浅析房产税的现状和改革.docx
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浅析房产税的现状和改革
本科毕业设计（论文）
题目：
浅析房产税的现状和改革
学生姓名
林玉晗
学 号
1109070141
教学院系
经济管理学院
专业年级
会计学2011级
指导教师
陈晓兰
职 称
单 位
西南石油大学
辅导教师
职称
单 位
完成日期
2015年
年
5月
月
12日
SouthwestPetroleumUniversity
GraduationThesis
AnalysisthePresentSituationandReformoftheRealEstateTax
Grade:
2011
Name:
LinYuHan
Speciality:
Accounting
Instructor:
ChenXiaoLan
SchoolofEconomics&Management
摘要
摘要：
近十年来，我国经济情况的高速发展，同时随着房地产行业的飞速发展，加上人们对实体经济的投资的利润是远远小于房地产行业，于是大量投机性资金和投机行为向房地产市场流入，使得我国楼市价格飞速上涨。
在“国九条”“国十条”等一系列严厉的调控措施下，实际效果并不理想，房价依然居高不下，为了有效控制房价继续上升的趋势，房产税政策的改革和实施已经刻不容缓。
本文就房产税表明了一些个人的看法，并对房产税现行的情况以及存在的问题进行了分析。
与此同时，本文谈了一些关于国外的房产税的现状和实施情况，目的在于可以向国外借鉴关于房产税的良好经验，从而我国进行优化改革。
第一章绪论提出了房产税的问题，以及关于房产税的些许研究。
第二章对房产税进行了详细的阐述。
第三章明确的指出了现行房产税存在的问题。
第四章分析了美国、德国、加拿大的房产税在国内运行的情况，以及他们国家各自较为灵活的房产税制定。
第五章就针对现存在的问题而提出的具体的改革措施。
第六章为结论和做出展望。
关键词:
房产税；改革；现状；税制；税率
Abstract
Inrecenttenyears,therapiddevelopmentoftheeconomicsituationinourcountry,alsowiththerapiddevelopmentoftherealestateindustry,peopleontherealeconomyofinvestmentandprofitisfarlessthantherealestateindustry,andlargespeculativefundsandspeculationtotherealestatemarketflows,therapidriseinpropertypricesinChina.Underthenationalnine"ten"andaseriesofstrictcontrolmeasures,theactualeffectisnotideal,housepricesarestillhigh,inordertoeffectivelycontrolthepricescontinuetorisetrend,realestatetaxpolicyreformandimplementationofalreadynotimetodelay.Inthispaper,therealestatetaxshowssomepersonalviews,andonpropertytaxcurrentsituationandtheexistingproblemsareanalyzed.Atthesametime,thepaperdiscussedthestatusofsomeofforeignrealestatetaxandimplementation.Thepurposeistoforeigncountriesforreferenceontherealestatetaxgoodexperiencetoourcountryforoptimizationofreform.Thefirstchapterputsforwardthepropertytax,andsomeresearchabouttherealestatetax.Thesecondchapterexpatiatesontherealestatetax.Thethirdchapterclearlypointsouttheexistingproblemsofcurrentrealestatetax.ThefourthchapteranalyzesthepropertytaxesintheUnitedStates,Germany,Canada,indomesticoperations,andtheirrespectivemoreflexiblepropertytaxformulation.Thefifthchapteristhespecificreformmeasuresandexistingproblems.Thesixthchapteristheconclusionandprospect.
