房地产抵押估价报告.docx

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房地产抵押估价报告

房地产抵押估价报告

项目名称:

委托方:

估价机构:

估价人员：

编号:

估价日期:

目　录

一、摘要……………………………………………1

二、致委托方函……………………………………2-14

三、估价师声明……………………………………15

四、估价的假设和限制条件………………………16-17

五、估价结果报告…………………………………18-35

六、估价技术报告…………………………………36-27

七、附件

摘要

一

估价项目名称

二

委托方

三

权属人

四

估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值

五

估价方法

成本法

六

估价时点

二0一一年六月二十四日

七

房屋用途

商业、办公、住宅

八

在建工程总建筑面积

36866.27㎡（其中地上建筑物27843.27㎡、地下室9023.00㎡）

九

分摊用地面积

8648.33㎡（根据抵押建筑面积分摊确定）

十

建筑结构

钢混

十一

价值定义

本次估价采用公开市场价值标准，所确定的估价对象之估价结果体现估价对象在具有完整和合法产权状况下，在建工程及土地使用权，在无他项权利负担条件下于估价时点二0一一年六月二十四日在公开市场条件下的正常市场价值

十二

评估结果

估价对象于估价时点二0一一年六月二十四日的评估价值为：

1、在公开市场持续使用前提下，在本估价报告的假设和限制条件下，假设未设立法定优先受偿权力下的市场价值为人民币：

壹亿柒仟伍佰叁拾壹万元整（RMB：

11037万元）。

本次估价结果包含在建工程对应的出让土地使用权价值。

2、根据委托方提供的有关资料，并经估价师了解知悉的估价对象存在拖欠工程款法定优先受偿款及预计估价对象转让时需缴纳的税费合计为人民币：

壹仟伍佰贰拾伍万元万元整（RMB：

1525万元）。

3、扣除估价对象拖欠工程款法定优先受偿款及预计估价对象转让时需缴纳的税费后的抵押价值为人民币:

玖仟伍佰壹拾贰万元整（RMB：

9512万元）（各单元抵押价值详见明细表）。

致委托方函

惠安建筑业投资：

受贵方的委托，本公司秉着客观、独立、公正、科学的原则，对权属贵司所有的座落于在建工程及土地使用权的抵押价值进行了评估，建筑物总建筑面积36866.27㎡，分摊用地面积8649.33.00㎡。

估价时点为2011年06月24日。

估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用适宜合理的估价方法，按照必要的评估程序，对委托评估的房地产实施了实地查勘、在广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值和抵押价值的因素，通过周密准确的测算，确定估价对象在估价时点所表现的各价值如下：

1、在公开市场持续使用前提下，在本估价报告的假设和限制条件下，假设未设立法定优先受偿权力下的市场价值为人民币：

本次估价结果包含在建工程对应的出让土地使用权价值。

2、根据委托方提供的有关资料，并经估价师了解知悉的估价对象存在拖欠工程款法定优先受偿款及预计估价对象转让时需缴纳的税费合计为人民币：

3、扣除估价对象拖欠工程款法定优先受偿款及预计估价对象转让时需缴纳的税费后的抵押价值为人民币:

各单元抵押单价及抵押价值如下表所示:

