项目开发方案.docx
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项目开发方案
项目开发方案
一、项目整体策划
●项目开发产品定位策划
受政府调控影响，高端户型的销售趋势下滑，而中低端经济型住房的市场供应量逐渐放大。
由于总价低，正逐渐吸引越来越多的成熟的或年轻的消费群体。
因此，我们认为本项目的主力产品应为经济型公寓，与周边的宋都房产和保利房产开发楼盘，共同形成具有较大规模公寓群。
●消费人群定位
按置业目的分按区域分
第一目标：
为投资及改善性购房者第一目标：
下沙城原居住者
第二目标：
刚需及改善型购房者第二目标：
外来人口与周边进城者
第三目标：
刚需自住购房者第三目标：
市区及其他区块投资者
按职业群分
第一目标：
临近商业地块从业人员
第二目标：
教职工
第三目标：
大学城留杭发展的毕业生
第四目标：
企业白领
●建筑风格定位
如今年的购买者，大都喜欢欧式的、美式的风格，随着购买群体素质的提高，喜欢的风格也越来越多样化。
应该讲，贴近现代人们的生活品味，将会是市场主导的产品线，应具有比较广阔的市场前景。
这种风格不过分拘泥于其是欧洲的、美式的，还是中国式的，而是多种建筑元素的综合，为我所用，满足消费群的需求，因此在设计上，集合竖向的装饰线条，塑造出几何线条明朗和色调明快的建筑外立面，大胆地运用色彩的拼接、材质的联姻，表现出多种概念的主题，和缤纷、纯粹、休闲、素雅、简约的风格。
实现现代城市人们生活群体对个性和有品质生活的追求。
在空间内打造精致格局，采用全球采购的方式来实现定制化精装修标准。
东方和西方，古典和现代的设计元素，被运用到不同的主题设计里，不同的细节中；让居住其间的人们不断享受视觉与触觉的新意。
●户型定位
根据地块附近是大学城以及将建设的商业区的位置条件，下沙沿江生态居住区的趋势现金主要是“两室一厅”的为主，不管在选择质量和价格方面，对于下沙的人流的群体（年轻群体）来说，“两室一厅”是最合适的选择。
以下图示是近几年来下沙在受物业户型的分布：
.
●建议户型
●价格定位
值得一提的是：
项目均价13000元在下沙楼盘中毫无优势。
目前，下沙楼盘几乎都在降价促销，尤其是金隅观澜时代、世茂广场等单价几乎都在万元以下，唯一较之高价的盘也属于地力较好的下沙最中心的区块盘金沙湖1号公寓（均价17000-18000元）。
大家都知道，楼市动荡之时，只要下沙板块的楼盘价格有所妥协波动，总能换来一定的成交量。
该盘前头的保利湾天地、世茂等盘屈膝降价才换来热销场面宋都晨光国际、保利江语海为代表。
宋都晨光国际在14500/平方米左右；保利江语海公寓面积在80-140平方米，1400/平方米，吸引大批年轻的人群，开盘销售后形势一直较好。
再根据消费人群主要是属于中高端消费水平，并且有大多数是外来人员，教师以及留杭的毕业大学生。
下沙板块12月均价11239元/平米↓1.56%江干20067元/平米↓3.57%
下沙房价
因此，本项目产品的价格主体定位，单价为1380/平方米左右，总价价位建议在120-240万左右为宜。
●销售方面
下沙板块已逐步深得杭州人垂青，销售总体较为火爆。
如海天城、保利东湾、梦琴湾、伊萨卡国际城等等目前销售状况良好。
保利东湾德嘉金沙阳光
金隅观澜时代金茂滨江花园
销售方面总分析：
下沙的发展完全是政府主导型，依靠政府强有力的规划将下沙这一张白纸描绘成现在美丽的图画。
通过大学城计划与投资优惠措施带动区域的经济、文化、配套、交通等发展，从而为房地产市场的发展与成熟提供了空间与机会。
售价一路呈上涨趋势，随着大量的房地产投资（四大房产大鳄等）受关注程度逐渐提高，区域地位也是今非昔比，逐渐得到购房者的认可，其价格走势一直为业内人士看好。
二、项目产品规划
总面积：
22161平方米
建设用地面积：
22161平方米
规划建筑面积：
62050.8平方米
绿地率：
不小于30%
容积率：
0.504
规划用途：
住宅（设配套公建）用地
总户数＝450户
总居住人口1250人
公寓：
450户41400平方米（80—130平方米/户）。
公建：
（商服、幼儿园、物管等）10100m2。
停车库：
半地下停车库9550平方米。
三、主要技术经济指标
●项目主要技术指标
序号
项目
用地面积（平方米）
建筑面积（平方米）
建筑密度
容积率
备注
1
小区总用地面积
54500
2
地上建筑面积
62050.8
30%
0.504
3
住宅
41400
共计450户
4
地下建筑面积
9550
5
配套
其中:
社区服务站
200
200
门卫室、垃圾站
小区绿化及小品
6,600
公建
10100
自行车棚
440
四、项目规划建设和进度安排
●规划说明
地块建议规划经济技术指标
用地性质
住宅（设配套公建）用地
总用地面积
22161平方米
代征地面积
无
净地面积
22161平方米
容积率
综合容积率≤2.6
总建筑面积
62050.8平方米
住宅41400平方米，配套公建面积
10100平方米
净地容积率
地库面积9550平方米
建筑密度
30%
绿地率
≥30%.
