九重锦A区建设项目核准申请报告.docx
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九重锦A区建设项目核准申请报告
一、总论
（一）项目背景
1.项目名称:
九重锦A区
2.开发单位概况：
湖北奥泰投资有限公司，注册资本1500万元，公司类型为有限责任公司（私营）。
公司经营范围：
房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。
公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承"诚信、合作、卓越、创新"的经营理念，开拓进取。
3.可行性研究报告编制依据
（1）项目建议书及其批复文件
（2）国家及咸宁市颁布的相关法律、法规、政策
（3）咸宁市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要
（4）咸宁市2009、2010年国民经济和社会发展统计公报
（5）咸宁市城市总体规划大纲（2000—2020年）
（6）温泉开发区的经济和社会发展规划
（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额
（8）《咸宁市市区基准地价》
（9）咸宁市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料
（10）投资项目方签定的协议书或意向书
（11）编制《审核申请报告》的委托合同
（12）其他有关依据资料
4.项目提出的理由与过程
房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。
发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。
现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。
现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。
湖北奥泰投资有限公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发九重锦A区项目。
近两年来，咸宁市发展势头强劲，咸宁市政府明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的咸宁科技新城的奋斗目标。
九重锦A区项目选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于启动咸宁温泉高科技园小区的初步形成，完善科技园“产、学、研、居”为一体的总体规划，并极大改善温泉开发区的面貌。
（二）项目概况
1.拟建地点
项目用地位于书台街西侧，东临书台街，南临咸宁学院运动场，西临咸宁学院核工程学院，北临规划道路。
2.建设规模与目标
该项目地上总建筑面积76990平方米，净用地面积29612平方米，其中住宅68550平方米，商业建筑8440平方米。
总居住户数600户，规划总居住人口2000人，建筑密度16.9%，绿化覆盖36.1%。
小区内设居委会、物业管理用房、开闭所、公厕、配电房、公寓等设施。
本项目总投资估算为25035.95万元，采用邀请招标方式选择勘察、设计以及施工单位。
我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，湖北奥泰投资有限公司超前思想，规划、开发“九重锦A区”，致力于为在咸宁温泉园区工作的白领阶层周边高校院所的知识分子，入住温泉从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。
3.主要建设条件
（1）供水
在天洁国际城南侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。
（2）雨水、污水排放
书台街、规划道路现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就近排入。
（3）供热
拟从书台街或商业街新敷设的供热干线接入。
（4）供电
可从凯悦学府配电室接入，考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。
（5）配套
本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由湖北奥泰投资有限公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。
目前，本项目建设场地已达到“三通一平”，其它配套设施将与住宅建设同步进行。
（6）主要技术经济指标
总经济技术指标
数量
单位
九重锦A区
净用地面积
29612
平方米
计容总建筑面积
76990
平方米
高层住宅
68550
平方米
商业
8440
平方米
不计容总建筑面积
25760
平方米
物业管理用房
350
平方米
变电室
50
平方米
开闭所
120
平方米
景观架空
1240
平方米
地下室
24000
平方米
建筑密度
16.9
%
绿化率
36.1
%
二、市场预测
——从消费结构看
随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。
人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。
住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。
二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。
——从需求关系看
根据城市总体规划，城市建城区面积不断扩大，城市人口增长。
在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，咸宁市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。
1．市场调查
据2009年咸房指数报告显示:
