盛世大道物业招标文件.docx
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盛世大道物业招标文件
【PARTONE集团公司简介】
【PARTTWO关于居住区（期）物业管理的招标公告】
内容需包含：
1、招标对象：
有工商行政机关颁发的营业执照和市级以上物业管理资质的物业管理企业。
2、有关事宜：
凡符合条件的物业管理企业投标时请提交公司营业执照复印件、物业管理资质证书复印件、投标申请书、物业管理情况的简要介绍。
评审小组将选择家技术力量较强、管理服务水平较高、社会效益较好的物业管理企业参加竞标。
未被确定投标的单位不另行通知。
3、报名时间：
4、通讯方式：
【PARTTHREE居住区（期）物业管理招标组织机构】
一、领导小组：
（组长、副组长、成员）
二、招标办公室（主任、成员）
三、专家评审组（顾问、评委）
【PARTFOUR居住区（期）物业管理招标书】
前言
一、物业基本概况（从组团管理；建筑形态；电、水两表出户；电、天然气收费；供暖；垃圾处理办法；交通情况等主要特点进行介绍）。
二、规划建设指标
住宅总建筑面积约万平方米；
住宅建筑面积约万平方米；
楼宇共栋；
居住总户数共计户；
机动车露天车位约个（暂定）；
机动车地下车位个；
自行车可停放约辆；
绿化用地约万平方米；A区、B区、C区等各占万平方米；
注：
尚未确定准确数据的，标书中注明。
三、共建配套服务及商业用房
1、物业管理用房：
区号
位置
项目名称
建筑面积（平方米）
备注
合计
（注：
物业管理用房专房专用，不可挪作它用。
）
2、小型商业用房：
区号
位置
项目名称
建筑面积（平方米）
备注
合计
（注：
中标企业不得改变其使用性质。
）
3、社区文化及服务用房：
区号
位置
项目名称
建筑面积（平方米）
备注
合计
（居委会用房：
社区文化会所，由中标企业经营管理，不作赢利经营，其净收益为零。
）
4、大型商业配套：
区号
位置
项目名称
建筑面积（平方米）
备注
合计
（注：
大型商业用房，中标企业可向开发商租用或购买，开发商在出售或出租时将优先考虑中标企业。
根据建设部第33号《城市新建住宅管理办法》和北京市[1995]第21号《北京市居住区物业管理办法》规定，居住小区内公共场地、共用设施、共用部位的物业管理权由中标企业统一管理，其它物业管理项目由中标企业与产权人协商。
）
5、机动车库、自行车库：
区号
位置
项目名称
建筑面积（平方米）
备注
合计
（注：
地面机动车停车场、自行车车库无偿提供给中标企业经营管理，中标企业根据北京市有关规定进行收费。
）
6、其它配套项目：
区号
位置
项目名称
建筑面积（平方米）
备注
合计
以上是现阶段物业配套共建的基本情况，配套公建的最终使用方案应以中标企业与开发商签订的合同为准。
如有与北京市现行政策不符之处，以有关部门批复给开发商的文件为准。
公共场地、公用设施、公用部位的物业管理权由中标企业统一管理，其它物业管理项目由中标企业与产权人协商。
四、维修基金管理
按照（建住子[1998]213号）《住宅公用部位公共设施设备维修基金管理办法》中规定提取的专用基金，由开发商代收，并暂为代管。
五、物业管理服务的收费标准
1.住宅的物业管理费参照京价（房）字[1997]第196号<<北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法>>文件和北京市有关规定指导价进行测算为0.5元/建筑平方米·月.
2.非住宅用房的物业管理费：
（1）属公益性配套用房（如学校、医院等）的物业管理费按住宅的物业管理费标准收取。
（2）属经营性配套用房的物业管理费暂定为0.7元/建筑平方·月.待一定时间后视其需要的劳务及使用公共设施的程度由中标企业与承租方协商.
