包头农副产品冷链物流中心一期项目可行性研究报告.docx

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包头农副产品冷链物流中心一期项目可行性研究报告

包头润恒农产品物流有限公司

包头农副产品冷链物流中心

一期项目

可行性研究报告

内蒙古联烽融投资咨询事务所有限责任公司

二○一○年二月

附表:

表1.1投资估算表

表1.2建设投资估算表（概算法）

表1.3建设投资估算表（形成资产法）

表1.4设备估算表

表1.5建设期利息估算表

表2投资使用计划与资金筹措表

表3营业收入、营业税金及附加和增值税估算表

表3.1项目收入明细估算

表4.1总成本费用估算表

表4.2燃料动力费表

表5工资及福利费估算表

表6折旧、摊销估算表

表7借款还本付息计划表

表8利润与利润分配表

表9项目投资现金流量表

表10项目资本金现金流量表

表11财务计划现金流量表

表12资产负债表

附件:

包头润恒置业有限公司入园协议书入园协议书

企业法人营业执照

组织机构代码证

附图:

项目区域位置图

项目总平面布置图

冷库建筑单体平立面图

果蔬交易市场建筑单体平立面图

商铺建筑单体平立面图

第一章总论

第一节项目背景

一、项目名称

包头农副产品冷链物流中心一期项目

二、建设单位概况

项目建设单位为包头润恒农产品物流有限公司，包头润恒农产品物流有限公司是江苏润恒集团旗下的全资子公司，于2009年11月份成立，目前注册资本8000万人民币。

包头润恒农产品物流有限公司是主营食品物流的大型现代化物流企业。

公司以冷库为中心，物流配送服务为链条，交易物流中心及大型超市为终端销售网络，充分整合食品物流产业链，为食品企业提供冷冻冷藏、产品交易市场、物流配送、食品代工、物流方案设计、电子商务等一系列专业服务，全面提升食品物流特别是冷链物流整体产业链的价值。

该公司以“诚信、创新、高效、回报”为企业理念，以打造中国现代食品物流平台为使命，全面提升食品企业竞争力，致力于成为中国食品物流行业第一品牌。

公司将充分利用业务、融资平台和优势资源的作用，发挥经营、管理、人才、品牌、信息等诸多因素的协同增强效应，建立中国食品冷链物流行业的标准，塑造食品物流的卓越品牌。

江苏润恒集团总部设在市河西新城区，是一家集食品贸易、农副产品批发交易、物流配送、物流方案设计、电子商务、饲料生产、种猪繁育、商品猪养殖、动物蛋白生产、生化医药、现代化生猪屠宰、肉食品深加工为一体的大型企业集团，公司注册资本4亿人民币。

公司的经营目标是建立现代化的第三方物流体系，打造覆盖全国的物流网络，并建立电子商务交易系统，构织连接食品物流上下游的交易平台；服务宗旨是开发具有创意性和获利性的经营模式，在充分发挥公司的专业技术优势和规模优势的基础上，协同经营、管理、人才、品牌、信息等诸多因素，以快速周到、价格合理的服务来满足客户的需求。

三、报告编制依据及编制内容

1、《投资项目可行性研究报告编制指南》；

2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

3、《中华人民共和国土地管理法》；

4、《中华人民共和国城乡规划法》；

5、《内蒙古自治区加快发展第三产业若干政策的规定》；

6、《包头市城市总体规划》；

7、《包头国民经济发展十一五规划纲要》；

8、建设单位提供的其他资料。

四、项目提出的理由和过程

（一）项目提出的理由

本项目是集现代化冷藏配送于一体的商品流转和交易的场所。

这一举措将对促进包头市乃至内蒙古自治区的物流产业向现代化、信息化、专业化发展具有积极作用。

1、有利于形成以物流为龙头的新型服务业产业集群。

本项目的建设将带来现代的管理方式和服务模式，并满足市场的需求，给当地带来一个以冷链物流为龙头的新的产业模式。

物流市场的建立后，本地区将会形成以物流产业为龙头产业集聚现象，大量的物流企业随之诞生落户，其他相关产业更加会快速跟进，形成一个极具发展潜力的产业集团，在物流业的带动之下，将会带动工业、农业、商业的逐渐繁荣。

