城市项目方案设计任务书.docx
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城市项目方案设计任务书
城市项目方案设计任务书
一、项目概况
项目位置：
xx项目位于xx市xx区，属城市规划的桥南组团，项目基地东临花园路，西依银通路，北沿迎宾路，南面靠规划的惠民街。
宗地面积：
项目总占地面积971382，折合145.71亩，由宗地编号A-02、A-03和B-02组成。
其中：
宗地A—02占地面积859692，约折合129亩；
宗地A—03占地面积61342，约折合9.20亩；
宗地B—02占地面积50352，约折合7.55亩。
项目环境：
西北边是xx省理工学校，西南侧有中州大学，东北方向为xx济仁中医院，西侧、南侧为高档居住区、xx区经济开发区管理委员会等，区域交通便利，市政设施完备，居住氛围浓厚，是适合居住之地。
项目控制性详细规划条件：
控制性指标
宗地编号
B-02
A-02
A-03
强制性指标
用地性质
二类居住
二类居住
商业金融
建筑密度
30
>30
>25
容积率
99
>1685
>129
配套设施
市政基础设施
详见附图一
公共服务设施
详见附图一
住宅日照
住宅日照标准应符合《居住区规划设计规范》表5.02.1和5.0.2.2有关规定
防火间距
防火间距标准满足《建筑防火设计规范》和《高层民用建筑防火设计规范》有关规定
用地兼容
--
--
--
规定性指标
总用地面积
7136
地块面积
035
5969
134
地块出入口方位
西
南
北
建筑后退道路红线
建筑高度道路名称
≦H≦42
H≦24
银通路
≧10
≧6
惠民街、茂源街
≧8
≧6
人口容量
03
78
备注
A-02地块应配置用地规模不小于32402的9班幼儿园，应设置阳光充足、接近街头绿地，便于家长接送的地段，满足底层满窗冬至日日照≮3小时标准；
B-2地块必须纳入城中村改造，一并进行建设；
消防站于城中村应同步实施，具体建设应符合消防部门要求。
二、项目定位
目标客户定位：
以中、高收入阶层为主要客户，目标锁定市区和周边城市中小私企业主、高级知识分子、企事业单位高层管理者、周边地市企事业单位高层管理者等。
项目定位：
中高档居住社区。
区域物业类型要求：
A—02、B—02地块：
主要物业业态为符合控制性详规规划条件的高层住宅、花园洋房、幼儿园、会所、消防站和规定必须的附属配套，不违反规划条件的局部区域的社区配套商业。
A—03地块：
主要为满足规划条件的商业金融建筑与附属业态建筑。
三、项目方案设计内容
项目设计的范围。
项目设计的内容。
⑴沟通方案。
根据批准的控制性详规和项目定位做出项目修建性详细规划设计方案，相应图纸、效果图和沟通文本、送审文本，成果满足：
①与委托人沟通的需要，满足项目定位、项目目标客户群定位的符合性，满足委托人项目目标利益需要的符合性；
②与建设规划行政主管部门沟通与控制性详规规定“强制性指标”、“规定性指标”符合性的需要。
⑵项目修建性详细规划设计。
成果满足：
①向公安消防部门办理项目消防审查、审批手续需要，满足向建设规划部门办理《建设工程规划许可证》的需要。
②满足与施工图设计单位的衔接、指导施工图设计的深度需要。
四、项目方案设计要求
．满足城市设计要求。
建筑总体布局、造型、色彩应注重城市设计，应充分考虑与周围地块的关系；
）对于A-2地块，修规将地块划分为安置区和商品房开发区，满足城中村改造政策，两区相互间联系又分离，以小区道路划分两个组团，独立设置主、次入口，交通流向组织、大功能区划布局应合理。
