工作报告之地产项目考察报告.docx

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工作报告之地产项目考察报告

地产项目考察报告

【篇一：

地产项目考察报告】

房地产项目调研报告

模版（精华）

吉安项目调研报告1/225第一部分：

吉安城市综合概况及发展规

划.............................................................................

......3

一、吉安城市综合概

况.............................................................................

..............................3

二、吉安城市商业概

况.............................................................................

..............................6

三、吉安市城市发展规

划.............................................................................

..........................8第二部分：

项目自身及周边情况研

究.............................................................................

............10

一、项目自身及四至调

研.............................................................................

........................10

二、项目周边环境分

析.............................................................................

............................13

三、项目地块优劣势分

析.............................................................................

........................16第三部分：

吉安房地产及商业地产市场调

研.............................................................................

17

一、吉安房地产宏观情

况.............................................................................

........................17

二、吉安市商业地产概

况.............................................................................

........................18

三、吉安市在售及已售楼盘调

研.............................................................................

............19

四、吉安市商铺投资市场分

析.............................................................................

................24

第四部分：

吉安市零售商业中心调

研.............................................................................

............27

一、市场详细情况调

研.............................................................................

............................27

二、市场调研总结分

析.............................................................................

............................53第五部分：

吉安小商品及服装鞋包专业市场调

研.....................................................................55

一、市场详细情况调

研.............................................................................

............................55

二、商户进驻意向分

析.............................................................................

............................70第六部分：

吉安小商品及服装鞋包下游市场调

研.....................................................................70

一、吉安市区零售商业街调

研.............................................................................

................70

二、吉安市下辖县市小商品市场调

研.............................................................................

....76

三、吉安市下辖乡镇小商品市场调

研.............................................................................

..114

四、吉安市专项采购市场调

研.............................................................................

..............119第七部分：

吉安小商品及服装鞋包上游市场调

研...................................................................123

一、南昌小商品及服装鞋包市

场.............................................................................

..........123

二、株洲服装鞋包及小商品市

场.............................................................................

..........141

三、浙江义乌及温州商户访谈情

况.............................................................................

......143第八部分：

江西省同类地级市市场调

研.............................................................................

......153

一、调研城市选取依

据.............................................................................

..........................153

二、市场详细调研情

况.............................................................................

..........................153

三、商户进驻意向分

析.............................................................................

..........................177第九部分：

吉安市装饰建材及机动车专业市场调

研...............................................................177

一、装饰建材市场调

研.............................................................................

..........................177

二、机电车市场调

研.............................................................................

..............................204第十部分：

市场调研总结分析及初步定为方向分

析...............................................................210

一、本地专业市场调研总

结.............................................................................

..................210

二、同类地级市小商品市场一般规律总

结.......................................................................213

三、项目定位切入点分

析.............................................................................

......................220

四、项目初步定位方

向.............................................................................

