海宁楼盘调研报告.docx

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海宁楼盘调研报告

海宁房地产市场调研报告

知己知彼，才能更好在市场中立足，为使本案在定价、市场等方面更具理性，同时对周边竞争楼盘有初步了解，特展开此次市场调研。

一、宏观市场概况

1、土地市场活跃，宏观调控政策抬头，楼市普遍回暖

2010年的房地产宏观调控政策将积极配合经济复苏的全局，从整体的经济情况入手，主要精力将放在匡正房地产的发展方向和行业风气上，政府将以打击投机性购房、解决低收入者购房难题作为主要攻克点，并加大房地产业的纪律制约和安全系数，将楼市逐步拉入一个稳定有序的运行机制，使其不出现超出预期过快增长，资产价格不会整体下跌，但成交量或将受到不同程度的压制，价格总体走势为小幅、稳步上扬。

为了平抑房价，政府加紧出台扩大供应的政策，各地方政府亦会加紧入地供应。

由于流动性较为充足，无论从供给开发商，还是从需求方面的购房者，获得资金的压力不大，而且刺激性政策的推出需要一个渐进过程。

因此，房地产销售量和房价会呈现小幅、匀速上涨态势，受到二套房贷等调控政策和新房价格短时间内迅速拉升至高位的双重挤压，二手房的销售会持续火热。

2、海宁房地产市场现状

2010年是危机之后各行业全面整合的关键年份，房地产市场集中度会有所提升。

海宁市场8月份，全市共成交320套，成交总面积为3.44万㎡，成交均价8141.09元，住宅均价为8605.9元。

其中西区就成交有142套，占全市的44.375%。

成交总面积0.89万㎡，成交均价为5794.03元，住宅均价为4399.87元。

卖得较好的楼盘如东方嘉苑、丽景佳苑、康桥名城等。

小结：

海宁原有一些楼盘都卖得比较好，说明海宁楼盘的需求量较大。

目前这些楼盘剩余的房源不大，相对来说对本案的威胁较小。

本案周边配套相对来说比较匮乏，但毗邻皮革城是一个亮点，相信能吸引较多的投资客前来购房。

楼市逐渐回暖，据调查，在今年11月底会有较多新开楼盘，所以本案要迅速出击，先于这些楼盘打进市场，夺取竞争优势。

二、微观市场概况

本案周围目前已有不少楼盘，有一定的体量，且离本案较近，极易形成竞争情况，因此，对附近楼盘我方也进行了市调了解。

◆海城名家

地理位置

市区海州路南侧，消防队西侧

产品类型

高层、多层（LOFT）

容积率

2.5

总占地面积

6万余平方米

总建筑面积

2.5万平方米

开盘时间

绿化率

35%

主力户型

88-155方的紧凑户型200-230方左右的空中别墅

楼盘售价

均价8000元/平米

交通

海州东路、消防队西侧，北面有汽车南站，南面是医疗中心和商贸中心，西面有中学，有轮滑运动中心，东面是个教学园区，已形成了配套齐全、环境优美、生活方便的格局。

配套

城南大型超市华润万家、南苑中学、南苑菜场、曙光医院等生活配套，都在该楼盘500米的生活半径内，这些都是小区配套的重要服务功能。

销售情况

剩余房源不多，余大面积、高层。

◆西山一品

地理位置

海宁市西山路836号

产品类型

高层（1、2幢写字楼，3、4幢单身公寓）

容积率

总占地面积

总建筑面积

63000平方米

开盘时间

2009年12月

绿化率

主力户型

36－51平方

楼盘售价

开盘均价在7000元/平米左右

交通

酒店项目位于海宁市最繁华的商业黄金地段——工人路商业街。

北距火车站300米，南距汽车站2000米，西距中国皮革城2000米，交通便捷，购物方便。

配套

属市中心，周边发达，有大型购物超市，大型酒店，大新餐饮客房宾馆等。

销售情况

只剩4号楼北向房源，销售现场已经没有销售气氛，处于尾盘、自然销售状态。

◆康桥名城

地理位置

东文宗路西侧、洛塘河南侧

产品类型

高层

容积率

2.6

总占地面积

170余亩

总建筑面积

30万平方米

开盘时间

二期2010年年底开盘

绿化率

40%

主力户型

一期主要是80-130平方

楼盘售价

均价8000元/平方米（1楼83方706800元3楼80.85方721000元含车库储藏室）

交通

周边文宗路、海州西路、南北大道等城市主干道组成通达路网,畅行于城市

配套

项目周边有体育馆,皮革城,城南公园,文化馆,海州大饭店,华润万家超市等市政生活配套

销售情况

剩余80方左右（楼层低）250方190方，140方共剩余70套

◆华盛嘉苑

地理位置

海州西路与文宗路交叉口

产品类型

高层

容积率

2.5

总占地面积

120万平方米

总建筑面积

5万平方米

开盘时间

9月底10月初

绿化率

37.6%

主力户型

89-269平方

楼盘售价

8000/平米左右

交通

西面是南北大道、皮革城，东面是市政府、文宗路。

配套

南临市文化中心、市民公园；西靠市游泳馆，体育馆皮革城遥遥相望；东侧紧依行政中心。

销售情况

现指定银行收取意向金10万元，共收取40多套，可退款，预订率较高。

◆兴海时代大楼

地理位置

海宁市文宗南路

产品类型

LOFT商务居住临街商铺

容积率

总占地面积

总建筑面积

开盘时间

绿化率

主力户型

40平方

楼盘售价

均价7500元/平米

交通

配套

销售情况

只余5套（3、4楼各2套，5楼1套）

◆百合新城

地理位置

海宁市文苑南路城南新区

产品类型

平层官邸、小高层

容积率

0.80

总占地面积

800000㎡

总建筑面积

780000㎡

开盘时间

小高层11月底推出

绿化率

50%

主力户型

190-300平米

楼盘售价

平层官邸1.7万/平方，去年小高层9000元/平方

交通

城南是以国际大都市格局来全新规划的高尚区域，带有很大的前瞻性，百合新城就位于海宁市最有发展潜力的城南区块，日益成熟的社区环境是居家的理想选择。

配套

行政中心、中国皮革城、汽车南站　、　体育中心　、　海洲大饭店、市民广场相邻，是未来城市中心之高尚生活社区。

销售情况

目前已开楼盘的小面积房源基本已销售完毕

◆书香苑

地理位置

市区文宗路西侧、水月亭西路北侧

产品类型

学区房，小户精装

