经济型酒店效益分析和经营运作模式.docx
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经济型酒店效益分析和经营运作模式
经济型酒店效益分析和经营运作模式
投入产出分析
对经济型旅馆的效益，我们进行了初步测算，测算口径为目前国内经济型旅馆常见开发模式即租赁场地改造，建筑面积5000平方米，客房150间，餐位150个，停车场50个的单店测算投入为620万元左右（项目改造周期控制在6个月左右）。
1、改造、装修费用为5000平米*500元/平米=250万元
2、消防系统30万元
3、照明系统、通讯系统、电脑系统100万元
4、电梯1台50万元
5、客房家电150间*4000元/间=60万元（单位空调和电视机及其他）
6、客房用具、布草150间*2500元/间=37.5元
7、餐厅设施设备40万元
8、其他50万元
（一）收入预测，预计销售收入在880万元左右
1、客房收入150间*80%*365天*130元/间·天=569.40万元
2、餐饮收入150餐位*2*60%*40元/人*365=262.80万元
3、其他收入50万元（小商场等）
（二）运行成本及费用合计630万元
1、租金120万元（按杭州市旧厂房租赁均价250元/平米·年测算）
2、税金50万元
3、水电等能耗60万元（按收入7%测算）
4、员工工资70万元（按40人测算）
5、办公费30万元（按收入4%测算）
6、布草洗涤费用、维修费用20万元
7、广告及培训费用20万元
8、折旧60万元（按10年计提）
9、物料消耗及其他费用170万元
10、财务费用30万元（投入资金均为银行贷款算）
（三）经营利润初步估算为250万元，投资回收期两年半左右。
但如果以购地自建方式开发（按占地3000平方米，建筑面积5000平方米估算）则投资成本需要在1500万元左右，则投资回收期为5年左右。
在自营店经营成功的基础上，存在机会收益，即开发一个加盟者，可以收取品牌使用费和特许经营费，品牌使用费在30～50万元左右，管理费按营业收入的2%—3%。
运作模式
一、开发模式
1、利用旧厂房、旧旅馆、旧仓库等进行改造。
对建筑物的要求有：
（1）建筑物为长方体，建筑面积在4500平方米～6000平方米的范围内，宽度或进深以16米左右为最佳。
建筑物高度为5层左右，有一个电梯井位。
（2）建筑物结构为框架结构，允许进行改造。
（3）周边有一定的空地，出路通畅并可停车。
（4）水、电、气、排污、通讯等设施到位。
2、租地自建，对地块要求：
（1）三通一平，市政配套到位，到红线。
（2）占地面积3000平方米左右，视地理位置与价位而定。
3、购地自建
（1）必须拥有产权，并无对外抵押事宜。
（2）已立项（旅游用地）。
按照国际上操作汽车旅馆的成功经验，购地成本需控制在总造价10%以下。
4、联合其他公司共同投资合资、合作，对方以现有固定资产投入，如酒店、厂房、土地等评估作价投入，酒店管理公司以品牌及建造或改造资金投入，确定各方占股比例，成立一家单店，输出品牌，经营利润分成。
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5、加盟、特许经营
经济型旅馆的连锁经营，品牌化和规模化的互动结果。
先有一定数量的自营店和形象店，积累一定的经营理念和品牌商誉后，才能吸引加盟者。
因此要吸引加盟需要：
总部拥有一个良好信誉和市场感召力的品牌，或者拥有订户中心、旅行社等经营资源。
有成功的单店及连锁店的管理模式，单店具有良好的赢利性，已消费市场较成熟、潜力较大。
有统一的物品供应系统，给加盟者提供全万位的支持。
总部能够持续不断地为加盟者提供培训，有统一的、强有力的市场推广计划。
