与永旺合作开发商业地产可行性报告1.docx

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与永旺合作开发商业地产可行性报告1

目录

引言1

1商业地产盈利模式及存在问题2

1.1商业地产的概念2

1.2开发商业地产的意义3

1.3开发商业地产的盈利模式4

1.4商业地产盈利模式存在的问题5

1.4.1前期主力店招商困难5

1.4.2后期招商困难5

1.4.3投资大，投资回收期长、回报率不高6

2与永旺合作开发商业地产模式及优势7

2.1永旺公司介绍7

2.1.1永旺现状7

2.1.2永旺理念7

2.1.3永旺目标7

2.2永旺在中国的经营模式8

2.3永旺经营模式相比其它经营模式对于开发商的优势8

2.3.1我国房地产开发商在与永旺合作开发商业地产时享有优先权8

2.3.2永旺定制物业整体经营保证100%出租率8

2.3.3高品质带来高价值、高回报9

2.4与永旺合作开发商业地产的其它优势11

2.4.1提升周边住宅价值11

2.4.2可获得政府政策支持11

2.4.3提升商资产价值和信用评级11

2.5与永旺合作的经验12

3.结论12

我国房地产开发商与永旺合作开发商业地产可行性报告

马宵

引言

2008年，日本永旺株式会社（以下简称“永旺”）在北京第一家（同时也是其在我国最大一家）购物中心正式营业。

坐落于北清路和八达岭高速公路交汇处西北角，建筑面积15万平方米，拥有3000个停车位的该购物中心开业至今，每天都有成千上万顾客络绎不绝纷至沓来，日营业额达300万元。

在顾客们享受美妙购物体验、选购更多元化商品同时，该购物中心为当地提供了数千个就业岗位，向政府交纳巨额利税，也使该项目开发商获得了丰厚的投资回报。

随着我国城市近年迎来私车普及时期，住宅迁往郊外，为适应城市功能和经济发展需要，适应人民生活水平提高的需要，北京市政府鼓励投资商或大型商业集团在交通方便、接近旅游风景区和新建居住区的适当地点投资建设集购物、餐饮、休闲、娱乐和旅游功能为一体的大型多功能购物中心。

永旺在这一时期凭借其20多年以来在全世界开发经营超过300个购物中心的成功经验，加速了在我国京津冀地区的发展，计划在为来几年中在该地区开设20家包括购物中心、综合超市在内的店铺。

除了已开业的永旺购物中心外，天津泰达广场的永旺购物中心以及北京两家综合超市也已在建设之中。

本文通过剖析商业地产概念及其存在价值，通过比较现有商业地产盈利模式的区别及优劣，全面阐述与永旺合作开发商业地产的优势，进而论证我国房地产开发商与永旺合作开发商业地产的可行性。

