年物业管理师《经营管理》模拟试题.docx

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年物业管理师《经营管理》模拟试题

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2010年物业治理师《经营治理》模拟试题

一、单项选择题（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．下列哪一项一般不作为物业经营治理活动的治理对象？

（D）

A.写字楼 

B.出租型不墅 

C.公寓 

D.住宅

2．年营业额在1~5亿元人民币之间的商业物业属于（C）

A.区域购物中心

B.市级购物中心

C.地区购物商场

D.居住区商场

3．关于物业经营治理的常规工作，以下讲法中错误的是（C）

A.在合适的选择下，资产组合的风险将低于各个组成部分的加权平均风险。

B.投资组合时，投资者应该尽量寻求相关系数为负的投资。

C.设施设备治理的水平越高，越能提高物业的出租率。

D.有必要通过买卖来维持和提高当前资产组合的质量，但调整期要尽量短。

4．以下关于物业经营治理服务目标的讲法错误的是（B）

A.应从业主的角度动身考虑投资组合

B.要在物业自然寿命的全寿命周期内，保持物业的市场价值。

C.要努力实现物业各期净收益最大化

D.要提高物业的以后进展潜力

5．判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（C）。

A.目前是否有经济收入　

B.过去是否带来了经济收益

C.是否具有产生经济收益的能力

D.目前的收入是否大于运营费用

6．当房地产开发商将建成后的物业用于（D）或经营时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

A.出售

B.抵押

C.转让

D.出租

7．以下属于房地产间接投资的是（D）

A. 房地地产置业投资

B. 土地一级开发投资

C. 房地产开发投资

D. 购买住房抵押支持证券

8．以下关于房地产投资信托基金的描述，不妥的是（A）

A. REITs的投资收益全部来源于其所拥有物业的经常性租金收入

B. REITs投资的流淌性专门好

C. REITs股票的收益水平大大高于一般的股票收益

D. REITs选择投资的领域特不广泛，能够降低REITs购买者的风险

9．大型都市改造项目的实施，会使周边房地产资产的价值大大提高，这反映了（D）

A. 位置固定性或不可移动性

B. 适应性

C. 各异性

D. 相互阻碍性

10．以下关于资金时刻价值的论述，不正确的是（B）

A．同样数额的资金在不同的时点上具有不同的价值

B．不同时刻不同数额的资金在价值上的差不称为资金的时刻价值

C．不同时刻发生的等额资金在价值上的差不称为资金的时刻价值

D．随着时刻的推移，资金的价值会增加

11．某写字楼2009年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和预备金共计120万元，则2009年的税前现金流为（B）万元。

A.330

B.450

C.650

D.700

12．银行为某家庭提供了期限为10年的按季度等额还本付息的个人住房抵押贷款，若该笔贷款的年利率为7%，则实际年利率是（　A　）。

A.7.19% 

B.7.25%  

C.7.21%  

D.7.16%

13．某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；可能利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的收益率为8.5%。

则该宗房地产的收益价格为（A）万元。

A． 91.52 

B.91.72 

C.91.30 

D.90.38

14．以下有关设备磨损的讲法错误的是（B）

A．第一类有形磨损与设备的生产过程有关，是一种实体磨损。

B．第二类有形磨损是指设备因自然力产生的磨损，是一种实体磨损。

C．第一类无形磨损可不能导致设备的使用价值发生变化。

D．第二类无形磨损使原有设备的价值降低。

15．设备更新的核心工作，是确定设备的（C）

A．自然寿命

B．技术寿命

C．经济寿命

D．物理寿命

16．设备更新分析以（C）为主

A．净现值法

B．净收益法

C．费用年值法

D．财务内部收益率法

17．某物业内现有设备为旧式电梯，剩余使用寿命5年，年电费支出60万元。

市场上销售的新型电梯，使用寿命15年，初始购置费用支出180万元，年电费支出30万元。

假如仅从经济的角度分析，采纳静态分析的方法，则新型电梯的等效年总费用支出为（A）万元。

A．42   

B．60   

C．30   

D．不确定

18．某写字楼的购买价格为50万元，投资者的自有资金为20万元，余款为抵押贷款，年还本付息为2.54万元，贷款年利率为7.5%，可能该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，则该写字楼的税前现金回报率为（A）