2、有利于带动包头食品及农副产品加工业的发展壮大。

由于缺乏市场信息和分布全国的销售网络，包头市食品企业一直存在规模普遍较小、产值少、利税低、竞争力弱的现象。

本项目的建设将会给当地的食品加工业、畜牧业、养殖业、种植业、农副产品销售企业带来先进管理体制和最新、最快的市场信息，形成国际化的市场导向，使得这些中小企业有目的性的学习，从而更加快速成长。

包头及其周遍地区的农副产品资源十分丰富，由于缺乏有效的冷藏体系和销售网络，以及便捷的配送服务，包头市农副产业发展一直受到制约，随着本项目建设，利用现有的冷藏中心和物流配送网络，彻底的打开制约发展的瓶颈，促使包头农副产品大量外销，帮助解决了冷藏保鲜、销售和配送的问题。

现代化冷藏中心的建立，将带动整个食品行业的发展，降低企业成本，增加产品销量，根据目前包头市的整体状况，将会给整个食品行业带来长足的增长。

3、有利于完善城市功能，给当地带来大量的税收和众多的就业岗位。

本项目的建设，将促进城市物流中心及社区超市的建设发展，极大的满足城市居民的食品购买便利，推动城市功能的完善，提高城市居民的生活品质。

另外，将通过一系列的产业带动，商业活动的繁荣必将带来大量的税收。

食品加工及物流企业的快速发展也将带动就业岗位的增加和居民收入的提高，推动整个包头市的经济良性发展。

整个项目预计会新增加岗位500人。

配套服务设施围绕项目将会增加1000个岗位。

由于扩大需求，带动当地食品加工企业的增长，在整个食品供应链上将会提供2500个岗位。

4、有利于解决城市生活配套服务的问题。

随着社会的发展变迁，消费者的需求开始变得多样化起来。

人们对于日常饮食的习惯也在日新月异。

市民的消费需要更加卫生和安全，本项目通过在当地城市建立全国性的物流配送交易基地，可以在最短的时间内将全国各地的农副产品送到千家万户，极大的丰富了市民的菜篮子。

本项目采用的是世界先进的冷链物流技术，从农产品和原料的生产加工的源头到市场销售等所有环节的温度进行严格的控制，在最大程度上保证城市百姓的食品安全问题。

本项目市场可以充分地发掘包头市及周边地区对于食品行业的潜在需求，刺激消费，同时会带动了当地城市服务业、商业的繁荣。

促进城市消费经济健康有序地发展，从而对当地宏伟而长远的经济发展目标提供有力的保障。

该项目建成达到正常运营年时，预计正常年主营业务销售收入为26168万元人民币，年税收约7109万元人民币。

（二）项目提出的过程

包头润恒农产品物流有限公司通过对包头及周边地区物流市场的调查研究和对母公司江苏润恒集团的物流管理优势的依托，决定在包头国家稀土高新技术产业开发区滨河新区万水泉镇投资建设物流园区项目，故委托我公司对项目建设进行可行性研究。

我公司组织有关专业技术人员对当地的农副产品物流体系进行了系统考察、调研，充分考虑了当地市场物流需求和建设单位意见，进行了大量的材料收集和调查研究，结合实际情况，组织有关专家对研究方案进行了充分论证，并与建设单位广泛交换了意见，在听取了专家和建设单位的意见后，对研究方案进行了修改补充，使研究方案更加完善充实，在此基础上编制了《包头农副产品冷链物流中心一期项目可行性研究报告》。

第二节项目概况

一、建设地址

本项目建设选址于包头国家稀土高新技术产业开发区滨河新区万水泉镇。

二、建设规模与目标

目标：

成为华北地区有较大影响力的专业性农副产品物流配送基地之一。

建设规模：

冷链物流规模：

根据市场目标，服务人口约为400万人（按市场目标测算），则年过货量约为12万吨。

设计最大年周转次数为22次。

果品市场服务能力，根据市场目标，服务人口约为400万人（按市场目标测算），则年过货量约为32万吨。

蔬菜市场服务能力，根据市场目标，服务人口约为400万人（按市场目标测算），则年过货量约为32万吨。

依托以上服务功能，项目总建筑面积115688m2。

本项目采用现代标准化的物流设施和先进的物流管理技术,建立完善的信息处理系统和可以扩展升级的交换系统，力争成为华北地区有较大影响力的专业性农副产品物流配送基地之一。