加盟者需缴纳一定额度的品牌使用费和管理费用，酒店管理公司则输出品牌和管理模式。
6、委托管理
由业主方委托酒店管理公司经营管理，人员由酒店管理公司配备、培训、管理，委托方缴纳一定额度的管理费。
二、选址要求
1、地理位置：
①靠近文教区、大型工业区、商贸中心、批发市场、展览中心、大型娱乐场所等区域。
②邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通枢纽，城市入口处、飞机场、火车站、汽车站、码头、地铁出口、大型停车场、商业网点等。
2、交通条件
在选址附近有三条以上通达商业中心、火车站、汽车站的公交站线。
3、市场环境
作好周边市场的调研
①周边有没有饭店、旅馆，他们的等级、经营情况（客源、房价等）。
②客流量（车流量、人流量，能否滞留）。
③附近的企事业单位的情况，如单位种类、单位数量、基本经营情况等。
假如我们选择的是汽车旅馆，则选址的要考察拟建旅馆所在地点的车辆的流量，观察新的公路、机场发展的动向，靠近一条主要公路的交叉道附近为理想的兴建地点。
此外，某一特殊设施如机场、工业区、大学等附近，还有各大都市的市郊，由于人口集中的情形日益增加，再加上我国积极倡导小城镇建设，这些日后遍布全国的新兴小城镇也是兴建汽车旅馆的考虑地址。
选址时还要考虑周边的旅馆的竞争势态和配套设施的情况，在建设旅馆期间可与城镇管理部门和其他相关公司联系设立加油站、汽车维修点、小网吧、自动售货机、洗衣房、IC卡电话机、杂志和报刊零售店等。
三、注册成立酒店管理公司
下设事业拓展部（市场推广中心）、财务核算部（物资采购中心）、人事培训部、工程筹建部（根据开发模式确定是否需要）。
编制一本《连锁旅馆标准手册》，对连锁旅馆的建造、室内设备、服务规程、人力资源管理及培训等做详细的规定，做到有“章”可循，有序发展。
1、规模
经济型旅馆从控制投资成本和经营定位考虑，建筑面积应控制在5000—6000平方米之间，占地2000—3000平方米为宜。
客房100—150间左右，餐位150个左右，停车位50个左右。
2、风格简约，设施到位
旅馆内设置单人房、双人房、家庭房和套房，以淡黄色、淡粉色为主色调，房内配备单体空调、卫浴、电视、电话等设施，家具采用板式结构，如简单的存衣柜、床头柜及写字台，提供24小时热水。
餐厅提供点菜及商务快餐服务，也可考虑自创一个大众化餐饮品牌，与经济型旅馆相配套。
设置小规模的商场、书报销售店。
3、人员配备
配备30—40名服务人员，结构为：
店长1人，综合部（财务、人事、工程）10人，主管5人，前厅接待3人，保安兼行李员3人；客房服务员10人；餐厅服务员5人，厨师3人，小商场2人。
4、人力资源管理、培训、质量检查
各连锁店的人员培训均由酒店管理公司按照服务规程统一培训，保证规范化的服务，定时对各连锁店进行检查，以保证服务质量，维护品牌形象。
5、广告宣传
所有连锁店的广告宣传策划均由酒店管理公司统一对外发布，做整体形象设计和制作宣传资料，如同页、广告宣传册、广告牌的制作等。
6、物资供应
由酒店管理公司物资采购中心统一采购，集中采购以降低成本。
7、订房中心
设立酒店管理公司订房中心，配备免费订房热线，实现网上预订和各连锁店之间的交互订房。
建立会员卡制度，锁定一批消费群。
8、确定各连锁店的建筑设计风格，形成一种模式。
具体项目如下：
（1）、按三星级标准修建拥有150间标准客房的酒店，理论投资额为每间10万元，总投资额为1500万元。
⑵、以海岛自然风光、海岛风情、海上运动休闲垂钓和妈祖文化为主题的旅游功能区，总投资额为1500万元。
⑶、具有渔村风情的海鲜酒家，投资额为300万元。
⑷、污水、垃圾处理设施，投资额为200万元。
4、投资概算项目投资额（万元）酒店1500旅游区1500海鲜酒家300污水、垃圾处理200不可预见费用100合计36005、经济效益分析