A．17.3% 

B．16.5%  

C．15.4%   

D．18.7%

答案：

A（[10×（1-10%-30%）-2.54]/30=17.3%）

19．物业价格与一般物品价格的不同之处是（C）

A．是价格，用货币来表示

B．有波动，受供求因素的阻碍

C．受区位的阻碍专门大

D．按质论价：

优质高价，劣质低价

20．某幢可出租房地产尚有1年时刻才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元／m2，现房出租的年末净收益为500元／m2。

若按折现率10％和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为（C）元/m2。

A．4400　

B．4409　

C．4445　

D．4455

21．真正的房租构成因素包括（ABCE）

A．地租

B．房屋折旧费

C．营业税

D．物业服务费用

E．利润

22．以下关于原始价值、账面价值、市场价值讲法错误的是（A）

A．原始价值指原始的买价，不包括运输费、安装费等。

B．原始价值是始终不变的

C．账面价值是随着时刻的流逝而不断减少的

D．市场价值是随着时刻的流逝而上下波动的

23．某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉。

该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分不为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为（B）万元。

A．27.6　

B．28.2　

C．29.0　

D．29.9

24．下列各类房地产中，特不适用于成本法估价的是（B　）。

A.某标准厂房

B.某酒厂厂房

C.某待出让土地

D.某写字楼

25．某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。

假设净收益率为75％，酬劳率为10％，则该商铺目前的价值为（B）元/m2。

A．14140　

B．42421　

C．56561　

D．60000

26．对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，还要分析（BDE）

A．价格结构     

B．总量结构

C．档次结构     

D．投资结构

E．租买结构

27．“某都市不墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（ABD）。

A．按地域范围细分

B．按房地产用途细分

C．按增量存量细分

D．按交易形式细分

E．按目标市场细分

28．从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（D）。

A．确定调查方式

B．设计问卷

C．收集信息

D．定义市场区域

29．关于物业治理打算的表现形式，以下讲法中错误的是（D）

A．年度打算是一种运行打算，属于战术层次的打算

B．中短期打算通常为3～5年

C．长期打算属于策略层次的打算

D．长期打算通常以物业的使用寿命为限

30．下列关于房屋租赁讲法中错误的是（B）

A.承租人具有房屋的占有权

B.承租人具有房屋的处分权

C.承租人具有房屋的使用权

D.承租人拥有部分收益权

31．以下关于房屋租赁关系的讲法中错误的是（C）

A．房屋租赁关系是一种经济契约关系

B．租赁契约必须是法定要式合同

C．租赁合同能够采纳口头合同

D．租赁合同必须采纳书面合同

32．在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选择（B）租赁治理模式。

A．托付治理

B．包租转租

C．出租代理

D．自动延期

33．签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后（C）内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产治理部门办理登记备案手续。

A．7日 

B．15日 

C．30日 

D．60日

34．以下关于房屋登记备案的讲法错误的是（A）

A．房屋租赁能够进行登记备案，也能够不用

B．房屋租赁登记备案本身包含审查的含义

C．未经登记备案的租赁合同是无效的经济合同

D．未经抵押权人同意的已抵押房屋不能出租

35．以下不属于财务费用的是（D）

A．利息净支出

B．汇兑净损失

C．金融机构手续费

D．审计费

36．以下不属于物业治理服务成本的是（A）

A．法定税费

B．专项维修资金

C．物业治理服务支出

D．人工费

37．物业治理企业人工费的估算中，工会基金按工资总额的（C）计算。

A．14% 

B．15% 

C．2% 

D．1.5%

38．为了保证成本预算的（C），编制成本预算时，必须遵循一些差不多要求。

A．合法性

B．合理性

C．有效性

D．时效性

39．以微利为要紧特征的物业治理行业，特不适合采纳（D）编制预算。

A．固定预算

B．滚动预算

C．弹性预算

D．零基预算

40．（A）是最具综合性的服务质量评价指标。

A．物业增值率

B．业主中意率

C．维修及时率

D．房屋完好率

41．某房屋进行了火灾投保，当时按房屋的重置价格进行了保险金额的确定，保险金额为100万元，保险价值为120万元，由于火灾导致房屋损毁，则保险赔偿金额应为（A）万元。