..........................2222/225第一部分：

吉安城市综合概况及发展规划

一、吉安城市综合概况

1、吉安市区位概况

吉安位于江西省中部，扼湖南、江西两省咽喉通道，是举世闻名的革命摇篮井冈山所在

地。

东邻抚州市的崇仁县、乐安市及赣州市的宁都、兴国县，南连赣州市的赣县、南康市、

上犹县，西接湖南省的桂东、炎陵、茶陵县，北与宜春市的丰城、樟树市及新余市、萍乡市

接壤，区位优势明显。

2、吉安市交通概况

航空方面：

截至2008年，井冈山机场开通了至北京、上海、深圳、厦门、杭州等5条航

线。

铁路方面：

京九铁路开通了吉安至北京、深圳、厦门的始发列车。

水运方面：

赣江航道

贯穿境内，成为便捷的货运黄金水道。

高速公路方面：

赣粤高速、泰井高速、武吉高速公路

相继建成通车。

城市主干道方面：

105国道纵贯全市、319国道横贯城市南部区域；快速便捷

的立体交通网络己经形成。

从上海、深圳、广州、厦门等城市到吉安，汽车5一8小时，飞

机只需50分钟，极大地缩短了吉安与全国各地的空间距离。

3/225

3、吉安市自然资源概况吉安市水力资源丰富，境内河流众多，以赣江为中轴，有28条大小支流汇入；各河水流

域总面积约29000平方公里，水资源总量为196.75亿立方米；发展水电事业有着良好的前景，

国家重点项目万安水电站已建成并网发电，泰和南车水电站已在建之中。

吉安市地下矿藏众

多，其中吉水县以煤炭、石灰石居多；安福县以钨矿储量大；泰和以瓷土为主，永新以铁矿

石、混合稀士居多，万安以煤、水晶石、黑云母量大。

全市合计各类矿产资源达50余种。

4、吉安市经济概况

吉安市近三年各项经济指标从上面的经济指标统计表中可以看出吉安市近几年的经济发展具有以下几方面特点：

?

吉安市gdp近三年以15%以上的速度增长，高于全省12%左右的平均水平。

?

第二产

业发展较快，年增长速度达到25%以上，对经济增长贡献率达60%左右；说明吉安市在承接沿海产业转移方面取得初步成效，城市工业化程度进一步加快。

4/225?

社会零售品总额以年20%左右的速度增长，表明城市居民消费性支出快速增加；与日常生活息息相关的服装鞋包及小商品消费市场增长迅速。

?

人均收入稳步增长，吉安市居民年均纯收入以两位数的速度稳步增长，市民消费力进一步提升。

5、吉安市产业概况

?

工业经济发展

在吉安正邦公司、吉安温氏禽畜有限公司和泰和原野板鸡实业有限公司等龙头企业的带

动下，大力发展农业经济建设。

重点扶持了永丰蔬菜、泰和乌鸡、遂川板鸭、安福火腿、吉

水大米、万安水产、新干中药材、峡江烟叶、永新蚕桑以及杂交肉牛等一批优势农业产业建

设。

带动当地农户年纯收入可达2至3万余元。

?