）A-02-2安置区地块规划。
对于A-02地块，建筑布局、建筑容量、布局物业业态、间距基本合理，满足控规控制性指标和规定性指标要求，充分反映了安置的要求；区内道路与建筑布局结合紧密，出入口设置合理，楼间绿化带设计充分，停车以地面停车为主，满足消防设计规范要求。
）A-02-1开发区地块规划。
作为商品房开发区，应充分理解项目的市场定位、目标客户群定位，充分考虑xx市有关城中村改造的政策，在项目物业形态和业态布局上，应以小高层分隔与道路、与安置区，规划布局基本合理，满足控规指标和规定指标的要求。
．充分体现均好性原则。
做到户户有景，户户有良好的朝向；
．合理处理建筑物与环境场地之间的关系；
．合理处理各种建筑空间的有机组合、过渡；
．在总体布局时应充分考虑入口空间的展示作用，集中体现项目主题，最大限度地展现项目卖点；
．住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求，要充分考虑对小区内部环境及外部远景的利用；
．充分考虑地块周边噪音对本项目的影响，要提出合理的规划布置方案，避免或减低噪音对主要房间的污染，要尽量减少通过使用技术手段来降低噪音；
．总体规划要充分体现经济性原则，合理平衡土方量；另外，除人防地下室需做全埋式车库外，其余车库尽可能采用通风、采光的开敞式/半开敞式车库；
五、交通组织原则
．应注重处理小区主要出入口的位置，考虑公共区域与私密区域的关系，解决好区内各种流线之间的关系，做到人车分流；
）出入口朝向。
A-02地块出入口朝向南侧惠民路方向，A-03地块出入口朝向北侧惠民路方向，B-02地块出入口朝向西侧银通路。
根据控规规定性指标要求，地块出入口方位设计满足控规要求。
）退路界。
A-2退花园路10，退迎宾路10，退惠民路6，退银通路6。
按照相关规划的法规、规范性文件和xx市《城市规划技术要点规定》，按照批准的控制性规划规定指标要求，地块退界满足控规规定条件。
）规划条件—幼儿园。
按照备注条件，修规以设计规定规模的幼儿园，建筑面积2514.032，占地面积3241.82，规模9班，设置位置满足接近绿地、利于家长接送，日照条件不小于3h。
．内部交通与消防车道原则上应在用地红线范围内解决，同时注意在规划设计要点要求的最小后退红线距离无法满足消防要求时，适当调整建筑物后退红线距离；
．保证消防车道及扑救面的要求；
．考虑残疾人无障碍设计；
．住宅与车库之间要建立方便的联系；
．合理解决配套公建设施的停车及交通疏散问题，将其对住区的影响降到最小。
六、景观设计原则
结合项目主题文化进行环境设计；
营造与众不同、具冲击力的个性化产品；
把握小区环境重心，对景观主轴进行重点设计，最大限度地展现项目卖点；
．处理好各种环境空间的有机组合与过渡；
．注重景观细部设计。
在组团景观节点、社区交通枢纽和局部小环境、架空层等代表产品细部的方面，充分表现产品的精细度和质量、档次；
．多层次的立体景观设计；
七、单体设计原则
．结合项目主题文化确定建筑风格；
．充分发挥色彩与材料质感的装饰作用；
．多角度、多层次体现人性化住宅设计；
．建筑屋顶及山墙面要作为重要的景观元素来进行设计，特殊位置的住宅要进行独立设计，作为一个重要的景观元素重点处理；
．建筑设计要结合结构、设备专业统筹考虑，住宅室内空间无突出墙面的梁柱，建筑物的主要外立面无突出的设备管线；
．住宅公共前厅尽量要有自然通风的设计，避免封闭式走廊的压抑与不安全感，并减少机械通风排烟的经济投入；
