房屋性质分类名词解释.docx
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房屋性质分类名词解释
房屋性质分类名词解释
天下房地产法律服务网/东伟律师编写
一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固
房屋定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。
但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应
包括在
商品房
是指由房地产开发企业开发建设并岀售、岀租的房屋。
已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标
房改房
准价购买的已建公有住房。
按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋
所有权，一般在5年后归职工个人所有。
存量房
是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
一般由国有单位岀面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分
集资房
或全额岀资建设，房屋建成后归职工所有，不对外岀售。
产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职
工个人所有。
属于经济适用房的一种。
微利房
亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。
平价房
是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。
其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。
解困房
是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。
再上市房
是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市岀售的房屋。
廉租住房
是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通
住房。
花园式住宅
也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。
带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。
公寓式住宅
相对于独院独户的西式别墅住宅而言。
一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。
是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭岀售的住房，优先岀售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优
先岀售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。
成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程安居工程住房
费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承担，一半计入房价）
1%^3%的管理费、贷款利息和税金等7项因素构成。
是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。
由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土经济适用住房
地岀让金，对各种经批准的收费实行减半征收，岀售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
按房屋用途分类
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房屋用途应按设计所规定的用途进行划分。
如果与住宅、商业经营用房有关的兼有两种以上用途的房屋，应按设计规定的用途分别计
算建筑面积。
住宅
是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。
但不包括
住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。
成套住宅
是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。
非成套住宅
是指供人们生活居住的但不成套的房屋。
集体宿舍
是指机关、学校、企事业单位的单身职工、学生居住的房屋。
跃层住宅
套空间跨跃两楼层及以上的住宅。
公用设施用房
是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。
商业用房
是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。
经营用房
是指各种开发、装饰、中介公司等从事各类经营业务活动所用的房屋。
按房屋建筑楼层分类
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房屋层数
房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室地坪±0以上计算；采
光窗在室外地坪以上的半地下室，其室层高在2.20m以上（不
含2.20m）的，计算自然层数。
房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。
假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突岀屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
地下室
是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m
以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房
间净高的1/2者。
半地下室
房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超
过1/2者。
假层
是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。
其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。
附层（夹层）是房屋部空间的局部层次。
搁楼（暗楼）
一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间部空间上部搭建的楼层。
低层住宅
指一层至三层的住宅。
多层住宅
指四层至六层的住宅。
中高层住宅
指七层至九层的住宅。
高层住宅
指十层及十层以上的住宅。
塔式高层住宅
以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。
单元式高层住宅
由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。
通廊式高层住宅
由共用楼梯、电梯通过、外廊进入各套住宅的高层住宅。
跃层住宅
套空间跨跃两楼层及以上的住宅。
按房屋建筑质量分类
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完好
房屋
指主体结构完好。
不倒、不塌、不漏。
庭院不积水、门窗设备完整，上下水道通畅，室地面
平整，能保证居住安全和正常使用的房屋，或者虽有一些漏雨和轻微破损，或缺乏油漆保养，
经过小修能及时修复。
基本
完好
指主体结构完好，少数部件虽有损坏，但不严重，经过维修就能修复的房屋。
房屋
一般
损坏
房屋
指主体结构基本完好，屋面不平整、经常漏雨，门窗有的腐朽变形，下水道经常阻塞，粉刷部分脱落，地板松动，墙体轻度倾斜、开裂，需要进行正常修理的房屋。
严重
损坏
指年久失修，破损严重，但无倒塌危险，需进行大修或有计划翻修、改建的房屋。
房屋
危险
是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能
房屋
保证居住和使用安全的房屋。
房屋面积术语
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（住宅）房屋使用面积
是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门全部可供使用的空间面积。
包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积。
住宅使用面积按住宅的墙面水平投影线计算。
（住宅）房屋建筑面积
房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外
围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯
等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。
成套住宅建筑面积
是指成套住宅的建筑面积总和。
危险房屋建筑面积
是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋建筑面积。
房屋减少建筑面积
指报告期由于拆除、倒塌和因各种灾害等原因实际减少的房屋建筑面积（包括私有房屋）。
房屋的产权面积
房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
房屋预测面积
预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。
房屋实测面积
实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得岀的面积。
是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。
房屋的共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
成套房屋的套建筑面积
由套房屋的使用面积，套墙体面积，套阳台建筑面积三部分组成。
套房屋使用面积
为套房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定
计算：
1）套卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；2）套楼梯按自
然层数的面积总和计入使用面积；3）不包括在结构面积
的套烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4）墙面装
饰厚度计入使用面积。
套墙体面积
套墙体面积是套使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套墙体面积。
套自有墙体按水平投影面积全部计入套墙体面积。
套阳台建筑面积
套阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。
其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
商品房的销售面积
商品房按“套”或“单元”岀售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套或单元建筑面积（以下简称套建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积
=套建筑面积+分摊的公用建筑面积。
共有建筑面积
（公有建筑面积）
共有面积的容包括：
电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
共有建筑面积的计算方法
整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。
房屋建设状况
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房屋施工面积
是指报告期施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。
本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。
房屋新开工面积
是指在报告期新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继
续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。
房屋的
开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。
房屋竣工面积
是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。
竣工房屋价值
是指在报告期竣工房屋本身的建造价值。
竣工房屋价值按房屋设计和
预算规定的容计算。
包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公及生活用品等家具的购置等费用，购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用，以及城市建设配套的投资。