1商业地产盈利模式及存在问题

1.1商业地产的概念

广义的商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心及商业服务业经营场所等。

狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。

本文所述商业地产是指狭义概念的商业地产。

1.2开发商业地产的意义

商业地产是商业+地产，是建立在商业基础上的地产开发。

商业是商业地产开发的基础和主导。

而商业地产开发专指零售业所使用场所的开发。

零售业，就是开店供顾客买东西。

在日本，零售业店铺在二战前都设在街道、旅馆街，战后则转入人流多的车站站前，形成商店街。

现在，由于私车普及，政府和住宅迁往郊外，在城乡结合部建立拥有停车场的商店成为主流。

零售业店铺的选址变迁告诉我们零售业就是从本地居民生活便利着想，为本地居民服务的产业，正因如此零售业也是永远的朝阳产业，是和谐社会中最繁荣的产业。

这就是开发商业地产的成功基石，意义所在。

对于我国房地产开发企业而言，开发商业地产主要有三个方面的意义：

a.作为大规模住宅开发商，每到一个地方开发住宅小区都面临着建设商业配套的问题。

住宅建设意味着居民在里面居住，而商业地产建设则意味着居民可以就近购买生活所需的生活用品。

住宅与商业相辅相成，住宅需要商业配套，商业地产项目也可以提升周边区域的住宅价值。

b.开发投资商业地产的回报周期与住宅地产不同，利用两者不同的投资回报周期，可以使企业的年平均利润增长幅度处在一个波动较小的水平，从而使企业发展更为平稳。

尤其是在目前大陆住宅地产市场受政策影响较大的情况下，商业地产投资对于开发商的益处尤为明显。

c.因我国企业获取资金的渠道选择与欧美不同，排序依次为“内部融资-股票-负债”，因此对于需要大量资金投入的房地产企业而言，上市融资成为优先选择。

而企业所拥有的优良固定资产的数量往往和企业发行新股的数量及价格成正相关。

国外MM理论认为，一般来说好企业会通过投资坏企业因为负债能力不强而不敢投资的项目。

所以，开发投资优质商业地产项目可以迅速提升企业资产价值，并使企业IPO时获得更高的信用评级，从而获得更大的融资效果。

因此，一个成功的高品质的商业地产项目对于开发商而言意味着周边住宅项目更高的商业价值以及企业自身发展的稳定基石和提升资产价值渠道。

1.3开发商业地产的盈利模式

大陆房地产开发商投资开发商业地产都或多或少受到97年香港金融风暴时期的一则事例的影响。

面临当时房价严重跳水的经济形势，香港房地产界“四大天王”之一的恒基兆业集团因为坐拥香港中环地区几百万平米的优质商业物业，仅靠每年的租金收益就安然度过了经济危机最困难的时期。

今年三月的另一则新闻则和“四大天王”中的另一家长和（长江实业和记黄埔）集团有关，标题为“长和系启动上海商业项目李嘉诚动向引人关注”的新闻介绍：

长和为开发投资上海普陀区真如城市副中心A3-A6地块，总建筑面积100万平方米，近八成被规划为商业、写字楼物业的项目，去年5月就以44.38亿元出售其位于上海长乐路的世界商贸广场写字楼。

今年年初，又以“改租为售”的方式抛售长宁区的黄金城道商铺。

以上两则新闻已经说明目前商业地产的几种盈利模式：

a.只租不售恒基兆业投资香港中环商业物业作为对商业地产的投资即是该种。

这是一种最常见的商业地产投资模式，开发商一则可以通过购买土地，招商，建设，一直到商业营业后按月收取租金。

也可以购买建设中的或已经营业的商业物业以在未来持有的时期内获取稳定的租金回报。

b.租售结合长和一方面先租赁后出售上海长乐路世界商贸广场写字楼，另一方面改租为售，抛售长宁区的黄金城道商铺获取现金收益。

这种方式比较灵活，既可以购买土地，开发商业，直接出售，也可以开发商业后招租出租，获取租金，也可以先出租后出售，完全根据公司发展需要调整。

c.售后返租即开发商将自己投资开发的商业物业或购买得来的商业物业，在销售给新业主同时承诺将为其租赁出去，，但经营压力很大，风险不可控，特别是碧溪家居购物中心经营失败后，市场对这种方式持否定态度，售后返租的现象也逐渐退出市场。

1.4商业地产盈利模式存在的问题

1.4.1前期主力店招商困难

上文中曾多次提到优质商业物业，因为对于想要投资商业地产，并长期持有获取稳定租金回报的开发商而言，成功招商高品质的主力店零售商是能否投资获利的最主要因素。

一个商业物业的主力店档次、目标客户群、品牌对于商业物业整体产生直接影响，它对商业物业的成功经营起到决定性作用，一个主力店的品质、信誉，决定了该主力店的品牌，只有品牌为社会所接受，店铺才能持久的经营下去。

