房地产开发挂靠协议.docx
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房地产开发挂靠协议
房地产开发挂靠协议
篇一:
房地产挂靠管理协议
房地产挂靠管理协议
甲方（管理方）:
黑龙江百兴园房地产开发有限公司
法定代表人:
吴建慧
乙方（挂靠方）:
王晓东孙福秋
身份证号码:
电话:
为了进一步深化企业改革，发挥甲方（管理方）的宏观调控职能，增强企业活力，提高企业的经济效益，甲方（管理方）经与乙方（挂靠方）充分协商，一致同意就乙方挂靠在甲方下属以房地产项目经理部事宜签订以下协议书:
一、甲方同意乙方挂靠经营甲方下属项目经理部，乙方挂靠期间以甲方项目经理部名义自主经营、自主开发、独立核算、自负盈亏。
工程任务自行承揽。
二、挂靠期间因乙方以甲方的名义开发工程项目，所以甲方有责任对工程负责，凡以甲方名义签订的施工协议，乙方必须无条件执行甲方与建筑方签订的施工协议条款及本工程相关的其他协议。
三、挂靠期间乙方实行大包干开发，包质量，包工期，
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包安全，包材料采购，包人员与施工组织。
开发期间乙方必须自觉维护甲方的企业信誉，严格按照国家现行的施工技术规范和验收标准以及施工图纸进行施工，确保工程质量，安全施工，文明施工和按期完工，如发生偷工减料以次充好或发生其他质量安全事故或逾期交工，一切经济损失均由乙方承担，需追究刑事责任的，也由乙方承担责任。
四、甲方向乙方提供开发工程任务的公司资质，向乙方提供工程报建所需要的有关资料，协助乙方办理工程协议签订和办理工程开发，凡须由开发单位负责交缴的费用和资料等有关费用均由乙方负责。
甲方同时协助乙方办理收付工程款、购房款和协助协调与工程管理部门以及各方的关系。
五、甲方有权对正在施工的工程项目和施工地盘进行全方位的管理和指导，乙方必须接受甲方的管理。
对发现有违反质量安全操作规程施工的或发现有质量安全隐患的，甲方有权责令停工整顿。
乙方不得蓄意损害甲方企业信誉。
六、乙方挂靠甲方下属项目经理部经营期间，严格按照规定发包工程，依法办理所聘员工各种手续，所聘员工要三证齐全，特殊工程要持证上岗，要将所聘员工及工程发包合同的有效证据及资料复印件报送甲方一份备查。
交工资料要交一份给甲方工程部备案。
七、为规范施工现场的管理，乙方挂靠经营期间必须配备足够的工程管理人员，即项目经理、中初级工程技术人员若
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干人以及施工员、质安员等工作人员，施工现场要配足持证上岗的管理人员。
八、乙方挂靠开发的工程为绥化市农电局东侧东福花园小区挂靠期间必须实现开发优良工程，乙方不需支付挂靠费用。
九、挂靠期间暂定为两年，即2010年8月30日起至年目未完工的仍按原有的规定执行。
十、挂靠期间乙方设独立财务账户，财务乙方独立核算。
十一、挂靠开发期间关于本工程的所有债权债务均有乙方自行承担。
十二、本协议一式四份，双方各执两份，本协议未尽事宜双方另行协商解决。
甲方（盖章）:
乙方（签字）:
代表（签字）:
2010年8月30日
篇二:
房地产开发经营中挂靠开发合同效力探析
房地产开发经营中挂靠开发合同效力探析
----以甲公司诉乙公司联合开发房地产合同纠纷案为视角
罗岸伟?
、谢晓斌?