房地产综合物业价格为2968.76元/m2,住宅平均价格为2617.31元/m2，写字楼平均价格为4149.16元/m2，从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。
目前咸宁市住宅市场供应上,住宅面积在100m2以下的占总量的4%,住宅面积在101--120的占总量的32%,121--140占总量的45%,141--160的占总量的5%,161--180占总量的10%,180以上的占总量的4%。
从以上统计结果看,120m2--140m2的住宅面积目前是咸宁市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。
购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:
承受总价格在20万以下的占33%,承受总价格在21--30万之间的占30.5%，承受总价格在31--40万的占24.50%承受总价格在41-50万的占8%,承受总价格在50万以上的占4%。
以上调查结果显示,咸宁市购房者所能承受的价格在20-30万之间，比例占到总量的60%以上,可见是主要购买力的承受范围。
另外，重点调查了我们的项目所在的温泉区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。
在2010年第四季度温泉区住宅价格指数为1488.67点，比上季度上涨了36.92点；住宅平均价格为2625.85元/平方米，比上季度上涨了57.68元/平方米，涨幅为2.54%。
温泉区住宅价格指数
季度
温泉区指数
2009第四季度
1145.39
2010第一季度
1273.52
2010第二季度
1327.12
2010第三季度
1451.75
2010第四季度
1488.67
2．产品供需预测
根据调查，目前咸宁市房地产投资大幅增加，2009年上半年咸宁完成住宅建设投资39.47亿元，比去年同期增长47.17%，施工面积达到958.2万平方米。
2010年总投资额为132.5亿元，同比增长14.9%。
其中住宅投资99.39亿元，同比增长15.4%，占总投资的75%，经济房开发投资13.65亿元，占总投资的10.3%.从销售投资比率来看，07年销售额只占到投资额的43.78%，08年上升到60%，在2010年，全市销预售总面积为759.32万㎡（其中住宅销售面积393.13万㎡）同比增长17.17%；总销售额为118.55亿元，同比增长26.62%。
中央城、凯悦学府等一批商品住宅的良好销量，再结合白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。
据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。
3．价格预测
据调查，今年咸宁市还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2010年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动咸宁市房价继续走高。
按照这样上涨趋势，今年咸宁市房价升幅在10%左右，其中适用房升幅达20%，从原因上看，主要有四：
（1）在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。
住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。
（2）需求量大。
从目前我市房地产的消费市场来看，有84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。
（3）购买力的增强，按揭的作用。
我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。
（4）住宅品质的提高，也造成了房市升温。
因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高，最终导致价格上扬。
（5）竞争激烈。
一方面由于咸宁市人口不断增多，消费市场继续变大，加上房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入咸宁；另一方面，由于房地产市场供销了两旺，因此给咸宁的房地产市场带来了激烈的竞争。
综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米2800—3500元。
4．竞争力分析
由于咸宁市进两年人口增长迅速，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻咸宁以争夺市场。
碧桂园、湖北佳辰、福星惠誉地产等国内著名房地产商的到来，使咸宁市房地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。
另外知名企业得到追捧。
品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在咸宁市居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。
无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。
鉴于湖北奥泰投资有限公司实力雄厚、信誉良好，再加上九重锦A区地段紧靠咸宁学院和鄂南高中，环境优美，具有浓厚的人文气息；同时周边地段由于咸宁市近年来的高速发展，高收入阶层的市民较多。
可以推断，本项目具有巨大的市场潜力，有较强的市场竞争力。
5．市场风险分析
（1）该居民小区主要居住对象为周边高校院所的知识分子和知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。
由于他们：
A.职业稳定：
改革开放以来,教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。
B.收入稳定：
教职工的收入水平在稳定中逐步提高。
C.文化水平较高：
