房地产项目申请工作报告Word下载.docx

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宿松县国土局核发的土地挂牌出让成交确认书；

宿松县城乡规划管理局规划设计条件；

《中华人民共和国建筑法》；

国务院《建设工程质量管理条例》；

国家有关防火、安全卫生、劳动保护和环保等规程和规定。

1.2.2建设背景与市场调查分析

我国房地产业还在发展时期，房地产业的发展进而带动整个国民经济结构调整，成为了国民经济支柱产业。

我国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。

目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。

而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求。

基于2012年上半年保定楼市消费者心理调查分析认为：

（一）刚需是市场主体:

31-40岁的购房者占了47%的比重，改善住房条件为购房主要因素；

72%的受访人群年收入在5万或者5万以下，首付不足或是影响置业主因；

首次置业与改善性购房群体是参与此次调查的主体人群；

（二）70%的受访者在购房时的承受范围在40万元以下，62%的受访者可承受的月还款额在1500元以下，在保定的购房者能承受的房屋总价能力偏低，月还款能力偏低。

目前宿松县住宅市场供应上,住宅面积在80-100m2以下的占总量的72%，住宅面积在101--120m2的占总量的20%，121--140m2占总量的8%。

从以上统计结果看，80m2--120m2的住宅面积目前是宿松县住宅市场上供应的主力，市场接受程度最高。

另外，本项目所在的宿松县房地产市场及项目周边的主要楼盘，在2011年住宅平均价格为3300元/平方米。

购房者所能承受的价格在15-20万之间，比例占到总量的80%以上。

高收入人群所占比例为20%左右，其房价承受范围较高。

2011年山水华庭、山水港湾小区住宅销售均价在3300元/平方米左右，且销售情况良好。

从市场现状看，本项目地处县城中心，地理位置优越，交通便利，住房的需求一定会更大。

另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。

据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。

房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。

发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，拉动一系列行业发展。

依据市场状况及地区住宅需求分析，公司拟进行阳光家和苑房地产开发项目。

1.2.3建设地点与建设规划

本项目地点位于破凉镇，占地面积约11999.73平方米。

根据宿松县住建局下达的规划要点，项目用地性质为商住综合用地（可兼容商业用地，兼容量≤10%），主要规划经济指标为：

容积率≤1.8，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，建筑高度≤24米，建筑面积21490平方米，主要出入口方位为北侧。

