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邗江项目建议书

江苏扬州感知养老示范园

项目建议书

江苏中江国际房地产公司

2011年5月

一、总论

1、项目名称：

扬州感知养老示范园

2、项目法人：

中国江苏国际经济技术合作公司（中江国际）

江苏中江国际房地产公司

3、建设地点：

扬州市公道镇邵伯湖西岸

4、建设内容：

养老住宅组团、公共服务组团、商品交易组团及配套建设等。

5、建设规模：

园区总建筑面积240.28万平方米。

6、概算投资：

1000338.53万元

7、效益分析：

本项目全部投资经济效益净现值所得税后为169386.37万元。

二、项目建设必要性

（一）项目背景

1、建设单位概况：

中国江苏国际经济技术合作公司是经国务院批准成立的大型外经贸企业，是集国际国内工程承包、工程咨询、房地产、国际贸易、劳务合作为一体的综合性跨国经营集团，拥有50多个分支机构，其中有境外机构30多个，是江苏省的重点企业之一。

中江国际至今已有30年的经营历史，具有对外承包工程劳务合作经营权、进出口贸易经营权、国家建设部确定的房屋建筑工程施工总承包一级资质，国家商务部确定的承担国家援外成套项目施工任务和物资项目A级实施企业资格。

中江国际已在世界上80多个国家和地区开展了业务。

自1995年以来连续被美国《工程新闻记录》评为世界最大的225家国际承包商之一，已进入全国30家最大的外经企业和500家最大的进出口企业行列，已通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系的认证。

2、建议书编制依据

（1）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；

（2）《中国老龄事业发展“十一五”规划》；

（3）《江苏省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；

（4）《江苏省老龄事业发展“十一五”规划》；

（5）中共江苏省委、江苏省人民政府《关于加快我省老龄事业发展的意见》（苏发[2009]5号）；

（6）国家发展计划委员会办公厅计办投资[2002]15号《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

（7）国家计委和建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（8）《扬州市城市总体规划（2002～2020）》；