他们的年龄的大多在35~45岁之间，人到中年是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一个好的居住环境。
D.对家庭居室的要求较高：
除对住宅的舒适性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。
这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证，所以投资风险不会太大。
（2）通货膨胀的防护能力：
在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。
（3）房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，依照目前国家实施的房地产政策，风险较小。
三、建设规模与产品方案
建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证比选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃料供应方案及投资估算的依据。
1．建设规模
该项目地上总建筑面积76990平方米，净用地面积29612平方米，其中住宅68550平方米，商业建筑8440平方米。
总居住户600户，规划总居住人口2000人，建筑密度16.9%，绿化覆盖率36.1%。
小区内设商业街、配套有会所、文化中心、商业网点、、居委会等设施。
2．产品方案
（1）户型选择
九重锦A区项目针对咸宁市多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表：
户型分配表
楼型
户型
格式
面积（㎡）
数量（套）
①
A
3室2厅2卫1厨1阳台
128
55
B
3室2厅2卫1厨2阳台
131
55
②
C
2室2厅1卫1厨1阳台
95
65
D
3室2厅2卫1厨3阳台
158
65
③
E
4室2厅3卫1厨2阳台1书房
161
65
F
3室2厅3卫1厨2阳台1书房
145
65
④
G
3室1厅1卫1厨1阳台
80
115
H
2室1厅1卫1厨1阳台
73.25
115
（2）配套设备：
A.电梯：
商品房均配置高档名牌电梯。
B.电视、电话、电讯系统：
有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。
C.电气配置：
开关、照明、插座、电表各一个。
D.煤气：
煤气管道安装到厨房。
E.给水：
变频式供水系统，每户独立水表。
F.排水：
有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。
（3）智能化系统：
A.安全防范系统：
家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。
B.“一卡通”智能系统：
IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。
C.信息服务系统：
小区局域网（可接入Internet）、背景音乐、视频点播等。
3.道路系统
道路为小区主干道和内部道路相交成网状分布。
4.小区建筑小品
入口：
区内设保安。
入口处有宽广的地下停车场
指示牌：
居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。
庭院灯：
保证居住区夜间行人车和公共秩序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。
座椅板凳：
设在广场、水边，既绿化又方便使用。
栏杆：
起安全保护作用。
儿童活动场地以塑料栏杆为主。
居住区地形有高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。
宣传栏：
设在人流集中必经之地。
大小高度适宜，便以观看。
垃圾桶：
在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。
广场：
社交游憩公共场所，附设游乐设施。
四、选址方案
（一）项目概况
1.自然条件
通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土（沙砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础。
该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。
2.城市的基础设施条件
政府部门通过开发项目征收环境配套费，已为项目提供了排水、电力、燃气、供热、交通等基础设施。
项目与城市基础设施网络连接点较近，不需要建造水处理系统。
3.周边环境条件
小区拟建于温泉工业园开发区内，东临书台街，南临银泉大道，交通便利。
正对面是咸宁学院，拥有很强的文化底蕴。
整个小区有山有水，树木繁密，绿地完善齐备，污染小，空气清新，环境幽雅。
湛蓝的天、清澈的水是其引以为傲的亮点，郁郁葱葱的松林、芳草茵茵的绿地让你在蓝与绿的交响中感受大自然的气息、享受返朴归真的美丽。
独特的地理位置，赋予了小区更深刻的内涵。
（二）建设条件
1.供水
在天洁国际城东侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。
2.雨，污水排放
书台街和银泉大道现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。
3.供热
拟从天洁国际城敷设的供热干线接入。
4.供电
可从附近的凯悦学府供电处接入。
5.供气
通过天然气中压管向区内送气。
本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由湖北奥泰投资有限公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。
目前，本项目建设场地已达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。
6.电信
