山东省烟台市二手房屋交易过户流程.doc

山东省烟台市二手房屋交易过户流程.doc

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山东省烟台市二手房屋交易过户流程

一:

查档；房主本人带身份证.房产证.原件到场。

五个工作日后办理过户。

窗口给回执单。

二：

过户：

1.买卖双方到场，房主凭回执单去窗口取查档证明；2.买卖双方签署买卖合同，双方签字；3.去过户窗口办理受理，窗口受理完毕去地税办理

三：

地税缴税；

1.房主；

够2年且家庭唯一住宅；

1.已婚夫妻双方的身份证.结婚证.户口本.原件及复印件；

2.单身的身份证.户口本.单身证明原件及复印件；

3.离异单身的身份证.户口本.离婚证.离婚协议.单身证明.原件及复印件

4.山东省内户口出具以家庭为单位的户籍所在地的无房证明及莱山房管局的无房证明，省外户口只需要提供莱山房管局出具的无房证明，孩子不满十八周岁也需要出具。

够2年非家庭唯一住宅，或不够2年的

1需房主带本人身份证（1份复印件）

2.房主带储蓄银行卡或借记卡刷卡缴税1%个税

2.买方：

以家庭为单位唯一住宅的

1.已婚夫妻双方的身份证.结婚证.户口本.原件及复印件；

2.单身的身份证.户口本.单身证明原件及复印件；

3.离异单身的身份证.户口本.离婚证.离婚协议.单身证明.原件及复印件

4.山东省内户口出具以家庭为单位的户籍所在地的无房证明及莱山房管局的无房证明，省外户口只需要提供莱山房管局出具的无房证明，孩子不满十八周岁也需要出具。

非家庭唯一住宅的

1.买方带身份证原件（1份复印件）

2.买方带银行卡或借记卡刷卡缴税3%契税（月底不刷借记卡）

四：

缴税完毕带所有税单回过户窗口办理过户手续

1.买卖双方身份证原件，（复印件1份）

2.所有税单的第二联给窗口，第一联给客户

3.办理过户签字

4.买卖双方交交易费（现金各3元/平方），交完给过户窗口

5.窗口给领证单，过户流程完毕（告知买方在哪取证）

全部过户完毕！

税费名称

出售方

购买方

备注

手续费

3元/㎡

3元/㎡

买卖双方均需

档案费

————

50元/宗

登记费

————

80元

土地收益金

房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征

————

契税

普通住宅

————

购买普通住宅税率为1.5%，二次购房税率为3%

建筑面积在144平方米（含本数）以下或套内面积在120平方米（含本数）以下，且成交单价每平方米低于6000元且小区容积率在1.0（含本数）以上

非普通住宅

————

非普通住宅税率为3%，二次购房税率为3%

营业税

普通住宅

购买房屋不足2年转手交易的，按其售房收入全额5.6%征收营业税，

超过2年（含2年）免征营业税。

————

建筑面积在144平方米（含本数）以下或套内面积在120平方米（含本数）以下，且成交单价每平方米低于6000元且小区容积率在1.0（含本数）以上

非普通住宅

购买房屋不足2年转手交易的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，超过2年（含2年）免征营业税。

————

个人所得税

普通住宅

所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式，①税率20%，按财产转让所得（本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用）计征；②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。

————

建筑面积在144平方米（含本数）以下或套内面积在120平方米（含本数）以下，且成交单价每平方米低于6000元且小区容积率在1.0（含本数）以上

非普通住宅

所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式，①税率20%，按财产转让所得（本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用）计征；②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。

————

印花税

交易印花税税率0.05%，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半。

交易印花税税率0.05%，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半。

证照印花税5元/本。

　　1.交易手续费（双方均需缴纳）　　

　　新建商品房的房产交易手续费按照3元/平方米收取，由转让方承担。

　　经济适用房的房地产交易手续费减半收取，由买方承担。

　　其他情况的房地产交易手续费按照6元/平方米收取，由交易双方各承担50%。

　　2.登记费（买房缴纳）

　　其收费标准分为住房与非住房。

个人住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。

房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。

　　３、契税（买房缴纳）

　　根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。

住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税，具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定；非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。

　　自2010年10月1日起执行的契税优惠政策的通知规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。

对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

　　一般情况下，一次购房90平米以下按1%税率征收，90-144平米1.5%，144平米以上3%；二次购房都是3%，不分面积。

　　个人出手家庭唯一住房后又重新购置住房的，原有住房已缴纳契税可在重新购房应缴纳契税税额中抵减。

　　４、营业税（卖方缴纳）

　　此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为5.6%。

　　2015年3月31日起执行个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　５.个人所得税（卖方缴纳）

　　★个人出售自有住房时，如果能够提供完整、准确的住房原值凭证，能够正确计算应纳税所得额的，应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，适用比例税率，税率为20%。

其应纳税额按下列公式计算：

　　应纳税额＝应纳税所得额×20%

　　应纳税所得额＝转让住房的收入额-住房原值和合理费用

　　合理费用是指出售住房时，按照规定缴纳或支付的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、契税、印花税、交易手续费、公证费等有关税金和费用；

　　★个人出售自有住房时，如不能提供住房出售收入凭证、原值凭证或其他有关扣减项目明细资料，导致不能正确计算或难以准确计算应纳税所得额的，可以采取核定征收的方式征收个人所得税，其计算公式为：

　　应纳税额＝转让住房的收入额×核定征收率

　　除按国家税务总局规定可享受免征个人所得税的情况外，对个人出售住房所得，个人所得税核定征收率为1%。

转让住房的收入额以缴纳契税的计税额为准。

　　对纳税人自己不能提供房屋合法有效原值凭证的非住房按转让收入的2%核定征收个人所得税。

　　相关免税政策

　　一、对个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　二、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

　　1.产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（8种情形）。

　　2.屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

　　3.产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　６、印花税（买卖双方各0.05%）

　　印花税是针对合同或者具有合同性质的凭证，产权转移数据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。

　　对于购房者而言，印花税的税率是0.05%，即购房者应纳税额为计税价格×0.05%的数值，印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。

　　对个人销售或购买住房暂免征印花税。

　　二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。

　　7.土地增值税：

　　个人转让非住宅类房产的”核定征收方式“由登记中心代征，其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征。

　　对个人销售住房暂免征收土地增值税

　　核定征收方式：

应纳土地增值税额＝计税价格×核定征收率。

我市土地增值税核定征收标准：

商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。

　　如果购房时需要按揭，还要发生以下费用：

　　8、评估费

　　评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。

　　9、抵押登记费

　　个人住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元

10、委托公证费

如果购房需要办理公证，那么则要交纳一定比例的公证费，公证费的标准一般为300元/二本公证书，另外每加一本收20元。