（9）《扬州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；

（10）项目单位提供的有关资料。

3、项目建设的必要性及建设条件

（1）项目建设具有充分的必要性

据第六次全国人口普查显示：

我国60岁以上老年人口超过了1.7亿，占总人口13.26％，比2000年上升了2.93个百分点，老龄化程度正在急遽加剧。

建设符合新时代需要养老社区，让老年人欢度幸福晚年，是非常必要和紧迫的。

本项目符合扬州有关国民经济和社会发展总体规划、专项规划、区域规划等要求，项目目标与规划内容衔接和协调。

公道镇区域内建立本项目，具备发展老年服务产业的基础条件。

同时对扬州经济的快速发挥，具有较为明显的吸聚功能、增值功能、优化功能和可持续功能，对周边地区的发展具有影响、辐射和示范功能。

本项目建设是十分必要的。

2、项目建设符合总体规划

项目总体建设方案符合扬州市总体规划以及扬州市邗江区公道镇概念规划的要求，道路布局合理，各项工程技术指标恰当，配套设施完善。

并能适应公道镇整体发展要求。

3、项目建设具有良好的建设条件

扬州市委、市政府以及扬州市邗江区公道镇政府对项目的建设予以高度重视，政府各部门将给予项目大力支持和配合，可确保项目顺利实施，本项目具备良好的开发建设条件。

（二）基本条件：

拟建地址用地条件：

邵伯湖天伦乐园规划范围内现状用地限制较少，以一般农田和水域（主要是鱼塘）为主，约占总用地的90%以上，南部现有一个小型生态休闲设施。

地貌条件：

邵伯湖天伦乐园地势平坦，规划范围内无山体，现有零星建筑基本以一层为主，视野开阔，地质条件适宜建设。

现状交通：

邵伯湖天伦乐园目前有两条小路连接镇区，西侧有一条二级公路连接扬州，内部有几条土质道路，交通支撑条件初步形成。

（三）项目建设的意义

江苏是经济大省，文化大省，也是老年人口大省。

据统计，2009年底全省60岁以上的老年人口已达1258万，占人口总数的17％，并以每年3%的速度在递增。

如何贯彻“六个注重”，实施“八项工程”，在新起点上又好又快推进“两个率先”，积极应对老龄化带来的挑战，变挑战为机遇，助推感知养老发展，是长期面临的重大任务。

因此，积极抓住新时期新机遇，认真研究我省老年产业的发展现状，做好江苏感知老年产业的开发工作非常必要。

三、项目建设规模和建设内容

本项目建设内容主要包括养老住宅组团、公共服务组团、商品交易组团及配套建设等组成。

（一）养老住宅组团。

建设一个多元化、多层次的养老空间，包括高档养老社区、居家养老社区、机构养老社区和福利型养老社区。

1、高端养老社区：

位于居住区南端，东临邵伯湖，周围由快速交通景观道路环绕。

本社区是有意来此养老的成功人士及投资人群打造的集居住、商务、休闲娱乐为一体的高端社区。

2、居家养老社区：

由三个组团构成，是本项目老人居住与养老最为主要的空间形式，是实现现代新型养老的重要空间载体。

本社区主要为具有一定经济能力、身体较为健康的老人、老人家属，以及专门为老人提供上门服务的人员居住。

3、机构养老社区：

该社区主要采用机构型养老为主的模式，

在其中布置敬老院、托儿所、疗养院、老年公寓等设施，为老人提供全方位、多层次的服务，是对居家型养老的补充。

主要针对人群：

对老龄照顾依赖程度较高，同时缺乏或没有家庭照顾资源的老人，如介助老人、介护老人等；也包括一些具有一定经济基础，又愿意享受高质量的专业服务的老人。

4、福利养老社区：

该社区以居住功能为主，同时布置福利院等由政府主办的养老机构，是一种以传统福利养老模式为基础的居住组团，是对前两种模式的补充。

主要针对人群：

福利型养老社区主要针对那些基本丧失经济来源、生活不能自理的、需要靠社会福利基金救济的老人，如鳏寡老人等。

（二）公共服务组团

包括学校、医院及护理、老年娱乐机构及酒店等。

1、学校：

学校是促进年轻人和老年人互动的最好平台，园区规划引进全国排名前10的老年大学，入驻开办分校。

重点解决集聚区四个问题：

培养专业老年服务管理人才；通过四年一次大学生轮替，搭建老年人与年轻人的互动平台;为专家型老年人士提供演讲、传授经验的场所;通过大学这个平台，为部分老人提供年轻时憧憬而未能如愿的专业知识学习机会。

2、医院及护理：

集聚区要吸纳国际知名专业老年医护机构，或国内三甲以上医院开办分院，集疾病诊疗、康复护理、保健保养、心理咨询为一体，吸引老年群体向园区聚集。

3、老年娱乐机构：

一是室内活动场所，根据调研，园区老年室内活动中心包括阅览室、播放厅、舞厅、乒乓球室、羽毛球室、棋牌类活动室、休息室等。

二是户外活动场所，服务内容包括门球场多处、游泳池（或室内）多处等。

4、酒店：

按照五星级酒店设置，布局合理、内外装修高档、中央空调设施及公共区域配套等。

（三）商品交易组团

包括老年商品交易中心、会展中心、创意中心及其它辅助建筑。

1、老年商品交易中心：

建设集老年食品、日用品、特需用品、保健品、老年医药、进口老年商品、老年服务为一体的商品城，提供老年产品批零展销和信息服务，使其成为老年商品的集散地，向世界范围辐射。

这个中心的搭建解决集聚区三个问题：

（1）集聚税源，解决集聚区可持续发展问题；

（2）畅通集聚区与国际国内信息交流。

市场是国内外社会经济、政治、文化等信息的集散地，通过市场这个平台，使社区老人的信息始终处于前端；（3）庞大的市场空间既为老年人提供舒心的购物环境，也为老年人提供与经营人员互动的场所。