本项目预计需装机容量为820门的程控交换机，拟由温泉区电话局从831开设下属分局解决。
（三）建设规模
该项目地上总建筑面积76990平方米，净用地面积29612平方米，其中住宅68550平方米，商业建筑8440平方米。
总居住户600户，规划总居住人口2000人，建筑密度16.9%，绿化覆盖率36.1%。
小区内设商业街、配套有会所、文化中心、商业网点、、居委会等设施。
（四）环境保护
1.大气
制冷拟采用溴化锂装置，取消了制冷剂氟里昂的使用，有利于保护臭氧层。
餐饮以煤气为燃料，所以应在操作间设计通风排气装置，且排气烟囱避开其它环境敏感地段。
地下停车场废气主要为汽车尾气，再次安装通风排气装置。
2.污水处理
本项目产生的污水主要有餐饮废水，生活废水和洗浴污水。
生活废水和餐饮废水经隔油，沉淀处理后排入下水道。
五、节能节水措施
九重锦A区项目建筑热环境和能源系统的设计贯彻了国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。
保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。
六、环境影响评价
1.施工噪声影响
根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。
各施工阶段昼、夜声级估算值
单位：
dB（A）
施工阶段
昼间场界噪声
标准值
夜间场界噪声
标准值
土方阶段
75-85
75
75-85
55
结构阶段
70-85
70
65-80
55
装修阶段
80-95
85
禁止施工
55
2.施工扬尘的影响
由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。
（1）大气污染源分析
A.地下车库废气
九重锦A区总项目建有602个停车位的停车场，地下车库面积4820m2，层高约3.9m。
停车场设有两个进出口。
车库内的废气排放高度为2.5米，排气量约7000立方米/h。
B.天然气燃烧废气
居民住宅采暖和炊事采用天然气，最大燃气量为1.8立方米/h，平均燃气量为1.4立方米/h，600户居民共用天然气2320000立方米。
（2）水污染源分析
拟建项目的水污染源主要是生活污水。
按人均每天用水150L估算，居住人口2000人，生活耗水量每天300立方米。
污水类型包括洗浴排水、冲厕排水和厨房污水。
七、劳动安全卫生与消防
1.安全措施方案
主要有：
（1）在选择工艺技术方案时，应尽可能选用安全生产和无危害的生产工艺和设备。
（2）对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案。
（3）对危险场所，按劳动安全规范提出合理的生产工艺方案和设置安全间距。
煤炭、冶金等矿井开采项目，应提出防止瓦斯爆炸、矿井涌水、塌方冒顶等技术和安全措施方案。
（4）对易产生职业病的场所，应提出防护和卫生保健措施方案。
2.消防设施和设施
根据项目在生产经营过程中存在火灾隐患的部位、火灾危险类别以及可能波及的范围，确定应采用的消防等级，并结合项目场址周围消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。
八、组织机构与人力资源配置
湖北奥泰投资有限公司是股份有限制公司,分为权力机构,经营管理机构和监督机构。
最高权力机构是董事会,实行董事会领导下的总经理负责制,董事会由8人组成,董事长1人,副董事长2人,对股东大会负责。
总经理受董事会任聘,各部门分设经理,负责组织公司的经营管理活动。
高级职员由董事会商议任聘，监理会由股东代表2人和职工代表8人组成，对公司的财务和职权予以监督。
九、项目实施进度
为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。
本项目工程计划自2012年4月开工，至2014年6月竣工，总工期26个月。
为了节约投资，决定分区分阶段开发。
据市场分析，预计每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式预售，按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性，本项目工程开发建设进度计划安排如下表所示。
本项目工程开发建设进度计划安排表
时间
任务
2012年4月至12月
2013年1月至12月
2014年1月至6月
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
可行性
研究
项目审批
规划设计
主体工程一期
主体工程二期
绿化工程
十、投资估算
开发项目固定资产投资估算表
序号
项目费用名称
金额（万元）
1
土地开发费
1846.66
2
建安工程费
16336.49
3
前期工程费
487.09
4
建设工程其他费
2187.2713
5
基础设施配套费
1131.405
6
公建设施配套费
385.3872
7
开发期间费
342.6925
8
不可预见费
1752.5165
9
建设期利息
566.4375
合计
项目投资总额
25035.95
十一、融资方案
1.资金的渠道与方式
本公司拥有雄厚的资金基础，有能力和实力保证本项目实施的顺利完成，其主要的资金来源有三种渠道：
（1）筹措和利用自有资金12000万元，为实施工程项目，满足开工前的资金周转，本公司可根据收入资金的回报率适时投入一部分自有资金。
（2）银行贷款6000万元：
贷款是实施工程项目的过程中出现资金扭转不过来的重要来源，通过贷款以保证项目顺利进行。
3.房屋预售:
可以在项目进行中缓解资金压力，是融资的重要方式。
2.编制资金流动计划，确定资金的需求额
资金流动计划表
单位（万元）
序号
项目
建设期
小计
2012
2013
2014
2015
2016
1
投资
1.1
分年计划
35%
35%
30%
100%
1.2
建设投资
8571.2865
8571.2865
7346.817
24489.39
1.3
建设期利息
191.296
191.296
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