一、问题的提出
原告淮安市甲房地产开发公司与乙房地产开发公司（以下称甲公司，乙公司）于2000年8月22日与12月9日分别
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签订了两份联合开发商品房合同。
合同约定，由双方联合开发某综合楼以及另外两个小区项目。
合同签订后，甲公司在立项审批、土地手续办理、拆迁安置及项目建设管理等方面做了大量工作，最终使整个项目开发得以顺利完成。
项目完成后乙公司获得巨大收益，但却拒不按照联合开发合同的约定支付原告在三个项目开发中应得的收益。
为此，甲公司向淮安市清河区人民法院提起诉讼，请求乙公司支付联合开发收益2636664.76元及逾期利息（按日万分之二点一的标准从2003年9月1日起至付清日）。
庭审中，甲公司虽然诉称其在立项审批、土地手续办理、拆迁安置及项目建设管理等方面做了大量工作，但从庭审查明的事实看，甲公司在联合开发中并无任何实质性投入，本案合同实际上是乙公司挂靠甲公司进行房地产开发，甲公司收取管理费的挂靠性质的联合开发合同。
由此双方当事人争议的焦点在于，本案挂靠开发合同是否有效。
二、类型化的视角:
合作开发房地产合同的效力区分
依照合作开发房地产合同主体是否具备相应房地产开发企业资质等级，合作开发房地产合同一般可分为三类:
第一类为双方都具有相应房地产开发企业资质等级的合作开发合同，第二类为仅有一方具有应房地产开发企业资质等级的合作开发合同，第三类为双方都不具有相应房地产开发资质等级的合作开发合同。
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依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。
但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
由此不难认定，第一类合作开发合同为有效合同，第三类合作开发合同以起诉时是否至少有一方具备相应资质等级来确定合作开发合同的效力。
第二类合作开发合同效力在实践中又区分为两类，一是合作开发中双方都进行了实质性投入的合同，一是不具备相应资质等级的企业以具备相应资质等级的房地产开发企业名义进行开发，并向对方缴纳管理费的挂靠开发合同。
其中第一种合作开发合同依法应认定为有效合同，而对于挂靠开发的合同是否有效实务中有两种观点，一种观点认为，挂靠开发合同为无效合同，理由在于，挂靠开发实际上是名为合作开发实为资质借用，违反了法律行政法规有关企业资质的强制性规定。
另一种观点认为，挂靠开发合同有效。
我们认为后一种观点为正确见解。
三、构成要件的视角:
挂靠开发房地产合同效力认定
依照民法原理，挂靠开发为双方法律行为中的合同行为。
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依照《民法通则》
第五十八条规定，下列民事行为无效:
“
（一）无民事行为能力人实施的;
（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的;（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的;（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;（五）违反法律或者社会公共利益的;（六）经济合同违反国家指令性计划的;（七）以合法形式掩盖非法目的的。
”依照《合同法》第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效:
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;（三）以合法形式掩盖非法目的;（四）损害社会公共利益;（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
”
就本案合同而言判断挂靠开发合同的效力应考察以下要件:
第一，合同主体是否适格，即合同主体是否具备民事权利能力及民事行为能力;第二，合同内容是否合法，即是否存在以合法形式掩盖非法目的;第三，是否存在违反法律、行政法规的强制性规定;第四，是否损害社会公共利益。
（一）合同主体适格性问题
我们认为，对实践中存在的所谓挂靠开发房地产合同可以区分为两类:
一类是不具备相应房地产开发资质等级一方借用具有相应资质等级的企业名义及资质进行开发，被挂靠企
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业仅收取管理费而对开发经营活动不做任何实质性贡献的挂靠开发合同。
一类是不具备相应房地产开发资质等级一方挂靠具有相应资质等级的企业名义及资质进行开发，被挂靠企业收取管理费并对开发经营活动以自己名义进行实质性管理的挂靠开发合同。
其中第一种应认定为单纯的名义借贷合同，即形式上的挂靠合同。
第二种则为挂靠开发合同，即实质上的挂靠合同。
本案中甲公司作为被挂靠企业不仅收取了管理费，而且在立项审批、土地手续办理、拆迁安置及项目建设管理等方面做了大量工作，最终使整个项目开发得以顺利完成。
这表明，甲公司在挂靠开发中不仅仅进行了名义及资质借用，而且以自己名义进行了开发流程管理的实质性工作。
