开发商业地产可行性报告.docx

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开发商业地产可行性报告

与永旺合作开发商业地产可行性报告

在中国城市旧城改造新城开发过程中我国房地产开发商与永旺合作开发商业地产的可行性报告

马宵

目录

引言3

1开发商业地产的意义和发展方向3

1.1商业地产的概念3

1.2开发商业地产的意义和发展方向4

1.2.1商业物业要适应居民生活方式的改变4

1.2.2商业物业要为建设当地生态环境建设做出贡献4

2永旺经营商业物业的优良品质4

2.1永旺公司介绍4

2.2永旺经营的商业物业的优良品质4

2.2.1永旺不断钻研打造贴近社会生活的出色场所4

2.2.2永旺商业物业积极为改善当地生态环境做出贡献4

2.3永旺商业物业可以和新城开发项目完美结合4

3合作模式及其所具有的优势4

3.1合作模式4

3.2该合作模式所具有的优势4

3.2.1投资回收期可长可短投资回报丰厚4

3.2.2提升新开发城区土地和住宅价值4

3.2.3提升开发企业品牌价值和信用评级4

3.2.4富有经验的团队是合作成功的重要保证4

4结论4

我国房地产开发商与永旺合作发商业地产可行性报告

引言

2008年11月7日“永旺购物中心”正式开业。

这个坐落于北京市昌平区回龙观镇，八达岭高速与北清路交口处西北角的购物中心的开业，拉开了日本最大零售企业永旺株式会社在中国京津塘地区加速发展的序幕。

该购物中心开业至今，每天来光顾的顾客络绎不绝，3000个停车位停满私车，获得了当地居民的高度认可；每年提供给当地数千个直接或间接就业机会，并上缴昌平区政府巨额利税也体现出其产生的巨大社会效益。

同时，该购物中心的开发商一方面可以在未来很多年里获得稳定增长的租金收益，另一方面也借助永旺购物中心的高品质提升企业的品牌价值和周边土地、住宅价值。

此外，日前已有基金公司开出远高于开发商投资额的价格意向收购该购物中心项目。

由此可见，该项目使合作双方-房地产开发商与永旺，都获得了巨大的投资回报。

我国很多城市目前正在推进的旧城改造、新城开发项目，如果参照“永旺购物中心”项目的合作模式与永旺合作开发商业地产，既可以提高城市居民的生活水平，创造良好的社会效益，又能够使合作双方获得可观的投资回报。

那么，对于我国房地产开发商而言这种合作就不失为一个很好的投资机会。

本文通过分析旧城改造、新城开发过程中应考虑的商业设施配套问题，结合永旺经营的商业物业所具有的优良品质，提出双方合作的基础。

之后，本文通过分析双方合作的具体模式的优势，证明我国房地产开发商与永旺合作开发商业地产的可行性。

1开发商业地产的意义和发展方向

1.1商业地产的概念

广义的商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心及商业服务业经营场所等。

狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。

本文所述商业地产是指狭义概念的商业地产。

1.2开发商业地产的意义和发展方向

商业地产是商业+地产，是建立在商业基础上的地产开发。

商业是商业地产开发的基础和主导。

而商业地产开发专指零售业所使用场所的开发。

零售业，就是开店供顾客买东西。

在城市中除了住宅外最重要的建筑体就是商业物业。

因为，社会化大分工极大的促进了社会生产力的发展，也直接导致商业的产生和发展。

当人们因自身所拥有资源禀赋不同而专门的从事某一种产品的生产活动后，人们生活所需的其它产品就必须通过交换（交易）来获得。

在古罗马帝国，人们就已经建设起了可供数千人交易的大市场。

市集（商业物业）的建设和发展，直接导致城市规模的扩大、人口的增加，为了适应人口快速增长而导致的资源不足和环境污染问题，罗马人建设了引水渠、排污渠和连接帝国各个城市的罗马大道等公共设施。