建筑间距要点
满足国家及杭州市日照间距规定
退红线要求
高层建筑后退绿化控制线不小于3米，后退道路红线不小于8Q米，后退北侧用地边界不小于15Q米且不小于0.3H
配套要求
机动车停车位1个/户，非机动车停车位2.0个/户，配套公建面积1352.5平方米
交通规划要点
机动车出入口设在东侧规划道路上
其他规划要点
围墙通透美观，后退绿化控制线不小于0.5米，后退道路红线不小于1米
●土地整理及前期开发进度
本项目地上建筑物清理及改变土地用途与土地转让时间预计为2011年10月至2014年12月。
同时开展前期市场调查、项目开发和营销方案策划、初步可行性分析，规划、建筑、建筑施工设计，项目报建等工作。
本项目拟用42月时间，工期（38个月）：
2011年10月——2014年12月，分二期开发。
第一期大约2011年10月至2012年12月，第二期2013年01月至2014年12月完成。
项目进度表
项目进度
2011年
2012年
2013年
2014
10
11
12
02
04
06
08
10
12
02
04
06
08
10
12
02
04
06
08
10
前期工程
基础工程
主体结构工程
设备安装工程
室内外装修工程
红线内外工程
公建配套工程
竣工验收
销售
●分期开发建筑类型及规模
根据项目分期计划及各地块相关指标数据整理，可以得出分期开发的建筑类型及规模如下表
（单位：
平方米）
小高层住宅
高层住宅
小计
一期开发
13900
——
13900
二期开发
——
27500
27500
合 计
41400
27500
41400
五、项目经营方案
●项目经营策略
首先，本项目的竞争策略是“用产品与服务说话”，从客观条件而言，我们以良好的质量，精品户型为竞争优势，以“我们的房子是精品，我们的服务是一流”，“用好的产品赚取更多的利润”为取脂战略，充分发挥自身产品优势，发挥最大竞争力。
其次、时间就是金钱的原则，房地产市场变化很快，在合理计划的前提下，把时间性效果放在首位，把握方向，当断则断，提高项目操作效率。
●项目推进策略
回笼资金与项目推进合理性是项目推进策略考虑的最核心因素。
运作本项目所需的资金可能有一定不足，需要前期一定量的投入，可考虑项目的土地抵押贷款。
就项目开发推进而言，本项目采用分期推进的策略，达到回笼部分资金的作用。
●项目的初步定位
结合下沙新城“国际”、“现代”、“人文”的城市特质，本项目以“家在公园里，公园在家里”作为设计宗旨，在立面风格、园林景观、户型设计等方面都将联合国际一流团队，融合宝龙地产以往的住宅开发经验，致力于打造一个高品质、内涵丰富的小区。
●租售比例
预计项目至竣工投入使用时，住宅部分能实现100%的销售，商业、车位部分能销售30%。
为方便计算，假设未销售的商业、车位的租赁期在项目建设经营期的第四年开始。
五年后（即项目开始后的第8年）全部转售。
●销售进度与价格
住宅销售进度
序号
销售时间
合计
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年（即转售年）
1
销售比例
100%
18%
57%
25%
2
销售面积（平方米）
41400
7392
23688
10320
商业销售进度
序号
销售时间
合计
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年（即转售年）
1
销售比例
100%
20%
20%
60%
2
销售面积（平方米）
10100
2020
2020
6060
车位销售进度
序号
销售时间
合计
2004年
2005年
2006年
2007年
2011年（即转售年）
1
销售比例
100%
3.817%
12.977%
12.977%
70.229%
2
销售个数（个）
262
10
34
34
184
升级会员 