在长三角区域建立这样的商品交易中心，具有非常大的战略意义。

2、会展中心。

会展中心承担两种职责：

第一是从理论上探讨有中国特色的养老体系的建立；第二是从实践上加强老年商品和服务的流通。

为加强老年人以及老年人照料体系的建设，拟建立长期性的“国际老年论坛”，在借鉴国外养老体系的基础上探讨建立有中国特色的养老体系，加强信息交流。

并配合老年商品交易中心，不定期举办老年用品服务展。

3、创意中心。

老年城的建设将会吸引居住大量管理型和文化型老人，充分利用这些老年专家的优势，开发老人的人力资源优势，为整个国际老年城提供咨询服务，实现老年人“老有所为”、再创辉煌的心愿。

并与有机农业示范园的融合，扩大创意产业的发展空间。

4、其它辅助建筑：

如办公用房，综合活动室用于接待、社区会议、儿童及老人活动、社区服务站、提供社区便民服务项目。

（四）配套建设

1、道路及配套：

主要由道路和沿路建设的配套设施等，建设机动车道、非机动车道、人行道、公共停车场、管线走廊和安全通道、路肩、护栏、街路标牌、道路建设及道路绿化控制的用地及道路的其它附属设施，道路规划面积为321.75亩。

2、园林绿化：

主要为道路两侧绿化及沿河绿化景观等，规划绿化面积828.3亩。

四、投资估算及资金筹措

（一）总投资规模估算

园区总建筑面积240.28万平方米，建筑主体包括高端住宅、居家养老住宅、机构养老住宅、福利养老住宅、学校、医院及护理机构、老年娱乐机构、酒店、老年国际商品交易中心、会展中心、创意中心及其他辅助建筑等。