但由于国际化的零售商往往在谈判中处于强势地位，开发商很难在谈判中获得期望的回报，因此如何招到世界水平的高品质主力店，往往成为制约开发商投资商业地产的瓶颈。

1.4.2后期招商困难

即使开发商能够招入高品质的主力店，但主力店以外副主力店，专营店的招商仍然阻碍着一个商业物业的成功经营，后期招商困难是目前我国已营业购物中心面临的主要问题之一，造成这种情况的原因主要有两方面:

a.购物中心在建设初期往往只招商到一个主力店，除其对购物中心的建筑风格，布局有要求外，整体购物中心往往是由开发商自行设计施工，这样开发商并不了解后续租户的需要，因此商业物业没有进行整体规划开发，建筑格局不适合租户经营需要。

b.由于主力店和其它商铺是分别经营，因此很有可能造成主力店和其它商铺产品同质，在购物中心内部产生竞争，这样后期商铺入住即面临着无法共享主力店人流的问题，商业物业没有整体经营招商，商业物业内部业态分布不合理。

这直接导致商业物业招商及后期经营困难。

以北京天通苑小区配套的购物中心“龙德广场”为例，2007年初开业的建筑面24万平方米的该商业物业，共8层，地下3层，地上5层，除地下-2、-3层作为停车场外，其余均作为商业出租，由于其主力店包括家乐福、翠微百货、百安居、迪卡侬、特力屋等5家，商品种类几乎涵盖了零售业的所有方面，因此直到两年后的今天，占购物中心商业面积50%以上的专营店店面，还有几乎一层楼没有出租出去，并且已经进驻的专营店也大多难以为继，租金自然也难以保障。

由此可见，后期招租情况直接关系着一个商业物业开发经营的成败。

1.4.3投资大，投资回收期长、回报率不高

无论采取何种经营模式，开发商业地产都面临着投资大，回收期长和回报率不高等三个问题。

a.开发商投资商业地产往往需要付出购地成本、开发建设成本、招商成本、运营成本等多项开发成本，而回收则只能依靠商业物业运营后每月的租金收益，由于以上介绍的前期招商、后期招租等困难存在，商业物业很难获得稳定的租金回报，甚至有可能出租率无法达到50%。

而售后返租，因地段限制导致投资成本更高且投资机会有限。

以北京市2003年建设的碧溪家居广场为例，该项目在全国范围内销售商铺，宣称能够为业主办理产权，高额租金回报，还可银行贷款，但在出售给2000多个业主5000个商铺后，到2005年业主却得到租金和产权均已无法兑现的答复，该项目最终以没能实现招商而告终。

b.一般商业物业投资回收期多为8-12以上，因此对于开发商而言占压资金巨大，由于品质原因整体出售存在无人接手的风险，分割销售就更加无法保证商业物业的品质，长期来看是降低了物业的价值。

回收期长的问题长期存在。

c.地段不好的商业物业很难作为一种类似金融产品进行销售，而租金的增长又是极其缓慢的，因此商业地产的投资回报远远低于住宅地产。

由此可见，商业地产开发面临着前期招商、后期招租困难，投资大、回收期长和回报率不高的问题。

而解决这些问题的方法我们必须回到本文的开头寻找，以下本文将通过简介永旺集团，结合与永旺合作开发商业地产的实例，介绍与永旺合作开发商业地产相比其它开发模式的优势，论证其可行性。