1绪论
1.1问题的提出
1.2研究的目的和意义
1.3国内外研究现状
1.3.1国外研究现状
1.3.2国内研究现状
1.4研究思路与方法
1.4.1研究思路
1.4.2研究方法
2我国房产税概述
2.1房产税的概念
2.2房产税的发展和演变
3我国房产税的现状和存在的问题
3.1我国房产税的现状
3.2我国房产税存在的问题
3.2.1税制设计不合理
3.2.2征税范围狭窄
3.2.3税率不合理
3.2.4房地产秩序不规范
4国外房产税经验的借鉴
4.3.1美国
4.3.2加拿大
4.3.3德国
5我国房产税的改革和完善的对策
5.1完善房产税税制
5.1.1深化税制改革
5.1.2拓宽征税范围
5.1.3完善计税方法
5.2规范征收管理制度
5.2.1建立完善的征管体系
5.2.2确定有效机制
6结论
7．致谢
8．参考文献
1绪论
1.1问题的提出
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税随着中国经济的高速发展，房地产产业也随之快速增长，并逐渐成为中国国民经济重要支柱产业之一。
可是在房价逐步升高的背后，却带来了房屋投机、房屋供求结构的失调、有些人拥有大量房产，而有些人却买不起房的现状、环境污染的问题。
本文主要探讨房产税的现状即现在所存在的问题和为应对这些现状，需要做出的改革措施。
1.2研究目的和意义
近年来，世界经济高速发展，中国经济也是突飞猛进，财富时代已经到来。
随着国人的财富越来越多，手上的余钱越来越多，但投资的渠道并不多，且具有比较大的风险性，除了房地产外的实体投资，货币的回流太慢也太少；股票和期货的炒卖也需要技术的支持，因此国人将大量的财富都投向了房地产市场。
而因此造成的房地产市场的供不应求现象，俨然会将房价推向不合理的边缘。
国人购买的房地产并不是拿来生活和居住的，而是作为财富增值的一种方式。
房屋的多少变成了一种财富的象征，但也极大可能的将房地产市场推向了畸形的地步。
现行的房产税税制已经满足不了飞速的经济建设、全新的经济格局和维持社会制度运转的最基本的要求了。
所以，完善房产税税制在当前形势下显得刻不容缓。
尽管可能房产税对房价的影响并不是立竿见影或者说是直接相关的，但其确实能一定程度上能防止房价过快的上涨。
房产税的征收，一方面能打击那些将房地产作为投资投机的行为，增加投资者的投资成本，提高对其的投资难度，减少获得的投资利润；另一方面，通过对不同房屋的征税，有利于调节收入，合理分配，更有助于社会公平，达到共同富裕。
1.3国内外研究现状
1.3.1国外的研究现状
国外对房产税的研究很早便开始了，对“房产税”这个称呼也有众多说法。
有的叫房屋税，有的叫地税，有的叫家庭税。
关于房产税的研究也主要集中在房产税的功能以及房产税制的设计上。
国外关于房产税的研究也主要集中在房产税的功能以及房产税制的设计上，具体说来，关于房产税的功能研究观点主要包括以下几个方面:
1.效率说 该理论主要观点是，在保有环节征收房产税，能对房产这项资源的合理有效配置具有重要的调节作用，房产资源的拥有者由于有较大的税收负担，进而将会对空置的房产进行充分利用，最终便能达到合理配置资源的目的。
2.公平说 这种学说的总体思想是房地产是居民财产的重要组成部分，房地产是作为一项非常重要的财产所得，不同的人拥有的房产数量不同，如果有过大的差异就会导致收入差距过大，因此需要一种财产税对其进行征税，从而调节收入差距保证社会公平，调节市场秩序。
3.财政收入说 首先税收是国家财政收入的主要来源，而房产税作为一项税收也具有增加财政收入的功能，除此之外由于房产税本身的特性，房产税是地方政府重要的财政收入。
而国外征收房产税的实践证明，由于房地产本身不易转移，所以房产税是具有稳定性的税源，因此房产税是各国地方财政收入的重要来源。
以美国为例，美国在建国初期开始便征收了房产税，但每个州会根据自己州的具体情况从而来具体制定房产税的税率和征收情况。
现在美国房产税的税率介于1％-3％之间。
而国外的房产税税制已经相对成熟，并且实行“宽税基，低税率”的原则，这样可以最大可能的保证财政收入的稳定，也可以降低纳税人的经济负担；并且其相当一部分房产税税收用于公立中小学教育。
1.3.2国内的研究现状
我国对房产税的实行和征收较国外来说，起步较晚，体系也没有国外的成熟。
现在存在的房产税还存在诸多问题，有众多的专家学者提出了问题。
张漪在《我国现行房地产税制结构的问题分析》一文中认为我国房产税结 构存在的问题有税费改革不清、互相错位，税种设置重复与缺位并存，税费结构不合理， 税收主要集中在建设的增量方面。