（1）酒店客房数平均房价（元）评估入住率年平均营业收入15025060%930营业费用：
以营业额10%预计为93万元。
营业税：
以营业额5%计为46万元。
水电及维修：
以营业额的5%预计为46万元。
员工工资：
以目前同类酒店作为参照，按30人计人均工资800元，合计为28万元。
管理费用：
以营业额5%预计为46万元。
年利润=930-93-46-46-28-46=671资金利润率=671÷300×100%=22%⑵旅游区预计人次（万）评估人均消费（元）年营业收入1080800万元营业费用：
以营业额10%预计为80万元。
营业税：
以营业额5%预计为40万元。
水电及维修：
以营业额5%预计为40万元。
员工工资：
以评估规模为20人，人均工资为800元，合计为19万元。
管理费用：
以营业额为5%预计为40万元。
年利润=800-80-40-40-19-40=581资金利润率=581÷1500=39%（3）、海鲜酒家接待人次（万人）评估人均消费（元）年均营业收入1030300万元营业成本：
以营业额的50%预计为150万元。
年利润=300-150=150资金利润率=150÷300×100%=50%总投资预计回收年限3600÷（671+581+150）=2.57该项目约五年内可以收回全部投资6、风险因素分析旅游项目投资难以控制的风险在于游客数量的多少和消费能力的高低。
随着珠海休闲度假旅游城市形象的日益强化，珠海接待的旅游人数逐年增长，预计每年接待人数将达1000万人次，海岛游更是成为珠海旅游业的拳头产品，作为珠海市旅游业的增量指标，万山镇政府近年来致力于海岛基础设施建设，化劣势为优势，岛上交通、供电、供水、供油等基础设施日臻完善，为万山留住了一批固定的港澳游客，随着五一、国庆、春节旅游黄金周的到来，国内游客也在成倍增长。
预计在浮石湾度假村建成之后来岛旅游的人数将达10万人次以上。
根据统计，2001年珠海人均可支配收入为15869.91元,人均消费支出为11562.09元,人均旅游消费为552.79元,从以上数据可以看出浮石湾度假村的消费水平是完全可以为普通游额所能承受的,因此对其经济效益的评估是比较合理科学的,此项目将为投资商带来预期的回报,大有发展前景．
第一章中国经济型酒店发展概述
1.1经济型酒店定义
经济型酒店是指将客户锁定在中小企业商务人士、休闲及自助游客人，房价在200元左右的中小规模酒店。
1.2经济型酒店的特点
1.2.1功能简化。
经济型酒店的共同特点是把服务功能集中在住宿上，把餐饮、购物、娱乐功能大大压缩、简化、甚至不设。
餐饮一般只提供早餐，这也就是经济型酒店在国外又有B&B别称的缘故，其功能就是床（Bed）加早餐（Breakfast）。
中国经济型酒店的餐饮功能相对于国外稍强些，如家酒店连锁大多数分店提供近乎套餐式的简易三餐，“锦江之星”则有可点菜的大餐厅，但比之星级饭店，则是大大简化了。
1.2.2性价比高。
任何产品，不能单纯谈论价格高低，只有性价比高的酒店才会有生命力，才能卖出好价钱。
我国现在形成品牌的经济型酒店房价不菲，不仅超过二星级酒店，甚至直逼三星。
究其原因，就在于它们把性能提升的重点放在了客房上，不仅空调、24小时热水、客房面积、卫生设施不亚于二星，而且在设计理念和装潢水平上已大大超越了二星，把现代家居的简约、清新、温馨、舒适、实用的特征融入客房，给客人以“家”的感觉。
1.2.3成本节约。
目前二星酒店面临的困境是建设投资本来就不小，经营管理费用又居高不下，但房价都卖不高，餐饮也少有人问津，在这样收入少而开销大的恶性循环下，更新改造更成奢谈。
不说其他，单只人工成本一项，低星级酒店就处于劣势。
而经济型酒店的能源、水资源、人工、用品、设备等都高度节省。
如家的员工与客房比例仅为3：