在21世纪的今天，我国城市居民生活已达到温饱水平，并正在向全面建设的小康社会迈进，居民对于商业物业的要求已不是简单的追求生活必需品种类齐全、供给充足。

而是，更加看重商业物业给人创造的更好的购物环境和商品品类的丰富程度。

此外，还需要在商业物业的开发和运营过程中充分考虑与当地自然环境的和谐共存。

因为，充分尊重并促进个人创造力的发挥和注重人与环境的和谐相处是本世纪我国乃至全世界人们所面临的两大课题。

尤其是我国作为一个资源禀赋远远低于世界平均水平的后起国家，我们必须发挥“后发性优势”，即充分汲取总结先行工业化国家的经验，摒弃先污染后治理的发展方式，实现可持续发展。

因此，我国城市新建设的商业物业既要适应当地居民生活方式、购物观念的改变，又应积极的为改善居民生活环境、提高居民生活水平做出贡献。

1.2.1商业物业要适应居民生活方式的改变

随着我国城市逐渐进入私车普及时期，住宅和政府迁往郊外，在城乡结合部建设拥有停车场的商店成为主流。

同时，随着居民生活水平的提高，人们越来越关注生活品质和个性展示。

在商场购物已经成为了人们的一种休闲方式，人们更加看重购物环境，追求更好的购物体验以及更能够体现个性的商品，并且更倾向于选择一次购足的购物方式。

因此，对于商业地产开发而言，新建商业物业需要在停车场规模、购物环境建设、服务水平提高以及商品品类丰富方面做的更好，才能够适应居民生活方式的改变，从而提高当地居民的生活水平，获得居民的真心热爱。

1.2.2商业物业要为建设当地生态环境建设做出贡献

城市是人类与自然互动最强烈的地区，生态环境与城市居民生活息息相关。

随着人类文明进步，人类愈加感到建设良好生态环境就是建设美好生活。

商业物业作为城市居民一个非常重要的活动场所，需要在力所能及的范围内为建设良好生态环境做出贡献。

一方面，商业物业在开发建设中要更多考虑对于清洁能源的利用、对于环保节能设施的使用，避免商业物业在开发建设和后续运营时对于生态环境的破坏；另一方面，商业物业应该在营造良好购物环境的同时，引导居民改变原有的并不环保的生活习惯，培养环保节能的生活习惯。

2永旺经营商业物业的优良品质

2.1永旺公司介绍

日本永旺株式会社的前身是1969年成立的佳世客株式会社，2001年更名为永旺。

永旺是日本最大的零售企业和购物中心开发商，世界500强企业。

该集团目前在全球范围内经营着300个以上的购物中心和总计7000家以上的店铺、机构，集团旗下拥有20多个上市公司，年总销售额超过4万亿日元（合2908亿人民币），每天光顾其店铺的顾客数以百万计。

秉持“以顾客为本，追求和平、尊重人，为当地社会作贡献”的经营理念，永旺在日本本土、东南亚等地都取得了巨大的成功，成为了当地居民生活中不可缺少的一部分，品质、信誉、口碑塑造了永旺品牌在当地社会的强烈认同。

2001年，永旺发表“全球第10位计划”，将高速发展的中国作为加速发展的重心，在中国大陆已拥有26家店铺的基础上，着力拓展我国京津塘地区零售市场，力争于2010年前在该地区开设20个包括购物中心和综合超市在内的店铺。

目前，除了已开业的“永旺购物中心”外，还有天津泰达广场购物中心和北京两家综合超市即将开业。

2.2永旺经营的商业物业的优良品质

永旺自1969年成立“钻石城”公司建设和运营大型购物设施至今，开发或经营的购物中心已超过了300个。

在开发经营购物中心的过程中，永旺不断钻研，在购物中心的设计和经营方面积累了丰富的经验。

便捷、舒适、环保、节能是其在全世界经营的购物中心的共同特点。

2.2.1永旺不断钻研打造贴近社会生活的出色场所

（1）更大规模的停车场

现代社会生活的特点是人们对时间的利用率越来越高，因此就更加注重追求生活品质的提高。

永旺购物中心建设在新的居住区所在的城乡结合部，拥有免费的大量停车场。

以“永旺购物中心”为例，商场在周边、地下一层、地上三层以及楼顶都设有停车位，总计大约3000个。

在占地面积一定的条件下，创造了最多的停车位。

此外，通过合理分布的11部载客电梯、36部自动扶梯、2部自动人行道等49部电梯，在建筑面积15万平米的商场内创造了便捷的购物环境。

使顾客能将更多的时间用在购物、享受休闲时光上，再也不用为寻找、等待停车位以及将购买商品的运送到车上而浪费时间。

对于乘坐公车或骑车来购物中心的顾客，则通过开设连接附近居民区和城铁车站的购物专线巴士，以及设立自行车停车场、出租车站和巴士候车站等设施极大的方便了顾客购物的交通。