A．100     

B．120     

C．110      

D．115

42．在物业服务合同中，能够包含以下哪种条款（A）？

A．业主为物业治理企业无偿提供治理用房

B．物业治理企业对住用人无偿提供班车服务

C．物业治理企业无限期接送小孩上下学

D．物业治理企业无偿举办“六一”儿童节活动

43．以下哪一个不是风险所具有的特征？

（D）

A．负面性

B．不确定性

C．可测性

D．确定性

44．物业治理企业与工程承包商在签合同时明确规定，在建筑过程中发生的自然或人为的灾难所导致的损失，均由承包商承担，关于物业治理企业来讲，这属于（D）

A．风险回避

B．风险保留

C．风险抑制

D．风险转移

45．正确处理（D），是物业治理企业生存和进展的前提与差不多保证。

A．企业同国家机关之间的财务关系

B．企业同职工之间的财务关系

C．企业同其债权人之间的财务关系

D．企业同其所有者之间的财务关系

46．企业较为合理的财务治理总体目标应是（C）

A．利润最大化

B．资本利润率最大化

C．企业价值最大化

D．股东财宝最大化

47．以下不属于物业治理绩效评价类型的是（C）

A．政府评价

B．社会评价

C．经济评价

D．企业自我诊断评价

48．以下不属于偿债能力修正指标的是（A）

A．资产负债率

B．流淌比率

C．速动比率

D．现金流淌负债比率

49．以下讲法中正确的是（C）

A．净资产收益率是指企业一定时期内的税前利润同平均净资产的比率

B．利息保障倍数是企业一定时期的息前税后利润总额与利息支出的比值

C．资本积存率是指企业本年所有者权益增长额同年初所有者权益的比率

D．主营业务利润率是指物业治理企业一定时期内的主营业务利润同主营业务收入净额的比率

50．物业治理绩效评价标准中，平均值及以上的标准系数为（C）

A．1.0    

B．0.8   

C．0.6   

D．0.4

51．以下不属于绩效评价方法的是（D）

A．功效系数法

B．综合分析推断法

C．定量和定性相结合计分法

D．比较法

52．某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是（A）万m2。

A．5.2

B．6.4

C．6.8

D．7.6

53．在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（A）支付。

A．业主                    

B．承租人

C．物业服务企业            

D．业主、承租人和物业服务企业共同

54．写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（C）。

A．全租金方式

B．毛租金方式

C．净租金方式

D．差不多租金方式

55．不属于写字楼物业经营治理的绩效评价指标的是（D）

A．服务中意度

B．物业经济指标

C．物业品牌化

D．基础治理水平

56．某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。

当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元。

A．13.2

B．15.9

C．19.5

D．20.4

57．由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（A）。

A.租金调整条款

B.代收代缴费用条款

C.装修费用条款

D.折让优惠条款

58．市场经济条件下，物业租金水平的高低要紧取决于（D）。

A．经营成本

B．物业档次

C．业主目标收益要求

D．同类型物业的市场供求关系

59．物业治理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（D）。

A．零售商的财务能力

B．零售商需要的服务

C．零售商组合与位营分配

D．零售商的声誉

60．以下属于设施经理非职业性工作的是（A）

A．维持物业的日常运营

B．决策物业区位

C．预测以后企业空间需求

D．确定物业的空间使用方式

二、多向选择题（每题2分，每题中的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意。

错选，本题不得分；少选，所选每个选项0.5分）

1．对零售商业物业进行分类的要紧依据有（ABC）。

A．建筑规模

B．经营商品的特点

C．商业辐射区域的范围

D.周围环境

E．服务人口的收入水平

2．物业经营治理中以运行治理为主的治理是（AC）

A.物业治理

B.物业资产治理

C.设施治理

D.房地产资产治理

E.房地产组合投资治理

3．下列风险中属于系统风险的是（BE）。

A.比较风险