序号

幢号

房号

户型

建筑面积（㎡）

建筑物抵押单价

（元/㎡）

分摊土地使用权抵押单价

（元/㎡）

房地产抵押单价（元/㎡）

房地产抵押价值（万元）

备注

1

1#

501

办公

135.74

1076

1118

2194

29.78

土建完成

2

1#

502

办公

134.06

1076

1118

2194

29.41

土建完成

3

1#

503

办公

132.70

1076

1118

2194

29.11

土建完成

4

1#

505

办公

131.46

1076

1118

2194

28.84

土建完成

5

1#

510

办公

113.81

1076

1118

2194

24.97

土建完成

6

1#

511

办公

112.41

1076

1118

2194

24.66

土建完成

7

1#

512

办公

112.41

1076

1118

2194

24.66

土建完成

8

1#

513

办公

112.41

1076

1118

2194

24.66

土建完成

9

1#

601

办公

135.74

1076

1118

2194

29.78

土建完成

10

1#

602

办公

134.06

1076

1118

2194

29.41

土建完成

11

1#

609

办公

111.00

1076

1118

2194

24.35

土建完成

12

1#

610

办公

113.81

1076

1118

2194

24.97

土建完成

13

1#

611

办公

112.41

1076

1118

2194

24.66

土建完成

14

1#

612

办公

112.41

1076

1118

2194

24.66

土建完成

15

1#

613

办公

112.41

1076

1118

2194

24.66

土建完成

16

1#

701

办公

135.74

1076

1118

2194

29.78

土建完成

17

1#

702

办公

134.06

1076

1118

2194

29.41

土建完成

18

1#

703

办公

132.70

1076

1118

2194

29.11

土建完成

19

1#

705

办公

131.46

1076

1118

2194

28.84

土建完成

20

1#

709

办公

111.00

1076

1118

2194

24.35

土建完成

21

1#

710

办公

113.81

1076

1118

2194

24.97

土建完成

22

1#

711

办公

112.41

1076

1118

2194

24.66

土建完成

23

1#

712

办公

112.41

1076

1118

2194

24.66

土建完成

24

1#

713

办公

112.41

1076

1118

2194

24.66

土建完成

25

1#

803

办公

132.70

1076

1118

2194

29.11

土建完成

26

1#

807

办公

134.06

1076

1118

2194

29.41

土建完成

27

1#

808

办公

128.37

1076

1118

2194

28.16

土建完成

28

1#

809

办公

111.00

1076

1118

2194

24.35

土建完成

29

1#

810

办公

113.81

1076

1118

2194

24.97

土建完成

30

1#

812

办公

112.41

1076

1118

2194

24.66

土建完成

31

1#

813

办公

112.41

1076

1118

2194

24.66

土建完成

32

1#

1001

办公

136.64

1076

1118

2194

29.98

土建完成

33

1#

1002

办公

134.96

1076

1118

2194

29.61

土建完成

34

1#

1003

办公

134.96

1076

1118

2194

29.61

土建完成

35

1#

1005

办公

121.81

1076

1118

2194

26.73

土建完成

36

1#

1006

办公

115.23

1076

1118

2194

25.28

土建完成

37

1#

1007

办公

115.23

1076

1118

2194

25.28

土建完成

38

1#

1008

办公

101.53

1076

1118

2194

22.28

土建完成

39

1#

1009

办公

111.74

1076

1118

2194

24.52

土建完成

40

1#

1010

办公

114.57

1076

1118

2194

25.14

土建完成

41

1#

1011

办公

113.16

1076

1118

2194

24.83

土建完成

42

1#

1012

办公

113.16

1076

1118

2194

24.83

土建完成

43

1#

1013

办公

113.16

1076

1118

2194

24.83

土建完成

44

1#

1101

办公

135.56

1076

1118

2194

29.74

土建完成

45

1#

1102

办公

133.89

1076

1118

2194

29.38

土建完成

46

1#

1103

办公

133.89

1076

1118

2194

29.38

土建完成

47

1#

1105

办公

133.89

1076

1118

2194

29.38

土建完成

48

1#

1106

办公

133.89

1076

1118

2194

29.38

土建完成

49

1#

1107

办公

133.89

1076

1118

2194

29.38

土建完成

50

1#

1108

办公

132.22

1076

1118

2194

29.01

土建完成

51

1#

1109

办公

110.86

1076

1118

2194

24.32

土建完成

52

1#

1110

办公

113.67

1076

1118

2194

24.94

土建完成

53

1#

1111

办公

112.26

1076

1118

2194

24.63

土建完成

54

1#

1112

办公

112.26

1076

1118

2194

24.63

土建完成

55

1#

1113

办公

112.26

1076

1118