1.2.4建设条件

1.2.4.1区位概况

育才花园三期工程开发项目所在的宿松县破凉镇，破凉镇集镇紧邻宿松县工业园区，距县城中心9公里，安庆130公里，九江80公里，合肥230公里。

武汉220公里，南昌240公里。

318高速105国道，合九铁路穿镇而过，合九铁路宿松客货站座落集镇之中。

距黄金水道长江复兴码头60公里，是本下县陈汉、北浴、柳平、隘口、趾风五乡，二郎、凉亭两镇到县城必经之路，形成了完善、便捷的客货交通枢纽。

1.2.4.2自然条件

1.气候

本地属亚热带湿润气候区，气候温和，雨量充沛，光照充足，年平均气温16.6℃，年降水量1400mm，无霜期255天左右，常年主导风向为东北风，夏季多西南风。

降水：

年平均降水量为1236.4毫米,年最大降水量为1908.8毫米，常年雨季为6月下旬至8月中旬。

2.地形地貌

项目区域宏观地貌单元属长江中下游冲洪积平原，微地貌属长江河漫滩。

上部地层以第四系冲、淤积粘性土、粉土、粉细砂层构成，覆盖层厚度大于30.00m。

3.地理条件

宿松县古称松兹侯国，建县于西汉高后年间，约2200年历史。

属安徽省安庆市管辖。

宿松县是皖鄂赣三省八县结合部。

据有关资料显示，全县耕地64万亩，山场73万亩，可养水面84万亩；

境内山区、丘陵、湖泊、平原依次分布。

自然资源丰富。

宜渔淡水面积居全国第二、安徽第一，养殖条件优越，名优特水产品有较高知名度。

据有关资料显示，该县棉花常产超过2.5万吨；

有“长江绝岛”小孤山、“南国小长城”白崖寨等，是皖西南旅游带的重要组成部分。

1.2.5工程技术方案

1.2.5.1工程项目设计依据

（1）《中华人民共和国城市规划法》建设部2008年

（2）《城市规划编制办法实施细则》建设部1996年

（3）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年修订）

（4）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）

（5）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）

（6）《给水排水工程管道结构设计规范》（50332-2002）

（7）《给水排水管道工程施工及验收规范》（GB50268-2008）

（8）《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）

（9）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）

（10）《住宅设计规范》（GB50096-1999）（2003年版）

（11）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）

（12）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）

（13）《城市规划行政执法手册》保定市规划局

（14）《高层建筑混凝土结构技术规程》JBJ3-2002

（15）《民用建筑设计通则》GB50352-2005

（16）《民用建筑热工设计规范》GB50176-93

（17）《屋面工程设计规范》GB50207-2002

（18）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）

（19）《屋面工程技术规范》GB50345-2004

（20）《建筑设计防火规范》GB50016-2006

（21）《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95（2005版）

（22）《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411-2007

（23）《建筑抗震设计规范》GB50011-2010

（24）《建筑抗震设防分类标准》GB50223-2008

（25）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）

（26）《混凝土结构设计规范》GB50010-2002

（27）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002

（28）《建筑地基处理技术规范》GB50079-2001

（29）《砌体结构设计规范》GB50003-2001

（30）《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001

（31）项目有关技术资料

1.2.5.2设计原则

（1）建筑物平面设计依照各自功能不同而遵循不同的设计规范进行设计，保证功能齐全，交通顺畅，布局合理。

（2）建筑物全面突出体现形式与功能的有机结合，尽量简练、明快。

（3）建筑物门窗设计以严格、安全为准则，并满足节能建筑的需要。

（4）建筑物照明及监控线路隐蔽安装以利安全。

（5）建筑物内饰以简练、素洁为主，地面铺陶瓷地砖，墙面涂白色乳胶漆，屋顶铺设高分子防水卷材。

1.2.5.3规划建设内容

规划用地面积11999.73平方米，地下人防工程为地下室。

辅助配套设施包括：

发电机房、水泵房以及门卫室、物业管理、会所等，为砖混结构。

规划总建筑面积21490平方米。

1.2.6总图布置

1.2.6.1总图布置原则

（1）充分考虑城市长远规划，建筑物尽量满足布局合理、利用率高的要求。

（2）建筑物满足采光、通风、消防及管网布置要求。

（3）满足远近结合，功能区别明确，布置合理的要求。

1.2.6.2总平面布置原则

（1）结合选址现状，合理布局；

（2）根据福利服务中心的功能特点，按功能分区；

（3）满足工作生活要求，尽量缩短电力、供（排）水管线，降低成本；

（4）满足消防要求，严格执行有关设计规范，节约能源；

（5）合理进行绿化建设，以达到减少污染、美化坏境的目的；

（6）适当预留建设用地，确保老年公寓可持续发展。

1.2.6.3总平面设计

项目区北部为生活区，布置有公寓楼、康复中心、门诊部；

南部为附属区，布置有洗衣房、变电所、泵房等。

整体规划科学，布局合理，功能明确，便于管理。

1.2.6.4竖向规划

（1）竖向布置原则

1）与总平面布置协调，为工程建设提供合理的高程用地；

2）满足道路及管线敷设对高程的要求；

3）合理确定工程的竖向标高，使土方工程量最小；

4）满足各区间的便利联系；

5）保护生态环境。

（2）竖向布置

项目区的场地科学设计，确保汇集的雨水顺畅流入县城排水管网。

场地地形控制标高的确定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。

注重加强项目区环境美化、绿化。

1.2.7公建配套工程

1.2.7.1给排水

1.设计依据

《建筑灭火器配置设计规划》GBJ140—90；

《建筑设计防火规范》GBJ16—87（修订本）；

《建筑给排水设计规范》GBJ15—88。

2.设计范围

拟建小区位于破凉镇，已达到“五通一平”条件。

市政自来水管道、天然气管道已铺设完成，有可靠的水源供应，水质符合国家用水标准。

为满足业主生活用水，主干网选用DN200铸铁管，可保证均衡供水。

生活污水排入宿松县城城市地下污水管道。

3.给水

已达到“五通一平”条件。

市政自来水主管道已铺设完成，小区给水管网与市政供水管网连接，有可靠的水源供应，水质符合国家有关标准，最高设计标准为150升/人·

日，最高日用水量81.6m3。

4.排水

现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。

1.2.7.2供暖

本项目不涉及供暖设计。

1.2.7.3供电

1.电力网络

电力连接城市电网，引接一路高压电源，小区内安装有变压器一台，由宿松县供电局统一供应，电力供应有保障

2.负荷等级、电源

小区内生活用电负荷等级属于二级。

电源来自城管供电所，双回路供电。

电源由变配电系统引入住宅类内配电柜。

进户导线采用W22型0.6/1KV铠装电力电缆地下直埋引至室内配电间，电压为380/220V。

变配电设备选用1000KVA变压器及辅助配套设备。

照明配电方式采用树干式与放射式相结合方法，照明配线选用塑铜穿钢管暗敷设。

3.防雷和接地

本设计中防雷装置采用避雷网，局部高出层面设施采用避雷针，防雷电的接地益与设备的保护接地装置共同接地极，本次设计接地系统TN—S系统。

1.2.7.4通讯

电话、有线电视、宽带网络均与市网连通。

本项目预计需装机容量为170门的远程控交换机，拟由电信公司解决

小区电话系统设计，宽带网、电视系统设计。

电话采用程控交换机，主要完成各业主的日用电话和