10，是一般低星级酒店的1/5～1/7。
1.2.4市场定位明确。
任何企业、任何产品，市场定位是最先需要研究的，也最关键。
世界上任何经济型酒店从来不是为旅游团队服务的。
大致有两个层次：
低层次主要接待国内旅游或商务等散客；高层次主要接待白领、海外中档消费的商务客人。
这也是为什么经济型酒店的客房设计装潢完全跳出星级饭店模式的原因之一。
低星级酒店大量接待国内旅游团队，而经济型酒店则成了海内外白领的“宠儿”。
1.3经济型酒店与星级酒店的区别
经济型饭店、星级饭店，这是由不同的分类依据造成的是两类不同的概念。
它们有交集的时候，但大多数是无法统一的。
虽然，我们可以将一、二星级饭店，甚至三星级饭店划入经济型饭店的范畴，但两者的差异并不简单地是全部与部分（低端）的关系，它们最大的不同在：
1.3.1两者的目标取向不同
星评标准作为一个饭店的等级评定制度，面向所有的饭店类型，目标是划定统一的最低标准，以便让公众很容易地识别各类饭店的综合档次。
而经济型饭店是以顾客的基本需求为导向，为市场提供“价廉、方便、卫生、安全”的饭店产品，在满足顾客住宿过夜这一基本需求的前提下，着眼于从投资上降低造价、运营上降低成本，最终以较低的价格推出产品、赢得市场。
1.3.2服务范围的定位不同
国内的星级饭店大多是全服务饭店，“吃住娱购行”都提供；而经济型饭店一般地理解为有限服务饭店，大多只提供“住宿+早餐”式的服务。
经济型饭店也并不是所有的设施都是低于相应的星评标准，有些地方甚至较大地超过标准规定的要求，关键是：
该设施的采用，在投资和运营成本最低。
如在公共区域安装相对较贵的感应式水嘴，目的是减少运营时的维修和水的浪费，降低使用的总成本。
1.4主要经济指标分析
因2003年全国遭遇非典，其数据不具有代表性，2004年的数据还未统计出来，因此我们以2002年数据进行分析，从中可见目前酒店经营状况。
1.4.12002年全国不同星级酒店相关经济指标分析
星级
每间客房收入
全员劳动生产率/每人
出租率
人均实现利润
五星级
13.44万元
16.63万元
66.33％
1万元
四星级
7.27万元
10万元
64.95％
－0.31万元
三星级
4.15万元
6.49万元
60.84％
－0.49万元
二星级
2.43万元
4.72万元
56.47％
－0.26万元
一星级
1.6万元
3.80万元
49.68％
－0.27万元
通过上表我们可以得知，无论是在客房收入，还是人均实现利润方面，五星级酒店均具有非常强的优势。
特别在利润方面，仅有五星级酒店实现人均利润增长。
而处于中间状态的三星级酒店，因其客源被四星、五星及一二星级分流，所以其利润最低，人均为－0.49万元，投入产出比低，客房空置率高。
在1－4星级中，二星、一星级与三星、四星相比，人员实现利润要明显高。
可见在星级酒店中，五星级酒店的盈利能力最强，其次为一二星级，最差的为三星级。
高档的五星级酒店最具有投资价值。
在酒店业，一家酒店的客房出租率达到50%能保本，而客房入住率越高，利润就越高。
而锦江之星在2003年SARS期间的入住率仍达到了60%左右，2003年的利润率为17%，2004年估计利润将达到24%左右。
业内人士估计，如果开店200家，仅按照2003年的盈利率计算，就能够获利1.8亿元。
1.4.22002年上海星级酒店收益状况
星级
平均入住率
比去年增长率
平均房价
五星级
73.93％
12.3％
1108元/间
四星级
69.92％
5.12％
557元/间
三星级
61.57％
－1.02％
330元/间
二星级
65.93％
2.25％
220元/间
一星级
61.24％
3.48％
169元/间
通过上表我们可以得知，在上海星级酒店中，三星级酒店的入住率较去年下降了1.02％个百分点，可见三星级酒店的竞争力在逐步下降。