．住宅底层要设计具有一定高度的入口大堂，其设计风格应表现出高层次的文化品味并与项目的主题定位相吻合；
．细部设计是支撑产品档次的关键之一，本项目设计将细部设计放在极为重要的地位，设计方案要对其予以充分重视，对建筑下部的近人立面，窗户、阳台、花槽、空调机位等构件均需仔细考虑；
八、户型设计原则
．总体原则：
）住宅设计要紧密结合本地块的策划要点，设计中要有核心性的基本思路，在保证平面方整实用的前提下，要有所突破、创新；
）户型设计必须规避周边不良景观的影响，对来自用地周围交通干道的交通噪音也应有足够的防噪措施；
）遵循住宅均好性设计原则。
对于景观较差的户型要通过户型创新或提供更多的退台花园等方式给予其他补偿；
）满足住宅高舒适性要求。
每户拥有良好的自然采光、通风条件；起居厅、主卧室视线开阔；保证至少一个主要功能房间朝南、东南或西南；无暗厨、暗厕出现；每户之间避免视线干扰，保证住户的私密性；，提高住宅的实用率；
）平面设计要求简洁性；可改造性；系统化；实用率；
）户型设计应根据不同的总图位置、景观轴线进行不同的设计。
在适当位置可以考虑特殊户型的设计，如复式、跃层、架空层花园的设计方法，做到户型设计形式的多样化和户型产品结构层次的丰富性；
）立面设计在考虑北方保温的基础上建议南侧使用大面积凸窗，以取得优良的采光通风和景观效果；
平面布局：
）户内要有合理的功能分区，公共活动区、适度交流区、私密区等各区功能不能简单化地进行分离，要尽量汲取现代集合住宅发展的一些新精神，探讨户内各个组成空间的有机组织；
）套内交通组织顺畅，不穿行起居室、卧室等主要功能空间；
）起居室、餐厅、厨房配置紧密协调，设置入户过渡空间；
）除厨房、卫生间外，平面空间尽可能可以根据不同使用要求自由分隔，灵活组合；
）在大户型设计中要充分考虑主人、客人以及保姆的动线，使之尽可能合理，方便使用；
空间组合：
）底层户型需结合地形，设计室外私家花园，保证住户的私密性，同时须考虑日照条件；
）架空层可结合周围环境，适当考虑设计带花园/大平台的复式户型；
）顶层户型可考虑上下两层的复式设计，或将相邻两套住宅结合为一套并设计屋顶私家花园；
）标准层户型平面的设计重点仍为平层，部分户型提供错层等其它变化的可选形式；
各功能空间的设计要点：
）阳台——每户考虑设置两个阳台，分生活阳台与工作阳台，洗衣机放在工作阳台；阳台应结合户型面积大小，对其位置、尺度、比例进行选择；
）室外平台——对于住宅挑台、退台和屋顶平台，立体绿化要纳入设计；
）起居厅与餐厅——起居厅开间要满足要求，复式户型可考虑客厅局部贯通两层以扩大空间视野，客厅与餐厅之间最好形成空气对流；
）主卧室—主卧室开间要满足要求，可考虑设计步入式更衣室，为了增大采光及景观面，可采用凸窗；
）厨房——考虑与餐厅的联系以及其形状、规模和设施的布置，同时考虑相应的电气插座位。
厨房采用集中竖向排烟道；
）卫生间——卫生间内设施包括淋浴间，台式洗脸盆、座便器、机械排气装置，洁具的空间布置要使用舒适并能充分利用空间；
设备专业要求：
）管道、管线布置采用暗敷，布置合理；地上燃气管道及计量仪表应明装；
）立面尽量不设立管，设集中管井，位置合理，布管规整；
）套内无排水立管穿楼板现象；
）每户内应设有足够的电视、电话、电脑网络系统的定型接口；
）水、电、燃气全部户外计量；燃气管由厨房阳台接入，热水器位置均预留在厨房阳台，厨房阳台及安装热水器燃气表等的墙面应足够大，以满足设备布置；
）水泵房、储水池、水箱、锅炉房、管道井的位置、面积、层高合理；
）应设置电话光纤机房、宽带网络机房及有线电视放大器箱的位置；