性质上应认定为合作开发。
依照前述最高院司法解释，此类挂靠开发虽然挂靠一方不具有相应资质等级，但该挂靠开发合同应认定为有效合同。
（二）合同内容合法性问题
从本案合同的内容看，本案合同约定挂靠开发的实质性内容为特定房地产开发经营项目。
房地产开发经营项目本身并非属于国家禁止经营、限制经营及特许经营范围。
最高人民法院1993年《全国经济审判工作座谈会议纪要》的第2条第3点规定:
“合同约定仅一般违反行政管理性规定的,例如一般地超范围经营、违反经营方式等,而不是违反专营、专卖及法律禁止性规定,合同标的物也不属于限制流通的物品的,
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可按照违反有关行政管理规定进行处理,而不因此确认合同无效”。
前述合同法司法解释一第10条也规定:
“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。
但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。
”江苏省高级人民法院民二庭也持此观点。
江苏省高级人民法院《全省合同法疑难问题研讨会研讨问题报告》第一条“合同效力问题”第
（二）点“无证（照）经营者所签订的合同效力问题”认为“如果交易行为本身并不违反法律、行政法规的禁止性规定，那么应认定合同有效，而在行政管理上如税收等可以补充”。
其意思为，合同有效，但在行政管理法上可补充之。
所谓补充包括限期补办手续直至吊销营业执照。
依照法理，即使该企业营业执照被吊销，吊销前前所为民事行为效力也不应受到影响。
（三）是否违反强制性法律
依照合同法理，我们认为，对于合同合法性审查主要是审查合同是否存在违反法律行政法规强制性规定，如果存在，则合同无效，反之合同不当然无效。
对于挂靠开发房地产合同，持合同无效观点者的主要理由在于挂靠开发房地产合同规避了法律、行政法规对于房地产开发经营资质等级的强制性规定。
我们认为这一观点有待商榷，理由如下:
第一，房地产开发经营资质等级规范性质上为行政管理规范
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我国《城市房产管理法》第30条规定了房地产开发企业的设立应经过登记、备案程序。
但对未取得营业执照从事房地产开发经营的行为仅规定了“责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款”等行政责任。
《城市房地产开发经营管理条例》第9条规定房地产开发主管部门应当对备案的房地产开发企业核定资质等级，房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。
该《条例》第35条对不具备相应资质等级而从事房地产开发的企业规定了“责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照”的行政责任。
从上述法律与行政法规对于欠缺相应房地产开发资质等级的责任措施性质看，法律、行政法规对欠缺相应资质等级从事房地产开发经营行为仅处以行政处罚，而未涉及其所从事的房地产开发经营合同效力问题。
因此，此类资质规定性质上为行政管理规范而非民事规范。
违反此类规范仅应承担行政管理法上的责任。
实践中，房地产开发企业因不具备相应资质等级，从而采取挂靠具备具备相应资质等级的房地产开发企业，以该企业名义进行房地产开发经营，并以缴纳管理费的方式作为对价的模式并不鲜见。
我们认为，由于前述法律、行政法规对欠缺资质等级从事房地产开发民事行为的效力并未作出规定，因此以上述法律、行政法规认定挂靠开发合同无效，于法无据。
第二，行政规章及地方性法规
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对挂靠开发合同效力的影响问题
对于合同效力认定的法律依据问题。
当前理论与实务界存在两种不同观点:
第一种观点认为，不能依据行政规章和地方性法规认定合同无效。
理由在于，《合同法》第52条仅规定违反法律、行政法规强制性规定的可以认定合同无效。
第二种观点认为，视情况可以依据行政规章和地方性法规认定合同无效。
江苏省高级人民法院民二庭在《全省合同法疑难问题研讨会研讨问题报告》中持第二种观点。
理由在于:
“一般情况下不能引用行政规章和地方性法规的规定认定合同无效，地方政府文件是不能作为认定合同无效的依据。
但如果该行政规章、地方性法规是对上位法，即法律、行政法规强制性规定的具体补充，或是根据有权授权制定的，可以作为认定合同无效的依据;在上位法没有规定时，如果该规定符合社会公共利益，可以依据合同法52条第四项的规定认定合同效力;如果合同的目的和内容都不违反法律、行政法规的强制性规定，不能仅因为合同违反行政管理规定，或受到行政处罚而认定合同无效。
”可见，司法实务中确实存在着以行政规章及地方性法规认定合同无效的情形存在。
我们认为，即使依照行政规章及地方性法规，一方欠缺相应房地产开发企业资质等级的房地产实质性挂靠开发合同也应认定为有效合同。
理由在于，作为国家行政规章的《房