高档酒店四五星级的入住率逐年增高，生命力逐渐增强。
而相比较而言，经济型酒店著名品牌“锦江之星”，2004年平均入住率达到95％以上，远远高于星级酒店，盈利能力非常强。
在国外管理公司与本土公司管理上，其效益有明显的差别，03年上海26个国际品牌，外方管理的每间客房平均价格为615元/天，而国内品牌锦江之星管理的酒店客房品牌价格为430元/天。
1.4.3经济型酒店投资情况
星级
客房建筑面积
每平方米投资额
每间客房投资成本
平均回收期
五星级
100平方米
10000元
大于100万元
8-10年
四星级
90平方米
9000元
大于81万元
8年
三星级
80平方米
8000元
64万
8年
经济型酒店
50平方米
4000元
20万
3-5年
注：
客房建筑面积＝总建筑面积/客房数，以上费用不含土地转让费用，均为概数，具体投资额还需具体酒店具体分析。
从上表我们可以得知，经济型酒店由于其投资成本低，因此其回收期较短，不超过5年，而如家快捷酒店的投资回收期为2-2.5年。
经济型酒店投资之所以低的原因为没有装修豪华的大堂，其他辅助设施较少，基本功能为住宿＋餐饮，其内部设施也较为简单，如墙壁没有壁纸，仅此一项就节约了很大一部分投资。
上海市经济型酒店每间客房收入预算表
1
房价
双人房
200元
单人房
160元
2
出租率
按80％计算（最高可达到98％）
3
房间年收入
双人房
5.84万
平均年收入
按5万计算
单人房
4.67万
4
费用总计
2.55万元
4.1
租金
1万
租金不能超过收入的20％计算，临界点
4.2
工资性支出
0.75万元
不能高于收入的15％，临界点
4.3
能源
0.25万元
收入的5％，家庭式空调
4.4
税收
0.3万元
收入的6％
4.5
其他
0.25万元
收入的5％客房设施等
5
经营利润
2.45万元
经营利润率
49％
注：
该酒店以租用其他单位酒店为例，不含土地、土建费用，只包括装修、设备用品等费用。
通过上表我们可以看出，经济型酒店的经营利润率在50％左右，如果有大型的餐厅，其经营利润率肯定低于50％，而上海五星级酒店的经营利润率为3－30％。
1.5发展规模
经济型酒店的规模统计，由于没有直接的数字，只能结合国家旅游局和商业部的统计来估计。
2003年底，全国有涉外酒店15000家，比2000年的10400家增加了接近5000家。
2002年，全国星级酒店8880家，其中，五星级175家，四星级635家，三星级2846家，二星级4414家，一星级810家。
估计，经济型酒店座数占涉外酒店的80%左右，经济型酒店房间数占涉外酒店的50%左右。
按商业部的统计，2003年底，非涉外酒店的数量26万多家，其中，社会旅馆8万多家，个体旅馆18万多家。
由于商业部没有作过全面的非涉外酒店的等级划分，估计在26万家中，达到经济型酒店的在6万家左右，300万房间左右。
2004年，该行业的增长速度高达200－300％。
总之，经济型酒店在7万家左右，350万房间左右，但分别分属于涉外酒店和非涉外酒店，在两个酒店行业管理体制下。
按发展规范程度，涉外酒店制度下的经济型酒店明显规范，按发展机会，非涉外酒店制度的经济型酒店机会较多。
如果发展策略合适，经济型酒店的数量会更大。
1.6存在的问题
如此巨大规模的中国经济型酒店，真正具有一定规模，算得上品牌的寥寥无几，绝大多数都是以单体形式存在，抗击外来风险的能力很弱，也达不到消费者心中“价廉、清洁、舒适、安全”的要求。
到底是什么原因制约着经济型酒店品牌的产生呢？
1.6.1制度体制方面的障碍。
目前绝大多数经济型酒店都属国家或集体所有，80%以上这种酒店都面临着体制改革，资产重组的任务，产权和管理体制方面的缺陷仍然是制约经济型酒店品牌产生和扩展的主要原因，具体表现为：
