庙吧和龙栖书院投资分析.docx

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庙吧和龙栖书院投资分析

龙栖国际书院（龙栖庙吧创意文化区）

可行性分析报告

歌天智业天润泉（国际）酒店管理有限公司编制

地址ADD：

中国·珠海市拱北区港一路38号

龙栖国际书院（龙栖庙吧创意文化区）

可行性分析报告

前言

 传统文化、养生、禅修、国学、定制酒店、会议服务，这些关联性很强的项目，随着中国国内休闲经济的迅猛起飞，越来越为人们所关注，并已成为河南乃至全国新经济发展的增长点。

其中对创意文化项目型支持力度更大。

但是目前国内却缺少主体性文化休闲尤其是文化养生的项目。

立足龙栖湖文化、自然资源优势，在享有目前条件的基础上，开发建设庙吧和龙栖书院项目，不仅会给龙栖湖的整体开发带来亮点，也是新的经济基础所在。

一、项目概况

1、项目名称

该项目名称为“龙栖书院（庙吧文化创意区）”

2、项目用途及特点

 该项目是静修、禅修、度假、养生为主题,以自然生态环境为依托,以创意为亮点,以中国传统国学养生为特色，以中原文化为底蕴的集文化养生、商务会议、乡村度假、生态休闲为一体大型综合文化创意项目，是中原文化金三角的龙头项目。

项目包括：

禅修博物馆、龙栖书院、健康俱乐部、庙吧、九和塔、玉曼陀罗乡村酒店、西施莲、听泉堂、百家姓墙，省旅游专家委员会、书画家俱乐部等入住。

3、项目位置及交通

  该项目位于河南省郑州龙栖湖风景区，四周环绕自然田园风光。

处在郑少、郑尧高速节点处，东南和中原国际航空港新郑机场25公里距离。

4、项目准备

  该项目用地土地面积约130亩。

目前项目基本的设施、供电、供水、交通道路和通讯设施已经完备，园区内的部分水利管网已经建成，多种苗圃果树等几十种珍贵观赏植物栽培已具规模。

配套温泉项目的前期准备工作已基本就绪，项目的启动指日可待。

5、项目生态环保

  该项目地处城市郊区，没有城市的喧歇、重工业的污染以及人、车的拥挤，有的是清新的空气，绿色的生态植被，充足的阳光，各种自然沟壑、绿色植被等.

6、项目区域规划展望

  该项目属郑州西方，郑州的城市规划发展趋势会直接影响着本项目的开发前景。

〈1〉经国务院批准，郑州市将建成国家区域性中心城市。

据此已确定了郑州市的西区布局开发为基础，以支柱产业发展为支撑，形成综合经济料力较强，产业结构与布局合理，基础设施完善，科技教育较为先进，城市环境优良，市民生活较为富裕的发展格局。

成为我国重要的交通通调枢纽、综合性工业生产基地和旅游重点城市。

以全新理念打造西区文化养生休闲度假品牌项目.填补西区没有规模度假圣地的空白.

〈2〉西区在未来3年内将扩大至周边区县，届时土地的升值空间和周围其他业态的迅猛发展皆会给本案带来无限商机。

 7、项目资源

 <1〉历史资源

河南不仅是中国古代文明主要发祥地、历史的大省，也是中国华夏文化的起源地。

有史记载和西周窑址显示，龙栖湖所在娄河村这里在商周时期就有人居住，而且创造了文明。

龙栖湖为贾鲁河的上游，其实是汉代的鸿沟。

楚汉相争，东为楚，西为汉，以此为界。

<2>温泉资源

贾鲁河古代就分布着很多温泉，上游的圣水峪、温泉、冰泉都有几千年的历史，一直到上世纪八十年代，温泉还处在自流状态，老百姓都有泡温泉的习俗。

根据河南省地矿厅水文地质勘探院所提供的勘察研究报告显示，该项目地段正处温泉带,且此地层贮藏量为无穷大，同时因其为深层开发，不影响任何消费水，而且可持续性发展，这一切都为开发温泉旅游奠定了良好的资源基础。

<3>养生资源

娄河矿泉资源丰富，老百姓常年饮用，空气中的负氧离子高达2000个/立方。

由于自然环境好，加之泉水资源丰富，娄河村606人，有百岁老人5人，90岁以上的15人，长寿比例接近百分之一，按照国际长寿比例万分之一，超过国际标准百倍以上。

<4>政策资源

郑州西区一直没有真正意义的度假休闲，依托娄河养生村开展国学项目，一定会有大的发展空间。

该项目的开发和建设，定会受到了当地政府的大力支持和关注，和政策、资源、税收上会给予优惠政策。

8．项目市场定位

市场定位：

静修保健养生

1.融文化、休闲、自然为一体的中、高收入消费群体；

2.融休闲、保健、会议为一体的集团消费；

3.融休闲、度假为一体的高端旅游团队消费。

9．项目竞争环境

纵观市场，龙栖书院和庙吧文化创意项目的建成将填补中原地区空白。

目前，河南尚无一家有特色的集文化禅修、休闲娱乐、养生度假等为一体的高端项目。

从国学班、禅修班、养生班的市场不难看出中原对传统文化的认识和喜爱程度，龙栖书院和庙吧创意项目将填补这一空白，将成为中原最具特色的文化创意和文化养生项目。

二、项目总体规划

该项目总体规划分二期，第一期为养生中心，总占地面积约80亩。

第二期为国际书院，占地近50亩。

本项目开发要求高起点、高标准，按照乡村养生酒店模式进行规划设计，从建筑选材到配套设施均采用节能环保产品，建筑设计从充分利用阳光、地热、电能、环保材料等方面考虑，从而实现名副其实的绿色生态园。