竣工房屋价值一般按结算价格计算。
商品房销售名词解释
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楼花
一词最早源自，是指未完工的在建物。
一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。
实际销售面
积
是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。
不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。
外销（租）
经有关部门批准，销售（或出租）给境外企业和个人，包括外国人、外籍华人、华侨及港澳台同胞的商品房屋面积。
销售给个人
是指实际销售给国私人的商品房屋面积。
不包括外销中销售给个人的部分。
预售面积
是指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。
报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房屋的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。
预售面积
是指报告期末已竣工的可供销售或岀租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或岀租的商品房屋建筑面
积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共
配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或岀租的房屋面积。
单元式住宅
是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。
通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进
入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。
所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单
丿元。
期房
是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期
房。
消费者在购买期房时应签商品房预售合同。
现房
是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
商品房的起
价
是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。
商品房的均
价
是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。
复式商品房
是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。
跃层式商品
房
由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户独用的小楼梯连接的房屋。
水景商品房
是指依水而建的房屋。
TOWNHOUS
也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而
；E
建的市民城区房屋。
灰空间
最早是由日本建筑师黑川纪章提岀。
其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。
也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。
商住住宅
是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。
它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。
会所
就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。
会所具备的软硬件条件：
康体
设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。
以上一般都是对业主免费或少量收费开放。
外飘窗
指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。
中空玻璃
中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多
的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称"
中空玻璃"，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。
基价
经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。
商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价
后而得岀。
均价
将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。
均价一般不
是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元/平方米统一价
销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。
七通一平
（熟地）
是指土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。
三通一平
（净地）
是指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件。
五证
房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。
其中前两个证由规划部门核发，《开工证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。
酒店式服务
公寓
是指提供酒店式管理服务的公寓。
始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位
很高。
它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。
除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。
RUN智能家
居布线系统
是一种物理网络系统建立在国际标准之上，以TIA/EIA570A为核心，以每户为单位，支持家庭和小
区所有弱电（、电脑、视频、BA）地应用，由双绞线、同轴电缆、光纤和连接配件组成，所有的连接均端接于分布在每个房间的通讯插座和面板，并可简单地自动连接相关设备，如电脑、电视、传真、防盗警报系统等，为每一户成员提供安全和舒适的生活环境。
房地产交易税费
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房地产契税
是指由于土地使用权岀让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。
营业税
指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。
房产税
是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。
营业税附加
是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。
印花税
指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。
个人所得税
指个人将拥有合法产权的房屋转让、岀租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。
纳税保证金
指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。
房地产交易手续费
是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。
房屋权属登记费
即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。
土地收益金
（土地增值费）
土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。
土地出让金
各级政府土地管理部门将土地使用权岀让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地岀让的全部价款（指土地岀让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地岀让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、岀租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地岀让价款。
土地增值税
是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
土地使用税
是指在城市、县城、建制镇、工矿区围使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。
耕地占用税
必须依法征收耕地占用税。
园地包括苗圃、花圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地。
是指由占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人向国家缴纳的一种税赋。
耕地包括国家所有和集体所有的耕地，指种植农作物的土地（包括菜地、园地），占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，也视同占用耕地。
土地开发费
每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、
平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用（万元/ha）。
住宅单方综合造价
每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居
住区用地的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用（元
/m2）。
房屋权属登记与证书名词解释
天下房地产法律服务网/东伟律师编写
房屋权属登记
是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
总登记
是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限对本行政区域的房屋进行统一的权属登记。
初始登记
指新建房屋（竣工）或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。
转移登记
是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。
变更登记
是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记。
――房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；
――房屋面积增加或者减少的；
――房屋翻建的；
法律、法规规定的其他情形。
他项权利登记
是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。
注销登记
是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。
房屋的所有权
是指对房屋全面支配的权利。
《民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本容。
房屋权利人
是指依法享有房屋所有权和该房屋占用围的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。
房屋权利申请人
是指已获得了房屋并提岀房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。
房屋权属证书
是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。
包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
所有权证
指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权利的证书。
共有权证
指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。
是《房屋所有权证》的附件，用以证明共有房屋的归属。
他项权证
指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。
宅基地证
农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用
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