（1）产权的不可流转性制约了对现有酒店存量资产的优化配置。
现行所有制下，经济型酒店的产权都以某一 种方式固化在某一政府部门，导致管理者对资源低效率运行的漠然，不可能真正按效率原则来配置资源，使资源从低效率的产权主体流向高效率的产权主体。
（2）国有酒店经营者的选拔机制不完善使经济型酒店职业经理人缺乏产生的土壤。
国外知名酒店的管理经验表明，有能力的酒店职业经理人是酒店的财富，他们对酒店企业的成败以及酒店品牌的建设都具有举足轻重的作用。
国有经济型饭店的经营者基本上都是由上级主管部门决定并任命的，外面的优秀人才很难进入饭店高层管理层，且选拔上来的很多是原行政机关干部，缺乏饭店管理的专业知识和经验。
这样一种选拔用人机制使得国有经济型酒店经营者很难发展成为有作为的酒店职业经理人。
（3）对非商业性目标的追逐和地方保护主义降低了经济型酒店向品牌发展的动力。
各部委和政府职能部门建造饭店的原始意愿并非只是利润，很多饭店的建设初衷仅是官员的一种偏好或者是一种炫耀性投资。
很多国有经济型饭店是作为某地区或某部门的招待所或培训中心而建成营业的。
这样建成的国有饭店属于无偿投资，基本上没有还贷压力，当经营陷入困境时也无破产之忧。
（4）非公平的竞争环境抑制了我国私营经济型酒店品牌的发展。
在我国，不同所有制的酒店不是在公平的环境下竞争。
客观地说，跨国经营的酒店享受的政策优惠多于国内经营的酒店，而在国内酒店中，国有或集体酒店又比私营酒店享受的优惠政策多。
这样一种非公平的竞争环境抑制了我国私营经济型酒店品牌的发展。
1.6.2企业自身的障碍。
经济型酒店在品牌建设过程中除了上述国有或集体酒店存在的制度和体制方面的障碍以外，酒店企业自身存在的一些问题也表现得很明显。
（1）品牌意识不强、缺乏创新。
目前，中国经济型酒店的绝大多数都是单打独门，没有品牌意识。
目前除上海的锦江之星、新亚之星，北京如家客栈、中江之旅等具有一定规模的经济型酒店外，很少有立志把自己的酒店企业打造成品牌的。
（2）市场定位不准，盲目模仿、缺乏个性。
一个品牌的核心应是它的文化和个性。
目前，我国经济型酒店为数不多的几个品牌中，普遍缺乏文化和个性内涵，泛化现象严重。
中国大多数经济型酒店往往不是根据市场调研、市场分析、来组织策划经营，而是片面的模仿别的高星级酒店。
许多经济型酒店市场定位混乱，在客源的选择上非常盲目，没有重点，因而造成经营上面面俱到。
（3）缺乏强大的营销力量和预定网络。
从国际经验来看，酒店品牌在扩展过程中都伴随着强大的营销和预定系统的发展，都伴随着企业文化的渗透和市场份额的扩大，而我国经济型饭店的经营者往往却只注重内部管理，在市场开拓、品牌塑造、网络预定等方面却忽视其重要性，这极大地影响了我国经济型酒店品牌的培育。
1.7经济型酒店经营发展环境分析（SWTO分析）
1.7.1优势分析（S）
（1）价格适中，每晚住宿费用为50－120元，符合绝大部分消费者需求。
（2）网点众多，目前全国适合经济型的酒店大约为2-5万家。
（3）客源广，中国是最大的国内旅游市场，2004年预计国内旅游超过9亿人次，入境旅游人数将达到1.05亿人次，全年旅游总收入有望突破6000亿元。
（4）管理成本低。
经济型酒店的人员管理、能源管理等等与星级酒店相比较低，特别是人力资本，五星级酒店的1/6-1/7，采取扁平化管理。
1.7.2劣势分析（W）
（1）服务不规范，由于是经济型酒店，导致部分酒店服务不规范，影响了收入。
（2）舒适度低，有限的配置，造成了其舒适度相对较低。
（3）设备不完善，没有美容美发等等。
（4）品牌知名度低。
（5）市场化功能
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