B.市场供求风险

C.以后运营费用风险

D.持有期风险

E.购买力风险

4．降低贷款利率对房地产市场的阻碍要紧有（BE）。

A．导致房地产实际价值下降

B．导致房地产实际价值上升

C．加大投资者债务负担

D．抑制房地产市场需求

E．增加房地产市场需求

5．收益性物业治理中，阻碍有效毛收入的因素有（ABCD）。

A.潜在毛租金收入

B.空置损失

C.租金损失

D.其他收入

E.经营费用

6．以下关于物业价格阻碍因素的描述错误的有（DE）

A．不同的物业价格阻碍因素，引起物业价格变动的方向是不尽相同的

B．不同的物业价格阻碍因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的

C．不同的物业价格阻碍因素，与物业价格之间的阻碍关系是不尽相同的

D．不同的物业价格阻碍因素，对物业价格的阻碍与时刻都有关系

E．物业价格的各种阻碍因素，都能够用数学公式或数学模型来量化

7．下列关于资金时刻价值的表述中，正确的有（ABCE）。

A．资金时刻价值是资金的增值特性使然

B．利率是资金时刻价值的一种标志

C．从消费者角度来看，资金时刻价值体现为放弃即期消费应得到的补偿

D．即使资金存在时刻价值，也能够对不同时点上发生的现金流量进行直接比较

E．资金时刻价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等

8．在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（BD）。

A．空置量

B．房地产价格指数

C．平均建设周期

D．吸纳率

E．失业率

9．邻里分析的内容包括（AB）

A．评估邻里的经济状况

B．考察邻里物业的实体状况

C．考察目标物业的实体状况

D．目标物业位置分析

E．评估目标物业的出租率

10．下列哪些情况属于人为终止合同的情况？

（CE）

A．当事人协商一致的

B．租赁房屋发生了火灾

C．承租人有意损坏房屋

D．承租人有意拖欠租金达3个月

E．承租人将承租的房屋擅自转租

11．在租赁治理中实施CRM涉及到的工作有（ABCE）

A．建立详细的租户档案

B．个性化服务

C．租金缴交的治理

D．租金方案的确定

E．租赁期内的服务

12．物业治理成本中，营业成本包括（ABC）

A．直接人工费

B．直接材料费

C．间接费用

D．治理费用

E．财务费用

13．按照经济性质分，物业治理成本可划分为（DE）

A．边际成本

B．差异成本

C．机会成本

D．折旧费

E．税金

14．物业治理工作中经常涉及的保险有（CDE）

A．人身保险

B．信用保险

C．公众责任保险

D．劳工保险

E．火灾保险

15．我国按建筑物占有性质将火灾保险费率分为（ACD）

A．工业险

B．商业险

C．仓储险

D．一般险

E．专门险

16．以下哪些属于企业的差不多财务报表？

（CDE）

A．资产减值预备明细表

B．成本报表

C．资产负债表

D．损益表

E．现金流量表

17．以下属于相关指标比率的有（ABC）

A．资产负债率

B．流淌比率

C．主营业务利润率

D．成本利润率

E．资本利润率

18．写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（ABD）。

A.商业信誉和财务状况

B.面积需求大小

C.租金支付方式

D.物业服务需求

E.与写字楼业主的关系

19．下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（ABD）。

A．基础租金是依照业主希望达到的投资收益率目标和其可同意的最低租金水平确定的

B．基础租金高于市场租金时，物业治理企业需要降低经营费用

C．基础资金低于市场租金时，物业治理企业需要降低经营费用

D．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金

E．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金

20．下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（D）。

A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地治理物业

B.知名度大的要紧租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时刻间隔较长

C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分

D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高