（2）更舒适的购物环境更人性化的服务

在购物中心内部，通过更高的层高、更宽的通道和更统一的装修风格将购物中心内部环境建设的更加舒适且更具美感。

为方便年迈的老人和残疾人而建设的无障碍通道和卫生间，加上合理分布的11部载客电梯（安装残疾人操纵盘）使购物中心彻底实现了无障碍购物。

免费提供的老花镜、婴儿车和轮椅等无不体现出永旺购物中心尊重人、服务于人的良苦用心。

在日本，很多步行有困难的老人通过在永旺购物中心内购物、看电影、打保龄球等活动，逐渐可以自己行走，开始享受潇洒生活。

在我国同样面临人口老龄化问题的今天，永旺购物中心在服务老年人方面的成功经验非常值得我们学习借鉴。

（3）更丰富的商品品类更美妙的购物体验

永旺购物中心是集购物、餐饮、娱乐、休闲和社区服务功能为一体的一站式购物中心。

充分满足了城市居民对于时间效率和生活品质两方面的诉求。

依托于其在全球范围内的超过1万3千家供货商、合作伙伴和数千种自有品牌商品，永旺带来了众多新的品牌专卖店和新商品。

这些极大地丰富了永旺购物中心商品的品类，满足了居民追求个性化商品的需求。

另外，购物中心内不仅有地道的餐饮店，还有金融机构、电影院以及提供行政服务的据点，完全变成了新的商业街。

当地居民来到这里，挑选品类更丰富、更具个性化的商品，品尝世界各地风味的美食，孩子们畅游在旋转木马和彩色气球的童话王国里，情侣们沉浸在科幻大片和文艺电影的兴奋和感动中，永旺购物中心完美的演绎着新中国人民的幸福生活。

2.2.2永旺商业物业积极为改善当地生态环境做出贡献

（1）永旺励行植树活动

从1998年开始，永旺投资设立的环境基金会发起并组织日中志愿者在万里长城植树。

至今，该项目已组织上万名中日志愿者在万里长城周边植树80万棵。

为此，北京市政府授予永旺创始人、名誉会长冈田卓也先生北京市荣誉市民称号。

从1991年开始，永旺每开业一个店铺，都要与当地居民一起植树。

迄今已经在400多个店铺的四周种植了500多万棵树。

（2）永旺商业物业积极利用清洁能源

永旺购物中心都建有钢结构玻璃屋顶，把大量太阳光线注入店内，白天减少一部分照明。

此外，永旺投资在商场屋顶设置1000平方米的太阳能电池板，产生的100千瓦电力用于室内停车场照明并且在商场外壁设置高效节能的LED照明标示。

（3）永旺倡导环保节能的生活方式

永旺一方面在购物中心内设置分类回收垃圾的垃圾箱，引导顾客分类丢弃垃圾，而后分类对垃圾进行回收、利用，力争做到完全消除；另一方面，通过对垃圾箱内垃圾的分析，从源头上改善商品的生产和包装，从而减少垃圾的产生。

永旺商业物业在改善当地生态环境方面所作的努力，充分体现了永旺高度的社会责任感。

符合我国建设良好生态环境，实现可持续发展的国家发展战略。

2.3永旺商业物业可以和我国房地产开发商新城开发项目完美结合

以上，本文通过对于我国旧城改造、新城开发应考虑商业设施配套问题的分析，介绍了永旺经营的商业物业所具有的优良品质。

我们发现两者可以完美结合。

永旺购物中心的经营理念和经营活动体现出了其在尊重并配合人们生活方式改变和积极引导人们追求更好生活环境两方面的不懈努力。

这完全符合我国建设良好生态环境，实现可持续发展，创造和谐社会的发展战略。

代表了我国居民的根本利益，有利于提高人民生活水平。

因此，永旺商业物业和我国城市中的新城开发项目具备成功合作的坚实基础。

以下我们将介绍双方合作的具体模式，以及该合作模式所具有的优势。

3合作模式及其