2194

24.63

土建完成

56

1#

1201

办公

135.56

1076

1118

2194

29.74

土建完成

57

1#

1202

办公

133.89

1076

1118

2194

29.38

土建完成

58

1#

1203

办公

133.89

1076

1118

2194

29.38

土建完成

59

1#

1205

办公

133.89

1076

1118

2194

29.38

土建完成

60

1#

1206

办公

133.89

1076

1118

2194

29.38

土建完成

61

1#

1207

办公

133.89

1076

1118

2194

29.38

土建完成

62

1#

1208

办公

132.22

1076

1118

2194

29.01

土建完成

63

1#

1209

办公

110.86

1076

1118

2194

24.32

土建完成

64

1#

1210

办公

113.67

1076

1118

2194

24.94

土建完成

65

1#

1211

办公

112.26

1076

1118

2194

24.63

土建完成

66

1#

1212

办公

112.26

1076

1118

2194

24.63

土建完成

67

1#

1213

办公

112.26

1076

1118

2194

24.63

土建完成

合计

49651.22

9512.53

取整为9512万元

以上相关容摘自房地产估价报告书，欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读房地产估价报告书全文。

XX房地产评估

法定代表人（签章）：

二0一一年六月三十日

估价师声明

我们重声明:

１、我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的。

２、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

３、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

４、我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》及《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

５、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。

除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

６、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

参加本次估价的注册估价师：

xx：

房地产估价师注册号：

xx，签字：

xx：

房地产估价师注册号：

xx，签字：

二0一一年六月三十日

估价的假设和限制条件

一、估价的假设和限制条件有：

（一）本报告评估价格为估价对象在现状正常使用条件下，于估价时点的抵押价值，估价结果是根据公开市场价值标准而确定，体现估价对象在合法产权状况下（无他项权利）于估价时点的正常市场价值。

（二）估价对象用途为商住，并能够得到最有效的使用，评估结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作为其它经济目的使用。

委托方应合理使用评估价值，估价报告只能用于载明的评估目的，因使用不当造成的后果，与签字注册房地产估价师及其所在评估机构无关。

（三）本次估价基于委托方所提供的全部资料具备真实性和合法性，具有完整和合法的产权之前提进行估价。

仅在此前提下，本估价报告的估价结果才能有效地体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值；否则，本估价报告完全无效。

因此，委托方保证所提供的全部资料具备真实性与合法性，具有完事和合法的产权，并对此承担全部责任。

（四）未经受托估价方和委托估价方书面同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，报告的全部或部分容未经许可，不得发表于任何公开媒体，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

（五）本次估价基于目前及未来的社会、政治、经济环境和房地产市场是正常稳定的前提进行估价，本估价结果是估价对象在估价时点上的价值，不能将它作为其它时点的价值，随着城市规划、房地产用途及国家经济政策等发生变化，或遇其他不可抗力的影响，估价结果应做相应的调整，直至重新估价。

（六）本次评估系以公开市场为前提，在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息。

有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件并不具有排它性。

（七）受执业水平的能力的限制，我们无法对估价对象的质量及其对应地块的地质状况进行调查，我们亦不承担由此可能产生的一切风险和责任。

本次估价系以估价对象的质量属合格为必要假设前提的。

二、其它需要说明的问题：

（一）估价过程中对有关影响因素的修正，是估价师基于自身的职业判断而做出的，但这些因素对估价对象价值的精确影响无法调查确认，且有关影响因素的修正不够全面而准确。

（二）本次评估的估价基准日为2011年06月24日，本报告评估结果是对2011年06月24日这一基准日所评估房地产价值的客观公允反映，本公司对这一基准日以后该房地产价值发生的重大变化不负任何责任。

（三）本报告自出具之日起一年有效，超过报告应用有效期使用报告的，相关责任由使用者承担。

（四）本房地产估价报告中的附件与正文配套使用，并经估价机构加盖公章，房地产估价师签字后方为有效。

（五）本房地产估价报告一式四份。

委托估价方三份，受托估价方一份，以供存档备案。

估价报告的技术报告部分，仅作为估价方的机构存档之用，该部分不作为估价报告应用的依据。

（六）委托方提供的房屋权属资料为复印件，未出示原件，提请相关方面在使用本报告时，将本报告所附的复印件与原件核对，若核对不符，则本报告没有任何效力。

（七）根据抵押权方的要求，抵押价值已扣除估价对象按评估市场价值预计转让变现时，转让方应按国家规定交纳的有关税费。

（八）对估价报告使用者的提示：

1、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化将对房地产抵押价格产生影响，当前市房地产市场较平稳，去年下半年以来，成交量增长幅度较大，成交价格上涨较高、较快，但近来随着国家对房地产市场调控的一系列政策的出台，房地产价格上涨过快的势头得到有效的遏制，目前房地产成交量有所下降，成交价格保持平稳，略有上涨，这两年房地产市场变化较大，今后的房地产市场存在诸多不确定因素，房价的升降和成交量的增幅情况有待进一步观察。