容积率

总占地面积

总建筑面积

开盘时间

绿化率

主力户型

40-100平方米

楼盘售价

一万多一平米（51.97方约六十几万）

交通

配套

销售情况

基本售完

◆丽都水岸

地理位置

产品类型

容积率

2.0

总占地面积

总建筑面积

7万平方米

开盘时间

绿化率

主力户型

89-129平方米

楼盘售价

5800元/平方

交通

7路公交直通紫阳街商业中心及火车站，另有4条城乡公交路线连接马桥、袁花、黄湾、尖山、盐官及盐仓。

配套

小区南靠城南大道，西依黑木板桥港，与规划中的城南金融中心、商业中心仅一街之隔，城南农贸中心及新人民医院近在咫尺，周边南苑中、小学、幼儿园，教育配套优秀。

销售情况

剩房不多

◆汇银新空间

地理位置

文宗南路西侧、后富亭港南岸

产品类型

70套loft，20套商铺

容积率

总占地面积

总建筑面积

11605.5平方米

开盘时间

绿化率

主力户型

45平方米

楼盘售价

7850元/方－－8050元/方精装加10万元

交通

 文宗南路西侧、后富亭港南岸，与文化馆、城南公园相邻，北与行政中心、南与百合新城隔路相望

配套

周边各种商务、行政、金融、交通、教育、休闲、购物等配套完善。

汇银新空间坐拥核心地段，享受最优质的商务与生活资源。

这里，信息相汇、人脉相通、财气相聚、资本握手、财富增值。

销售情况

◆广隆财富中心

地理位置

钱江西路238号

产品类型

27层5.6万方写字楼，4200方商业，10栋公馆700-1500方不等

容积率

0.90

总占地面积

150000平方米

总建筑面积

6万平方米

开盘时间

绿化率

主力户型

70-1000方

楼盘售价

均5000元/方，6700最高，公馆9000元/方，每层差价50-200

交通

 新城区中心

配套

百合新城、皮革城、新客运站

销售情况

剩余房源：

写字楼70方2套和一整层，2栋公馆

其余楼盘信息：

楼盘名称

项目地址

体量

剩余房源

单价

面积范围

交房

建筑设计

特点

皮革城三期一写字楼

今年年底或明年推出

同济大学建筑与城市规划学院

待建成后或租赁或出售，建筑设计有特色，外观有创意

浙江海宁经编大厦

27层3.01万方商务办公，1.69万方5层展示及会议用房

无房源

租赁展区28元/平方，办公40元/平方

100平方左右

现房

政府开发

梅里达花园

双联路、隆兴路口

双联、独栋别墅

未定

未定

上城碟园

城南

09年11月份开盘

售罄

开盘均价7000元/平方去年11月份

三、重点参考楼盘

兴海时代大楼拥有LOFT户型，地段较好，虽然剩余房源不多，但对本案来说具有相当定价参考价值。

华盛嘉苑9月底10月初即将开盘，现已预订约2个月，预订火热只剩少量房源。

鉴于开发商和购房者的心理，届时可能会有大批退订人员，他们也有可能成为我们的客户。

结论：

楼市目前因宏观调控的影响，未来局势不明朗，再加上本案在产权、环境等各方面有局限性，因此在项目定价上必须理性慎重。

尤其在目前大势下一旦预期过高，项目启动困难重重。

出师表

两汉：

诸葛亮

　　先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。

然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。

诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

　　宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。

若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

　　侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：

愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

　　将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：

愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

　　亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。

先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。

侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也

。

　　臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。

先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。

后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

　　先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。

受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。

今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。

此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。

至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

　　愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。

若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。

臣不胜受恩感激。

　　今当远离，临表涕零，不知所言。