）变配电房应尽量靠近负荷中心，并考虑进出线方便；
）空调机房应根据设备情况留足面积与空间；
0）发电机房的设置应综合考虑环保要求、进排风方便及对建筑立面的影响；
1）强弱电竖井应尽量分开设置，其净空面积应满足使用要求；
）每户内设可视对讲系统，并预埋防盗报警系统的保护管；
3）室外照明应留出足够的容量。
九、提交设计文件要求
所提交的方案设计必须符合中国及xx地区的设计技术规程及地方有关规定，并应满足甲方要求，最终获得甲方确认；方案设计的内容，应达到国家规定的方案报审规划部门的深度要求，并最终获得甲方确认。
经过调整的方案设计应至少包括以下内容：
规划总平面图含经济技术指标。
①用地红线位置及角点坐标，场地标高；
②建筑物位置、尺寸、间距、层数、设计标高、退红线尺寸等；
③红线外城市道路及红线内道路布置、车辆入口、停车场位布置；
④消防车道布置、路宽及转弯半径、尽端车道的回车场尺寸等；
⑤景观设计概念图。
单体建筑平面图。
①标注总尺寸及纵横墙、柱轴线尺寸，绘制各层平面图方向应与总平面图方向一致；
②绘出内外门、门洞、窗或洞口、楼梯、电梯、阳台；
③各房间、走道等名称标注及有特殊要求的主要厅、室的使用布置；
④标明室内外地面设计标高，各层楼面设计标高；
⑤车库的车位布置、注明车道宽度、标高及转弯半径、注明总车位数；
⑥剖切线位置及符号；
⑦高层住宅的标准层、标准单元层需要时，应放大比例绘制室内布置图并注明各功能空间的使用面积；
⑧各防火分区的划分。
立面图，注明外墙材料及颜色。
①四向立面图并注明名称；
②表示立面外部的轮廓，如门窗、雨蓬、阳台、檐口、女儿墙、屋顶、水箱、电梯机房、梯屋、冷却塔、线条等，并注明楼层标高及外墙面主要材料、色彩。
剖面图。
剖面图应剖在有楼梯、层高及层数有变化、空间比较复杂的部位。
①绘出内外墙、门窗、地面、楼板、屋顶、水箱、电梯机房、烟囱、檐口、女儿墙、雨蓬、阳台等；
②注明设计标高、各层高度尺寸、门窗洞口高度尺寸及建筑总高度；
③有地下室且邻近有建筑物者，要绘该处剖面及相对位置。
彩色透视图
设计说明书，包括：
①设计依据：
计划投资立项批准文号。
土地用地红线图，《建设用地规划许可证》。
②总图设计说明
a.工程位置和环境说明。
b.根据建筑性质及使用功能要求，对总体布局、功能分区、内外交通组织、日照间距、日照时间、消防车道、防火间距、消防登高面、噪音防治等是否满足的说明。
c.建筑物栋数、层数、总高度的说明。
d.建筑物四周退红线尺寸、地下室边线四周离红线尺寸。
e.总用地面积、总建筑面积、建筑覆盖率、道路面积、绿化面积等主要指标。
f.说明按照《建设用地规划许可证》的汽车停车位数量与实际安排的数量。
g.街景的要求及空间组织，与周围环境的协调等说明。
③建筑设计说明
a.建筑设计的构思及设计特点、造型及立面处理。
b.建筑物的消防等级及防火安全措施简述。
包括防火分区、消防通道、登高面、安全疏散、消防电梯及消防前室等。
c.单体建筑物的技术经济指标，包括建筑面积、平面系数；住宅要求提供户型技术经济指标。
d.建筑功能的分布层数、各层的建筑面积、各功能的建筑面积指标。
④结构设计说明；⑤给排水设计说明；⑥电气设计说明；⑦燃气设计说明；
⑧环保设计说明。
．乙方应提交2套的方案设计文件给甲方。
另附电子光盘文件两套。
十、进度安排
方案设计阶段需提交的中间过程图纸。
需提交的过程图
提交时间
审核确认时间
备注
方案设计效果图
XX年7月22日
XX年8月1日
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