2、在抵押期间，应当持续关注房地产的使用状况，关注国家政策的变化，关注贷款人的经济和信用状况，注意信贷风险。

3、报告使用者应充分评估信贷风险，合理使用评估价值。

4、定期或者在房地产市场变化较大时，对房地产市场价值进行再评估。

房地产估价结果报告

xx房地产评估接受xx投资的委托，本着客观、独立、公正、科学的原则，对贵方为抵押贷款而涉及的座落于xx在建工程及土地使用权进行了抵押价值评估工作。

本公司评估人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学、合理的估价方法，按照必要的评估程序对委托评估的房地产实施了实地查勘、市场调查和评定估算。

对委托房地产在2011年06月24日所表现的抵押价值作出了客观反映。

现将房地产估价情况及评估结果报告如下：

三、委托方：

委托单位（人）：

。

xx投资主要经营围：

房地产开发与经营，建材销售，建筑设计与施工。

二、估价方：

机构名称：

xx房地产评估

法人代表：

资质等级：

甲级房地产价格评估机构B级土地估价机构

书编号：

号

联系：

（传真）

三、估价对象：

列入本次估价对象为权属xx投资所有的在建工程及土地使用权，所处区域为xx，估价人员对估价对象所处具体区位、周边环境、交通条件、基础设施及公共配套设施、建筑物及其利用状况、面积等进行了实地察勘，并对权属登记状况及相关批建许可文件进行核实，具体情况如下表所示：

一、权属登记及相关批建许可文件（摘要）：

建设单位

工程名称

建筑面积

建设用地规划许可证号

建设工程规划许可证号

建筑工程施工许可证号

施工单位

监理单位

合同开工日期

合同竣工日期

建设单位

工程名称

建筑面积

建设用地规划许可证号

建设工程规划许可证号

建筑工程施工许可证号

施工单位

监理单位

合同开工日期

合同竣工日期

预售许可证号

预售项目名称

用途性质

土地使用权证号

土地使用权人

坐落

地号

空白

终止日期

2076年10月20日

土地用途

商住

土地使用权面积

15271.00㎡（本次抵押面积8648.33㎡）

土地使用权类型

出让

备注

以上登记状况摘自复印件，委托方未出示过原件。

提请相关方面在使用本报告时，将本报告所附的复印件与原件核对。

若核对不符，则本报告没有任何效力。

二、现场实勘状况：

环境状况

部状况

四周砖墙维护，场地已平整，据《总平面位置图》整个小区总用地面积16038.00㎡，规划建设办公楼两幢、住宅楼一幢，规划容积率4.46，建筑密度27.3%，绿地率33.2%，至估价时点1#办公楼已施工至地上十二层，2#办公楼已施工至地上十五层，住宅楼已施工至地上十层。

办公楼

（1#、2#）

属二十一层钢混结构房屋，设计作为商业、办公综合楼，现工程进度：

1#楼施工至地上十二层（封顶），2#楼施工至地上十五层，完工率约65%

住宅楼

（3#）

属十八层钢混结构房屋，设计作为住宅楼，现工程进度：

施工至地上十层，完工率约65%

地下室

地下一层，土建已全部完成,地下室建筑面积9023.00㎡，完工率约70%

三、区域因素状况：

所在位置

交通便捷度

配套设施

商业繁华度

办公聚集度

居住聚集度

环境质量

估价对象（以）表示

根据委托方提供的《惠安建筑业发展中心抵押清单》，本次抵押围如下表所示:

惠安建筑业发展中心抵押清单

序号

幢号

房号

户型

建筑面积（㎡）

备注

1

1#

501

办公

135.74

土建完成

2

1#

502

办公

134.06

土建完成

3

1#

503

办公

132.70

土建完成

4

1#

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办公

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土建完成

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办公

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土建完成

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办公

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土建完成

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112.41

土建完成

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