旅游业发展在红色旅游引领下，吉安市旅游业迅猛发展，近几年旅游经济指标以两位数的增幅迅速

增长，2008年全市接待国内外游客突破1000万人次，实现旅游收入60亿元，增长21%。

根据市政府2008年工作报告显示，截止2008年底，一、二、三产业从业人员分别为124.25

万人、59.64万人和67.94万人。

6、吉安市人口结构及消费特征户籍人口479万，市区人口52万，城市化进程加快全市辖10县2区1市、213个乡镇，截止2008年末全市总人口为479万人，其中市区

人口达到52万人。

其中市区人口基数较大，说明随着吉安经济及工业化的迅速发展，吉安城

市化进程加快。

根据《吉安市城市总体规划修编5/225篇二：

房地产项目考察报告要点房地产项目考察报告要点项目考察要点及报告内容

为指导项目考察工作，提出以下意见，供今后参考，并不断补充更新。

一、项目考察的基本内容和步骤

1、首先了解考察项目的区位，性质、面积，开发情况

2、通过网络媒体等手段了解项目所在地的基本经济发展状况、人口，物价。

3、现场考察项目的地段、周边交通、市政基础设施配套、城市发展、土地开发情况，城

市的整体规划和发展方向。

4、考察项目所在地土地出让价格、同等档次项目的开发销售情况，销售价格，及户型、

面积。

5、了解当地市民对住房的需求，对周边地段开发的看法。

6、项目的开发情况，土地出让手续，建设开发手续的办理情况，土地出让金及各项税费

的交纳情况。

7、项目是以项目公司形式开发还是属于某一大公司的一部分，项目公司或对方公司的股

东构成与结构，实际控制人，公司的出资是否到位，公司的成立存续是否规范合法，公司的

章程对股东权利义务的约定是否合法，是否形成收购的障碍。

8、项目现在签订的合同有哪些，哪些履行完毕，哪些还未履行，有没有潜在的债务，有

没有抵押担保。

9、对方出售的原因，转让或合作意图是什么，初步的方案是怎么样的，资产出让还是股

权出让，要价多少，价格的构成由哪几部分，是不是合理，有多大的还价空间。

10、周边项目的成本估算是多少，包括土地价格，建安成本等。

有没有可以代替的项目，

与拿一个新项目的成本比较。

11、对方的付款进程是如何设计的，是一次性付款还是分期支付，付款进程是否与转让

进程或项目开发进程相联系。

12、我公司的资金安排能不能与对方的条件相适应，是不是需要融资，对项目开发成本

的影响有多大。

二、考察报告要点

根据以上的考察要求，项目考察报告应包括但不限于以下内容，并且报告所陈述的情况，

尽可能用客观的语言进行叙述，数据应该有可靠来源，重要的数据应注明出处。

1、项目区位。

2、所在城市的地段。

3、交通状况。

4、当地经济、人口，收入情况。

5、当地房价，地价。

6、项目现状。

7、项目权利状况、开发手续办理情况。

8、项目公司股东情况。

9、出售的原因及报价。

10、出让的方式

11、成本的估算。

12、付款进度。

13、资金安排。

三、考察报告所附资料（如果有）

1、项目情况描述，

2、项目所在地地图，城市规划图。

3、项目的可行性研究报告。

4、立项批复。

5、用地规划、建设规划文件及证书。

6、土地出让合同，出让金缴纳单据。

7、项目的整体和建筑设计。

8、公司营业执照。

9、公司工商登记资料，股东情况，公司章程。

10、项目涉及的合同及履行情况资料。

11、项目或项目公司的财务资料。

12、成本与交易价格的核算说明篇三：

养老地产项目考察报告（2014新）养老地产项目考察报告（编拟：

严彪）

【篇二：

养老地产项目考察报告（2014新）】

养老地产项目考察报告

（编拟：

严彪）

一、背景与概况

人口老龄化，是中国乃至云南省、昆明市当前和未来一项基本的国情与现实。

规模庞大且快速增长的老年人口，以及缺口巨大的养老服务需求都预示着养老服务产业进入了重要的历史机遇期。

截至2013年底，昆明市60岁以上老年人口已达91.9万人，占户籍人口总数的16.81%。

据预测，到2015年，昆明的户籍老年人口将达到100万人，将达到户籍人口的18%左右，到2020年，将达到125万人，占户籍人口的百分比将超过20%。

目前，昆明市共有各类养老机构125家，床位2万张，每千名老年人拥有机构养老床位近22张，初步形成了以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑的多层次、多样化社会养老服务体系。

但现实的情况是，昆明目前养老床位缺口仍达到1万多张，预计到“十二五”末缺口更大，将缺3万张。

据于目前昆明市严峻的养老服务体系建设滞后，各项政策支撑力度不够，养老服务机构缺口量大的状况，为加快昆明市养老服务体系和养老服务业的发展，昆明市政府审议通过了《昆明市关于申报国家养老服务业综合改革试点方案》，决定启动养老服务业综合改革试点的申报工作，通过开展养老服务业综合改革试点，率先建成功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服力体系，创造一批各具特色的典型经验和先进做法，在昆明市形成一批竞争力强、经济社会效益显著的服务机构和产业集群，为全国养老服务业发展提供示范经验。

在此背景下，昆明市养老产业和事业发展协会于2014年4月18日至4月25日组织了一批致力于养老服务产业建设的企业到北京、上海、青岛、杭州四个城市对已建成运营和正建设准备运营的养老项目进行参观考察学习。

昆明xx开发公司有幸参加了此次考察学习活动。

在协会领导的精心安排和组织下，先后考察了以北京“太申祥和园养老中心”、上海“亲和源养老公寓”、“青岛福彩四方老年公寓”等为代表的不同类型和不同经营模式的八个养老项目，同时参加了“清华同衡养老产业高峰论坛”会议。