王明玉在《完善我国房地产税制的研究》一文中认为我国房产税费不清，乱 收费严重，影响房地产的健康发展:
计税环节分布不合理，流转交易环节重而保有环节 轻;计税依据不科学，税率缺乏弹性，调节功能差;征管措施不完善，导致税收流失严重。
琼拉在《论我国房地产业税制的改革与完善》一文中认为我国现行的房地 产税制税基狭窄、税种繁杂、重复征税、“重流通、轻保有”、税种设置不规范、计税 依据不合理、租、税、费、概念不清，互相错位。
喻快（2010）在《我国房地产税对房地产市场的影响研究》一文中认为房地产税能够通过改变房地产市场主体的行为决策进一步影响房地产市场，实证研究我国31个省 的面板数据表明我国房地产税、地方公共支出与房地产交易量和房地产价格之间存在较 显著的相互影响关系:
房地产税对房地产价格的正影响说明我国房地产税制度改革的必要性。
1.4研究思路与方法
1.4.1研究思路
本文首先提出问题，说明房产税的现状（存在的问题），以及房产税迫切需要改革的必要性和重要性。
其次通过房产税现状，分析了房产税现有存在的问题，房产税的问题是多方面的，有市场因素，有人为因素，有政府因素，从市场角度出发怎么做出有效的改革措施，正确的市场引导，在现有经济形势下制定出最符合实际的房产税。
在人为因素影响下进而升高的房价，通过房产税来抑制人为的房产投机，并通过与国外的房产税比较，借鉴经验。
最后，本文提出了改革方案和措施。
1.4.2研究方法
本文通过运用文献法、比较分析法和实证分析法等研究方法，以中国房产税改革为研究对象，通过深入分析我国房产税改革中存在的问题，借鉴西方国家房产税改革的先进经验，提出完善我国房产税改革的对策，在保障房产税改革公正的基础上，充分发挥房产税改革对经济发展的推动作用和收入分配的调节作用，最终为我国房产税改革提供正确的理论指导以及进行分析。
首先分析了美国、加拿大和德国的房产税的情况，和房产税在其国家的特有之处，以及能成功运行的因素。
再与我国国内房产税现行情况相比较，从人口、经济、税率、征税范围、税制等情况全面分析对比。
1.文献法。
我国房产税改革虽然启动较晚，目前仍还处于地方试点的工作阶段，但学术界和实务界已经对房产税改革进行了大量的相关研究，取得了较为丰富的研究成果。
本研究将对我国房产税改革的有关文献进行梳理和分析，充分借鉴和吸收有关研究成果，在此基础上深化对房产税改革工作的认识，提炼出房产税改革的观点。
2.比较分析法。
通过比较不同西方国家在房产税改革方面的做法和成效，总结西方国家房产税改革的具体成效，从而提出西方国家房产税改革工作对我国房产税改革工作的启示，为促进我国房产税改革工作的深入提供重要借鉴。
2.我国房产税概述
2.1房产税的概念
房产税是以房屋为征税对象，依房产价格或者房产租金收入向房产所有人或经营者征收的一种税，具有调节财富差距，长远上看实现社会公平的功能。
房产税是具有以下特点：
1．房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；2．征收范围仅仅限于城镇的经营性房屋；3．区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值进行征收，对于出租房屋则按照租金收入征税。
如果是自用的房产，进行房产税征收的话，税率为1.2%，如果是出租、出典的房屋则按照租金进行征收，税率为12%。
1986年9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，决定从当年10月1日起施行。
《国五条》会议确定，坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。
2.2房产税的发展和演变
中国古籍《周礼》称为“廛布”的是最初的房产税，还有唐朝的间架税、清朝时期和房捐以及中华民国时期的房捐，都是属于房产税性质的。
我国现行的房产税税制应当紧随着经济形势的不断变化，进行改革和创新。
2003年10月党的十六届三中全会发布的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》明确提出：
“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。
2006年3月，《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》写入了“改革房地产税收制度，稳步推行物业税并相应取消有关收费”的战略举措。
2008年，国务院发布第546号令，自2009年1月1日起废止《城市房产税暂行条例》。
