旅游度假别墅项目可行性研究报告.docx
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旅游度假别墅项目可行性研究报告
南京六朝皇家公园旅游度假不墅项目可行性研究报告
一、项目差不多概况
溧水县系安徽省毗邻，北接江宁区，东连句容县和溧阳市，南与高淳县接壤，是秦淮河上游源头所在地。
溧水县处在以上海为中心的长江三角洲地区，距南京约40公里，境内交通便捷，车程时刻约40分钟。
目前以拥有连接宁、沪、苏锡常等大中都市的高等级公路，宁杭高速、沿江高速公路正在建设之中，宁杭铁路也在加紧筹划中，为溧水全面开发开放构筑了良好的外部条件。
项目位于南京市南郊溧水县幸庄水库周边地区和无想寺、无想寺水库周边地区，幸庄水库周边面积为4450亩，可开发面积约3000亩，幸庄水库水域面积340亩，幸庄水库离县中1.8公里。
二、置地立项有利条件
1、有利于增强企业持续进展能力。
依照总公司五年及十年中长期进展战略，为增强企业进展后劲，实现规模效益、创树品牌，做专、做精、做大、做强房地产主业。
必须在金陵世纪花园、江宁等现有项目的基础上积极查找后续开发地块。
进一步拓展进展空间。
2、土地价值具有一定的升值空间。
由于土地资源的稀缺性和不可再生性以及土地市场化运作的必定趋势，使得近两年来南京市土地价格上升幅度较大。
随着南京市政府新一轮开发高潮的掀起和都市化进程的加快以及溧水县投资经济的启动，必将带动房地产的快速进展，预示着该项目有着一定的进展前景。
3、启动该项目的有利时机。
经初步市场调研以及和县政府高层的接触，可能该地块取得的价格每亩8万元左右。
目前如以少量的资金取得此项目，同时随着金陵世纪花园的竣工，上乘庵项目、江宁项目的实施，公司将取得一定的经济效益。
若三年以后正式启动该项目将有一定的资金支撑。
三、市场分析
（一）房地产总体走势
房地产业作为国民经济支柱产业，近几年随着国家采取的一系列扩大内需、增加投资的积极而有效政策，房地产得到了快速进展，并对国家经济的进展和繁荣起到了较好的拉动作用。
随着中国加入WTO，国民经济持续进展以及南京市政府为实现富民强市加快进展的宏伟目标而实施的新一轮都市建设高潮，为房地产业赢来了新的进展机遇。
同时，随着居民收入水平的提高和国家住房制度改革的推动作用，对房地产的有效需求，呈现出房地产市场购销两旺、经济繁荣的良好进展态势。
（二）旅游度假不墅市场分析
1、不墅市场
从近十年进展来看，我国不墅市场的进展呈曲线上升的势头，经历了高潮——低谷——升温——热潮四个过程。
目前正处于不墅开发的第二个热潮。
不墅市场从沉寂中苏醒过来，要紧是近年随着二次置业者的增加，造成了不墅市场的升温。
不墅物业作为一种高档商品，现在差不多成为人们身份、地位、财宝的象征。
不墅市场的区域分布要紧集中在深圳、广州、北京、上海、杭州等几个大都市。
不墅的空间分布特征有一定的相似性，要紧聚拢在交通比较便捷的一小时都市圈内，私家车出入较方便的区位，周边依山傍水，空气清馨，环境轻松的地区，真正实现悠闲的不墅生活环境。
南京的不墅市场近两年也已启动，要紧集中在亚东和江宁等城郊结合地带。
从销售情况看具有较好的市场前景。
2、旅游市场
随着人民生活水平的提高和对生活质量的追求，必将带动旅游市场的进展和繁荣。
因为本项目紧临无想寺风景区，从营销角度，我们要充分利用溧水县闻名景点无想寺和丰富的山水资源，通过宣传山景、水景、树景、寺景及野趣，突出山的灵性，水的动性，人的和谐性。
可能无想寺旅游景点在今后几年内将建成为南京的闻名景点，会集聚一定人气，对本项目产生一定促进作用。
（三）差异化竞争策略
可整合旅游资源，是该项目区不于南京市不墅市场的特征。
应把握好以下几个要点：
一是市场定位。
在经济型精品不墅、豪华不墅和极品不墅中，我们倾向于前两种。
档次定位为中高档，目标消费群市场细分为IT、金融、房地产等行业的新兴的“中产阶级”、白领、金领人士和企业家、高级经理人等。
客户群既但是南京溧水及周边地区的高收入阶层，也但是苏南、浙江、上海、安徽等地区的高收入阶层；二是产品定位。
集居住、旅游度假、投资于一体的不墅，既可作为第一居所也可作为第二居所，但以第二居所为主；建筑风格融中国文化于现代建筑风格中，即具有中国皇家园林的高贵风范又具有现代建筑的新潮时尚；户型面积大小取决于不墅形态以买家需求，联排不墅为180——220平方米，独立不墅为250——350平方米；三是价格定位。
不墅价格不能走高与低的极端，太高曲高和寡，太低“有失身份”，关键是适度抬高。
不墅不易采取降低策略，应预留一定的升值空间。
关于滚动开发的不墅来讲尤其重要。
建议每幢房款在60——120万元。
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