1．第一期项目内容

核心项目：

乡村养生度假酒店

包含乡村院落、室内SPA、半室外会议室、游泳池；

保健房、休息厅，自助餐厅；

大堂、食坊、员工宿舍等服务项目。

2．第二期项目内容

核心项目：

国际书院

庙吧、禅修博物馆；

国际书院；

百家姓墙；

健康俱乐部，旅游专家委员会会所等。

三、投资规模

1．投资规模

┅土地130亩征用费：

0万元人民币；

┅第一期投资规模：

1500万元人民币；

┅第二期投资规模：

1200万元人民币；

该项目预计投资总额约为1.5亿元人民币。

本项目开发，资金筹措将按照整体规划、分期实施、滚动发展的原则。

2.第一期项目总投资

（1）第一期项目为首期启动项目，建设期为4个月；

（2）投资费用计划与测算：

*乡村养生酒店2600平方24个乡村院落改造；

环境项目改造；

公共配套项目和会议室修建；

食坊、员工宿舍等服务项目。

此项计划资金：

1500万元；

四、第一期效益分析

（一）、经营预测（第一年）

经过对周边酒店的调研、了解，作出培育期预测、正常经营期预测。

具体如下：

1.培育期预测

培育期预计为1个月。

2.正常经营期预测

预计培育期后年营业收入额3000万元，减营业税后收入额2000万元。

（1）年度营业收入预测

预计年营业收入额3000万元。

其中：

乡村院落1200万；

会议接待800万；

国学禅修1000万。

（2）年度费用预算

年度费用：

1000万，占总收入的33%；

其中：

薪酬福利300万

能源消耗150万

维修折旧100万

餐饮消耗200万

酒店管理150万

其他运营支出100万

年度经营损益预测

年度GOP利润2000万元。

（二）运营期成本预测（略）

（三）运营期利润预测（略）

（四）盈亏平衡点（略）

（五）财务净现值（略）

（六）第一期全部投资回收期（拟按总投资1500万元计算）

〈1〉静态回收期（1年零10天）

〈2〉动态回收期（1年2个月）

（七）.第一期项目效益分析综合评价

本项目的赢利能力、流动能力和投资回收能力等财务指标均比较理想【请参考：

《收入预测表》、《运营期成本预测表》、《运营期利润预测表》、《财务净现值》、以及静态和动态回收期表】。

从以上财务指标分析可以看出全部投资运营回收期为3年整，因此，本项目是可行的。

四、风险分析

〈1〉政策分析：

　┅中国政策会不会出现大的更迭，影响项目的实施及发展进程：

一是本项目对社会有积极意义，既能改善国民的生活水准，美化环境，又能带动周边经济的快速增长，有很强的社会公益性；二是中国的第九个五年计划已经明确规定，继续加快休闲旅游业的发展，养生休闲会成为旅游服务业新的经济增长点。

　┅如果出现部分政策的变更，本项目能否应变：

一方面，土地性质属于租用农民耕地，会不会有变化；另一方面，一旦出现未预料之情况，项目董事会会及时调整相关建设开发方案、经营思路等，确保项目投资的良性运转。

〈2〉资源风险：

┅随着旅游项目的增加，尤其在和嵩山、尧山形成竞争性互补的情况下，能否满足需求：

针对这一点，一是开发创新项目；二是合理利用资源。

┅周边地区出现类似创意项目，严重影响该项目的客源市场及发展前景。

〈3〉环境风险：

〈4〉经营风险：

┅项目开发、建设过程中，遇到不可逆转之情形或投资方因他种原因，而使项目搁浅时，相关投资是否会受很大影响：

一是本项目为分期开发建设，建成一个项目即可使用，项目的变现快捷；二是本项目的投资回收周期短，一年的时间即可收回投资。

┅日后的经营管理风险：

本项目以投资者参股控股方式经营，并共同委托专业管理公司天润泉酒管公司经营管理，因而经营管理风险趋弱。

　┅项目的投资风险：

本项目的建设开发充分考虑各投资方的意见，达成共识方全面启动开发计划。

同时，外来投资者的先进管理经验、前卫的市场、营销意识与天润公司对本地市场的把握、熟知及与政府关系的良好现状之间的完美结合，必须把玉泉建设得更加美好。

五、总结

古有"得中原者得天下"之说，充分说明了中原历来是兵家必争之地，而今天，中原这块富饶的土地，蕴藏着巨大商机的土地，又成为商家必争之地。

根据初步对市场简单了解，结合本地相关项目对比作出的市场调研，把握市场，抓住这一绝无仅有的大好商杨，力争在半年的时间内把这一项目奉献世人。

同时，希望政府给与高度重视和大力支持，定能把龙栖湖建设成为中原最具特色的文化养生基地，为郑州市、为河南省做出新奉献。

兆天集团歌天智业

天润泉（国际）酒店管理有限公司

2012年10月29日