从中开拓了视野，吸取很多经验，其可借鉴性和参考价值较高。

二、考察目的

学习借鉴不同养老项目开发模式、运营模式、管理模式和经营理念，了解相关养老产业政策和发展动向、市场需求、盈利水平和盈利模式。

三、项目特点与运营模式

八个养老项目的共同特点是：

医养结合、专业护理、租售适度、功能分区互补、特色服务、多种多项专业经营。

各项目特点与运营模式区别要点如下：

（一）太申祥和园养老中心

占地约150亩，性质属租用地。

中式古典园林景观设计，园区内景观布局合理、环境好。

于1999年开始试营业，于2002年10月16日正式开业。

是全国首家推行会员制（包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍）养老模式的国际敬老院。

入会标准120万元。

专为已退休的专家、教授、老干部及归国华侨提供养老服务；现已发展会员老人1000余名，常住会员老人500多名。

颐

养苑中环湖而建的老年公寓古朴典雅、恢宏大气，被分为四个区域，用“太申祥和，颐养天年”八个字组合命名，分别是：

颐太居、养申居、天祥居和年和居。

园子里，安全无障碍通道为老人提供了行走的便利条件，数百米的连廊一直延伸到『太和府』的最南端，出行更加方便。

内部功能分为养老休闲居住区和对内对外经营服务区。

对外经营部分主要有餐饮、中医馆、养生馆等，内部功能设置到位、精细，是其主要经营收入来源。

收养类型主要是能自理老人，日常费用150元/月左右，包括水、电、卫生等。

专职护理费另行收费。

（二）太阳城老年公寓

太阳城整体是个综合老年社区项目，包括银龄老年公寓、购物中心、娱乐康体中心、酒店、农庄、医院、购物中心、文化教育中心（老年大学）和住宅区，占地644亩左右，总建筑面积32万平米，其中老年住宅建筑面积23万平米。

是一个综合性的养老社区，融合家居式、租住式、安养式和度假式四种养老模式为一体。

其运营模式是部分收养属非营利性质、部分出租出售属营利性质。

收养部分入住标准为10万入住，月费用在2800元-3800元左右，提供专业的医护服务。

出售部分的老年住宅区是一个专门针对高端老年消费群体的房地产项目，老年人通过购买房屋在社区内享受集中的为老服务，即提供了居家养老社区的功能。

出租部分属高档养老公寓，计128套，整体建筑风格为古典欧式结合适老性特征设计，配备高端智能化管理系统。

采用会员制管理模式，入会按年限划分5-20年，费用15万元-20万元。

目前银龄公寓（出租）的利润率达到xx%-xx%。

（三）青岛福彩四方老年公寓

公寓是青岛市人民政府实施国务院、民政部“星光计划”的重点项目，属典

型的公办民用性质。

该公寓总投资2000余万元，建筑面积8000平方米，两期共建建筑面积11600平米，现拥有430个至510张床位，能满足不同层次老年人的需求，也是目前国内一流的老年福利服务机构。

主要收养自理、半自理和失能老人。

失能老人收住率占67%。

在这里，老人们将享受到包括免费理发、刮脸、修脚、桑拿、搓背、洗衣等家庭式人性化的服务；首次入住免费体检、日常巡回查体并有便捷的医疗、康复服务；引进社区医院与养老护理融为一体，形成联动服务机制。

公寓内备有餐厅、雅间，讲究营养、食疗、品种、口味的自助式餐饮服务；兼有多功能厅、康复健身室、报刊图书室、书画室、农业园、门球场等文体娱乐休闲服务。

还配备了有线电视、内部播音、内外线电话、标准卫生间、冬季供热、夜行灯、饮用纯净水、旅游大客车等一系列方便、丰富老年人生活的服务项目和设施。

其主要特点是拥有一支非常专业的护理队伍，曾参加玉树抗震救灾工作，注重企业文化建设，员工队伍较稳定。

（四）、恒星老年公寓

该公寓属民办公助性，由学校改造而成，土地和房屋均属租用。

公寓占地面积4000余平米，建筑面积10000余平米，共设床位400张，现入住3