以加快，地铁的建设又赋予城市更加现代、时尚的气息，推动了城市文化的变革，包括新商业文化的形成，伴随着城市规模的日益扩大，城市土地资源日益紧张、稀缺，地铁的建设则实现了城市土地资源集约利用，为城市进一步发展提供了更为广阔的发展空间。

根据我国轨道交通发展规划，到2016年将新建成轨道交通线路89条，总建设里程为2500公里，地铁的建设不再局限于京沪广一线城市，南京、无锡、杭州、郑州、大连、西安、宁波、福州等近28个城市也将拥有便捷的城市轨道交通，据初步估算，投资规模近万亿。

俗话说“地铁一响，黄金万两”，地铁为居民带来交通便利的同时，也为城市商业结构的改变、城市商业地产的发展带来了更广阔的契机，“地铁商业”这个名字正日益成为与我们生活密不可分的载体。

⏹地铁成为地铁城市居民生活的重要组成部分

在我国地铁商业作为现代都市商业圈的重要一环，在北京、上海、广州、深圳等一线城市早已成为百姓生活的重要组成部分，已经成为众多开发商争夺的聚宝盆，成为商家争抢商业人流、资源的必争之地。

地铁地下部分的商业可以说是地铁建设运营的衍生和商业化的产物，受空间、环境等因素的限制，对于巨大的人流资源具有市场独占性；地面商圈具有极强的聚集人气的磁场效应，地铁的运营犹如动脉，加速了客流的涌入，因而地上地下的商业发展是相辅相成的。

⏹地铁商业的消费特征

国际与国内地铁城市的商业证明，随着地铁开通，以地铁为主要出行方式的城市居民形成了快捷、随意的地铁消费方式，他们更可能在乘坐地铁上下班的行色匆匆中买一点东西；也可能利用中午短暂的休息时间，逛一逛地铁口附近舒适的商场，即兴消费。

因此，地铁口商业成为地铁城市中最容易兴旺的商业，与非地铁线商业形成了鲜明的差别：

地铁沿线商业从周一到周五都有较充足的人群流动，这些人群的消费更随意，更具时尚特色。

地铁也改变了人们的距离感：

一到到周六、日，处于商圈中心点的地铁商业更可以方便地吸引更远的人群，这些人在没有地铁时可能根本不出行，有了地铁后会觉得远一点也没有关系，这种心理造成了商业中心圈的地铁商业旺者更旺，强者恒强。

地铁商业的消费有以下特征：

第一为即时性消费。

这类消费种族要以免绩效、商品更新快的即时性消费为主，他的目标群体主要以讲究实效、生活节奏较快的上班族、年轻时尚的消费人群为主，主要涉及到的网点有报刊杂志、点心饮品、快餐等网点。

第二为冲动性消费，这类网点一般以经营流行性服饰、皮具和精品、流行性书刊为主，目标客群通常为大中学生和追求时尚的青年人，定位为中低档，他们有主题、有特色，能产生特色化经营优势，比较成功的列子是上海香港名店街，广州的流行前线，让人在不知不觉地逛街过程中产生消费欲望。

第三为目的性消费，在这类商圈内是面积较大的展厅内商场，以连锁品牌的便利商店、流行性零售网点为主，目标客群主要是追求时尚、前卫、懂得享受生活的“酷”一族；主要网点有冲印店、咖啡店、洗衣店、银行、西饼店、旅游社和便利店等，与地铁实现无缝对接和地铁商圈内的购物中心，是年轻时尚、白领阶层的重要目的地。

⏹适应地铁人群的心理的地铁快时尚商业，是目前地铁城市中成长最快的商业。

从国内外地铁城市的商业发展看，地铁商业发展伴随地铁运营，在具备鲜明的口岸化特征的同时，在众多城市商业形态中独树一帜，派生出当代城市商业中最有活力、商品特色与消费特征都很有特点的一种商业形态。