自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）缴纳房产税。
至此，中国建立了内外统一的房地产税体系，并适用至今。
2010年5月31日，国务院便下发了《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，房产税试点的改革拉开了帷幕。
2011年，中央经济工作会议明确提出，促进房价合理回归，扩大有效供给，促使房地产市场的健康发展。
与此同时，会议着重强调了“房产税”，当时已经在上海和重庆作为试点的房产税征收方式和政策也有可能在其他城市因地制宜，全面进行房产税的改革。
在2011年，上海市政府印发了《上海市开展对部分个人住房征收试点的暂行办法》的通知，规定房产税暂按应税住房市场交易价格的70%进行缴纳，适用税率暂定为0.6%。
上海和重庆的房产税改革办法各有不同，但目的都是为了调节收入分配，引导房地产市场的健康向上发展。
3.我国房产税的现状和存在的问题
3.1我国房产税的现状
我国现行的房产税是1986年国务院颁布制定实行的，《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，仅对城镇的经营性住房征税，对个人自住住房并不征收房产税。
多年来，个人购买住房的数量与日俱增，在经济发展和供求关系的影响下，房价也如购买数量一样，直线上涨。
因此现行的房产税制度与经济发展的不适应性和矛盾也越来越突出。
现行的房产税目前已经难以将税收调节的作用发挥好，对于供求的不平衡和房地产市场的不健康现象，改革迫在眉睫。
自重庆成为房产税改革的试点以来，资料显示，应税高档住房的的成交量占总成交量的比重下降了27%，房价同时也下降了10%，这样看来，房产税的改革对高档房地产的房价起到了一定效果的抑制，在一定程度上保证了房地产事业的积极均衡发展。
房地产业的成本费用极其复杂。
房地产开发企业的开发成本主要包括：
土地费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装费、开发间接费等。
房地产经营成本，主要包括土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租房产经营成本等。
正因为房地产业费用构成的冗杂，每个环节的一点点错误都能造成对最终价格的影响，对房地产市场能引起较大波动。
国外关于房产税的研究相对都比较早，而且国外的税收环境与我国有较大差异。
国内对于我国房地产税收体系的改革集中在清理税费、简化税种、保有环节税收改革、健全配套措施等几个方面。
但是这些对策大多是一些设想，理论上的指导，实施的可行性还有待研究，而且关于这些对策的效果也有待评价。
当前重庆、上海作为房产税试点便为此提供了平台，评价效果、提高对策的可实施性是一个研究点也是一个空白点。
因此针对我国目前的复杂的房地产市场以及财税体系改革的现状，结合重庆和上海两地房产税试点的效果，研究房产税的功能定位以及改革对策从而为房产税在全国范围内的实施具有重要的理论和实践意义还有指导作用。
3.2我国房产税存在的问题
3.2.1税制设计不合理
税制设计是指政府决策者根据我国的经济发展水平、经济发展速度、税源分布状况等情况，对征税范围、税种计税方式、课税环节、税率等作出的抉择。
长年以来，我国从中央到政府一直都以流转税制作为税收收入的重要组成部分。
财产税和所得税属于直接税不具有税负转移的特征，政府便可通过财产税和所得税来调节收入分配。
税制结构由流转税为主转向由所得税为主。
内外有别的房地产税制，违背了税收的国民待遇原则。
我国税收制度设计遵循以下原则：
财政原则，公平原则和效率原则。
财政原则：
税收的基本职能是筹集财政收入。
为国家财政需要提供稳定的收入来源是建立税收制度的基本准则。
公平原则：
税收公平原则，是指政府征税要使不同纳税人承受的税收负担与其经济状况相适应，并使各个纳税人之间的负担水平保持均衡。
效率原则:
税收的效率原则要求政府的征税活动一方面要有利于资源的有效配置，促进经济行为的合理化和社会经济效率的提高，或者对经济效率的不利影响减少到最小；另一方面要以尽可能小的税收成本来取得税收收入，即税务机关的征收费用和纳税人的纳税费用最小化。
我国现行的房产税体系在税种分布结构上“重开发流转、轻保有”的问题十分明显,不彻底的分税制改革带来的财权提升、事权下放造成了地方政府的财政困难，土地财政问题因此产生。
多数县级财政主要是以上级调拨等往来款项为收入来源，而多数房产税的征税对象却分布在大中城市.税制的设计不科学，税收职能的发挥与社会管理的需要不尽和谐。