2与永旺合作开发商业地产模式及优势

2.1永旺公司介绍

2.1.1永旺现状

日本永旺株式会社，前身是1969年成立的佳世客株式会社，2001年更名永旺。

该集团目前在全球拥有7000家以上的店铺、机构，旗下拥有20多个上市公司，年总销售额超过4万亿日元（合2908亿人民币），每天光顾其店铺的顾客数以百万计。

永旺是日本最大的零售企业和购物中心开发商，世界500强企业。

2.1.2永旺理念

以顾客为本，追求和平、尊重人，为当地社会作贡献是永旺坚持的经营理念。

正如永旺创始人、名誉会长冈田卓也先生所说：

“零售业只有在和平的环境下才能发展、繁荣，是和平的象征。

我们现在之所以能够享受这种美好和谐的社会生活，就是由于社会是和平的。

安全和谐的社会与和平紧密相连，可以说，零售业正是以和平为基础，零售业的繁荣是和平的象征。

”秉持这一经营理念永旺在日本本土、东南亚等地都取得了巨大的成功，成为了当地居民生活中不可缺少的一部分，品质、信誉、口碑塑造了永旺品牌在当地社会的强烈认同。

2.1.3永旺目标

2001年永旺发表“全球第10位计划”，并将高速发展中的中国华北地区作为加速发展的重心。

在我国永旺已拥有的26家店铺的基础上（主要分布在广东、山东沿海地区），进入新世纪以来永旺着力拓展京津冀地区市场，计划在2010年前在该地区新开20家包括购物中心、综合超市在内的店铺。

目前在该地区除了以开业的“永旺购物中心”外，还有天津泰达广场购物中心、北京两家综合超市在建。

这为地产开发商提供了与永旺合作的良好契机。

2.2永旺在中国的经营模式

永旺在中国的经营发展模式可以概括为以下三点：

合作开发、定制物业、整体经营。

a.合作开发，是指永旺在中国与具有较强实力的房地产开发商（必须具有国企股份）合作开发购物中心和综合超市，即永旺前期进行考察选址或对开发商已有地块进行考察后得出是否开店的结论，之后与开发商经商务谈判签订《房屋租赁合同》，开发商承建，建成后由永旺租赁，并按月支付租金给业主。

b.定制物业，是指永旺为保证其商业物业的风格统一、品质不变，通过在《房屋租赁合同》中约定对购物中心的施工图纸进行确认，开发商按照双方确认的施工图纸进行建设。

c.整体经营，是指建成的物业由永旺负责内部装修（开发商仅负责部分公共区域的内部装修）、整体租赁，所有招租工作均由永旺完成，且无论招商状况如何都不影响永旺向业主按月支付租金。

2.3永旺经营模式相比其它经营模式对于开发商的优势

2.3.1我国房地产开发商在与永旺合作开发商业地产时享有优先权

按照与永旺的合作模式，a.如永旺选定我国房地产开发商所拥有土地作为开店地点，则该房地产开发商无需进行前期主力店招商，这样既节省了前期招商的时间和经济成本，又加速了原有地块的项目运作。

b.如永旺选定的开店土地并为我国房地产开发商所有，我国房地产开发商也拥有优先合作的权利，即可通过购买该土地与永旺进行合作开发投资。

这样使投资更有针对性，而且免除了前期市场调研的时间和经济成本。

2.3.2永旺定制物业整体经营保证100%出租率

由于该物业由永旺定制，永旺将其在全世界数千个成功商业物业的设计规划理念引入中国，物业既满足了永旺招租的需要，又给中国的消费者提供了更高品质、更多选择的购物方式。

我国的一线城市在近几年以来已迎来的私人汽车普及的时期，由于城市中心区域居住人口的饱和，住宅逐渐发展到环境更好的城乡结合部，以北京为例除已开发成型的天通苑、回龙观经济适用房居民区以外，还在重点打造通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟等新城区。

此外，由于生活水平的提高，越来越多的高收入者选择了从市中心迁往郊区的别墅居住，在北京城市四周的城乡结合部大约有几十个已售在售的别墅项目，新建项目还在不断增加。

人们生活水平的提高、工作节奏加快，代步工具也从公交车丰富到地铁、城铁、私家车，人们的生活方式在逐渐转变，以往我们只能在电影中看到的国外人们周末开车去沃尔玛超市采购一周甚至一个月生活必需品的情形已逐渐成为了我国城市居民的选择。