1、工程费用763851.97万元

（1）土建工程费390088.00万元

（2）设备及安装费用316252.00万元

（3）配套工程费用57511.97万元

2、工程建设其他费用118679.96万元

（1）土地费用51000万元

土地费用根据“扬州感知养老示范园合作开发意向协议书”以每亩30万元确定。

（2）建设单位管理费：

根据财建[2002]394号，建设单位管理费为1446.85万元。

（3）建设监理费（按建安的0.6％计取）4583.11万元

（4）勘察设计费：

参照计价格[2002]10号工程设计收费基价表，（按建安的100元/平方米计取），需设计费为24028万元。

（5）可行性研究费及环境影响评价费等：

根据计价格[1999]1283号、计价格[2002]125号，本项目收费暂定50万元。

（6）综合规费：

按建安的150元/平方米计36042万元

3、预备费：

44126.60万元

由于本项目体量巨大，建设项目重多，存在比较大的不可预见费用，因此基本预备费用按工程费用和工程其他费用的5%考虑，为44126.60万元，暂不考虑涨价预备费。

4、建设期利息：

贷款20亿元，利率按6.14%，利息当年支付，建设期利息73680万元。

项目总投资：

1000338.53万元

（二）投资主体及资金筹措

本项目建筑面积240.28万平方米，建设业态较多，建设周期8年，为此，本项目拟采用分期开发、滚动开发的思路进行资金筹措。

项目拟贷款20亿元，分别于2012-2014年进行，每年贷款5亿元，建设期每年支付当年利息。

争取政府启动资金2亿元用于园区基础设施建设，在2012年投入，项目在开发过程中产生的税后利润再用于后期工程的开发投资。

五、效益分析

（一）经济效益

1、效益与成本估算

（1）效益估算

本项目的财务分析除福利型住宅外其他住宅和经营性项目主要以出售和出租的方式。

具体为：

福利机构收入，按照每位老人年均支付3万元，以项目建设第四年服务老人5000人测算，以后每年以3%递增。

医院和学校以出租的形式计入收入，学校从2017年开始计算，；医院从2019年开始计算。

租金暂估为0.3元/天/平方米，每五年增长3%。

以出售形式计算收入的项目，销售面积按前两年建筑面积的40%和上年建筑面积的60%计算。

高端养老住宅2017年开始销售，单价8000元/平方米，每年增长3%。

居家养老住宅2013年开始销售，单价6000元/平方米，每年增长3%。

机构养老住宅2015年开始销售，单价6000元/平方米，每年增长3%。

护理机构用房2015年开始销售，单价6000元/平方米，每年增长3%。

老年娱乐机构2014年开始销售，单价7000元/平方米，每年增长3%。

酒店2018年销售，单价10000元/平方米。

老年商品交易中心2013年开始销售，单价8000元/平方米，每年增长3%。

会展中心2016年销售，单价7000元/平方米。

创意中心2018年销售，单价7000元/平方米。

（2）成本费用估算

①本项目销售费用按其经营收入的3%核算。

②本项目土地使用权价值约37500万元按30年分期摊销。

③人工工资按每人每年3万元计算，建设期内人员按200万元估算，正常运营期就业人员按800万元估算。

④银行贷款利息按年利率6.14%计算，总贷款200000万元，在建设期中第一年至第四年每年投入50000万元。

⑤折旧摊销费用等

折旧摊销费用统一从2019年开始计提。

房屋折旧费

自有产权房屋折旧按折旧年限为30年、残值率为5%计算，设备按折旧年限10年、残值率为10%计算，经营期内每年折旧费约为3909.13万元。

无形资产摊销费

本项目无形资产主要为土地资产，土地摊销年限为30年，经营期内每年摊销费约为：

1700万元。

2、财务评价

（1）全部投资项目财务评价

①经济效益净现值（ENPV）

本项目全部投资经济效益净现值所得税后为169386.37万元。

②经济内部收益率（EIRR）

本项目全部投资经济内部收益率所得税前为19.33%，税后为18.39%。

③经济投资回收期

本项目全部投资静态投资回收期税前为5.88年，税后为5.88年。

特别注明：

本项目中有福利养老住宅、学校和医院在评价时业主单位拥有完全产权，在评价期间内仅对租金进行计算。

对本项目的财务分析与评价影响较大。

（二）社会效益分析

1、促进国际老年主题合作交流

以世界老年论坛为基础，开展论坛、会展、贸易、科研等合作交流，提升我国应对老龄化时代的能力，并成为老龄化研究和老年产业发展的核心平台。

2、提升扬州的城市职能

养老问题作为一个国际性议题，在世界老年论坛这一平台推动下，扬州的国际影响必将进一步提升。

同时养老产业是朝阳产业，必将成为未来城市经济增长的重要驱动力。

该项目的主要服务范围是整个长三角地区，面向全国和国际市场，对扬州提升自身城市职能、优化产业结构有巨大的促进作用。

3、弘扬民族尊老精神

提倡尊老、敬老、爱老、养老、护老的社会风尚，弘扬中华民族传统的寿文化、孝文化。

形成一个“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”的和谐社会，健全对老年人的社会保障制度，逐步改善保障老年人生活、健康以及参与社会发展的条件，为缓解养老服务的供需矛盾做出贡献。

4、缓解老龄化问题

中国人口快速老龄化，造成社会负担相应加重，而相关社会保障政策又没有及时跟进。

老年城的出现能大大缓解政府压力，利用市场化手段来解决社会养老问题。

5、促进养老产业发展

老年城能适应不同收入群体，让正在进行养老计划和将来准备养老的群体逐渐发展为产业化中的一员，推动了养老产业化进程。

6、有利于扩大就业

项目周边地块规划为学校、医院及护理等，将增加很多就业岗位。

除了能消化本地劳动力外，还可从外地招收大批人员。

建设项目投资大、周期长，需大量的钢材、水泥、木材、沥青、砂卵石等材料的劳动力，对当地的相关行业具有较大的带动作用。

同时对解决下岗职工再就业和农村剩余劳动力增加农民收入都具有重要的作用。

六、结论

本项目的建设具有较好的经济效益和社会效益。

本项目总体创意独特，能满足不同老年群体的生活需求又能满足老年人对周边环境、自然景观、交通道路、配套设施的潜在需求。

本项目与扬州市新时期沿江沿湖发展战略相一致，经可行性研究与分析表明，本项目开发将产生巨大经济效益、产业效益和社会效益。

项目的总体策划是理想的、可行的。

综上所述，本项目规模适当、布局合理、符合相关要求。

由以上分析论证，该项目切实可行。