3.按市政府有关规定向住户提供有偿的服务收费标准
（1）地上机动车、非机动车的停放收费按北京市有关规定的收费标准执行；
项目
收费标准
备注
机动车存车费（大型）
京价（房）字【1997】第196号
机动车存车费（小型）
京价（房）字【1997】第196号
普通自行车
区、县物价局制定的标准
山地自行车
三轮车
两轮摩托
三轮摩托
（2）电视天线维护费：
元/端·月；
（3）自来水费
民用：
元/吨,
工业用:
元/吨;
（4）电费
住宅：
元/度（高压）
元/度（低压）;
非住宅:
元/度（照明）,
元/度（动力）;
（5）天然气费
民用:
元/立方米
4.其他有偿服务及家政服务的费用应向居民明码标价。
特约服务收费报价部门备案。
六、物业管理服务内容
1.小区的公共场地、共用设施、共用部位的维修、养护和管理；
2.受业主或物业使用人委托的房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护；
3.小区内共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；
4.公共环境的清洁,垃圾的收集和处理（不含：
垃圾消纳厂的管理）；
5.交通与车辆停放的管理；
6.小区的公共秩序安全管理；
7.小区的房屋竣工及接管验收档案、业主及使用人档案资料的管理；
8.组织开展健康有益的社区文化娱乐活动；
9.受托对小区内附属公建配套的维修、养护和管理；
10.根据小区的情况和特点开展形式多样的社区服务及商务服务，满足住用户的需要；
11.法律政策及合同规定的其他事项。
12.受托向业主和物业使用人提供特约服务；
七、物业管理标准
参照《全国城市物业管理优秀小区考评标准》，不低于《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》以及《物业管理委托合同》的有关条款。
中标企业在投标书中涉及的指标和内容超出上述标准或有关规定的，以投标书为准。
八、需说明的其他问题
1.中标单位应交风险抵押金万元，押金期限年，返还时按同期银行年定期存款利率一并返还本息。
有下列情况不予返还：
（1）不能完成标书的承诺指标；
（2）年内在入住率达到%以上，仍未达到《北京优秀管理居住小区标准》
2.中标企业在投标书中承诺增加的其他设施，费用由中标企业承担，未必在承诺期内予以实施。
3.中标企业在中标之日起个月内与签订《物业委托合同》，并参与前期管理工作。
聘用时间至小区物业管理委员会与中标企业签订《物业管理委托合同》生效之日起自行终止。
4.小区内的公建配套锅炉房及垃圾消纳厂均由开发商委托有关部门管理。
5.地下机动车车库暂不计入经济测算范围。
九、投标时间及联络方式
1.投标入围企业定于年月日点----点，将八分文件密封后送达招标办公室，逾期按弃权对待。
2.年月日点在进行公开答辩和定标。
3.以上时间安排如有变动，以招标办公室书面通知为准。
4.通讯方式
通讯地址：
邮编：
联系人：
联系电话:
传真：
网址：
【附件一：
】
居住区（期）适用物业管理法规政策目录
1.《城市新建住宅小区管理办法》建房物字第33号
2.《北京市居住小区物业管理办法》北京市人民政府令1995年第21号
3.《北京市居住小区接管综合验收办法》京政管字【1995】17号
4《北京市居住小区物业管理企业与业管理部门职责分工的规定》京政管字【1995】78号
5.《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》京价（房）字【1997】第196号
6《关于开展组建居住小区物业管理委员会试点工作的通知》京房地物字【1997】第485号
7.《北京市城镇房屋修缮范围和标准》京房修字【1994】第521号
8.《关于开展内销商品房屋使用、管理、维修公约核准工作的通知》京房地物字【1998】第34号
9《全国城市物业管理优秀住宅小区评分细则》建房物字第008号
10.《北京市优秀管理居住小区标准（试行）》
11.《关于调整居住小区居民生活垃圾清运费的通知》京价（房）字【1997】第290号
12.《关于对物业管理服务业务征收营业税问题的通知》京地税营【1997】第386号
13.《北京市部分区县物价局制定物业收费项目和标准一览表》
14《建设装饰装修管理规定》中华人民共和国建设部部令1995年第46号
15.《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95
16.《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》建住字【1998】第213号
【附件二：
】
居住区（期）物业管理标书及答辩评分标准
一、标书（总分100分）
（1）企业基本情况（10分）
（2）提高物业管理服务水平的整体设想及策划（10分）
（3）拟采取管理模式、工作计划和物资装备情况（10分）
（4）管理人员的配备、培训、管理（10分）
（5）管理规章制度和住宅区档案的建立与管理（10分）
（6）经营管理指标的承诺及采取的措施（10分）
（7）社区文化活动的设想（10分）
（8）经费收支预算（10分）
（9）日常管理（10分）
（10）物业维修养护计划和实施（10分）
二、现场答辩（总分30分）
由评委对参加投标的答辩人（投标企业经理及物业管理处主任一人）进行提问，提问内容：