商业地产购物中心正是引导、配合这种生活方式改变的产物。

永旺购物中心舒适、便捷、环保、节能的建筑设计理念为中国居民提供了多元化的购物环境选择，同时其高品质的产品提高了当地居民的生活质量。

此外，永旺在全球拥有的1万3千多个供货商、合作伙伴和PB（自有品牌产品）产品，则为当地居民提供了更丰富的购物选择。

这也是永旺购物中心在所到之处都受到当地居民欢迎的原因。

对于一个零售企业、对于一个商业物业而言，获得顾客的认可就是获得了经营的成功。

对于开发这样一个商业物业的开发商而言，定制物业保证了物业的高品质、高价值。

整体经营保证了其出租率100%，租金收益稳定。

2.3.3高品质带来高价值、高回报

永旺购物中心的高品质造就了商业物业的高价值，对于开发商而言这就意味着较少的投入和更高的产出。

合作开发使开发商省去前期招商成本，与永旺签订的《房屋租赁合同》则可以使开发商在建设过程中减少投入和资金占压。

以“永旺购物中心”的开发过程为例，因为开发商持有与永旺签署的租期15年的《房屋租赁合同》，，由于永旺的实力得到了银行的充分认可，在2007年底项目封顶后，开发商即获得了银行的商业贷款放贷。

利用商业贷款和自有资金，项目于2008年11月竣工，物业也于当月7日正式营业。

从2009年11月起业主将定期收到合同约定的租金收益，为期15年。

日前有基金公司意向收购该物业，如果收购实现，会给开发商带来远远高于预期的回报。

这样开发商的选择就变得多了起来，如果现金流周转正常则可长期持有该物业作为一项投资。

因为如果仅作住宅开发，开发商的年平均利润增幅的变化将非常大。

随着去年9月以来，国内房地产市场的持续低迷，开发商对这个问题的认识应该更加深刻。

香港曾经在历史上经历过6次经济危机，每次危机都导致房价大跌的状况，但香港四大天王都能够在危机中生存下来，并在之后的时期高速发展。

总结个中原因都有一条：

多元化经营。

以专注地产事业的恒基兆业集团为例，97年亚洲金融风暴时期，由于其持有物业的租金收益稳定，年平均利润增幅可能达到±500%的住宅开发事业由于和物业租赁等投资相结合，使其年平均利润增幅保持在±50%以内，恒基兆业成功的渡过金融风暴。

长江实业也采取类似的发展模式，李嘉诚非常善于利用不同行业的投资回收期不同来保持稳定的利润增长。

一般来说，商业地产投资的回收期为8-12年左右，而住宅开发的投资回收期一般为1-2年，在经济高速发展时期，利用住宅开发获得高额利润，在经济危机时期通过商业物业投资获取稳定的现金流，保证企业的长盛不衰，长江反而在每次经济危机后变得更加强大。

如果在经济发展时期，开发商却没有足够的资金用于开发，将错失企业发展的良机，持有高品质商业物业的开发商就可以通过出售商业物业在短期内获得大量现金流。

对于商业物业而言，租金的升值远比不上物业升值的速度，成功的商业物业会打造和拥有好的商业气氛并使其良性运营，最终取得物业经营的附加值。

永旺购物中心正是这种成功的商业物业。

因此对于开发商而言，与永旺合作开发商业地产，并不简单的是我拿地盖楼后作房东的概念，也不简单地是以成本定利润的投资回报概念，而是通过资源的合理配置和整合，实现完整的商业业务的经营，从而获得超越物业租金的最大商业价值。

因此与永旺合作开发商业地产，将使开发商获得不动产物业的升值和不动产物业经营附加值的双重利润。

建立在永旺商业物业的高品质和高认可度的基础上，开发商与其合作开发商业地产可以获得商业贷款融资，可以成为一种类似金融产品出售给基金公司，当然也可以作为优良投资长期持有。

这样与永旺合作开发商业地产则成功的避免了一般认为的投资商业地产投入大、回收期长、回报率低的问题。

开发商可以利用最小的投入获得更大的收益，并且无论是长期持有还是短期出售都能够获得市场的青睐。

2.4与永旺合作开发商业地产的其它优势

2.4.1提升周边住宅价值

一个成功的商业物业给周边土地带来的升值潜力是巨大的，任何一个开发商都不会拒绝开发住宅地产，因为它获利大且回收期短，但在任何一个城市核心区域都是有限的，投资核心区域面临着高地价的门槛，而通过投资商业地产提升一个区域的住宅价值则不会遇到高地价的问题，以永旺购物中心项目为例，在永旺购物中心营业后，开发商在周边土地建设的公寓售价15000/㎡，且每天来咨询的顾客络绎不绝，而在该商业物业开业前周边小区的房价仅为8000/㎡。