一是征税依据没有体现市场价值,税收的征收依据仍然是按照历史成本在计算，但是经济的上行却将房地产的市场价值推向新高，这其中的不协调慢慢展现。
二是税收调节收入分配的力度不够，税收职能的发挥与社会公平正义的诉求不尽和谐。
现行税收体制在公平税负，引导投资向落后的地区转移，刺激贫困落后地区人口的消费和出口，将资源优势转化为经济优势和财力优势等方面还显得比较乏力。
3.2.2征税范围狭窄
开征房产税，房价并不会应声而落，目前我国城镇化水平刚超过50%，到70%—80%才能相对稳定。
单靠一个税制不可能改变中国城镇化进程中不动产价格上扬的基本趋势。
但是房产税的实施，会使上扬曲线的斜率降低。
试点后，两地的高端不动产都明显出现了成交量下降、价格趋稳态势，这就是很明显的正面效应，是改革已体现的作用。
随着个人收入的逐渐增多，家庭以及个人对房屋的需求也越来越多，购置的数量也越来越多，但是现行的房产税却没有对这个群体进行征税，而且非经营性住房也没有在征税的范围内。
但近年来房地产市场，房价的飞涨或者说房价的不合理，大部分因为这种大量买房卖房的行为已经成为了一种投机赚钱的模式。
对存量房产不纳税或非独栋商品住宅存量财产无须纳税的心理预期也将促使沪、渝两地之外的居民在可能的情况下尽快购买住房，以避免成为房产税的纳税人和潜在的税收负担。
我国当前的房产税的征税对象是主要集中于城市、建制镇、县城和工矿区，其中县城是指县人民政府所在的地区;建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇，这就表明农村房产是在房产税征税对象之外的。
而当前的经济形势下，农村经济已然向城市方向在发展和前进，与此同时，根据《暂行条例》的规定，我国行政机关、事业单位、个人非经营性住房、个人居住用住房都是免税对象。
由此看来，我国房产税征税范围太过狭窄。
而征税范围的狭窄，会使房地产市场走向畸形，因为人们将游走于灰色地带，逃避房产税的征收。
3.2.3税率不合理
我国现行的房产税的税率是实行的单一税率比例，且计税依据是房产的价值和房租收入。
而采用租金为计税依据的，叫从租计征；以房屋价值余值为计税依据的，叫从价计征。
采用租金为计税依据的税率是12%，采用房产的价值余值来作为计税依据的税率为1.2%。
按房产余值从价计征的，计算公式为：
应纳税额=应税房产原值*（1-扣除比例）*年利率1.2%。
自2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税计算公式为：
应纳税额=租金收入*税率12%（或4%）。
这里举个例子，比如一个房产的账面原值为100万元，当地政府规定，房产账面原值的扣除20%后作为房产余值，适用税率为1.2%，所以这个房产的应纳税额就应该是=100万*（1-20%）*1.2%=9600元。
比如一个房屋的年租金每年是10万，当地适用税率为12%，那么这个房产的应纳税额就应该是=10万*12%=12000元。
这明显的从租计税的税负要重于从价计税的税负，这也就会导致由于税负的不同，人们将采取各种税制的漏洞来进行偷税漏税，投机取巧。
而过多的税负将影响人们的生活水平和正常的生活。
一个人有100套房和一个人有5套房，这个人租出去的房价所交的税都是一样的，这可如何惩罚有过多房产的人？
又如何保障房子不过2套、3套的主人的权益呢？
在交易过程中，出售方按照出售价格的5%缴纳营业税，和按照利润总额的33%的税率缴纳企业所得税，产生增值后，还要按照增值额的大小缴纳30-60%的超率累进税率交纳土地增值税。
而购买方按照3-5%不等缴纳契税。
据悉，在目前的房价构成中，税费及房产商利润大约占到60%左右，建筑成本大约只占40%左右。
购房者买一套房子，房价中已经包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等。
事实上，房地产开发、土地占有的税费太多，在"羊毛出在羊身上"的前提下，税负过重，造成了房价过高的直接结果。
另一方面，每个城市的发展的情况不一样，经济发展速度不同，收入分配不同，城市总体消费能力不同，房地产市场更是不同，但我国实行的却是统一税率，忽略了城市与城市之间的差异性，更进一步来说，由于税率相同，经济情况不同，导致有些经济发展相对较差的城市居民们便承担了更重的纳税义务，也增加了城市的纳税负担。
而税费的过高，间接推动了房
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