三、主要建设条件

（一）城市发展条件

本项目最大服务半径为200公里，覆盖了包头、呼和浩特市和鄂尔多斯市三个内蒙古地区的主要城市，这三个城市被称为内蒙古的“金三角”，是内蒙古自治区经济较活跃的地区，给物流业的发展带来广阔的市场空间。

包头是本项目的主要服务地区，它是我国华北地区重要的政治、经济、文化中心，也是内蒙古自治区面积最大、人口最多的城市。

紧紧抓住国家实施西部大开发和自治区加快呼包鄂区域经济发展的战略机遇，积极推动科学发展、率先发展，国民经济的成长性、持续性和稳定性进一步增强，主要经济指标实现了重大突破。

地区生产总值2006年跨越1000亿元大关，成为自治区第一个进入全国千亿元级行列的城市，2008年为1760亿元，是2002年的4倍；2008年人均生产总值将达到7万元以上。

2008社会消费品零售总额达到516亿元左右（其中批发零售贸易业总额为397亿元），是2002年的3.2倍。

城乡50万元以上固定资产投资预计将突破800亿元，五年累计超过2400亿元，是建国以来投资最多、增速最快的时期。

呼和浩特市是内蒙古自治区的首府城市，作为内蒙古的政治、经济、文化中心，呼和浩特市2008年GDP为1316.37亿元，人均GDP为4.96万元。

总人口约为260万，2008社会消费品零售总额达到533亿元左右（其中批发零售贸易业总额为398亿元），经济相对发达，距包头约165公里。

鄂尔多斯市是近年来内蒙古地区经济增长最快的城市，2008年末，全市常住人口159.13万人。

2008年的GDP超过1603亿元，人均GDP为10.21万元，2008社会消费品零售总额达到270亿元左右（其中批发零售贸易业总额为211亿元），鄂尔多斯市距包头约100公里。

（二）物流发展基础设施情况

本项目建设地点选择在包头国家稀土高新技术产业开发区滨河新区万水泉镇，项目所在区域规划用地为商贸物流产业用地，该地目前没有完整的市政基础设施，项目投资方与当地政府签订了投资协议,协议中政府允诺了市政配套的基础设施将随着项目的建设，保证项目的水、电、气、供热等供应配套到控制红线。

后附《包头润恒现代农副产品物流园入园协议书》。

（三）冷链物流中的发展机遇

虽然冷藏物流具有很大的发展潜力,但是由于专业人员的缺乏和基础设施的严重滞后,我国的冷藏物流业尚处于初级阶段，我国冷链体系整体上存在四个方面的问题：

一是完整独立的食品冷链体系尚未成形。

从整体冷链体系而言，我国的食品冷链还未形成体系，目前大约90%肉类、80%水产品、大量的牛奶和豆制品基本上还是在没有冷链保证的情况下运销，冷链物流发展的滞后在相当程度上影响着食品产业的发展。

二是食品冷链的市场化程度很低，第三方介入很少。

我国易腐食品除了外贸出口的部分外，国内销售部分的物流配送业务多由生产商和经销商完成，食品冷链的第三方物流发展十分滞后，服务网络和信息系统不够健全，准确性和及时性无法保障，同时食品冷链的成本和商品损耗亦很高。

三是食品冷链的硬件设施建设不足。

原有设施设备陈旧，发展和分布不均衡，无法为易腐食品流通系统地提供低温保障。

由此产生两个直接后果，第一个是易腐食品特别是初级农产品的大量损耗，由于运输过程中损耗高，整个物流费用占到易腐物品成本的70%，而按照国际标准，易腐物品物流成本最高不超过其总成本的50%。

第二个是食品安全方面存在巨大隐患。

四是食品冷链缺乏上下游的整体规划和整合。

由于我国农业产业化程度和产供销一体化水平不高，虽然产销量很大，但在初级农产品和易腐食品供应链上，既缺乏食品冷链的综合性专业人才，也缺乏供应链上下游之间的整体规划与协调，因此在一些局部发展中存在严重失衡和无法配套的现象，整体发展规划的欠缺影响了食品冷链的资源整合以及行业的推动。

因此，建立农副产品物流园