日本---六本木

六本木新城建成于2003年，又称六本木之丘ROPPONGIHILLS，位于日本东京闹区内的六本木，由森集团主导开发，是日本目前规模最大的都市再开发计划之一。

这个占地接近120000平方米的新地标，按照下个世纪东京理想风貌而建，筹划达17年，投资近170亿人民币

⏹项目业态

时尚名店、五星级酒店、餐厅、朝日电视台、美术馆、住宅公寓。

⏹主要功能建筑

摩天大楼：

森林大楼（RoppongiHillsMoriTower），地上53层，地下4层，内有东京凯悦大酒店、森美术馆、六本木新城TOHO影城等设施。

雅虎、乐天、活力门等众多日本知名企业总部，也位于此大楼。

朝日电视台大楼：

为朝日电视台的新总部所在，地上5层，地下2层，占地广大。

其中，大楼一楼设有公众开放空间，除了纪念品专卖店之外，还设有介绍朝日电视台各节目的展览专区等朝日电视台有关的设施。

露天广场：

六本木新城露天广场（RoppongiHillsArena）。

六本木新城露天广场外观上，有著圆形巨大遮雨蓬，具有强烈的聚集导向作用的多功能露天娱乐场所。

广场上的活动多以世界性的娱乐节目为主流。

住宅区：

六本木新城住宅大厦

⏹亮点介绍

城市景观：

从地下铁日比谷线六本木车站往地铁明冠，登上长长的电扶梯便是六本木新城到达66广场,可以见到被称为Maman蜘蛛的巨大雕塑，眼前耸立着森大厦。

从49楼到53楼是森艺术中心，是展示现代艺术的森美术馆，有镶嵌着360度玻璃墙的观景台「东京城市观景」

半开放式街道：

毛利庭园旁的半开放性街道。

以总是大排长龙的小笼包专门店为首，集结了东洋风味的餐厅和商店。

在六本木新城地区有时可碰到举办活动。

榉树坂大道区有电影院，引进全9个银幕是东京内最大级的综合电影院。

毛利庭园是长府毛利藩的宅邸遗迹，是座优美的回游式日本庭园。

毛利庭园对面的圆形大楼是朝日电视的总公司。

WestWalk位于森大厦中，是阳光注入具有开放感的购物中心，集结着流行服装发表会和受欢迎的餐厅。

六本木榉树坂大道是横跨六本木新城东西约400公尺树木并列的街道，进入眼帘的是LOUISVUITTONBOUTIQUE具有特征的外观。

在六本木榉树坂大道林立着各国的名牌商店、老字号饮食店、时髦的咖啡店。

生态设置：

位于剧场楼顶的“屋上庭院”种植着水稻和其他植物，俨然是一个小型的生态公园。

收获和播种季节，邀请在六本木新城办公和居住的人参与劳动，带给大家美好种植体验的同时也降低了楼顶的温度，是非常好的生态环保设计。

六本木之丘是个充满艺术气息、具有丰富感性的开放空间。

艺术便是其当初兴建的概念，不光只在美术馆，广场或是大街小巷里，艺术作品更是星罗棋布，日常生活中自然地展现出亲和力的一面。

目前六本木之丘主要在八个公共空间内，设置艺术作品及艺术风空间，每件作品都是出自于享誉国际的各国设计师的巧手每作作品充满融合于街道中，成为独树一格的街景。

除了8处公共艺术特区外，还有所谓的「公共家具」（PublicFurniture）遍布于各角落。

上海---香港名店街

⏹商业业态

服装、首饰、玩具、礼物、小饰品、小型商店等，可谓包罗万象，而且他们拥有一个共同的特点就是非常时尚，种类颇多，可以满足不同消费者的各种需求，在上海非常有名气，价格也是比较合理，很受消费者的喜爱。

⏹规模及租金

总建筑面积：

10000平方米，其中4500平方米作为商铺出租，进驻的相对独立店铺有96家。

最高单位租金：

130美元/平方/月，由于基价较高，所以从1995年9月29日开业以来租金调整幅度不大。

空置率：

这里的进驻率一直都保持在100%即满铺状态，所以一般要申请进入的商家都需要排队等上一年多才有机会进入。

人流量：

2—4万。

管理费：

18美元/月/m2

标准层高：

2.6米

营业时间:

10:

00-21:

00。

⏹与同地域内其它项目比较

项目比较

迪美

香港名店街

玫瑰坊

商业位置

核心商圈内

核心商圈区

次级商圈内

商业定位

时尚购物街

中高档品牌购物街

女子服装街

商业档次

适中

稍好

一般

商业人流量

较多

多

较少

客户年龄层

15-35岁

15-28岁

25-35岁

出租率

高90%以上

98%几乎满租

50-60%

⏹目标顾客：

18-23年轻人：

上海地铁商业消费主力军，特质:

1）时尚，青春，接受新鲜事物，追求创意商品

2）有思维，有理想，有冲劲

3）大学生以及企业年轻白领，精英将占主要比例

消费感觉:

1）新颖创意性2）时尚流行性3）动感气质性

他们需要的商业业态：

1）互动式商业2）DIY式商业3）流行品牌4）旗舰店等。

第五章项目对所在区域发展的意义

第六章项目SWOT分析

1.项目优势

1）区位优势

人口保障。

城市配套

交通

2）定位优势

3）投资与运作优势

4）项目策划优势

2.项目劣势

1）市政建设环境

2）商业现状

3）周边城市配套

3.项目机会点

4.项目潜在威胁分析

第七章项目的建设与经营理念

项目的开发与运营，将借鉴国内国际同类项目的成功经验，吸收中西方文化商业街区的精华经验，结合地域特色，创造新的发展之路，繁荣商业文化，促进城市文化环境塑造。

1.定位

2.特色

第八章项目商业定位与卖点规划

1.定位目标

2.总体定位

3.目标客户

4.整体卖点规划

第九章主题开发思路

1.发展策略思路

2.功能分区

首层平面及业态规划

项目三层以美食天地及动感体验为主题进行规划，以各种特色美食及电玩为经营主体，让味蕾饱受各国美食的同时也可以释放内心深处无穷的能量。

意向客户：

二层平面及业态规划

项目二层以欢快潮流为主题进行规划，以潮流时尚精品饰品店、少女服装箱包为经营主体，倡导轻松欢快的“淘宝”乐趣。

意向客户：

要点：

第十章项目基本经济评估

1.投资及开发分期

总建筑面积17200平方米（地上1-3层12000平方米以及负一层约5200平方米），预计开发资金为3000万元人民币，主要用于流行前线商业广场的硬件改造及商业环境工程，于2012年7月动工，2012年12月完成并开业。

工程完成投入运营后，计划前五年的租金收益全部再投入于第一期项目运营，用于统一推广及商业环境优化。

2.改造投资构成

面积：

17200平方米

项目

数量（平方）

单价标准（元/平方）

单项造价（元）

店铺重装修工程

6100

1200

7320000

公共部分改造工程

6000

500

3000000

园林景观

12100

100

1210000

灯光工程

12100

200

2420000

商业环境设施如喷泉等

6000

500

3000000

电声设备

1200000

其它

12100

50

605000

网络平台第一期

1000000

推广费用

12100

200

2420000

招商费用

12100

40

484000

管理费用

12100

100

1210000

总费用

23869000

3.前10年租金收益

街区前10年商业租金收益表（单位：

元）

第1年

第2年

第3年

第4年

第5年

第6年

第7年

第8年

第9年

第10年

总面积（平方）

出租率（%）

租金（元/㎡/月）

租金递增（%）

年收益（元）

注1：

前10年保守租金收益：

元（未计其它如广告收益等项）。

注2：

第一年免租，第二年半租

4.其它经济预算

5.项目风险控制

⏹风险因素

⏹政策风险

⏹财务风险

⏹风险对策

第十一章项目经济与社会效益分析

流行前线建成后将实现以下几方面的直接与间接效益：

1.富有特色的快时尚商业项目

2.增加就业与税收

3.成就特色化城市文化，体现城市魅力

第十三章结论

项目引进符合现代商业发展趋势的成熟模式，由相关的专家团队负责运营，操作可行。

项目的成功，有赖于政府的优惠政策扶持及各级领导的指导和帮助，投资与运营组合有充分信心，在借鉴国内外成功案例的基础上，依靠成熟的规划、市场化的规划与运营程序，规避和控制风险，取得开发和运营的成功。

⏹经济与产业平台效益

⏹城市形象效益

⏹社会整体效益

项目完全投入使用后，直接带动区域GDP增长、税收、扩大就业，对无锡市与南长区的商业建设带来积极、长期的社会效益。