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地产开发企业资质管理规定》中虽然规定了未取得相应资质等级的房地产开发企业不得从事相应房地产开发经营，但在法律责任条款仅规定了限期整改、罚款、吊销营业执照及吊销资质等级证书等行政责任，而未规定此类行为的民事效力。
基于这一规章性质上为行政管理规范，同时基于该规章对于不具备相应资质等级的开发经营行为仅规定了行政处罚责任，因此以此类规范作为挂靠开发合同无效显然于法无据。
《江苏省城市房地产交易管理条例》对此则未
予规定。
因此即使承认行政规章、地方性法规也可以作为认定合同无效的依据的情况下，本案挂靠开发合同也应认定为有效。
（四）公共利益要件
认定不具备房地产开发资质等级的企业挂靠具
备资质等级的企业进行房地产开发经营是否违反公共利益的问题，可以从立法对房地产开发企业资质等级与建筑企业资质等级性质及责任规定不同角度。
依照《建筑法》第13条规定，建筑企业只有经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。
对于没有资质、超越资质、没有资质而借用资质所签订的建设工程承包合同除了应承担行政管理法上的责任外，所签订的合同应认定为无效合同。
最高人民法院法释（2004）12号即持此观点。
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而对于房地产开发企业欠缺相应资质，最高人民法院仅规定了在双方都不具备相应资质，且在起诉前仍无法取得的情形下才认定所签订的合作开发协议无效。
而对于合作开发中仅有一方不具备相应资质等级所签订的合作开发合同，司法解释持合同有效观点。
我们认为依照前述对挂靠开发合同本身的分类，其中至少实质性挂靠开发合同是有效地，至于单纯名义借贷的形式上挂靠开发合同的效力值得探讨。
基于前述对房地产开发企业资质等级的法律行政法规的相应规范看，尚无法得出此类合同无效的结论
我们认为，立法之所以对欠缺房地产开发资质等级与欠缺建筑资质等级在责任上作区别规定，是因为建筑施工企业建设工程施工质量关系到人民生命财产安全，涉及社会公共利益。
因此建筑企业资质等级性质上为行业准入资格，其资格审核属于行政许可行为。
建设工程经营活动性质上为特许经营;未取得相应资质等级除应承担行政管理法上的责任外，还需承担相应民事责任。
而对于房地产开发企业的资质等级的核定性质上则为行政确认行为，未取得相应资质等级而从事相应房地产开发经营活动的，仅承担行政管理法上的责任。
综上，本案合同符合合同有效要件，应认定为有效合同。
篇三:
挂靠房地产公司协议
关于乙方挂靠甲方
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开发房地产项目的协议
甲方:
天歌房地产开发有限责任公司
乙方:
马XX
此合同本着公平、公正的原则，经双方协商而订立。
第一条合同目的
经双方协商，甲方同意乙方挂靠在甲方企业之
下，从事甲方资质证,黑建房开牡第63号,范围内的项目。
同时，甲乙双方订立本合同，明确双方的权利与义务及其挂靠期内的注意事项。
第二条甲方的基本权利和义务
权利:
（1）甲方每年向乙方收取工程预算总造价的3,，作为管理费。
（2）如乙方作出有损甲方信誉和形象之行为，甲方有权单方面终止本协议，本年度管理费不予归还。
义务:
（1）甲方在本协议生效之后，只向乙方提供相关所需的手续和资质证复印件。
（2）对乙方提出的合理要求尽可能提供良好的服务。
第三条乙方的基本权利和义务权利:
权利:
（1）乙方可以获取甲方对其两条义务的承诺和兑现，若有问题可以随时向甲方提出意见。
（2）享受甲方所提供的施工所需资质证书。
（3）充分利用建业的资质，完全自主的开展开发建设项
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目。
（4）经营上实行内部独立核算，自负盈亏。
（5）一切正常利润归乙方所有，不受干涉。
义务:
（1）在经营活动中严格遵守国家法律法规和甲方规章制度。
（2）负责解决开发过程中的事件，相关施工条件及施工设备自主负责解决。
（3）认真负责解决开发建设过程中的问题。
对动迁、回迁施工质量问题和事故的发生乙方负完全责任，于甲方无关。
（4）维护甲方的信誉和形象，不做任何假冒、欺诈、侵权、损誉的事情，若发生此类事件，则甲方有权追究乙方的法律责任，并要求进行相关经济赔偿和处罚。
（5）按时足额向甲方缴纳管理费。
（6）乙方开发建设项目不得超过甲方资质证所规定的范围，如超出甲方资质证范围的项目，乙方需自己提供相关手续证件。
第四条
（1）乙方实施的工程项目，其合同、保险、税务、财务、银行、统计等事项由乙方自主办理。
（2）乙方在项目中所发生的税费应及时缴纳，在工程中如有一切债权债务均由乙方全权负责与甲方无关。
第五条乙方在开发建设过程中，若出现安全事故等重大意
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外，均有乙方独立承担，甲方不承担一切责任，特此提出免责声明。
第六条乙方应当在合同签订时交付甲方合同所规定管理费用的50,，完工后交付另外50,。
本合同以签订日期为生效日，有效期年。
合同一式二份，甲、乙双方各一份。
甲方签字:
乙方签字:
甲方盖章:
乙方盖章:
年月日年月日
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