（1）投标书内容
（2）物业管理政策法规
（3）物业管理过程中发生的实际问题。
三、计分
上述标书分（A区和C区标书各100分）、答辩分（30分），总分为230分。
计分时，各项去掉一个最高分、去掉一个最低分后按平均分数计算。
【附件三：
】
居住区（期）物业管理投标书及答辩评分标准细则
一、投标书评分细则（A区、C区总分各100分）
（一）企业基本情况（10分）
1.企业所管的普通居住小区规模较大，有资质证书（2分）
2.企业从业人员知识层次较高（2分）
3.企业有合理的机构设置（1分）
4.企业经营管理运作有特点（2分）
5.历年获奖情况及管理业绩（2分）
6.企业发展的后劲和发展方向（1分）
（二）提高物业管理服务水平的整体设想及策划（10分）
根据有关法律、法规、政策、标准及居住区（经济适用房）的特点提出整体设想及策划：
1.采用合理的管理体制\管理机制（2分）
2.对该区有充分的市场调查与分析（1分）
3.有明确可行的管理思路（1分）
4.有高标准、高水平管理的措施（2分）
5.有超前性、创造性、全方位服务的意识（1分）
6.有创造优美舒适、安全文明、突出社区文化工作的设想（1分）
7.体现出经济适用房特色的物业管理模式（1分）
8.有现代化科技手段的设想和管理学前沿理论的运用（1分）
（三）拟采取管理模式、工作计划和物资装备情况（10分）
1.管理模式，包括：
有清晰的业务流程和管理运作机制、有明确的管理架构和各部门的职责（3分）
2.工作计划，包括：
有各阶段的工作计划及其详细的工作项目、工作内容、完成时间（3分）
3.物资装备，包括：
管理用房的合理分配（办公用房、后勤用房）、经济适用的固定资产和低值易耗品的投入（4分）
（四）管理人员的配备、培训、管理（10分）
1.管理人员配备，包括：
合理配备各岗位管理人员的人数、主要管理人员的简历、各类人员的专业素质要求（4分）
2.管理人员培训，包括：
对各类人员各阶段的培训计划、方式、内容的目标（3分）
3.管理人员管理，包括：
录用与考核办法、激励机制、淘汰机制、及奖惩措施等（3分）
（五）管理规章制度和居住区档案的建立与管理（10分）
1.管理规章制度，包括：
公众制度、内部岗位责任制、管理运用制度及标准、管理人员考核制度及标准。
要求条例规范。
体现高标准、高档次、科学合理、详细完备（5分）
2.居住区档案的建立与管理，包括：
档案的建立、归档、分类合理、规范；档案管理制度完善；利用电脑对档案进行管理；档案的建立能密切配合管理工作（5分）
（六）各项指标的承诺及为完成承诺指采取的措施（10分）
包括：
以下各项目指标均有测算依据及采取的措施（各项1分）
1.房屋及配套设施完好率
2.房屋零修、急修及时率
3.保洁率
4.维修工程质量合格率及回访率
5.小区内治安案件发生率
6.住户有效投诉率与处理率
7.居民对物业管理满意率
8.绿化完好率
9.道路、车场完好率
10.管理费收缴率
注：
若超出此十项不另加分。
（七）社区文化活动及便民服务措施（10分）
1.社区文化活动包括：
根据文化居住区的特点和居民特点提出社区文化活动的设想及活动的计划、制度建设和场地安排（5分）
2.便民服务措施包括：
有效完善的便民服务措施；便民服务需按有偿服务和无偿服务逐项分列。
有偿服务项目及标准应符合北京市的有关规定，价格合理优惠；无偿服务应详细可行（5分）
（八）经费收支预算（10分）
1.有明确的经费收支原则（2分）
2.收支项目合理（2分）
3.经费收支测算准确（2分）
4.对经费测算结果有分析（2分）
5.有维修基金的管理及使用方案（2分）
（九）日常管理（10分）
1.住户入住期间的管理方案，包括入住仪式，办理有关手续，便民服务，为住户排忧解难的措施（2分）
2.房屋装修的监管方案、方式、措施有效并有创新（2分）
3.根据入住前后及各阶段的特点，采取相应的安全防范措施（1分）
4.有独立采暖系统的使用维护及安全防范措施（2分）
5.有居民投诉及处理的管理机制（1分）
6.有日常主要管理项目的运作措施（2分）
（十）物业维修养护计划和实施（10分）
1.根据房屋本体的使用年限，提出对房屋本体各部分的定期维护和日常养护的计划、方案和实施效果（5分）
2.根据共用设施的使用年限，提出居住区共用设施的定期维护和日常养护的计划、方案和是实施效果（5分）
上述十项评分内容在投标书中应有相应的体现，内容合理、先进、周密、可行，但不仅局限于上述评分内容。
评委可根据企业投标书的内容结合上述评分细则进行综合评分，得出各投标企业的评书分。
二、现场答辩评分细则（总分30分）
（一）投标企业（1人）介绍情况，包括：
企业概况、标书重点、管理设想、承诺等（10分）
（二）投标企业（2人）回答评为提问，包括：
标书内容及管理事项、物业管理的法规知识、物业管理中发生的实际问题的处理等（10分）
（三）答辩人的仪容、仪表、信心、表达能力等（10分）
三、分值计算
（一）上述投标书分区答辩，答辩分（30分）；
（二）评分时，评委给各分项评分（保留小数点后1位）
（三）计分时，各分项得分从九名评委所评分中去掉一个最高分和一个最低分后，按平均分数计算（精确到小数点后两位）；各项平均得分之和为该投标企业最后得分
（四）如评标结果出现积分相等，将以抽签形式决定名次
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