成功的商业物业对周边住宅价值的提升显而易见。

2.4.2可获得政府政策支持

一个成功的商业物业能够向当地提供成千上万个直接和间接就业机会，同时给当地政府创造巨额的税收，这样的项目是任何一个城市的政府都大力支持的，开发商可以借此在开发商业地产的同时获得政府的政策支持。

归根到底，无论住宅也好，商业也好都是为当地居民服务，都是为了改善当地居民的生活水平，开发商只有建设那些符合居民需要，满足居民要求的项目，才能够获得居民的认可，获得政府的支持，同时获得自身经营的目标-利润。

2.4.3提升企业资产价值和信用评级

前文提到，对于我国房地产开发企业而言上市融资是获取资金的优先选择，因为商业贷款受到政策影响较大，且企业需要有优质固定资产进行抵押。

在企业首次公开发行股票时，如果企业拥有优质商业物业投资的话，一方面可以使企业发行更多数量的新股，一般来说持有优质固定资产越多的企业负债能力越强。

一方面可以使企业获得更高的信用评级，从而使上市融资的效果更好。

此外，资产结构直接影响企业的债务筹资能力，拥有大量优质固定资产的企业较容易获得商业银行的抵押贷款。

而与永旺合作开发的商业地产项目恰恰是这样一种极其优良的固定资产。

2.5与永旺合作的经验

有了一个成功的盈利模式并不意味着一个成功的结果，一个具有经验的团队是将这个模式运作成功的保证。

永旺购物中心项目的开发团队历经几年的探索、实践，不断吸取教训，总结经验，终于运作成功“永旺购物中心”项目。

在这个过程中可谓是甘苦自知，五味杂陈，与永旺合作开发商业地产面临的与跨国公司合作中的商务谈判、协调沟通问题、融资问题，整合资源等一系列新问题。

作为定制物业，沟通、决策往往是最重要的，这里并不是以往开发商一言九鼎的情况，租户也在决策过程中起着重要作用，了解永旺的办事风格、办事方法，掌握与其谈判的技巧，及时融资到位，计划周密的调配资源，都需要开发商有不同以往的大智慧，大谋略。

只有这样才能更有效的节约成本，提高效率。

该团队在这个过程中也总结出了一套行之有效的管理办法。

这些经验的总结是与永旺合作开发商业地产成功的保证。

3.结论

综上所述，以永旺商业物业在全球范围内的高品质、高价值、高认可度为基础，我国房地产开发商按照永旺在中国合作开发、定制物业、整体经营的模式与其合作开发商业地产可以具有如下优势：

a.优先开发永旺商业项目，无须进行主力店招商；b.定制物业我国房地产开发商先与永旺签订租赁合同，使融资渠道多元化，可以为基金定制，投资回收期可长可短；c.整体经营保证商业物业营业时100%的出租率和风格统一的高品质，优质物业保证稳定的租金回报，以及物业的快速升值，并带动周边区域土地及住宅价值的增长。

因此,本文认为我国房地产开发商与永旺合作开发商业地产具有可行性，并且将给我国房地产开发商带来巨大的经济效益同时给当地社会带来巨大的社会效益。

地产开发就是建设美好生活，永旺购物中心给我国的居民带来了新的购物选择，也给中国房地产开发商带来了新的投资机会。

参考文献

1李盈霖.MALL实务.北京：

清华大学出版社，2008

2[日]冈田卓也著.彭晋璋译.零售业的繁荣是和平的象征.北京：

中国发展出版社，2006

3郎咸平等.标本—地产领导者领先之道.北京：

东方出版社，2006